Данный вопрос для портала ЕРЗ комментирует технический директор ООО «Центрэкспертиза», директор Департамента нормативно-методического обеспечения Ассоциации экспертных организаций в строительстве Алексей МАТВЕЕВ.

    

Фото: www.admpos-vanino.ru

     

Вступившая в силу с 4 августа 2018 года ч. 3⁴ ст. 49 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК), в редакции 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.08.2018, ограничила участие негосударственных экспертных организаций в проведении оценки соответствия проектной документации объектов капитального строительства (ОКС), строительство, реконструкция которых планируются в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

В последнее время, в том числе в средствах массовой информации, обострилась дискуссия по вопросу допустимости проведения экспертизы проектной документации ОКС, предполагаемых к размещению в границах ЗОУИТ, организациями негосударственной экспертизы.

При этом аргументы сторон сводятся к двум вариантам: ссылок на переписанные Минстроем России в различных вариантах положения обсуждаемой статьи ГрК, и положения в стилистике поэта В. Маяковского: «Я говорю ЗОУИТ, подразумеваю — госэкспертиза».

Поэтому налицо необходимость проанализировать данную норму исходя из того, что в ней непосредственно написано, и законодательства о градостроительной деятельности в целом.

В соответствии с положениями новой редакции ГрК для данного ограничения проведения негосударственной экспертизы критерием обязательного направления документации на государственную экспертизу является установленный режим ЗОУИТ. Он дословно предусматривает «ограничение размещения объектов капитального строительства исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, или исходя из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, на размещаемый объект капитального строительства».

Обратившись к положениям с. 106 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 136-ФЗ (далее — ЗК), в редакции того же 342-ФЗ от 03.08.2018, мы узнаем, что представляют собой ограничения использования земельных участков в границах ЗОУИТ или подзоны в границах ЗОУИТ (территорий в границах ЗОУИТ, в отношении которых устанавливаются различные ограничения использования земельных участков, в том числе для достижения различных целей установления такой зоны — в дальнейшем эту конкретизацию о выделении подзон далее будем опускать, имея ее в виду):

• исчерпывающий перечень видов зданий, сооружений, их разрешенного использования (назначения);

• требования к параметрам зданий, сооружений, размещение которых допускается или запрещается в границах указанной зоны;

• требования к зданиям, сооружениям, размещение которых допускается в границах указанной зоны, исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена указанная зона, или из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена указанная зона, на размещаемые здания, сооружения при условии, что оценка соответствия данным требованиям может являться предметом государственной экспертизы проектной документации.

Таким образом, в соответствии с положениями ЗК ограничение размещения объектов капитального строительства исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, или исходя из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, на размещаемый объект капитального строительства устанавливается Правительством РФ не в виде перечня видов зданий, сооружений, их разрешенного использования (назначения), и (или) требований к параметрам зданий, сооружений, размещение которых допускается или запрещается в границах указанной зоны, а в виде требований к зданиям, сооружениям, размещение которых допускается в границах указанной зоны, исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена указанная зона, или из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена указанная зона, на размещаемые здания, сооружения при условии, что оценка соответствия данным требованиям может являться предметом государственной экспертизы проектной документации.

     

Фото: www.expert-stroypro.ru

    

Следовательно, ГрК зафиксирован простой двухступенчатый критерий:

а) ЗОУИТ в которой предполагается размещение ОКС, должна быть установлена в целях охраны объекта, территории, факт наличия которых служит основанием установления ЗОУИТ;

б) перечень ограничений использования земельных участков ЗОУИТ должен содержать требования к ОКС, допускаемых к размещению в ее границах, исходя из оценки влияния ОКС на объект, территорию, либо допускать размещение ОКС в ее границах, исходя из оценки влияния объекта, территории на предполагаемый к размещению ОКС.

То есть, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности исключительно государственной экспертизе подлежит проектная документация ОКС, если ЗОУИТ установлена в целях охраны объекта, территории, факт наличия которых служит основанием установления ЗОУИТ (подзоны), и положением о ЗОУИТ, утвержденным Правительством РФ, установлены требования к зданиям или сооружениям, указанные в последнем перечислении выше.

Если ЗОУИТ установлена в целях, отличных от охраны объекта, территории, наличие которых послужило основанием для установления ЗОУИТ, или размещение зданий, сооружений определенного вида (назначения) в ЗОУИТ допускается, или допускается при условии соблюдения установленных законодательством параметров, то в этом случае оценка соответствия требованиям технических регламентов в виде негосударственной экспертизы не противоречит действующему законодательству.

   

Фото: www.fs.4geo.ru

    

На этом «техническая» часть обзора заканчивается, приступаем к анализу формально-юридического аспекта. Для понимания сути придется процитировать 342-ФЗ от 03.08.2018, а именно ч. 11 ст. 26 с отметками на ключевых для нас моментах:

«11. Если положением о зоне с особыми условиями использования территории, утвержденным Правительством Российской Федерации в соответствии со статьей 106 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), установлены требования к предельным размерам указанной зоны, правила определения размера указанной зоны (подзоны), перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанной зоны (подзоны), отличные от установленных на дату установления зоны с особыми условиями использования территории, до 1 января 2022 года указанные в пункте 11 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых установлены зоны с особыми условиями использования территорий, обязаны обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об изменении зоны с особыми условиями использования территории (в случае изменения границ зоны с особыми условиями использования территории с приложением сведений о границах указанной зоны). Если положением о зоне с особыми условиями использования территории, утвержденным Правительством Российской Федерации в соответствии со статьей 106 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), установлены требования к предельным размерам указанной зоны, которые меньше, чем размер ранее установленной зоны, или не предусмотрены ограничения использования земельных участков, которые были ранее установлены в границах зоны, с заявлением об изменении зоны с особыми условиями использования территории (в случае изменения границ зоны с особыми условиями использования территории с приложением сведений о границах указанной зоны) в органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на принятие решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, вправе обратиться иные заинтересованные граждане, юридические лица, органы государственной власти или органы местного самоуправления. Органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными на принятие решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, в срок не более чем один месяц со дня поступления данных заявлений либо при отсутствии указанных в пункте 11 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) правообладателей зданий, сооружений или в случае установления зоны с особыми условиями использования территории по основаниям, не связанным с размещением таких зданий, сооружений, до 1 января 2022 года должны быть внесены изменения в решение об установлении зоны с особыми условиями использования территории или принято новое решение об установлении указанной зоны в соответствии с предельными размерами зоны с особыми условиями использования территории, правилами определения размера указанной зоны (подзоны), перечнем ограничений использования земельных участков, предусмотренными положением о зоне с особыми условиями использования территории, утвержденным Правительством Российской Федерации в соответствии со статьей 106 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона).»

Учитывая, что перечни ограничений использования земельных участков, содержащие требования к ОКС, «размещение которых допускается в границах указанной зоны, исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена указанная зона, или из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена указанная зона, на размещаемые здания, сооружения при условии, что оценка соответствия данным требованиям может являться предметом государственной экспертизы проектной документации», будут установлены Правительством РФ при утверждении положения о ЗОУИТ в соответствии со ст. 106 ЗК, то правовое основание на проведение обязательной государственной экспертизы проектной документации объектов, предполагаемых к размещению в границах ЗОУИТ, по основанию, предусмотренному частью 3⁴ ст. 49 ГрК в редакции 342-ФЗ от 03.08.2018 должно наступить для каждой ЗОУИТ после вступления в силу положений о соответствующих ЗОУИТ и принятия (или изменения) решения об установлении такой зоны, а в целом до 1 января 2022 года.

   

Фото: www.esyakutia.ru

    

По результатам проведенного анализа хочется обратиться в уполномоченные органы для правовой оценки действий органов власти субъектов РФ, выражающихся в угрозах (в том числе на официальных сайтах органов власти и подведомственных им учреждений и средствах массовой информации) застройщикам в отказе предоставления государственных услуг (выдаче разрешения на строительство, выдача разрешений на ввод в эксплуатацию) в случае, если при обращении за разрешением на строительство любого ОКС, предполагаемого к строительству в любой ЗОУИТ, будет предоставлено заключение, выданное организацией негосударственной экспертизы.

В частности, хочется получить оценку таких действий от:

а) ФАС России — по основанию нарушения антимонопольного законодательства в части устранения конкуренции органами государственной власти субъектов РФ или иными органами и организациями, осуществляющими функции указанных органов;

б) Минстроя России — как федерального органа власти, на который возложена обязанность осуществления контроля за соблюдением органами государственной власти субъектов РФ законодательства о градостроительной деятельности;

г) Прокуратуры РФ — как федеральной централизованной системы органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции РФ и исполнением законов, действующих на территории РФ.

Учитывая, что попытки осуществлять регулирование вне полномочий органов власти субъектов РФ в сфере градостроительства предпринимались и ранее (например, установление требований к составу проектной документации — притом, что ГрК эти требования могут устанавливаться исключительно Правительством РФ, установление правил выполнения и оформления текстовых и графических материалов, входящих в состав проектной документации, которые в соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ №87 от 16.02.2008 устанавливаются Минстроем России, в нарушение положений ГрК установление требования о размещении заключений экспертизы и проектной документации в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности до обращения за выдачей разрешения на строительство, и т. п.), непонятно отсутствие реакции со стороны Президента РФ.

 

 

Поскольку критически важным здесь является еще и тот факт, что вопросы безопасности ОКС, в том числе экспертизы, базируются на конституционных правах каждого человека на благоприятную окружающую среду, декларируемых ст. 42 Конституции России, регулирование которых ст. 71 Конституции России отнесено к исключительным полномочиям Российской Федерации, и применение различных требований в разных субъектах РФ к объектам оценки соответствия в сфере технического регулирования в градостроительной деятельности, а также передача (а тем более самовольное присвоение) полномочий по установлению таких требований субъектам РФ нарушает принцип федеративного устройства Российской Федерации, установленный Конституцией России, в том числе положения ч. 2 ст. 78, предполагающие возможность передачи Российской Федерацией осуществление части своих полномочий, если это не противоречит Конституции России и федеральным законам.

Технический директор ООО «Центрэкспертиза», директор Департамента нормативно-методического обеспечения Ассоциации экспертных организаций в строительстве Алексей МАТВЕЕВ

    

  

  

  

  

   

Другие публикации по теме:

ФАС возбудила дела против Мосгосэкспертизы и Мособлэкспертизы: комментарий эксперта

Узкие места законодательства о санитарно-защитных зонах: комментарии экспертов

Стройнадзор получит право обжаловать положительное заключение экспертизы

Экспертизу проектной документации и проверку достоверности сметной стоимости объединят в одну процедуру

Изменены требования к составу, содержанию и порядку оформления заключения экспертизы

Сегодня онлайн-ипотека в сделках с недвижимостью — обычная практика. Конъюнктура рынка делает ее все более популярной среди застройщиков и клиентов. О трансформации ипотечного сервиса и необходимости цифровизации ипотеки поговорили с застройщиками, банкирами и представителями цифровых платформ.

   

 

  

Темпы роста ипотечного кредитования в прошлом году достигли максимума, обойдя рекордный 2018-й. В целом ипотека уже занимает 60—70% в структуре продаж недвижимости и выступает основным инструментом покупки квартиры на первичном рынке.

   

  

«Мы начали выдавать электронную ипотеку — с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи и электронной регистрации сделок в Росреестре — с апреля 2020 года, комментирует Игорь Ларин (на фото), директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ. — Она позволила сохранить спрос на кредиты в условиях действия ограничительных мер и остается популярной до сих пор. На данный момент в электронном формате выдано около 6 тыс. кредитов на сумму около 18 млрд руб. На онлайн-ипотеку приходится 22% в общем объеме кредитов. Онлайн-ипотека в тандеме с льготной программой на новостройки делает ипотеку востребованным и выгодным инструментом покупки квартиры».

Автоматизация ипотеки стала вызовом для застройщиков именно в период пандемии. Прежде ипотечные брокеры в офисах строительных компаний и банки-партнеры закрывали этот этап сделки, помогая клиенту получить положительное решение и оформить кредит. С вводом коронавирусных ограничений спрос на удалённое оформление ипотеки стал расти. Стимулировало процесс и снятие законодательного запрета на онлайн-сделки с ипотекой, благодаря принятию электронной аутентификации клиента. Теперь получение кредита могло происходить полностью дистанционно.

  

  

«Согласно данным нашей платформы каждый пятый ипотечный клиент российских банков приходит через онлайн-сервисы и это количество растет, — рассказывает Роман Гуров (на фото), сооснователь платформы «Цифровая ипотека». — Ограничительные меры, безусловно, подтолкнули игроков ипотечного рынка к развитию дистанционных сервисов. Однако цифровизация сделки с недвижимостью началась задолго до пандемии. Во-первых, это соответствует ожиданиям клиентов, которые привыкли к высококлассному цифровому опыту в других сферах. Во-вторых, это выгодно банкам и самим девелоперам. Несмотря на серьезные шаги в сторону дистанционных сервисов, большинство застройщиков, в особенности региональных, сознательно остаются за бортом цифровизации, и сегодня чувствуют себя хорошо. Этому способствует высокий спрос на жилую недвижимость, низкие ставки ипотечного кредитования, программы господдержки. Однако уже в ближайшем будущем качественный цифровой опыт покупки недвижимости станет важным конкурентным преимуществом застройщика, гарантирующим ему гибкость и адаптивность в любых условиях».

   

   

«Сегодня большинство процессов при покупке недвижимости в нашей компании проходят онлайн, — поделился опытом Руслан Сырцов (на фото), коммерческий директор GloraX. — Но полностью заключить сделку дистанционно возможно только с одним банком. По итогам первого квартала 2021 года доля сделок с ипотекой в проектах Glorax, проведенных по электронной регистрации, составила порядка 80%. Средняя скорость заключения сделки с недвижимостью у жителей Москвы и Петербурга составляет от 3 до 6 месяцев, в том числе с использованием ипотеки. Более активное внедрение новых цифровых сервисов позволит значительно сократить этот этап. Я уверен, что будущее за онлайн-ипотекой и дистанционными сделками».

Как продукт онлайн-ипотека предполагает подачу единой автоматизированной анкеты в партнерские банки застройщика, получение решений в режиме одного окна, их сравнение и выбор наиболее выгодного клиенту предложения, а также дальнейшее подписание кредитных документов. По сути, это комплексный ипотечный сервис только онлайн. Для застройщиков это возможность подобрать лучшее предложение на рынке для клиента в сжатые сроки, а также оптимизировать внутренний бизнес-процесс. Получение ипотеки происходит быстрее, цикл сделки сокращается, а трудозатраты специалистов снижаются. Кроме того, конверсионность таких сделок возрастает. Клиент получает удобный сервис и экономит время на походах в банк и к застройщику, а также может выбрать из нескольких предложений то, что подходит больше. Процент отказов уменьшается.

    

    

«По данным Сделка.РФ конверсионность сделок с ипотекой возрастает до 80% благодаря единой анкете. Шансы клиентов на одобрение ипотечной заявки значительно повышаются, — рассказал директор платформы Сделка.РФ Борис Лепинских (на фото). — У специалистов застройщика, в свою очередь, есть дополнительный инструмент — ипотечный калькулятор, который помогает подобрать для клиента наиболее выгодные условия в кратчайшие сроки. Процесс подачи заявки полностью автоматизирован, активно развивается онлайн-получение ипотеки. На всех этапах застройщик может контролировать ход сделки и следить за тем, удовлетворен клиент или нет. Крайне востребованными становятся личные кабинеты покупателя, где клиент застройщика может заполнить анкету заемщика самостоятельно. С помощью такого инструмента упрощается вход будущего клиента в воронку, ускоряется сама сделка, процесс становится более прозрачным для покупателя. И важно понимать, что получение ипотеки — это только один из этапов совершения сделки, которые необходимо автоматизировать. Важнейшим трендом рынка является создание бесшовного процесса покупки недвижимости, которое невозможно без автоматизации всех этапов цикла продажи жилья».

Подписание кредитного договора в большинстве банков сегодня происходит в офисе, но в целом отрасль движется в направлении полной онлайн-ипотеки. Есть точечные примеры подписания таких договоров с помощью предварительно выпущенной электронно-цифровой подписи. В этом случае сначала документы подписывает покупатель, затем — банк. Застройщик координирует процесс и общается с банком в одном окне. В дальнейшем это позволяет собирать и анализировать данные по ипотечным сделкам. Сформированный пакет кредитных документов со всеми подписями вместе с ДДУ отправляют на регистрацию в Росреестр. После прохождения регистрации клиенту, застройщику и банку приходит уведомление. Далее ипотечные средства поступают на счет эскроу, предварительно открытый на имя клиента.

    

   

«В наших проектах на сегодняшний день от 40 до 55% сделок совершается с онлайн-ипотекой, — прокомментировал Вадим Бутин (на фото), руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость». — У нас получилось настроить процесс таким образом, чтобы клиент смог оформить заявку, согласовать сделку и оформить кредит через выделенные цифровые каналы связи, без посещения офиса. Скорость проведения сделки с онлайн-ипотекой — от 1 до 5 дней. Инструмент выгоден застройщику, поскольку он расширяет географию продаж, ускоряет процесс оформления сделки и позволяет автоматизировать процесс оформления кредита. Примерно по тем же причинам он выгоден и покупателю: удобство, оперативность, прозрачность, отсутствие привязки к месту и времени».

Онлайн-ипотека, как новый, но уже привычный для рынка подход, может стать частью любой сделки — онлайн или офлайн. По мнению Бориса Лепинских, здесь речь как раз идет об омниканальности. Застройщику необходимо создать современный цифровой процесс покупки квартиры, предоставляющий покупателю различные варианты проведения сделки. Клиент может прийти к застройщику так, как ему удобно (через сайт, звонок, визит в офис), и получить такой сервис, который он желает. Онлайн-ипотека — часть этого процесса наряду с бронированием, открытием и пополнением эскроу-счета и электронной регистрацией договора в Росреестре. Ее эффективное вшивание в бизнес-процесс продаж и станет залогом успеха. Поможет застройщику лучше понимать и анализировать происходящее, изучать и точнее настраивать клиентский путь.

Материал подготовлен при информационной поддержке цифровой платформы для застройщиков Сделка.РФ.

 

СПРАВКА О КОМПАНИИ

Сделка.РФ — российская цифровая платформа, которая автоматизирует покупку и продажу квартиры онлайн, превращая сделки с недвижимостью в полностью бесшовный процесс. Организованный в 2018 году сервис позволяет пройти весь жизненный цикл сделки дистанционно: выпустить электронную подпись, получить ипотеку, открыть аккредитив и эскроу-счет, подписать кредитный договор и ДДУ, получить электронную регистрацию. Один из принципов работы платформы — облачная коллаборация участников: застройщик, банк, удостоверяющий центр и покупатель совместно работают над сделкой в режиме одного окна.

   

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Цифровизация — это не про программное обеспечение, а про процессы и алгоритмы

Как Сделка.РФ и Росреестр расширили сервис регистрации

Как не терять лиды в недвижимости из-за онлайн-продаж

Онлайн-сделки снижают процент по эскроу и помогают застройщикам сэкономить на проектном финансировании