Руководство Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» любезно предоставило порталу ЕРЗ информационно-аналитический материал о состоянии делового климата в строительстве в I квартале 2018 г. и ожиданиях предпринимателей на II квартал 2018 г.

 

Фото: www.samaratoday.ru

 

В докладе использованы результаты ежеквартальных опросов, проводимых Федеральной службой государственной статистики среди руководителей более 6 тыс. строительных организаций^[1], различных по численности занятых, в 82 субъектах Российской Федерации.

 

Ключевые отраслевые тенденции:

• Возобновление обострения негативных предпринимательских мнений относительно динамики развития строительного сегмента;

• Заметное ухудшение по сравнению с IV кварталом 2017 г. предпринимательских оценок и углубление траектории движения основных производственных и финансовых нисходящих трендов;

• Возврат главного композитного индикатора исследования — индекса предпринимательской уверенности (ИПУ)^2] к экстремально низкому значению, характерному для II квартала прошлого года (-20%);

• Слабые, но преимущественно позитивные прогнозы относительно преодоления локального падения и наращивания производственной деятельности во II квартале.

Обобщенная оценка конъюнктуры в строительстве^[3]

Результаты опроса в I квартале 2018 г. выявили низкую стартовую динамику  экономической конъюнктуры в отрасли. Производственные и финансовые показатели строительных организаций, переместившись в крайне неблагоприятную фазу развития, почти вплотную приблизились к критическим ретроспективным минимумам, регистрируемым в 2015—2016 гг.

 

Таблица 1. Оценки основных показателей деятельности строительных организаций

баланс^[4], в процентах

Источник: Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат. 

 

Основной фактор, который повлиял на снижение деловой активности в первые месяцы текущего года, — существенное сокращение числа заключенных договоров относительно IV квартала 2017 г., что вполне закономерно для начала делового сезона, когда организации находятся в традиционной производственной паузе.

С 29 до 34% возросла доля строительных организаций, руководители которых констатировали недостаток заказов на работы. Кроме того, с 27% до 32% увеличилось число респондентов, которые столкнулись  с проблемой неплатежеспособности заказчиков.

Сезонную специфику отрасли подчеркивает и зафиксированная просадка среднего уровня загрузки произведенных мощностей, который имеет свойство падать в низкий сезон  и восполнять утраченные позиции в последующие активные для подрядной деятельности периоды. Так, по итогам I квартала 2018 г. загруженность снизилась на 5 п.п. до отметки 59%, при этом практически сохранившись в пределах интервала, в котором пребывала в течение последних двух лет (61% в I квартале 2017 г.).

Откат восстановительных процессов и определенное усиление напряженности в строительной сфере отражает динамика ИПУ. Индекс по сравнению с предыдущим кварталом снизился на 5 п.п. и составил (-20%), погрузившись в самый неблагоприятный диапазон значений, фрагментарно фиксируемых в течение 2016—2017 гг.

Основное негативное влияние на ИПУ оказал один из его компонентов — уровень портфеля заказов, который «ниже нормального»^[5] оценили более 40% респондентов. В то же время, динамика второго составляющего индикатора, характеризующего ожидаемые изменения ситуации с численностью занятых в строительной сфере, хоть и ослабла, но сохранила положительное значение, свидетельствуя о намерении респондентов восполнять производственную активность в ближайший квартал.

 

Рис. 1. Динамика индекса предпринимательской уверенности и его компонентов в строительстве

Источник: Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ; Росстат.

 

В целом глубина отраслевого спада, по-видимому, достигла своего предела,  что с осторожностью позволяет исключить дальнейший провал тренда в последующие кварталы 2018 г.

Производственная программа. Обеспеченность заказами. Физический объем работ

В отчетном квартале производственная деятельность строительных организаций проходила в условиях сокращения спроса на строительные услуги, причем темпы спада ускорились. Значительная доля респондентов (43%) охарактеризовали фактическое состояние уровня спроса (портфеля заказов на момент опроса) в своих организациях как «ниже нормального»^[6]. В итоге баланс оценки уровня показателя снизился по сравнению с кварталом ранее на 6 п.п. и составил (–42%).

Результаты проведенного опроса показали ухудшение оценок предпринимателями изменения основных показателей — «числа заключенных договоров» и «физического объема работ».

Доля компаний (16%), в которых наблюдалось увеличение по сравнению с предыдущим кварталом количества новых договоров, сократилась на 3 п. п. Баланс оценки изменения показателя опустился относительно значения предыдущего квартала на 4 п. п. и составил (–7%).

Усиление в текущем квартале негативных тенденций в динамике спроса отразилось на выполненном подрядными организациями физическом объеме работ. Доля компаний, в которых наблюдалось снижение объемов строительства относительно IV квартала 2017 г., увеличилась с 27 до 33%. Доля компаний, руководители которых сообщили о росте показателя, уменьшилась с 27 до 21%. В итоге, балансовое значение опустилось по сравнению с предыдущим кварталом на 12 п. п. и составило (-12%).

 

Рис. 2. Динамика оценок изменения физического объема работ и числа заключенных договоров в строительных организациях

баланс, в процентах

Источник: Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

 

На момент опроса строительные организации были обеспечены заказами на более короткий, чем кварталом ранее, срок (6 месяцев). Практически треть (32%) предприятий имели в своем портфеле договоры на срок от 1 до 3 месяцев, 8% — более года.

В I квартале 2018 г. средний уровень загрузки производственных мощностей в строительной отрасли составил 59%, что на 5 п.п. меньше показателя предыдущего квартала. Наибольшая доля (18%) организаций использовала мощности от 51 до 60%.

При этом подавляющее большинство руководителей предприятий (90%) посчитали, что имеющихся производственных мощностей относительно спроса на ближайший год будет достаточно или более чем достаточно.

 

Рис. 3. Динамика среднего уровня загрузки производственных мощностей в строительных организациях,

в процентах

Источник: Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ; Росстат.

 

Численность занятых

Ухудшение производственной ситуации в I квартале 2018 г. негативным образом отразилось на состоянии рынка труда, в строительной отрасли возросли по сравнению с предыдущим кварталом  темпы сокращения численности занятых.

Доля подрядных организаций (11%), руководители которых увеличивали штаты, сократилась по сравнению с предыдущим кварталом на 7 п.п. Баланс оценки  показателя снизился и составил (-14%) против (-7%) в предшествующем квартале.

 

Рис. 4. Динамика оценок изменения численности занятых в строительных организациях

баланс, в процентах

Источник: Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

 

Представители строительного бизнеса менее оптимистично, чем кварталом ранее, оценивали ближайшие изменения на рынке труда (баланс оценки ожидаемого изменения численности занятых составил (+2%) против (+7%) в I квартале 2018 г.).

 

Динамика цен

К позитивным итогам проведенного опроса можно отнести устойчивую, сохраняющуюся в течение последних двух лет в строительном секторе экономики, тенденцию замедления роста цен — как на строительные работы, так и на материалы.

В частности, в I квартале 2018 г. по сравнению с кварталом ранее сократилась доля организаций, руководители которых сообщили об увеличении цен  на строительные материалы и  строительно-монтажные работы (68% и 40% соответственно). В IV квартале 2017 г. повышение цен зафиксировали 70% и 45% предпринимателей соответственно.

По-прежнему в строительном бизнесе темпы роста стоимости строительных материалов опережают темпы роста тарифов на строительно-монтажные работы.

 

Рис. 5. Динамика оценок изменения цен на строительно-монтажные работы и строительные материалы в строительных организациях

баланс, в процентах

Источник: Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

 

В строительстве сохраняются достаточно высокие инфляционные ожидания. Так, две трети (66%) представителей строительного бизнеса полагают, что во II квартале 2018 г. дальнейший рост цен на стройматериалы сохранится, а четверо из десяти (40%) намерены увеличить расценки на работы своих организаций.

 

Финансовое положение

Как следует из итогов проведенного опроса, в I квартале 2018 года продолжилась негативная динамика оценок предпринимателями показателей, характеризующих финансовое состояние строительных организаций. Вместе с тем второй квартал подряд в отрасли наблюдается некоторое замедление тенденции сокращения финансовой обеспеченности подрядных организаций.

Так, в отчетном квартале сократилась доля строительных компаний, руководители которых сообщили об уменьшении по сравнению с предыдущим кварталом обеспеченности собственными финансовыми средствами (16% против 18%). В результате баланс оценки изменения показателя возрос относительно предшествующего квартала на 2 п.п., составив (–8%).

Баланс оценки предпринимателями изменения обеспеченности организаций кредитными и заемными финансовыми средствами остался на уровне предшествующего квартала (–1%). При этом каждый пятый  участник строительного бизнеса не пользовался кредитами.

Результаты проведенных опросов свидетельствуют о том, что третий квартал подряд в отрасли наблюдается замедление тенденции спада инвестиционной активности. В I квартале 2018 г. баланс оценки изменения данного показателя поднялся относительно значения предшествующего квартала на 4 п.п. и составил (–2%). Вместе с тем практически в каждой четвертой (26%) подрядной организации инвестирование как явление отсутствовало.

 

Рис. 6. Динамика оценок изменения обеспеченности собственными, кредитными и заемными финансовыми ресурсами в строительных организациях

баланс, в процентах

Источник: Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ; Росстат.

 

На момент опроса средняя обеспеченность организаций отрасли финансированием составила 5 месяцев. Наибольшая доля (31%) предприятий была профинансирована на срок от 1 до 3 месяцев, 6% — более года.

 

Экономическая ситуация в строительных организациях

Исходя из мнений руководителей строительных организаций относительно общей экономической ситуации в I квартале 2018 г., можнго утверждать, что в отрасли сохранилась негативная динамика оценки показателя. Доля респондентов (16%), охарактеризовавших ситуацию «неудовлетворительной», вдвое превзошла долю тех (8%), кто посчитал ее «благоприятной». По сравнению с кварталом ранее баланс оценки показателя снизился на 2 п.п.

Практически три четверти (76%) представителей строительного бизнеса назвали сложившуюся ситуацию «удовлетворительной».

 

Рис. 7. Динамика оценок экономической ситуации в строительных организациях

доля организаций от их общего числа, в процентах

 

Источник: Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

 

Тем не менее, участники опроса оптимистично оценивали ожидаемые в следующем квартале изменения общего экономического состояния своих организаций (более 90% предпринимателей уверены, что положение не ухудшится).

 

Факторы, ограничивающие производственную деятельность строительных организаций

Снижение деловой активности в отрасли в I квартале 2018 г. подтверждается возросшими относительно IV квартала 2017 г. оценками влияния таких лимитирующих строительную деятельность факторов, как «высокий уровень налогов», «недостаток заказов на работы» и «неплатежеспособность заказчиков».

Исходя из итогов опроса можно констатировать, что в I квартале увеличилась частота упоминания такого фактора, как тяжесть налогового бремени (39% респондентов против 34% кварталом ранее). Возросла доля руководителей подрядных организаций, жалующихся на «недостаток заказов на работы» (34% против 29% кварталом ранее). Существенно ограничивает деятельность строительных организаций «неплатежеспособность заказчиков» (32% против 27% кварталом ранее). О «недобросовестной конкуренции со стороны других строительных фирм» сообщили 26% участников опроса против 23% кварталом ранее.

Вместе с тем снизилась частота упоминания участниками опроса таких факторов, как «высокая стоимость материалов конструкций и изделий», «недостаток финансирования», «высокий процент коммерческого кредита», а также «недостаток квалифицированных рабочих».

В I квартале 2018 г. только 5% руководителей заявили об отсутствии перечисленных ограничительных факторов в деятельности своих организаций.

 

Рис. 8. Оценки факторов, ограничивающих производственную деятельность строительных организаций

Доля организаций от их общего числа, в процентах

Источник: Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

        

Комментарий директора Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгия ОСТАПКОВИЧА:

 

Фото: www.realty.interfax.ru

 

Исходя из обобщенных мнений руководителей строительных организаций, выявленных в I квартале 2018 г., и официальных статистических данных, можно утверждать, что строительство продолжает сохранять статус единственного вида деятельности среди базовых отраслей экономики, который продолжает функционировать по рецессионно-стагнационному сценарию. В частности, ИПУ в строительстве сократился на 5 п. п. по сравнению с IV кварталом прошлого года, составив (-20%). Одновременно отрицательная динамика зафиксирована в феврале и Росстатом: объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 99,8% (в марте — 90,3%, —  ред.).

В принципе, ухудшение деловых настроений подрядчиков в I квартале наблюдается практически каждый год. Это вызвано в первую очередь спецификой отрасли, имеющей высокую сезонную цикличность, в том числе из-за проблем с финансированием и даже погодных условий в этот период. Вместе с тем относительно позитивная динамика ИПУ в предыдущих двух кварталах и наблюдаемая очевидная макроэкономическая стабилизация в стране в целом давали некоторую надежду, по крайней мере, на консервацию ИПУ на уровне  конца прошлого года.

Однако этого не произошло, и ИПУ потерял сразу 5 п. п. по сравнению с IV кварталом. Для столь консервативного индикатора, как ИПУ, такой отскок, является серьезным негативным сигналом. Значит, строительство пока еще не готово к переходу в зону устойчивого экономического роста и в отрасли, по мнению самих руководителей строительных организаций, сохраняются дестабилизационные процессы.

Одним из главных факторов, лимитирующих строительную деятельность, остается слабый инвестиционный и потребительский спрос на подрядные услуги со стороны трех основных инвесторов — государства, корпоративного сектора экономики и домашних хозяйств. Государство пока еще функционирует в условиях дефицита федерального бюджета. Хотя для окончательного выхода из стагнации и перехода в фазу восстановительного роста незначительный дефицит бюджета является некритической и даже полезной процедурой, в то же время он ограничивает расходы на экономические маневры второго-третьего по важности порядка, к которым можно отнести модернизацию и расширение производства за счет строительства новых объектов.

Практически все базовые отрасли экономики, кроме самого строительства, находятся в настоящее время в фазе компенсационного роста, но, по-видимому, пока еще корпоративный сектор решает первоочередные задачи по установлению окончательного рыночного равновесия в цепочке «производитель — поставщик — заказчик» для основных своих операционных показателей — производства, финансовой составляющей, численности занятых, загрузки мощностей и др.  Время для нового строительства, а также для размораживания законсервированных строительных объектов еще не пришло.

Очевидно, что помесячное падение реальных располагаемых денежных доходов населения, продолжавшееся более трех лет, завершилось. Однако с какой интенсивностью будут восстанавливаться доходы домашних хозяйств и когда население начнет реализовывать значительный отложенный спрос на рынке жилья — это большой вопрос. Следует напомнить, что отрицательный кумулятивный эффект от спада реальных доходов населения составил более 11% к 2013 г.

Одновременно, несмотря на рост заработных плат, наблюдаемых помесячно последний год, их сегодняшний уровень составляет примерно (-5%) к 2014 г.  Значит, только восстановление доходов домашних хозяйств в условиях некоторой экономической неопределенности может растянуться на период от 1 до 2 лет.

К сожалению, для подрядчиков в текущем году государством не предусматривается строительство ярко выраженных VIP-объектов с гарантированным финансированием и большим объемом СМР наподобие АТЭС, Керченского моста, Олимпиады-2014 или ЧМ по футболу 2018. К наиболее крупным проектам, с точки зрения объемов работ и финансирования, в 2018 г. можно отнести строительство объектов нефтегазовой инфраструктуры, включая «Силу Сибири», и оборонного комплекса, а также интенсификацию работ по реновации устаревшего жилья в Москве.

Следует заметить, что именно жилищное строительство практически готово стать основным драйвером по выводу отрасли в целом из затянувшейся рецессии. В частности, по последним из имеющихся данных Росстата за февраль с. г. на фоне общего снижения объемов по виду деятельности «строительство» (99,8%) его жилищный сегмент показал просто выдающийся темп роста по сравнению с соответствующим периодом прошлого года (133,8%) (в марте рост составил 11,4%, ред.).

Понятно, что такой фантастический результат во многом объясняется низкой базой сравнения с прошлогодним февралем. Однако динамика жилищного строительства начиная с IV квартала 2017 г. характеризуется весьма оптимистичными тенденциями. Видимо, влияние давно ожидаемых факторов, способствующих росту объемов жилищного строительства, достигло точки бифуркации, и реально начался позитивный процесс.

Во-первых, скорее всего, начал реализовываться отложенный спрос со стороны населения на покупку жилья, в том числе из-за жизненной необходимости.

Во-вторых, очевидно, что в текущем году произойдет перелом тренда с понижательного на повышательный по реальным доходам населения, и это в определенной степени мотивирует домашние хозяйства к приобретению жилья, тем более — на пике снижения цен на недвижимость.

В-третьих, значительно расширилось ипотечное кредитование на фоне заметного снижения средневзвешенной ставки. Так, в 2017 г. объем ипотечных жилищных кредитов составил больше 2 трлн. руб. Одновременно, средневзвешенная ставка на 1 марта 208 г. по данным ЦБ РФ составила 9,75% (годом ранее 11,94%). Правда, не совсем ясно, сколько из этих денег дошло до строителей, а сколько использовалось на рефинансирование предыдущих кредитов. Рефинансирование ипотечной ставки в условиях практически двухпроцентного снижения за год — это вполне разумная стратегия поведения населения. По-видимому, столь резкий рост объемов ипотечного кредитования и числа предоставленных кредитов частично объясняется использованием населением механизма рефинансирования.

В-четвертых, похоже, что подходит к концу ценовой демпинг и различные понижательные акции со стороны строителей в целях ускорения продажи построенного жилья, особенно в регионах с относительно высокодоходным населением и городах-миллионниках. Следует напомнить, что в строительстве в 2017 г. была одна из самых низких рентабельностей среди базовых видов экономической деятельности (7,2%), за исключением торговли (4,6%).

Понятно, что с  точки зрения роста ВВП страны, улучшения уровня и качества жизни населения, а также создания новых рабочих мест  и роста мобильности населения вложения в жилищное строительство гораздо полезнее, чем, например, расходы на газопровод «Сила Сибири» или на спорт высоких достижений. Тем более, Президент России в недавнем послании Федеральному Собранию поставил весьма амбициозную задачу — выйти в ближайшие годы на уровень ввода жилья 120 млн кв. метров в год.

Заметим, что по основным параметрам обеспеченности  жильем Россия значительно уступает большинству стран Европы. В первую очередь, это касается средней обеспеченности квадратными метрами жилья на человека, качеством  жилья, жилищной инфраструктурой, количеством квартир с тремя и более комнатами и т.д. Реализация поставленной цели поставит перед самими строителями, Минстроем РФ,  другими видами экономической деятельности, влияющими на развитие строительства, и законодателями ряд конкретных и сложных задач.

В 2017 году по данным Росстата было введено 78,6 млн кв. м (по уточненным данным — 79,2 млн кв. м — Ред.) —  жилья (рекордным  для новой России был 2015  год — 85,3 млн кв. м). Для выполнения задачи необходимо увеличить объем жилищного строительства в полтора раза, причем желательно  улучшить и качество строительства. Решение данной задачи потребует от строительства не только принципиальных инновационных преобразований и роста производительности труда, но и заметного увеличения численности занятых в отрасли, увеличения количества строительных машин и механизмов, включая импортные,  и принципиального роста продукции обрабатывающей промышленности — производство стройматериалов и ЖБИ.

Рост численности занятых — задача вполне решаемая, в том числе, за счет привлечения строителей  из неформального и теневого  бизнеса, а также  увеличения числа иностранных специалистов  (правда, малоквалифицированных, но социально не очень требовательных) из стран ближнего зарубежья. При всем уважении к строительству, данная отрасль не относится  к  высокотехнологичным видам деятельности (кроме строительства специальных объектов). Соответственно, возможно частичное использование труда низкоквалифицированных специалистов.

Вместе с тем, другие перечисленные задачи  требуют достаточно сложных решений. Особенно это относится к акцентированному увеличению производства строительных материалов и ЖБИ. Надо признать, что в последние годы данная подотрасль обрабатывающей промышленности находилась в явно неблагоприятном состоянии. Как удастся поменять парадигму ее развития с оптимизации управляющих схем на модернизацию и принципиальное расширение производства, не совсем ясно.

Существует еще одна проблема, находящаяся за пределами самого строительства. Предположим, строители выйдут на таргет 120 млн кв. м жилья в год, но возникает вопрос: кто купит этот дополнительный объем жилья? Сегодня чуть ли не основной проблемой для строителей является не как построить жилье, а как его продать. Строители не могут работать в постоянном демпинге или с нулевой и даже отрицательной рентабельностью. Значит, надо резко увеличивать денежные доходы населения и, соответственно, поднимать  платежеспособный спрос до мотивирующего к покупке дорогостоящих товаров и услуг или значительно увеличивать роль государства в субсидировании строительства и населения при реализации поставленной цели. А это возможно только при выходе экономики в целом уже через 1—2 года на устойчивые годовые темпы роста выше среднемировых (примерно 3,2%). Перечисленные проблемы в сегодняшних экономических и геополитических условиях представляются крайне сложными, но выполнимыми.

Также нельзя забывать, что жилищное строительство уже в ближайшее время в соответствии с законом перейдет от долевого строительства к проектному финансированию, когда цена «квадрата» будет единственной и определяться только на финальной стадии, т. е. самой дорогой. При очевидных психологических выгодах для населения запуска данной схемы платежей за жилье, скорее всего, стоимость квадратного метра все-таки будет иметь тенденцию к росту.

Сохраняются вопросы, как сам строительный рынок отреагирует на предстоящие изменения. В частности, не исключен рост числа банкротств слабых в финансовом отношении строительный организаций. Сегодня строительство и так является лидером среди базовых видов экономической деятельности по интенсивности банкротств. По данным анализируемого предпринимательского опроса за I квартал с. г. выявлено примерно 16—18% строительных организаций, находящихся в предбанкротном состоянии.

В принципе, механизм цивилизованных банкротств неэффективных организаций — это нормальное экономическое поведение в условиях рыночной экономики. Именно излишнее количество «непохороненных мертвецов», функционирующих зачастую с отрицательной добавленной стоимостью, тянет строительство в зону спада. Причем в последнее время среди них появились не только малые строительные организации, но и бывшие лидеры жилищного строительства, например СУ-155. Вот это уже серьезный негативный сигнал.

Главное, чтобы обанкротившиеся организации не оставляли за собой большого объема недостроя, включая жилье, и чтобы неминуемое сокращение занятости на обанкротившихся предприятиях не имело широкого размаха, выраженного в акцентированной потере основного дохода для семей уволенных строителей и соответствующем росте социальной турбулентности в обществе.

В экономике России имеется достаточный «демпфер» от подобных явлений — это неформальный рынок строительного труда. При всех очевидных недостатках данного сегмента экономики он позволяет уволенным людям хотя бы частично сохранить свой доход, не увеличивая процент населения, находящегося ниже черты прожиточного минимума.

В заключение с осторожностью необходимо отметить, что, несмотря на ухудшение деловых настроений руководителей строительных организаций в I квартале с. г., есть определенные основания характеризовать данное явление как фрагментарную негативную коррекцию. Все-таки, тренды двух предыдущих кварталов имели позитивную направленность. В отчетном квартале выявлены, хотя и слабые, но позитивные прогнозы на обозримую перспективу и наблюдаемая относительная макроэкономическая стабилизация дает надежду, что вид экономической деятельности «строительство» уже в ближайшее время перейдет в зону компенсационного роста, восстанавливая потери, понесенные отраслью за предыдущие четыре года.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что респонденты, участвовавшие в предпринимательском опросе в I квартале с. г., отвечали на вопросы без учета последних событий, связанных с обострением санкционного давления на экономику России со стороны США и других западных стран. Если негативные экономические тренды продолжатся в виде заметных валютных колебаний, замораживания со стороны ЦБ РФ ключевой и, соответственно, ипотечной ставки, откладывания потенциального роста доходов населения, возникновения возможной инфляционной турбулентности и др. негативных явлений, строительство, сначала попадет в зону экономической неопределенности, а затем возобновит свой рецессионно-стагнационный дрейф.

Исходя из сегодняшних событий, такой сценарий крайне маловероятен, но надо помнить, что строительство вместе с торговлей и сферой услуг очень чувствительны к подобным изменениям, даже на малозаметном уровне», — резюмировал эксперт.

 

^[1]Выборка репрезентативна по территориальному признаку, а также по различным группам организаций по численности занятых и формам собственности. 

^[2]Индекс предпринимательской уверенности в строительстве рассчитывается как среднее арифметическое значение балансов оценок уровня портфеля заказов и ожидаемых изменений численности занятых, в процентах.

^[3]Проведена сезонная корректировка временных рядов показателей деятельности строительных организаций.

^[4]Баланс — разность долей респондентов, отметивших «увеличение» и «уменьшение» значения показателя по сравнению с предыдущим периодом, или разность долей респондентов, отметивших уровень показателя как «выше нормального» и «ниже нормального» в отчетном периоде, в процентах.

^[5]Нормальный уровень — имеется в виду «достаточный» («допустимый»), для сложившихся условий в период обследования.

^[6]«Нормальный» уровень — достаточный (допустимый) для сложившихся условий в период обследования.

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Опрос руководителей строительных организаций в IV квартале: в ожидании роста

Застройщиков-банкротов за ноябрь стало на 8% больше

Опрос руководителей строительных организаций в III квартале: в конце тоннеля забрезжил свет

Опрос руководителей строительных организаций во II квартале: такой негативной оценки портфеля заказов не наблюдалось с 2004 года

Росстат: объем строительных работ продолжает расти

Росстат: выручка строительных компаний растет уже третий месяц

Актуальную тему КРТ продолжает анализировать один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ, заместитель генерального директора АО «МР Групп» к. ю. н. Андрей КИРСАНОВ.

  

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

Одним из основных условий при территориальном планировании, градостроительном проектировании и зонировании, а также при планировке территорий и архитектурно-строительном проектировании в целях комплексного развития территорий (далее — КРТ) являются требования об удовлетворении запроса жителей на объекты социальной инфраструктуры.

На протяжении многих лет вопрос об обязанности региональных застройщиков жилья строить объекты социальной инфраструктуры при комплексном развитии застроенных и комплексном освоении новых территорий продолжал оставаться не просто актуальным, а очень острым. Было принято считать, что такая обязанность является безусловной, а при отсутствии решения по вопросу обеспеченности новостроек социальной инфраструктурой разрешения на строительство жилья вообще не должны были выдаваться. Теперь дискуссия на эту тему вышла на новый уровень.

25 июля 2024 года Госдума приняла в первом чтении законопроект №664897-8, который добавляет новое существенное условие договора о КРТ жилой застройки — обязанность лица, заключившего договор о КРТ (далее — частный партнер), за счет собственных средств и (или) средств бюджета бюджетной системы РФ осуществить строительство объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктур, а также объектов, предназначенных для обеспечения общественного порядка и общественной безопасности на территории комплексного развития.

Такое общее упоминание объектов социальной инфраструктуры в данном законопроекте допускает очень широкое толкование. Перечень этих объектов, а именно учреждений, организаций и предприятий, необходимых для обслуживания жителей населенных пунктов, приведенный в Своде правил СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», весьма обширен. Он начинается с дошкольных образовательных организаций и заканчивается кладбищами.

К слову, последнее может оказаться важным при реализации масштабных проектов комплексного развития незастроенных территорий или, по-старому, комплексного освоения территорий (далее — КОТ). При реализации проекта КОТ «Новое Ступино» в Московской области администрация Ступинского муниципального района пыталась обязать нас выделить земельный участок (далее — ЗУ) из числа ЗУ, находящихся в частной собственности застройщика, под такой объект социальной инфраструктуры и построить там крематорий. И только мое обращение к российскому законодательству о погребении и похоронном деле, в соответствии с которым организация похоронного дела должна осуществляться органами местного самоуправления, помогло тогда снять это требование.

 

Фото: erzrf.ru

 

Не будет лишним напомнить, что ни мастер-планы, ни документы территориального планирования, ни генеральные планы, ни правила землепользования и застройки, ни градостроительные регламенты, ни документация по планировке территории, ни градостроительные планы земельных участков не являются правовыми основаниями для возникновения юридической обязанности застройщиков жилья создавать объекты социальной инфраструктуры и передавать их в публичную собственность. Основанием для возникновения такой обязанности могут быть сделки, в частности договор о КРТ. Кроме этого к числу таких оснований относятся акты государственных органов и органов местного самоуправления, а также судебные решения. Только эти документы являются основаниями для возникновения гражданских прав и обязанностей, связанных с созданием инфраструктурных объектов.

Поскольку законопроект №664897-8 устанавливает новые жесткие требования к частному партнеру, это вызывает сразу несколько вопросов. Приведу некоторые из них.

Во-первых, порядок принятия решения о КРТ не предусматривает необходимость финансово-экономического обоснования проекта, поэтому непонятно, насколько экономически обоснованной будет такая финансовая нагрузка на частного партнера.

Во-вторых, кем и на основании чего будет решаться вопрос «и (или)» в части публичного либо частного источника финансирования.

В-третьих, означает ли это самое «и» возможность софинансирования создания инфраструктурных объектов.

А самое главное — такое дополнение существенных условий договора о КРТ сделает невозможным участие частного партнера в заключаемых сегодня договорах участия в развитии инфраструктуры на застраиваемой территории, договорах о социальный взносах или договорах об инфраструктурных сборах в тех случаях, когда экономика проекта не позволяет частному партнеру взять на себя 100-процентное финансирование школ и детских садов. Поскольку обязанность частного партнера построить инфраструктурные объекты станет не факультативным, как в действующей редакции Градостроительного Кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), а обязательным существенным условием, то без достижения соглашения по этому условию договор о КРТ не будет считаться заключенным (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

 

Фото: ecovidnoe.ru

 

Основные проблемы все-таки возникают по поводу строительства детских садов и школ. Поэтому от общего вопроса об обязанности создавать инфраструктурные объекты перейдем к конкретному вопросу об обязанности строить именно эти объекты.

Имеет ли правовое обоснование укоренившееся в сознании чиновников мнение о том, что строительство детских садов и школ является безусловной обязанностью застройщиков жилья? Что интересно, не только чиновники, но и многие застройщики также принимают это на веру.

Обращение к законодательству дает другой ответ на этот вопрос, т. к., согласно общему правилу:

• создание образовательных организаций субъектов Российской Федерации относится к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ в сфере образования (п. 1 ст. 8 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации»);

• создание муниципальных образовательных организаций относится к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов по решению вопросов в сфере образования (п. 1 ст. 9 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации»).

Очевидно, что такие полномочия одновременно являются обязанностью органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

При этом юридическая ответственность публичных партнеров за создание образовательных организаций не установлена, и вместо этого получило широкое распространение применение принципа социальной ответственности бизнеса.

В настоящее время обязанности сторон договора о КРТ по строительству объектов социальной инфраструктуры являются не обязательными, а факультативными:

• договор о КРТ может предусматривать обязательство застройщика безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность объекты социальной инфраструктуры, построенные за его счет (пп. 1 п. 5 ст. 68 ГрК РФ);

• договор о КРТ может предусматривать обязанность публичного партнера обеспечить строительство объектов социальной инфраструктуры (п. 7 ст. 68 ГрК РФ).

 

Фото: © Victoria Demidova / Фотобанк Лори

 

Как было показано выше, общим правилом является обязанность публичного партнера создавать образовательные учреждения, в связи с чем заметим, что возможность необоснованного применения исключений из общих правил, а также обременительные или трудновыполнимые требования к организациям, современное российское законодательство относит к числу коррупциогенных факторов (ст. 1 172-ФЗ «Об антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов …»).

Законопроект №664897-8 переводит факультативное существенное условие договора о КРТ об обязанности создавать инфраструктурные объекты в разряд обязательных существенных условий, что и послужило поводом для новых вопросов и продолжения дискуссии.

Что же можно предложить для того, чтобы законопроект №664897-8 конкретно отвечал на возникающие у практиков вопросы о создании детских садов и школ в проектах КРТ?

Начнем с того, что принятие обоснованного решения об определении стороны договора о КРТ, обязанной построить объекты социальной инфраструктуры, невозможно без финансово-экономического обоснования проекта КРТ. Это условие должно стать дополнением процедуры принятия решения о КРТ (ст. 66 ГрК РФ).

А что касается вариантов финансирования строительства детских садов и школ, то их может быть несколько, и в законопроекте №664897-8, по моему мнению, их следует конкретизировать, чтобы избежать обвинения должностных лиц в коррупции и превышении должностных полномочий.

 

Вариант 1

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления осуществляют финансирование строительства объектов социальной инфраструктуры, необходимой для реализации указанными органами полномочий по вопросам, относящимся в соответствии с законом к их ведению.

Финансирование в этом случае осуществляется, как это предусмотрено законопроектом №664897-8, за счет средств бюджета бюджетной системы РФ. К бюджетам бюджетной системы РФ относятся не только федеральный бюджет, бюджеты субъектов РФ и местные бюджеты, но и бюджеты государственных внебюджетных фондов РФ, а также бюджеты территориальных государственных внебюджетных фондов.

При таком варианте возможно также при необходимости использование инструмента бюджетного кредитования.

 

Вариант 2

При соответствующем финансово-экономическом обосновании публичный и частный партнер могут осуществлять софинансирование создания объектов социальной инфраструктуры. После получения частным партнером разрешения на ввод в эксплуатацию построенный объект передается в публичную собственность. Финансовое участие публичного партнера может быть ограничено, например, суммой, не превышающей 60% сметной стоимости создания объекта социальной инфраструктуры. 

При таком варианте возможно использование инструмента субсидирования в целях софинансирования расходных обязательств, возникающих у публичных партнеров при выполнении ими полномочий по предметам их ведения.

 

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

 

Вариант 3

Оплата частным партнером инфраструктурного сбора в бюджет публичного образования по договору участия в развитии инфраструктуры на застраиваемой территории. Договор о КРТ в таком случае предусматривает обязанность публичного партнера по строительству инфраструктурных объектов.

Финансовое участие частного партнера в таком варианте может быть применимо, например, когда при соответствующем финансово-экономическом обосновании проекта КРТ сумма этого взноса не превышает 40% сметной стоимости создания объекта социальной инфраструктуры.

 

Вариант 4

Строительство объекта социальной инфраструктуры частным партнером за счет собственных или привлеченных средств с последующей его безвозмездной передачей в публичную собственность. Такой вариант может применяться в проектах строительства массового жилья эконом-класса.

При этом отметим, ни для кого не секрет, что коммерческие организации преследуют в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и расходы по созданию объектов социальной инфраструктуры они несут для достижения именно этой цели, а не в качестве благотворительности.

Именно поэтому расходы на создание инфраструктурных объектов, безвозмездно передаваемых в государственную или муниципальную собственность, включаются в обоснованные затраты на осуществление деятельности, непосредственно не связанной с производством и реализацией (пп. 19.4 п. 1 ст. 265 НК РФ).

 

Вариант 5

Строительство объекта социальной инфраструктуры частным партнером за счет собственных или привлеченных средств с последующей его эксплуатацией коммерческим оператором.

Этот вариант может быть применим в проектах строительства жилья бизнес-класса.

 

Вариант 6

Строительство объекта социальной инфраструктуры частным партнером за счет собственных или привлеченных средств с последующим выкупом этого объекта публичным партнером за счет средств бюджета бюджетной системы РФ.

Такой вариант может применяться в случаях, когда осуществляется строительство объектов социальной инфраструктуры, необходимых для реализации публичными партнерами полномочий по вопросам, относящимся к их ведению.

 

Вариант 7

Строительство объекта социальной инфраструктуры частным партнером за счет собственных или привлеченных средств с условием о рассрочке или отсрочке выплаты публичным партнером компенсации частному партнеру его расходов. Договор о КРТ в случае применения рассрочки выплаты компенсации должен содержать условие о порядке, сроках и размерах платежей. А в случае применения отсрочки — условие о сроке выплаты компенсации после передачи введенного в эксплуатацию объекта и государственной регистрации права собственности публичного образования.

Большое количество вопросов вызывает также внесенный 6 августа 2024 года в Госдуму законопроект №690412-8.

Этим законопроектом предлагается дополнить перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, актом приемки выполненных работ по строительству социальной инфраструктуры и подтверждением выполнения обязательств по строительству коммунальной и транспортной инфраструктур в соответствии с договором о КРТ. В пояснительной записке к законопроекту указано, что «строительство жилых домов и продажа квартир — это высокодоходный бизнес и застройщики прикладывают все усилия, чтобы получить прибыль, а строительство школ и поликлиник, кроме затрат и трудностей ввода в эксплуатацию, им ничего не приносит, именно поэтому без дополнительного контроля со стороны государства инфраструктура не появится».

Желание авторов законопроекта обеспечить опережающий ввод в эксплуатацию инфраструктурных объектов понять можно, но как это обеспечить в современных сложных экономических условиях? В таких условиях, по моему мнению, необходим не формальный административный контроль, а дополнительное бюджетное софинансирование низкомаржинальных проектов КРТ в той части этих проектов, которая связана с выполнением публичными партнерами их обязанностей, вытекающих из возложенных на них законом задач и предоставленных им полномочий.

 

Фото из архива А. Кирсанова

 

В Российской Федерации 89 субъектов и 1 117 городов, поэтому хотелось бы спросить авторов пояснительной записки к законопроекту №6901412-8: вы уверены в том, что утверждение о высокодоходном бизнесе застройщиков верно если не для всех, то для абсолютного большинства российских регионов и городов?

И если девеломпент недвижимости такой высокодоходный в России бизнес, то почему:

• региональные застройщики за пять лет не вышли на те объемы строительства жилья, которые были в России накануне перехода в долевом строительстве к счетам эскроу (на 1 августа 2019 года в активной фазе строительства находилось 120,6 млн кв. м жилья, а на 1 августа 2024 года данный показатель составлял 115,4 млн кв. м)?

• с 2019 года российские застройщики не могли получить проектное финансирование проектов общей площадью около 20 млн кв. м?

• потребовалось субсидирование низкомаржинальных проектов в 49 регионах РФ?

• по результатам 368 проведенных в РФ торгов на право заключения договора о КРТ было заключено всего 163 договора (по состоянию на 05.10.2023)?

• за 7 месяцев 2024 года застройщики ввели в эксплуатацию 18,5 млн кв. м многоквартирного жилья — на 6,1 млн кв. м меньше того, что было введено за 7 месяцев 2023 года?

• за 4 года, прошедших после принятия так называемого закона о КРТ (494-ФЗ от 30.12.2020), в активной стадии реализации механизм КРТ в настоящее время находится только в 76 из 89 субъектов РФ?

Если порядок подготовки решений о КРТ не будет дополнен требованием о необходимости финансово-экономического обоснования проектов, а законопроекты №664897-8 и №690412-8 будут приняты без уточнения и конкретизации правового регулирования отношений публичного и частного партнеров по поводу строительства школ и детских садов, то застарелая проблема не будет решена, возникнут новые административные барьеры, механизм КРТ будет пробуксовывать, а реализация межведомственного национального проекта «Инфраструктура для жизни» окажется под угрозой срыва, убежден Андрей Кирсанов (на фото).

   

 

 

 

Другие публикации по теме:

Комплексное развитие территорий: итоги, проблемы, перспективы

Эксперты: как сделать проекты КРТ более эффективными

Ирек Файзуллин: механизм КРТ и инфраструктурные кредиты помогают регионам увеличивать объемы жилищного строительства

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Участие в торгах на КРТ девелоперов, не способных реализовать права жильцов при расселении из аварийных домов, предлагают ограничить

Утверждены правила заключения соглашения о КРТ

Как и когда могут проводиться торги на право заключения двух и более договоров о КРТ

Выписку ЕГРН предлагают дополнить сведениями о границах КРТ

Малогабаритное жилье планируют исключить из договоров о КРТ

Эксперты: проекты КРТ способствуют расширению географии девелоперов

Минстрой назвал регионы, лидирующие по КРТ

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

Марат Хуснуллин: Реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» направлена на комплексное развитие не менее 2 тыс. населенных пунктов

Объявлены первые торги на право реализации проектов КРТ по новой схеме

Краснодарский край возглавляет ТОП регионов ЮФО и СКФО по объемам строительства в рамках КРТ

Разработаны правила заключения соглашения о КРТ

ДОМ.РФ: по проектам КРТ построят более 5,5 млн кв. м жилья

В ГПЗУ будут указывать реквизиты решения или договора о КРТ

Эксперт: КРТ обеспечивает прозрачное и понятное взаимодействие застройщиков с органами власти

Новые изменения в законодательстве, регулирующем отношения при подготовке и реализации проектов КРТ

Минстрой: в России заключено 197 договоров КРТ по инициативе правообладателя

Сергей Пахомов (Госдума): Простого изъятия участков и объектов ИЖС в целях КРТ точно не будет

Договор о комплексном развитии территории: правовая природа и существенные условия

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят