Актуальную для строительной отрасли тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group.

 

Фото: www.cdn.sibkray.ru

 

В условиях, когда еще полностью не завершился переход от долевого строительства к проектному финансированию, строительная отрасль оказалась вовлеченной в новые переходные процессы в связи с санкциями недружественных государств и международных организаций. Происходящие сегодня изменения характеризуются неопределенностью по продолжительности и глубине происходящих трансформаций на рынке строительных ресурсов, а также на рынке жилой и коммерческой недвижимости.

Деятельность девелоперов всегда была связана с рисками. Впрочем, любая самостоятельная предпринимательская деятельность, направленная на извлечение прибыли от продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, осуществляется предпринимателями на свой риск. Как известно, риск и неопределенность — это главная трудность и одновременно главный шанс бизнеса. Успешных бизнесменов отличает умение правильно оценить риски и способность к преодолению трудностей. В девелопменте к этому добавляется способность увидеть в ответе «нет» не самый удачный вариант ответа «да». Все, кто занимается девелопментом, хорошо знают, что девелоперская деятельность — это особый вид предпринимательской деятельности, в ее основе лежит исключение рисков, когда это возможно, и профессиональное управление теми рисками, которые невозможно исключить. 

Перед девелоперами на современном этапе с новой силой встают вопросы оценки рисков и выработки стратегий для компаний-застройщиков.

 

Фото: www.spb-sovetnik.ru

 

Сегодня можно выделить следующие основные риски в девелоперской деятельности:

1. Риски проектного финансирования;

2. Инфляционные риски (рост цен на строительные работы, материалы, оборудование, машины и механизмы);

3. Риски нарушения графиков строительства;

4. Риски снижения качества строительства;

5. Риски снижения плановой прибыли по проектам;

6. Административные риски (риски государственного управления);

7. Риски новой волны пандемии коронавируса.

Рассмотрим некоторые из этих рисков более подробно.

 

Риски проектного финансирования обусловлены тем, что по новым инвестиционно-строительным проектам необходимы пересмотр финансовых моделей и переоценка критериев устойчивости проектов, что увеличивает риски отказов в проектном финансировании и, как минимум, увеличивает сроки рассмотрения заявок застройщиков кредитными комитетами банков. По проектам, находящимся в стадии реализации, ситуация тоже не однозначная. На счетах эскроу участников долевого строительства в уполномоченных банках аккумулировано 3,2 млрд руб., из которых профинансировано 2,6 млрд. На счетах банков находятся еще 600 млрд. руб. «Банки абсолютно нагло не отдают деньги дольщиков застройщикам», — считает первый заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Кошелев. Вице-премьер Марат Хуснуллин пообещал разобраться с «баловством» банков с эскроу-счетами, подчеркнув при этом, что «у банков тяжелая ситуация из-за санкций, и они из-за недостатка ликвидности просто правдами и неправдами не кредитуют».

 

Инфляционные риски сегодня оценивают по-разному. Например, по экспертным оценкам Банка России, по итогам 2022 года инфляция составит 18—23%, а возвращение к прежнему уровню можно ожидать не ранее 2024 года. Конечно, это не может не сказаться на стоимости строительно-монтажных работ и в целом на бюджетах инвестиционно-строительных проектов.   

 

   

Риски нарушения графиков строительства связаны с проблемами, возникшими с иностранной рабочей силой, нарушением сроков поставок и необходимостью замены материалов и оборудования, попавших под санкции.  В последнем случае застройщикам необходимо обеспечить своевременное внесение изменений в раздел 16.2 Проектной декларации «Перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в доме», если там указаны конкретные производители и марки.   

 

Риски снижения качества строительства могут найти отражение в виде увеличения случаев проявления потребительского экстремизма. Это требует от застройщиков не снижать уровень контроля качества СМР и, возможно, пересмотра сиcтем управления качеством в компаниях, занимающихся инвестиционными проектами.

 

Административные риски сегодня, прежде всего, связаны с переходом в строительной сфере от исчерпывающего перечня процедур к исчерпывающему перечню документов, насчитывающему 989 документов и материалов, который должен применяться с 1 марта 2022 года. Правительство России принимает решительные шаги в сторону сокращения инвестиционно-строительного цикла и снижения административных барьеров. Но как это будет работать на практике? Яркий пример проявления административных рисков — имеющее место игнорирование службой судебных приставов и банками моратория на списание денежных средств со счетов застройщиков по исполнительным документам. Самый большой административный риск — переход контролирующих и правоохранительных органов от привлечения застройщиков к ответственности по статье 14.28 КоАП РФ к статье 200.3 УК РФ. Эта статья, напомню, содержит формальный состав, т.е. для привлечения застройщика к уголовной ответственности вовсе не требуется доказывать причинение убытков участнику долевого строительства — достаточно наличие факта нарушения законодательства о долевом строительстве.

 

Фото: www.semeykapital.ru

 

Нельзя игнорировать риски новой волны коронавирусной инфекции, о подготовке к которой недавно заявил глава Минздрава России Михаил Мурашко. Тотальный локдаун в Шанхае парализовал экономику Китая, что может сказаться на всей мировой экономике. В связи с этим продолжают оставаться актуальными рекомендации Роспотребнадзора по профилактике коронавирусной инфекции среди работников строительной отрасли. Соблюдение простых правил профилактики в офисах и на строительных площадках позволит минимизировать риски, с которыми застройщики столкнулись во время первого локдауна. 

 

Правильно оценить риски и выработать соответствующую стратегию застройщикам могут помочь различные аналитические инструменты и, в частности, SWOT-анализ.

Сущность SWOT-анализа заключается в том, что компания исследуется по влиянию на ее деятельность четырех основных групп факторов: двух внутренних (сильные и слабые стороны девелоперской компании), а также двух внешних (возможности и угрозы).

Сильные стороны характеризует все, что делает девелоперскую компанию успешной: квалифицированные кадры, наличие собственных финансовых ресурсов, востребованный на рынке продукт и т.п.

Слабыми сторонами могут быть завышенные цены на объекты долевого строительства, некомпетентный менеджмент, низкое качество строительства и т.п.

Возможности для девелоперских компаний открывают принятые государством меры поддержки строительной отрасли, появление импортозамещающих строительных ресурсов, возможности параллельного импорта и т.п.

Угрозы представляют собой увеличение себестоимости строительства (в отдельных регионах выше рыночной цены недвижимости), снижение платежеспособного спроса, проблемы с подрядчиками и поставщиками и т.п.

Детальное изучение и объективная оценка каждой из этих четырех групп факторов позволяет с использованием SWOT-матрицы выбрать стратегию, соответствующую сочетанию этих факторов для конкретной девелоперской компании.

 

 

В зависимости от выбранной стратегии разрабатывается план мероприятий (дорожная карта) по ее реализации.

Агрессивная стратегия предполагает мероприятия, направленные на то, как внешние возможности будут реализовываться для минимизации рисков с использованием конкурентных преимуществ компании.   

Консервативная стратегия с акцентом на преодоление угроз представляет собой переходную стратегию, дорожная карта для которой предусматривает мероприятия, направленные на то, как использовать сильные стороны для снижения рисков и преодоления угроз.

Консервативная стратегия с акцентом на преодоление слабых сторон также представляет собой переходную стратегию, дорожная карта для которой, прежде всего, предполагает реализацию комплекса мер по ликвидации слабостей бизнеса.

Стратегия выживания предполагает завершение начатых инвестиционных проектов, замораживание новых проектов и концентрацию усилий на ликвидации слабостей компании.  

Любая из этих стратегий предполагает преодоление слабых сторон, выявленных по результатам SWOT-анализа, снижение рисков, а также и максимальное использование сильных сторон девелоперской компании и открывающихся возможностей.

Отдельное внимание необходимо уделить структуре девелоперской компании. Получившие распространение матричные структуры являются эффективным инструментом для развития новых инвестиционных проектов, обеспечивающим координацию деятельности функциональных подразделений девелоперской компании. Вместе с тем такие организационные конструкции уже могут не отвечать возросшим требованиям надежности и стабильности. Матричная структура требует соблюдения баланса полномочий между топ-менеджерами,  а отсутствие принципа единоначалия и персональной ответственности может вносить сумбур и даже привести к стрессам и конфликтам. Риски текучести кадров также не способствуют устойчивому положению девелоперской компании на рынке. В современных условиях особое значение приобретают навыки командной работы и снижение внутрикорпоративных административных барьеров.

 

Фото: www.hr-portal.ru

 

Проведение SWOT-анализа девелоперы могут поручить внешним консультантам или выполнить силами собственных сотрудников, имеющих склонность к аналитической работе. Привлечение внешних консультантов имеет много плюсов, но есть и один существенный минус — ориентация на ожидания руководителя компании и иногда плохо скрываемое желание угодить ему. При проведении SWOT-анализа силами аналитиков девелоперской компании важно не ограничиваться узким кругом топ-менеджеров, а вовлечь сотрудников всех структурных подразделений компании и даже участников долевого строительства, что позволит увидеть плюсы и минусы девелоперской компании с разных сторон

Опрос по четырем основным блокам вопросов (сильные стороны компании, слабые стороны компании, угрозы и возможности) можно провести на сайте компании или путем рассылки анкеты. При этом самые точные и правдивые ответы могут дать участники долевого строительства, как только что заключившие договор долевого участия, так и недавно получившие ключи от квартир во введенных в эксплуатацию жилых комплексах. 

В условиях внешнего санкционного давления риски увеличиваются, и поэтому Госдумой и Правительством РФ приняты несколько пакетов мер поддержки деятельности застройщиков. Региональные меры поддержки бизнеса принимают в субъектах РФ. Нет сомнения в том, что такая работа государственных органов, уже дающая первые результаты, продолжается и будет способствовать снижению рисков и расширению возможностей.

 

 

Экономический разрыв с Западом вследствие санкционной политики может сделать Китай нашим главным торгово-экономическим партнером, и с этим связаны определенные надежды и планы застройщиков на будущее. А сегодня не будет лишним вспомнить вариант прочтения слова «кризис» по-китайски: это два иероглифа, означающих «опасность» и «возможность».  

В основе деятельности успешных девелоперов лежит управление рисками, а не исключение рисков вообще. При этом самый большой из возможных рисков — это не делать ничего для адаптации девелоперской компании к новым экономическим условиям.

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

 

ОТ РЕДАКЦИИ
Портал ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков к разговору по вопросам, затронутым в данной статье, предлагает девелоперским компаниям поделиться опытом работы в условиях внешнего санкционного давления и просит вносить свои предложения по подготовке новых мер поддержки строительной отрасли.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Исчерпывающий перечень мероприятий для всех видов строительства будет состоять из 32-х процедур вместо сотни прежних

Минстрой предлагает установить исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований

Как расширится перечень случаев, при которых не требуется подготовка документации по планировке территории

Как дополнят перечень подготовительных работ, выполняемых до получения разрешения на строительство

Законодательно утвержден исчерпывающий перечень мероприятий при возведении и реконструкции объектов капстроительства

Исчерпывающие перечни процедур и типовую документацию повторного использования в сфере строительства упразднят

Правительство утвердило новый перечень обязательных требований

Минстрой направил в Правительство новый перечень обязательных сводов правил

Исчерпывающие перечни процедур дополнят

Исчерпывающий перечень процедур уменьшается еще на 15 пунктов

На сайте Высшей школы урбанистики им. А. А. Высоковского опубликована статья профессора ВШЭ Эдуарда Трутнева, в которой разбирается вопрос о соотношении проектной и рабочей документации.

 

Фото: www.stc-monolit.ru

 

Посредством недавних законодательных новелл состоялось номинальное включение в Градостроительный кодекс РФ (далее — ГрК РФ) формально нового (но не фактически нового) как бы самостоятельного документа — рабочей документации¹. Оказалось, что эти новеллы не являются безупречными по содержательным и формально-юридическим основаниям. Анализ показывает, что фактическое, не противоречивое введение в ГрК РФ нового в юридическом отношении документа (далее также для краткости — НЮОД) применительно к архитектурно-строительному проектированию может состояться лишь тогда, когда одновременно будут обеспечены два необходимых, неупразднимых условия.

Условие №1: посредством НЮОД определяются те юридически значимые положения, которые прежними документами не определялись, но должны определяться. Иными словами, в случае юридически оправданного введения НЮОД происходит автоматическое признание факта наличия пробела в прежней редакции ГрК РФ.

 

Фото: www.chelindustry.ru

 

Условие №2: новые (ранее отсутствовавшие) юридически значимые положения подлинного НЮОД необходимым образом должны порождать новые (ранее отсутствовавшие) виды ответственности, а также новые виды санкций за несоблюдение новых видов ответственности:

- ответственности субъекта, выполнившего функцию проектировщика, перед застройщиком, техническим заказчиком, а также перед третьими лицами (в случае установления судом непосредственной вины проектировщика в виде несоблюдения требований технических регламентов безопасности — несоблюдения, ставшего причиной разрушения построенного объекта и причинения ущерба здоровью и имуществу третьих лиц);

- ответственности субъекта, выполнившего функцию эксперта, совершившего проверку НЮОД и подготовившего положительное заключение экспертизы о соответствии этого документа требованиям технических регламентов безопасности;

- ответственности перед застройщиком, техническим заказчиком, а также перед третьими лицами (в случае установления непосредственной вины эксперта в виде ошибочного одобрения НЮОД, фактически оказавшегося несоответствующим установленным требованиям, — одобрения не должного быть одобренным документа, ставшего причиной разрушения построенного объекта и причинения ущерба здоровью и имуществу третьих лиц).

Новеллы ГрК РФ должны быть проанализированы на предмет наличия/отсутствия указанных неупразднимых условий применительно к самой возможности непротиворечивого существования НЮОД, называемого «рабочая документация», — существования в качестве отдельного самостоятельного документа.

 

Фото: www.edsro.center

 

Начнём с выяснения вопроса о наличии/отсутствии условия №2. Это условие отсутствует в ГрК РФ. Анализ показывает, что введение в ГрК РФ соответствующих новелл было выполнено без внесения изменений, которые относились бы к новым видам ответственности и санкциям за несоблюдение установленных требований, поскольку не введены изменения в статьи главы 8 ГрК РФ, посвящённой ответственности за нарушение законодательства о градостроительной деятельности. Такое отсутствие является указанием на отсутствие новых видов ответственности, а также и на отсутствие новых юридически значимых положений в рабочей документации (РД) по сравнению с проектной документацией (ПД). Поскольку на отсутствие необходимого условия №2 указывают 3 косвенные основания, то в порядке методической корректности следует проанализировать основания прямые — те новеллы ГрК РФ, которые должны были бы прямо описывать те предположительно новые юридически значимые положения РД, которые, якобы, не содержатся в ПД.

Выяснение вопроса о наличии/отсутствии в ГрК РФ условия №1. Для ответа на этот вопрос должны быть сопоставлены два положения: 1) положение, определяемое частью 2.1 статьи 48 ГрК РФ (в редакции №275-ФЗ от 01.07.2021), и 2) положение, определяемое частью 3.8 статьи 49 ГрК РФ (в редакции №151-ФЗ от 27.06.2019 — см. выше сноску¹ к данному тексту).

Из такого сопоставления выясняется, что на основании ПД, получившей положительное заключение экспертизы, может подготавливаться РД как самостоятельный документ, якобы вносящий изменения в ПД, но без того, чтобы такие изменения выходили бы за пределы того юридически значимого содержания, на которое уже было получено положительное заключение экспертизы. Иными словами, согласно закреплённой в нынешней редакции ГрК РФ логике не допускается, чтобы РД имела бы самостоятельный юридически значимый предмет утверждения, отличный от юридически значимого предмета утверждения ПД. Это означает ничто иное, как то, что в изменённой редакции ГрК РФ не состоялось обеспечение второго необходимого условия для самой возможности непротиворечивого существования нового в юридическом отношении документа в виде РД.

 

Фото: www.gis96.ru

 

Получается, что уже в самом начале предпринятого анализа возникает императивное понуждение логикой, согласно которому необходимо зафиксировать следующий неотвратимый вывод, отражающий сложившуюся на данный момент правовую реальность: поскольку в новой редакции ГрК РФ не соблюдены два обязательных и одновременно необходимых условия, то РД не может быть и, действительно, не является новым в юридическом отношении документом.

Для полноты анализа и его завершённости, а также для подготовки конструктивных предложений, которые снимали бы выявленные противоречия в новой редакции ГрК РФ, нам потребуется дополнительно ответить на два вопроса:

1) помимо указанных выше нестыковок, в чём ещё состоит ошибочность юридической схемы, закреплённой новеллами ГрК РФ в части соотношения ПД и РД;

2) в чём состоит и как могла бы явиться нашему пониманию юридически корректная схема соотношения ПД и РД.

Помимо указанных выше нестыковок (первой ошибки), в чём ещё состоит ошибочность юридической схемы, закреплённой новеллами ГрК РФ в части соотношения ПД и РД? Если продолжить анализ, то обнаружится вторая ошибка, которая определяется ложно поставленной задачей — задачей, которая при заданных в новой редакции ГрК РФ обстоятельствах в принципе не имеет корректного формально юридического решения по следующим причинам. Номинально состоявшееся признание РД в качестве отдельного, самостоятельного документа, который в содержательном отношении не должен выходить за рамки предустановлений ПД и который может подготавливаться после ПД, уже получившей положительное заключение экспертизы, не упраздняет необходимости юридически значимого подтверждения того, что отдельный самостоятельный документ в виде РД выполнен с соблюдением требований технических регламентов безопасности.

 

Фото: www.gazeta.ru

 

Как обеспечить наличие указанного абсолютно необходимого-неустранимого юридически значимого подтверждения? Или: кто, какой субъект должен предоставлять такое подтверждение? Существуют три варианта ответа на этот обязательный вопрос: (1) ответ непротиворечивый-неоптимальный, (2) ответ противоречивый, закреплённый новеллами ГрК РФ, и (3) ответ непротиворечивый-оптимальный. Рассмотрим по отдельности каждый из этих трёх вариантов ответов на обязательный вопрос о том, какой субъект должен предоставлять подтверждение соответствия рабочей документации проектной документации.

Первый непротиворечивый-неоптимальный вариант ответа (на вопрос о том, какой субъект должен предоставлять подтверждение соответствия РД ПД). Этот вариант ответа не противоречит логике права и складывается из следующих положений:

а) в отношении ранее представленной ПД уже имеется положительное заключение экспертизы;

б) предполагается, что позднее представленная РД не противоречит ПД в части соблюдения требований технических регламентов безопасности (часть 3.8 статьи 49 ГрК РФ — см. ниже сноску² к данному тексту);

в) при наличии положений а) и б) самое логичное и простое состояло бы в том, чтобы факт отсутствия указанного противоречия подтверждался бы субъектом, имеющим право проводить экспертизу ПД, не исключая того субъекта, который ранее уже предоставил положительное заключение экспертизы ПД;

г) однако, то, что является «самым логичным и простым», по формально юридическим основаниям является равнозначным проведению новой, повторной экспертизы ПД и фактически упраздняет РД в качестве, якобы, самостоятельного юридически значимого документа, то есть, лишает РД этого навязанного ей высокого статуса и опять возвращает РД формальный статус сугубо технологического документа, то есть, не значимого в юридическом отношении документа.

 

Фото: www.b2bplankonzept.de

 

Второй противоречивый, закреплённый новеллами ГрК РФ вариант ответа (на вопрос о том, какой субъект должен предоставлять подтверждение соответствия РД ПД). Этот вариант ответа соответствует намерениям законодателя и характеризуется следующими положениями:

а) с одной стороны, новеллами ГрК РФ вводится номинально как бы новый отдельный-самостоятельный документ в виде РД;

б) с другой стороны, введение такого нового документа, казалось бы, неизбежно влечёт за собой необходимость введения нового вида ответственности, новой процедуры, что, по-видимому, не соответствует намерениям законодателя. Для того, чтобы такого введения не состоялось, законодателю надо сделать следующее:

- не придавать как бы новому самостоятельному документу РД юридической значимости, а для этого надо не допустить, чтобы РД выходила бы за содержательные рамки, уже предписанные ПД (см. выше часть 3.8 статьи 49 ГрК РФ);

- не вводить нового вида ответственности, а поскольку она всё же неизбежно возникает, то по умолчанию перераспределить её между прежними субъектами, отвечавшими за качество ПД в прежних условиях как бы номинального отсутствия РД; в) фактическое перераспределение нового вида ответственности (за то, что положения РД не выходят за содержательные рамки, предустановленные ПД, получившей положительное заключение экспертизы) происходит посредством умолчаний — посредством невнесения изменений в положения статей главы 8 ГрК РФ, посвящённой ответственности за нарушение законодательства о градостроительной деятельности. В действительности же (и вопреки намерениям законодателя — в силу правовой логики) происходит следующее:

- субъект, выполнивший экспертизу первичной ПД, несёт «двойную» ответственность как за (1) первичную ПД, так и за (2) вторичную ПД, без его ведома содержательно изменённую, или не изменённую посредством РД. При этом согласно новой редакции ГрК РФ этот субъект экспертизы освобождается от необходимости знать ситуацию относительно вторичной ПД, за которую он также формально обязан будет нести ответственность;

- застройщик, технический заказчик формально не несут ту часть ответственности, которая относится к утверждённой ими вторичной ПД, которая может оказаться содержательно изменённой посредством РД², — не несут ту часть ответственности, которая им формально не адресована нормами закона, но зато автоматически адресована субъекту экспертизы, который согласно новеллам ГрК РФ фактически «должен отвечать за то, чего он не одобрял».

Очевидно, что ныне закреплённый в новой редакции ГрК РФ второй вариант ответа на поставленный вопрос не может быть признан ни правовым, ни рациональным, ни справедливым.

 

Фото: www.c.pxhere.com

 

Третий непротиворечивый-оптимальный вариант ответа (на вопрос о том, какой субъект должен предоставлять подтверждение соответствия РД ПД). Этот вариант ответа фактически является ответом на первоначально поставленный вопрос, в чём состоит и как могла бы явиться нашему разумению юридически корректная схема соотношения ПД и РД, — является концептуальным предложением по снятию выявленных противоречий и совершенствованию ГрК РФ в соответствующей части. Непротиворечивый-оптимальный порядок организации отношений между частным лицом (застройщиком, или его представителем — техническим заказчиком, подрядчиком- проектировщиком) и публичной властью (в данном случае субъектом, получившим право выполнять функцию публичной власти по проведению экспертизы ПД) определяется следующими положениями:

1) заблаговременно подготовлен и поддерживается в актуализированном состоянии корпус необходимых и достаточных требований безопасности (в том числе в виде технических регламентов, представленных соответствующими сводами правил — СП) для:

- осуществления архитектурно-строительного проектирования — для предъявления в документации положений о её соответствии требованиям безопасности вида А — требованиям соответствующих СП в той их части, которая определяет безопасность результата — создаваемых конструкций в составе целостного объекта;

- осуществления архитектурно-строительного проектирования – для предъявления в документации положений о её соответствии требованиям безопасности вида Б — требованиям соответствующих СП в той их части, которая определяет безопасность технологического процесса строительства;

2) в силу объективных причин существует принципиальная неразрывность друг от друга требований вида А и требований вида Б. Неизбежным образом это означает, что:

 

 

- в отношении объектов капитального строительства институт архитектурно-строительного проектирования должен быть представлен одним видом документации – проектной документацией, содержащей в себе в виде двух разделов положения о её соответствии требованиям вида А и требованиям вида Б;

- рассмотренные новеллы ГрК РФ являются ошибочными, они должны быть исправлены по формальным и содержательным основаниям, включая основания, определяющие развитие эффективной системы публичного контроля за архитектурно-строительным проектированием;

3) в составе проектной документации могут по-разному сочетаться требования вида А и требования вида Б — в зависимости от типологических особенностей, степени сложности и опасности объектов капитального строительства (такие особенности должны быть определены законодательно в увязке с различными способами сочетания указанных требований). Имеются три способа сочетания указанных требований:

- способ №1. В ПД включаются только положения, относящиеся к требованиям вида А («ПД без РД»). Субъект проведения экспертизы ПД при подготовке заключения включает в него перечень тех СП и их положений, соблюдение которых обеспечит выполнение также и требований вида Б (требований безопасности и надёжности технологии процесса выполнения строительных работ) с указанием наличия возможности выбора из этого перечня тех, или иных требований в соответствующих случаях. Указанным образом составленное положительное заключение экспертизы ПД является обязательным для соблюдения при выполнении строительных работ, а также при осуществлении государственного строительного надзора;

- способ №2. В ПД включаются положения двух видов, относящиеся к требованиям вида А и вида Б. Раздел ПД, содержащий требования вида Б (требования безопасности и надёжности технологии процесса выполнения строительных работ) предъявляется субъектом проектирования в составе «широкого перечня» СП, соблюдение которых обеспечит требуемый уровень безопасности. Субъект проведения экспертизы ПД при подготовке заключения включает в него положение, подтверждающее корректность представленного перечня СП, либо его корректирующего. Положительное заключение 8 экспертизы ПД в указанной части является обязательным как область допустимого выбора в процессе строительства конкретных СП и их положений (выбора из согласованного, откорректированного «широкого перечня» СП), а также обязательным при осуществлении государственного строительного надзора;

- способ №3. Этот способ является модификацией способа №2 в том отношении, что раздел ПД, содержащий требования вида Б (требования безопасности и надёжности технологии процесса выполнения строительных работ): 1) предъявляется не «широким перечнем» СП и их положений, но уже совершённым проектировщиком и предлагаемым планируемым выбором конкретных СП и их положений; 2) дополнительно может предъявляться также и набором рабочих чертежей, выполненных в соответствии с выбором конкретных СП и их положений, совершённым проектировщиком.

 

Фото: www.urbaneconomics.ru

 

Таким образом, как бы «сама себя предъявляет» объективно существующая, но оставшаяся не замеченной федеральным законодателем концепция двухчастной ПД, которая включает первую инвариантную-неизменяемую часть (ту часть, которая не подлежит изменению именно «рабочей документацией» после получения положительного заключения экспертизы ПД и её утверждения) — первую часть ПД, определяющую требования к результату — требования вида А³, а также включает вторую часть ПД, изменяемую в некоторых пределах в процессе строительства, определяющую требования к процессу — требования вида Б⁴, когда вторая часть ПД в определённых случаях допускает возможность модификации технологических особенностей производства строительных работ, но при этом не допускает изменения первой части ПД.

Эдуард ТРУТНЕВ (на фото) профессор Высшей школы экономики

 

¹ Речь идёт, в частности, о следующих взаимосвязанных новеллах (*):
- часть 2.1 статьи 48 ГрК РФ (в редакции №275-ФЗ от 01.07.2021): Рабочая документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, их частей. Рабочая документация разрабатывается на основании проектной документации. Подготовка проектной документации и рабочей документации может осуществляться одновременно.
- часть 3.8 статьи 49 ГрК РФ (в редакции №151-ФЗ от 27.06.2019): Экспертиза проектной документации по решению застройщика может не проводиться в отношении изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, если такие изменения одновременно:
1) не затрагивают несущие строительные конструкции объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы;
2) не влекут за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов;
3) не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта;
4) соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий;
5) соответствуют установленной в решении о предоставлении бюджетных ассигнований на осуществление капитальных вложений, принятом в отношении объекта капитального строительства государственной (муниципальной) собственности в установленном порядке, стоимости строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, осуществляемого за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. (*) Иные новеллы по обсуждаемому вопросу будут дополнительно отмечены и изучены далее в тексте.
²См. часть 1.3 статьи 52 ГрК РФ в редакции №275-ФЗ от 01.07.2021: В случае внесения в рабочую документацию изменений, соответствующих требованиям, предусмотренным пунктами 1— 5 части 3.8 статьи 49 настоящего Кодекса, приведение проектной документации в соответствие с такими изменениями, внесенными в рабочую документацию, не требуется при условии, что такие изменения в рабочую документацию утверждены застройщиком, техническим заказчиком в порядке, предусмотренном частью 15 статьи 48 настоящего Кодекса. В этом случае утвержденные застройщиком, техническим заказчиком изменения в рабочую документацию признаются частью проектной документации.
³Это та часть ПД, которая определяется частью 12 статьи 48 ГрК РФ кроме подпункта в) пункта 3 части 12 статьи 48 ГрК РФ. После получения положительного заключения экспертизы ПД и её утверждения первая часть ПД может изменяться только посредством прямого изменения ПД — посредством внесения изменений непосредственно в эту часть ПД (но никак не посредством РД — фактически технологического документа непубличного характера) и направления изменённой ПД на новую экспертизу ПД.
⁴Это та часть ПД, которая определяется подпунктом в) пункта 3 части 12 статьи 48 ГрК РФ — требования к процессам проектирования, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации зданий и сооружений.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Установлены критерии для типовой проектной документации

При направлении проектной документации на экспертизу застройщик вправе выбрать перечень стандартов и СП обязательного применения

Как пересмотрят положение о составе разделов проектной документации и требования к их содержанию

Предложения к методике подготовки нормативов градостроительного проектирования

О процедурах в сфере строительства

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Процедура согласования документов территориального планирования будет упрощена и ускорена

Определен перечень объектов, расчетные показатели обеспеченности которых устанавливаются в нормативах градостроительного проектирования