Эту тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

   

Фото: www.admin.nsp.ru

   

Формирование комфортной и безопасной среды для жизни — одна из национальных целей развития России. В связи с этим проблемы создания и эксплуатации объектов социальной инфраструктуры становятся все более актуальными. В самом широком смысле к социальной инфраструктуре относятся объекты образования, здравоохранения, культуры, пожарной и общественной безопасности, торговли и широкого спектра бытовых услуг. Как правило, при строительстве жилья на первом месте оказываются вопросы обеспечения объектами образования: дошкольными образовательными учреждениями (далее — ДОУ) и школами.

Эти вопросы, каждый раз возникающие при реализации инвестиционно-строительных проектов строительства жилья, обсуждаются уже много лет. Например, после пятилетнего опыта реализации проекта комплексного освоения территории, предусматривающего создание ряда объектов социальной инфраструктуры, по поводу которых у нас шли постоянные дискуссии с представителями органов местного самоуправления, я написал статью «Строительство детских садов и школ: законодательство и практика». Главным вопросом, рассмотренным в этой статье, была проблема того, кто обязан создавать объекты социальной инфраструктуры. Эта и некоторые другие проблемы не решены до настоящего времени, а сделанные предложения продолжают оставаться актуальными и сегодня. Чтобы не повторяться, приведу ссылку на ту статью, чтобы при желании можно было вернуться к написанному ранее.

   

Фото: www.newlife-ul.ru

      

Среди актуальных вопросов, сегодня на первом месте находятся проблемы создания и эксплуатации ДОУ. Следует отметить разнообразие видов ДОУ: среди них есть государственные и частные; расположенные в отдельно стоящих зданиях и во встроенно-пристроенных помещениях; имеющие собственные земельные участки и пользующиеся земельными участками, на которых расположены многоквартирные дома.

Согласно ч. 1 ст. 91 федерального закона «Об образовании в Российской Федерации» (273-ФЗ) образовательная деятельность подлежит лицензированию. Положение о лицензировании образовательной деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 г. №1490, предусматривает необходимости получения лицензии для реализации основной общеобразовательной программы дошкольного образования. Одним из лицензионных требований к лицензиату является наличие на праве собственности или ином законном основании зданий, строений, сооружений, помещений, необходимых для осуществления образовательной деятельности по образовательной программе, заявленной к лицензированию.

В соответствии с Правилами проектирования ДОУ (СП 252.1325800.2016), функционально-планировочное зонирование участка ДОУ должно предусматривать основные и вспомогательные площадки, предназначенные для выполнения определенных функций. При этом основная площадка участка ДОУ включает в себя детские рекреационные (игровые и спортивные) зоны.  

В настоящее время в новостройках обозначилась острая проблема эксплуатации ДОУ встроенно-пристроенного типа, расположенных в границах земельного участка, на котором построен многоквартирный жилой дом (далее — МКД). Ввиду неопределенности правового статуса размещения игровых площадок и иных зон, необходимых для обеспечения деятельности ДОУ в соответствии с санитарными нормами и правилами, между жителями многоквартирных домов (собственниками общего имущества в МКД) и администрацией ДОУ возникают конфликты из-за использования расположенным в МКД дошкольным учреждением прогулочных площадок и иных зон на земельном участке, формально принадлежащем собственникам квартир.

   

 

Проблема является системной, т.к. с ней сталкивается большое количество ДОУ в МКД, построенных в проектах развития застроенных территорий и комплексного освоения территорий, а также в условиях точечной застройки. Несложно прогнозировать, что аналогичные проблемы возникнут и в проектах комплексного развития территорий, на которые сейчас возлагаются большие надежды по решению жилищного вопроса в России.

Между тем, согласно ч. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) при архитектурно-строительном проектировании в состав проектной документации многоквартирного дома включается схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка (далее — ГПЗУ). И если ГПЗУ предписано создание ДОУ, то проектом в строящемся МКД может быть предусмотрено отдельное помещение для ДОУ встроенно-пристроенного типа, а на схеме планировочной организации земельного участка в таком случае обязательно выделяется площадка, необходимая для этого ДОУ.

Здесь очень важно отметить, что если бы проектная документация этого не предусматривала, то застройщик не получил бы положительное заключение экспертизы, разрешение на строительство не было бы ему выдано и, соответственно, многоквартирный дом не был бы построен.

   

Фото: www.rosotkat.ru

    

У читателя может возникнуть справедливый вопрос: «А не станет ли все это неожиданностью для участника долевого строительства, рассчитывающего при заключении договора участия в долевом строительстве, что он будет иметь возможность пользоваться земельным участком без ограничений?» Конечно, нет, так как информация о том, что схема планировочной организации земельного участка предусматривает использование части земельного участка для функционирования ДОУ является открытой.

В соответствии с ч. 1 ст. 3.1 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (далее — 214-ФЗ) застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

В частности, согласно п. 10 ч. 2 ст. 3.1 214-ФЗ, застройщик публикует схему планировочной организации земельного участка, выполненной в соответствии с информацией, указанной в ГПЗУ, на которой в числе прочих ограничений (зон действия публичных сервитутов, проездов и проходов к многоквартирному дому и др.) будет также обозначена часть земельного участка, предназначенная для использования ДОУ.

    

Фото: www.23kvartiri.ru

    

Все это является необходимым условием и достаточным основанием для того, чтобы общему собранию собственников помещений в МКД, к чьей компетенции относится определение порядка и пределов использования земельного участка, при принятии решений учитывать, что в состав МКД входят помещения ДОУ, и часть этого земельного участка проектом предусмотрена для обеспечения функционирования данного ДОУ.

Не допустить появление проблем в новых проектах можно одним из двух способов:

1) путем раздела земельного участка до момента ввода в эксплуатацию многофункционального здания или МКД; это позволит сформировать отдельный земельный участок, необходимый для функционирования ДОУ;

2) путем специального правового регулирования земельно-имущественных отношений для встроенно-пристроенных ДОУ. 

Вариант с разделом земельного участка в такой ситуации может вызвать сложности в ввиду отсутствия специальных правовых норм в земельном и градостроительном законодательстве для рассматриваемой ситуации. 

Поэтому с целью снижения социальной напряженности среди жителей МКД, а также обеспечения соблюдения градостроительных правил и санитарных норм, может быть установлен специальный правовой режим размещения игровых площадок, технических и иных зон для эксплуатации ДОУ встроенно-пристроенного типа в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Клуб инвесторов Москвы предлагает дополнить статью 48 ГрадК РФ частью 1.3 следующего содержания:

    

Фото: www.chelindustry.ru

    

«1.3. В случае если проектом планировки территории или схемой планировочной организации земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, предусмотрено размещение игровых площадок, технических и иных, предусмотренных нормативными актами, зон для эксплуатации дошкольных общеобразовательных учреждений встроенного или пристроенного типа, не требуется решения общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в таком многоквартирном доме о передаче соответствующей части земельного участка в пользование правообладателей помещений, в которых расположены дошкольные образовательные учреждения. При этом правообладатели данных помещений обязаны содержать и эксплуатировать ограждение и территорию, предназначенную для дошкольного общеобразовательного учреждения, в пределах границ, предусмотренных проектом планировки территории или схемой планировочной организации земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, без необходимости оформления земельно-имущественных отношений.

В случае изменения назначения помещений, предусмотренных для размещения дошкольного общеобразовательного учреждения, на иной вид, права и обязанности правообладателя в отношении игровых площадок, технических и иных предусмотренных нормативными актами зон для эксплуатации дошкольных общеобразовательных учреждений встроенного или пристроенного типа прекращается».

    

 

Кстати, в настоящее время собственники помещений, предусмотренных для размещения ДОУ, вправе изменить назначение помещений, спроектированных и построенных для размещения ДОУ, на другой вид. Это может послужить причиной возникновения социальной напряженности в связи с проблемой обеспечения детей местами в ДОУ. В целях исключения злоупотребления правом необходимо также рассмотреть вопрос об особом порядке изменения назначения помещений, предусмотренных для размещения ДОУ, на иной вид. Как вариант, можно было бы предложить соответствующее дополнение компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.

Вопрос об использовании помещений и земельных участков для ДОУ встроенно-пристроенного типа надо решать в обозримой перспективе, если иметь в виду необходимость решения стоящей перед органами исполнительной власти, органами местного самоуправления и застройщиками задачи — обеспечить к 2030 году возможность ежегодного улучшения жилищных условий не менее 5 млн семей и увеличение объема жилищного строительства до уровня не менее чем до 120 млн кв. м в год. 

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

     

  

  

  

   

     

Другие публикации по теме:

Особенности договора о комплексном развитии в отношении части территории, предусмотренной ПЗЗ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

О процедурах в сфере строительства

Основания изъятия земельных участков для госнужд дополнят строительством школ и детских садов

Урал предлагает свое решение проблемы строительства детских садов

Россия взяла курс на переход к интеллектуальным приборам учета горячей и холодной воды, тепла, электроэнергии и газа. Речь идет об их установке во всех новых многоквартирных домах.

 

 

Согласно Постановлению Правительства РФ №890 от 19.06.2020, уже сегодня все дома, получившие разрешение на строительство после 1 января 2021 года, должны оснащаться интеллектуальными приборами учета электроэнергии, которые позволяют автоматически собирать и передавать показания в ресурсоснабжающие организации (РСО) и удаленно ограничивать подачу электроэнергии должникам.

 

Точка энергетического перехода

Что касается остальных энергоресурсов, то сегодня общедомовыми счетчиками холодной воды оснащено лишь 36% всех многоквартирных домов (МКД) в стране, общедомовыми счетчиками горячей воды — 30%, газа — менее 1%, приводят «Ведомости» данные от первого зампредседателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Владимира Кошелева.

Внедрение российских разработок станет поэтапным и будет проводиться в рамках проекта «Умный многоквартирный дом». Это межведомственный проект Минцифры, Минпромторга и Минстроя. Инициативная группа поставила цель по выработке системного и единого подхода к цифровизации МКД. Как следует из проекта дорожной карты рабочей группы по стандартам умных домов, изменения планируется внести в Постановление Правительства РФ №719 (регламентирующее правила признания продукции российской).

Первые стандарты цифровизации домов и ЖКХ (умных домов) были представлены в начале этого года на пресс-конференции «Введение национальных стандартов умного дома»:

ГОСТ Р 71199-2023 «Системы киберфизические. Умный дом. Термины и определения» устанавливает термины и определения понятий в области умного дома, его систем, процессов, типовой инфраструктуры и характеристик.

ГОСТ Р 72200-2023 «Системы киберфизические. Умный дом. Общие положения» вводит общие положения в области проектирования, применения, типовой структуры, интерфейсов и состава систем умного дома, а также регламентирует их совместимость с внутренними и внешними системами умного МКД.

Переход на интеллектуальные приборы учета всех коммунальных ресурсов — важный шаг в рамках этого проекта.

 

Что нужно для успеха

По словам руководителя направления «Умные приборы учета и АСКУЭ» компании «ТЕПЛОВОДОХРАН» Алексея Тесленко, для успешного и повсеместного внедрения в России умных приборов учета необходима нормативно-правовая база, но предприятие уже готово работать по новым правилам.

«На сегодняшний день компания "ТЕПЛОВОДОХРАН" уже обладает всем необходимым набором оборудования и программного обеспечения, чтобы полностью организовывать систему автоматизированного контроля и учета энергоресурсов в МКД, — отмечает специалист. — Практически во всех крупных городах России такие системы уже успешно внедрены и эксплуатируются».

Однако было бы неплохо определить обязательные требования к интеллектуальным счетчикам и минимальный набор их функций, отметил топ-менеджер компании-производителя. «Это значительно ускорит процесс адаптации производителей к новым реалиям и росту спроса со стороны крупных девелоперов, — аргументирует он. — Объемы производства таких приборов будут расти, нужны единые правила игры. Кроме того, следует обратить внимание и на развитие инфраструктуры — телекоммуникационного оборудования, без которой реализовать инициативу будет сложнее».

В домах комфорт-класса и выше застройщики устанавливают системы «умный дом», включая умные счетчики воды, тепла, электроэнергии. Что касается других классов жилья, то переход на обязательную установку таких приборов не станет для остальных девелоперов проблемой. По оценкам экспертов рынка недвижимости, цены на новостройки существенно увеличиться не должны.

В феврале 2024 года компания «ТЕПЛОВОДОХРАН» приняла участие в крупнейшей выставке инженерных технологий Aquatherm Moscow. Особенностью этого года стал большой интерес к смарт-приборам. Интересовались ими не только крупные строительные компании, но и жилищные кооперативы.

Повсеместное внедрение «умных счетчиков» — это новое качество жизни не только людей, но и управляющих компаний. Ведь с помощью интеллектуальных приборов учета обеспечивается:

• точность учета (исключается влияние человеческого фактора);

• экономия.

Экономят все: и жильцы, и УК, и РСО. На практике смарт-приборы помогают снизить счета за ЖКХ. Увидев увеличение потребления в квитанции, можно проанализировать ситуацию и принять меры.

Например, семья из двух человек по нормативу тратит в месяц 13,87 куб. м холодной и 9,5 куб. м горячей воды. Реальный расход, по примерным оценкам, составляет 7 и 5 «кубов» соответственно. Переплата может составить более 1,5 тыс. руб. в месяц.

Исключение человеческого фактора устраняет возможность ошибки при снятии данных о потреблении ресурсов, и, как дополнение, помогает оптимизировать потребление.

Кроме того, введение интеллектуального учета уменьшает количество контролеров-обходчиков и, следовательно, расход на оплату профессиональных услуг. Результат налицо:

• снижение последствий аварий в сфере ЖКХ;

• удобство диспетчеризации в доме.

В соответствии с новым трендом простые и дешевые механические приборы скоро завершат свой жизненный цикл. На смену им уже приходят «умные» счетчики, которые обеспечивают съем и передачу показаний дистанционно.

 

  

«Пульсар» предлагает комплексное решение для построения автоматизированной системы коммерческого учета энергоресурсов (АСКУЭ). Мы производим как аппаратные, так и программные составляющие. В качестве ПО верхнего уровня «ТЕПЛОВОДОХРАН» предлагает программный комплекс «Пульсар», который работает с помощью свободно распространяемой базы данных. Он имеет в своем составе модули, отвечающие за конфигурирование, опрос и мониторинг системы энергоучета, а также за формирование отчетов о потреблении энергоресурсов. Комплекс имеет web-интерфейс, с помощью которого можно настроить доступ с любого компьютера, имеющего выход в интернет. 

В программный комплекс «Пульсар» внесены все основные приборы учета энергоресурсов, представленные на российском рынке. В случае необходимости база поддерживаемого оборудования пополняется. При этом после приобретения программного ключа доступа клиент получает неограниченный по времени доступ к работе с комплексом, а также бесплатную техническую поддержку на весь срок пользования системой. 

В линейке компонентов АСКУЭ «Пульсар» присутствует USB-радиомодуль, с помощью которого можно проводить удаленный опрос приборов учета и сбор информации во время обхода. Чаще такой метод применяется при пуско-наладочных работах в МКД либо при сборе информации с приборов в частном секторе.

«Мы разработали собственный протокол Пульсар IoT, который позволяет осуществлять сбор информации по радиоканалу без применения сторонних серверов и оборудования, — отметил эксперт компании «ТЕПЛОВОДОХРАН». — Такая схема передачи данных подразумевает наличие счетчика с радиомодулем "Пульсар IoT", а также приемного радиомодуля "Пульсар", который мы рекомендуем монтировать в среднем через каждые три этажа».

Далее сигнал собирается со всех приемных модулей, и, в зависимости от проекта, передается проводным или беспроводным способом (Ethernet или GSM) на программный комплекс «Пульсар», пояснил специалист. «Отдельно хочу отметить цифровой интерфейс RS-485 как надежный и широко известный способ проводной передачи данных, — добавил он. — Он отлично зарекомендовал себя с точки зрения прогнозируемой эксплуатации оборудования АСКУЭ».

 

СПРАВКА

ООО НПП «ТЕПЛОВОДОХРАН» — российский производитель приборов и программного обеспечения для автоматизированного учета энергоресурсов под брендом «Пульсар». Предприятие основано в 1997 году и является сейчас одним из лидеров рынка.

В рамках комплексного подхода мы поставляем не только приборы (среди которых «умные»), но и программное обеспечение верхнего уровня, поддерживающее как наши приборы учета, так и приборы учета других изготовителей.

В 2022 году организация получила статус IT-компании.

Коллектив насчитывает более 600 человек.

ООО НПП «ТЕПЛОВОДОХРАН».

390027, г. Рязань, ул. Новая, 51 В, литера Ж,

Телефон: +7 (4912) 24-02-70.

Электронная почта:

info@pulsarm.ru

sales@pulsarm.ru

   

Реклама. ООО НПП «ТЕПЛОВОДОХРАН».  ИНН: 6230028315

 

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Как умное видеонаблюдение помогает избежать проблем на этапе постройки и эксплуатации

Инновации, которые нужны как воздух: как застройщикам решать вопросы с вентиляцией

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Разработан национальный стандарт для систем умного дома

Как сигнализаторы загазованности стали оптимальным решением для защиты от утечки и взрыва газа

Цифровизация эксплуатации на форуме 100+: от умной диспетчерской до умного дома и двора

Первый в мире бризер, ноу-хау по очистке воздуха и миллионы довольных людей: лидер российского рынка умного микроклимата отмечает 17-летие

Из smart-решений для дома россияне используют в основном робот-пылесос и умную колонку

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов

В России более 2,5 тыс. домов возводится с классом энергоэффективности А и выше

Виталий Мутко: доля домов, соответствующих «зеленому» стандарту, в ближайшие восемь лет вырастет в России с 5% до 20%

Росстандарт опубликовал ГОСТ Р Здания многоквартирные жилые «зеленые»

ДОМ.РФ: сертификаты соответствия жилых зданий недавно утвержденному «зеленому» стандарту начнут выдавать в ближайшее время

Депутат Галина Хованская: Надо устанавливать газовые плиты с автоотключением газа в случае утечки