Условия жизнедеятельности в многоквартирном доме предопределяются, в частности, с одной стороны проектными решениями, использованными при его создании, а также организацией и технологией эксплуатации дома, которые согласуются с этими решениями, с другой стороны — отношениями собственности в доме, которые оказывают влияние на взаимодействие потребителей жилых и нежилых помещений. В многоквартирных домах, в которых жилые и нежилые помещения находятся в собственности множества лиц, условия жизнедеятельности имеют существенные отличия, от домов, в которых все помещения принадлежат одному собственнику. Это связано с тем, что многоквартирный дом как объект права собственности обладает значительной спецификой[1], и она не может не учитываться при создании многоквартирного здания как технической системы — объемной строительной системы. Жилые и нежилые помещения в многоквартирном здании, являются частями его объема, ограниченными строительными конструкциями здания[2]. Строительные конструкции вместе с сетями и системами инженерно-технического обеспечения входят в состав общего имущества в многоквартирном доме[3] и образуют объемную строительную систему. Неразрывная связь между отдельными жилыми и нежилыми помещения как частями объемной строительной системы обеспечивается посредством строительных конструкций, сетей и систем инженерно-технического обеспечения.

При реализации права собственности на помещение в многоквартирном доме должно соблюдаться требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, в силу которого собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. При этом право собственности предполагает не только возможность реализации собственником составляющих это право правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в своих интересах, но и несение бремени содержания принадлежащего ему имущества, в том числе в целях предотвращения причинения вреда другим лицам; соответственно, регламентируя содержание права собственности и обеспечивая защиту прав и законных интересов других лиц, а также принадлежащих им благ посредством возложения на собственников дополнительных обязанностей и обременении, связанных с обладанием имуществом (ПКС РФ от 12.04.2016).

Условия жизнедеятельности в многоквартирном доме при реализации своих прав множеством собственников помещений зависит от их взаимодействия. Последствия этого взаимодействия во многом определяют безопасность и комфорт среды жизнедеятельности. Они могут оказывать значимое влияние на физическое состояние многоквартирного здания и его конструктивных элементов, сетей и систем инженерно-технического обеспечения при совершении тех или иных действий или бездействий со стороны отдельных собственников, их групп или сообщества собственников в целом. Результаты этих действий или бездействий могут быть как позитивными, так и негативными. Они могут проявляться сразу же по факту того или иного действия или бездействия со стороны собственников или лиц ими уполномоченными. Также могут быть отсроченным во времени, то есть проявляться в средне- и долгосрочной перспективе. Взаимодействие осуществляется в рамках прав и обязанностей собственников помещений в доме, которые с одной стороны предписаны нормативными правовыми актами, а с другой определяются использованными при создании дома проектными решениями, сведения о которых и их потребительских свойствах должны доводиться застройщиком до собственников в эксплуатационной документации[4]. Так как каждое жилое и нежилое помещение в доме, предназначенное для передачи в собственность, является индивидуально-определённой вещью, то соответственно права и обязанности, связанные с её владением и пользованием должны отражать особенности этой вещи, которые предопределяются проектными решениями.

Проектными решениями, использованными при создании многоквартирного дома, жилые и нежилые помещения в котором предназначены для передачи в собственность множеству лиц, определяется уровень соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, в силу которого собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. Для обеспечения в многоквартирных домах, в которых жилые и нежилые помещения принадлежат множеству собственников, безопасной и комфортной среды жизнедеятельности, эффективного пользования общим имуществом и надлежащего его содержания, необходима формализация в каждом доме отношений собственности и правил эксплуатации того или иного помещения и пользования общим имуществом, предназначенным для его обслуживания.

При создании многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения возникает необходимость применения проектных решений и их сочетаний, которые предоставляют возможность реализации собственником правомочий владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом в своих интересах, в частности, исходя из своих потребительских предпочтений и (или) целесообразности эффективного использования недвижимого имущества. В таких зданиях имеет место автономность интересов собственников и их групп. Прежде всего, это касается режима использования помещений, проведения ремонтных работ, потребления топливо-энергетических ресурсов, пользования общим имуществом и др. Жилые и нежилые помещения в многоквартирном здании, как и само здание для совместного домовладения должны располагать возможностью быть адаптированными к автономности интересов собственников. В частности, это относится к обустройству, переустройству и перепланировке жилых или нежилых помещений (трансформации помещений).

Адаптированность многоквартирного жилого здания и жилых и нежилых помещений к проведению трансформации помещений в течение всего его жизненного цикла, является значимым потребительским качеством. Необходимость в обустройстве, переустройстве и перепланировке возникает у домохозяйств и связана с их развитием, изменение материального достатка и др. Она, как правило, появляется и при смене у помещения собственника, а во многих случаях и пользователя. Трансформация помещений является также инструментом повышения эффективности их использования, особенно в кризисные периоды.

Многоквартирные жилые здания и входящие в их состав жилые и нежилые помещения должны быть наделены качествами, которые обеспечивают, в случае проведения трансформации помещений, предотвращение причинения вреда собственникам других помещений и, прежде всего, смежных с обустраиваемым, переустраиваемым и перепланируемым. Эти качества здания регламентируют содержание права собственности в отношении того или иного помещения. Они обеспечивают защиту прав и законных интересов собственников и других лиц, а также принадлежащих им благ посредством возложения на собственников дополнительных обязанностей и обременений, связанных с обладанием имуществом. При создании многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения следует использовать проектные решения, которые не приводили бы к случаям, когда жилые и нежилые помещения, предназначенные для передачи одним собственникам, чрезмерно обременялись в пользу жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи другим собственникам[5].

Среда жизнедеятельности в современном многоквартирном доме должна быть сформирована и организована таким образом, и, прежде всего, посредством использования при его создании проектных решений, чтобы не только обеспечивать безопасность и комфорт, но и создавать условия для обеспечения защиты прав и законных интересов собственников и потребителей жилых и нежилых помещений. Она также должна оказывать позитивное влияние на формирование у них ответственного имущественного поведения, приобретение и закрепление навыков рационального и эффективного использования недвижимого имущества, повышение их жилищной компетенции. При создании объектов капитального строительства для совместного домовладения, принимаемые проектные решения и их сочетания следует оценивать и в аспекте будущих отношений собственности. Необходимо учитывать их влияние на отношения собственности в доме и возможные проявления имущественного поведения собственников жилых и нежилых помещений.

Используемыми при создании многоквартирных зданий проектными решениями предопределяется уровень соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц. Кроме того, эти решения влияют на установление обременений и границ эксплуатационной ответственности. Объекты капитального строительства, помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, созданные без учёта их адаптации к условиям совместного домовладения, не позволяют обеспечить уровень качества жизнедеятельности, соответствующий высоким современным стандартам. Их качество всегда будет уступать качеству строительной продукции, при создании которой учитывалось соотнесение принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц. В многоквартирных зданиях, предназначенных для совместного домовладения, уровень соотнесения прав и свобод собственников отдельных жилых и нежилых помещений, является значимым потребительским качеством. Если многоквартирный дом принадлежит единственному собственнику, у него имеется возможность регулировать уровень соотнесения прав и свобод потребителей отдельных помещений, посредством договоров аренды (найма), заключаемых между этим собственником и каждым потребителем помещения. В доме, в котором жилые и нежилые помещения принадлежат множеству лиц, такое регулирование невозможно.

При создании объектов капитального строительства для совместного домовладения проектные решения необходимо отрабатывать на их влияние на обременение прав собственников помещений в доме, критерием которого является уровень соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц. Сведения об уровне соотнесения прав, обременениях и (или) ограничениях в отношении жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи в собственность разным лицам, следует приводить в проектной документации и доводить их до потребителей посредством включения их в эксплуатационную документацию. Участник долевого строительства должен располагать сведениями, которые позволяли бы ему соизмерять стоимость того или другого помещения при его приобретении с объёмом обременений и (или) ограничений. Не доведение этих сведений до граждан при приобретении ими помещений в многоквартирных домах в собственность имеет признаки введения их в заблуждение и может квалифицироваться как недобросовестная деятельность[6].

Широкое распространение в жилищной сфере отношений совместного домовладения трансформирует представление о потребительских качествах современного жилища, представленного многоквартирными домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц. Объекты капитального строительства, предназначенные для использования в условиях совместного домовладения, имеют существенные отличительные признаки, которые предопределяют необходимость их идентификации. Отношения совместного домовладения необходимо учитывать при создании и эксплуатации объектов капитального строительства и требования, связанные с ними, должны найти отражение в системе технического регулирования в строительстве.

Александр СИДОРЕНКО, к.т.н., заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли».

_____________________________________

[1] Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. №10-П город Санкт-Петербург «по делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы (ПКС РФ от 12.04.2016).

[2] Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 №384-ФЗ (статья 2, часть 2, п. 6), 14), 24)).

[3] Жилищный кодекс Российской федерации действующая (статья 36, часть 1).

[4] В состав эксплуатационной документации входят: инструкция по эксплуатации многоквартирного дома; инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства и эксплуатационные документы на изделия, которыми укомплектованы объект долевого строительства.] Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства. ООО "Институт развития строительной отрасли".

[5] ISO/TS 19158: 2012 Географическая информация. Обеспечение качества предоставления данных. (Объект недвижимости может быть субъектом права, поскольку может обладать сервитутом).

[6] Частью 9 статьи 4 Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

___________________________________

Другие публикации по теме эксплуатации:

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Подготовка Инструкций по эксплуатации объектов долевого строительства. Основные недостатки практической деятельности Застройщиков

 

По просьбе портала ЕРЗ.РФ статью на эту тему подготовил генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ.

  

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

В конце минувшего лета вышло Постановление Правительства РФ №1154 от 28.08.2024, которым Федеральному агентству по техническому регулированию и метрологии (далее — Росстандарт) на два года (с 1 сентября 2024-го по 1 сентября 2026-го) предоставлены полномочия по контролю качества (безопасности) отдельных видов строительных материалов и изделий.

Согласно указанному Постановлению, к 1 июня 2026 года Минпромторг и Росстандарт должны будут обеспечить представление в Правительство РФ доклада о результатах осуществления Росстандартом государственного контроля (надзора) соблюдения обязательных требований к строительной продукции и связанным с требованиями к этой продукции процессам, содержащего оценку его успешности, а также одно из следующих предложений:

а) о нецелесообразности дальнейшего осуществления Росстандартом государственного контроля (надзора) в данной сфере;

б) о целесообразности осуществления федерального государственного контроля (надзора) в данной сфере на определенный срок;

в) о целесообразности определения в установленном порядке вида федерального государственного контроля (надзора), предметом которого является соблюдение обязательных требований в отношении строительной продукции и связанных с требованиями к этой продукции процессов.

Попробуем разобраться с сутью этого эксперимента и достаточно замысловатым нормативным регулированием данного вопроса.

Сразу следует отметить, что речь не идет о восстановлении полноценного контроля государства за деятельностью предприятий стройиндустрии и промышленности строительных материалов, а также за качеством (безопасностью) производимой такими предприятиями продукции. Перечень строительных материалов и изделий, которые попадут в сферу государственного контроля (надзора) весьма ограничен и включает в себя:

• портландцемент, цемент глиноземистый, цемент шлаковый, цемент суперсульфатный и аналогичные гидравлические цементы, неокрашенные или окрашенные, готовые или в форме клинкеров;

• смеси сухие строительные;

• растворы строительные;

• смеси бетонные;

• радиаторы центрального отопления и их секции чугунные;

• радиаторы центрального отопления и их секции алюминиевые;

• радиаторы центрального отопления и их секции из прочих металлов;

• конвекторы отопительные чугунные;

• конвекторы отопительные из прочих металлов;

• конвекторы отопительные стальные;

• кабели, провода и шнуры.

Обращает на себя внимание тот факт, что продукция из указанного перечня не первый год подлежит обязательной сертификации или декларированию соответствия на основании Постановления Правительства РФ №2425 от 23.12.2021 или решения Коллегии Евразийской экономической комиссии №91 от 24.04.2013.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

Если в дополнение к указанным формам подтверждения соответствия продукции вводятся механизмы государственного контроля (надзора), то можно предположить, что обязательной сертификации или декларирования соответствия в настоящее время недостаточно для обеспечения качества (безопасности) строительных материалов и изделий.

Наверное, не просто так Росстандарт в 2024 году наделяется полномочиями по государственному контролю (надзору) деятельности производителей строительной продукции и качества самой продукции.

В рамках полученных полномочий Росстандарт вправе проводить внеплановые контрольные (надзорные) мероприятия в отношении изготовителей, исполнителей, продавцов продукции по следующим основаниям:

а) при условии согласования с органами прокуратуры:

- при непосредственной угрозе либо по фактам причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью граждан;

- при непосредственной угрозе либо по фактам причинения вреда обороне страны и безопасности государства;

- при непосредственной угрозе либо по фактам возникновения чрезвычайных ситуаций природного и (или) техногенного характера;

- при выявлении индикаторов риска нарушения обязательных требований;

- по истечении срока исполнения предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований;

б) без согласования с органами прокуратуры:

- по поручению Президента Российской Федерации;

- по поручению Председателя Правительства Российской Федерации;

- по поручению Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации;

- по требованию прокурора в рамках надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям.

Сразу обращает на себя внимание тот факт, что речь не идет о каких-то регулярных проверках широкого круга производителей цемента, бетонных смесей и растворов строительных, сухих смесей, радиаторов и конвекторов отопительных, кабелей, проводов, шнуров. Можно предположить, что это вызвано в том числе отсутствием в штате Росстандарта достаточного количества инспекторов для осуществления государственного контроля (надзора) в этой сфере на регулярной основе.

В рассматриваемом Постановлении Правительства РФ №1154 от 28.08.2024 ничего не сказано об увеличении штатной численности государственных служащих Росстандарта.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

Анализ материалов, размещенных на официальном сайте Росстандарта, показал, что по итогам 2022 года в организационную структуру системы надзорных органов Росстандарта входили четыре межрегиональных территориальных управления (МТУ), каждое МТУ Росстандарта включало в себя по два федеральных округа. Предельная численность должностных лиц территориальных органов на отчетный период составила 365 ед. (см. аналитический отчет ведомства за 2022 год).

При этом на Росстандарт были возложены достаточно трудоемкие полномочия по осуществлению в масштабе всей страны федерального государственного метрологического контроля (надзора), а также федерального государственного контроля (надзора) соблюдения требований, установленных техническими регламентами, в отношении колесных транспортных средств (шасси) и их компонентов, находящихся в обращении (до начала их эксплуатации), автомобильного бензина, дизельного топлива, судового топлива и мазута, обязательных требований в отношении электроэнергии в электрических сетях общего назначения переменного трехфазного и однофазного тока частотой 50 Гц.

В условиях ограниченной численности инспекторов Росстандарта эффективность различных проверок предприятий стройиндустрии можно повысить, если наладить взаимодействие с органами государственного строительного надзора, которые проверяют строящиеся объекты и применяемые на них строительные материалы и изделия (продукцию предприятий стройиндустрии).

Так, в перечень индикаторов риска нарушения обязательных требований, который должен утвердить Минпромторг, можно было бы включить случаи обнаружения государственным строительным надзором фактов применения некачественных (небезопасных) строительных материалов, изделий при строительстве (реконструкции) зданий и сооружений. Такие факты могли бы служить основанием для проведения Росстандартом (по согласованию с прокуратурой) внепланового контрольного (надзорного) мероприятия конкретного производителя строительных материалов, изделий.

Необходимость согласования Росстандартом большинства проверок предприятий стройиндустрии с органами прокуратуры серьезно ограничивает возможность проведения таких проверок. Так, в докладе о результатах осуществления в 2023 году Росстандартом государственного контроля (надзора) за соблюдением обязательных требований в отношении колесных транспортных средств (шасси) и их компонентов, автомобильного бензина, дизельного топлива, судового топлива и мазута, электрической энергии указано (пп. 29 и 29.1), что в органы прокуратуры было направлено 164 заявления о согласовании внеплановых контрольных (надзорных) мероприятий, при этом отказ был получен в 92 случаях (56%).

 

Фото: © Мельников Дмитрий / Фотобанк Лори 

 

Если посмотреть на вопрос шире и проанализировать имеющийся в нашей стране опыт контроля качества производимых строительных материалов, конструкций и изделий, то для эксперимента можно было бы восстановить полномочия органов государственного строительного надзора (с обеспечением необходимой штатной численности специалистов) по проведению проверок производителей строительных материалов, конструкций и изделий при обнаружении брака на строительной площадке (на стадии обращения продукции предприятий стройиндустрии).

На протяжении более 10 лет именно органы государственного строительного надзора занимались контролем предприятий стройиндустрии и следили за качеством выпускаемой продукции. Выявляя брак на строительном объекте, госстройнадзор обладал полномочиями по проведению проверок производителей таких строительных материалов, конструкций, изделий и привлечению их к ответственности.

Например, в отчете о деятельности государственного строительного надзора за 1998 год (по данным 82 инспекций Госархстройнадзора) указано, что в этом году органами Госархстройнадзора было проведено 10 449 проверок на предприятиях стройиндустрии, а по их результатам было выдано 759 предписаний о приостановлении производства строительных материалов, конструкций и изделий (до устранения нарушений).

Фактическая численность работников инспекций Госархстройнадзора в 1998 году составляла порядка 3 тыс. человек, а под их контролем, наряду с объектами капитального строительства, находилось около 10 тыс. предприятий стройиндустрии и промышленности строительных материалов.

 

Фото: © Иван Рябоконь / Фотобанк Лори

 

Большая работа проводилась в то время на уровне Минстроя (Госстроя) России по вопросам качества строительства и применяемых строительных материалов, конструкций и изделий.

В далеком уже 1992 году приказом Минстроя РФ №250 от 10.11.1992 был утвержден Порядок проведения проверок соблюдения требований стандартов и технических условий на предприятиях стройиндустрии и промышленности строительных материалов (РДС-101-92/РДС-10-204-95). Документ предусматривал достаточно серьезные санкции к нарушителям, включая выдачу предписаний:

• о запрещении поставки всей продукции данного наименования (или партии продукции);

• о перечислении в доход бюджета прибыли, полученной предприятием за реализацию по прямому назначению несоответствующей продукции;

• о приостановлении действия или аннулировании лицензии на выпуск данной продукции.

В том же году меры административной ответственности за правонарушения в области строительства (административные штрафы) были закреплены в Законе РФ №4121-I от 17.12.1992. При этом на органы Госархстройнадзора были возложены полномочия по привлечению к административной ответственности за нарушения не только заказчиков, подрядчиков, проектировщиков, но и производителей строительных материалов, конструкций и изделий.

В 1993 году Главной инспекцией Госархстройнадзора был утвержден Классификатор основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов, который регламентировал критические и значительные дефекты при производстве на предприятиях:

• бетонных и железобетонных конструкций для строительства;

• стальных конструкций для строительства;

• стеновых материалов для строительства (кирпич, камни керамические и силикатные);

• мелкого и крупного заполнителя для приготовления бетона;

• деревянных конструкций для строительства;

• теплоизоляционных материалов для строительства.

 

Фото из архива Н. Малышева

 

Существовала также практика заключения соглашений о взаимодействии между Минстроем (Госстроем) и Госстандартом при проведении проверок на предприятиях стройиндустрии и промышленности строительных материалов. В рамках этих соглашений к компетенции Госстандарта относились вопросы государственного метрологического надзора, а государственный строительный надзор мог проверять состояние на предприятии:

• нормативно-технической, проектной и технологической документации;

• технологии производства, включая состояние технологического оборудования;

• технического контроля, включая входной, операционный и приемочный контроль;

• соответствия готовой продукции требованиям стандартов и технических условий.

Причем контроль со стороны государства осуществлялся в отношении широкой номенклатуры производимых строительных материалов, конструкций и изделий, от качества которых напрямую зависит безопасность возводимых зданий и сооружений.

С учетом изложенного представляется, что в вопросе обеспечения качества (безопасности) применяемой в строительстве продукции, выпускаемой предприятиями стройиндустрии, требуется системный подход. Данный подход должен учитывать фактическое состояние регулируемой сферы (в том числе реальное качество выпускаемой продукции) и предусматривать возможность использования различных инструментов управления.

При этом практика показывает, что наличие эффективного государственного контроля (надзора) с установлением действенных мер ответственности для нарушителей является одним из обязательных условий для обеспечения хотя бы минимальных требований к качеству (безопасности) строительных материалов, конструкций и изделий, а также строительства в целом.

Едва ли в этом вопросе дадут серьезный эффект отдельные меры, предусматривающие фрагментарный контроль государства за производством весьма ограниченного перечня строительных материалов и изделий (при отсутствии в законодательстве действенных санкций для нарушителей), резюмирует автор статьи, генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ (на фото).

   

 

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Минпромторг предложил ввести обязательную маркировку строительных материалов

С 15 апреля будет запущен эксперимент по добровольной маркировке стройматериалов

Как расширят возможности Реестра добросовестных производителей стройматериалов

В России стартовал проект по цифровой маркировке стройматериалов и изделий на базе Реестра добросовестных производителей и поставщиков

На рынке стройматериалов будет проведен эксперимент по возвращению госконтроля

Принят новый стандарт сертификации цемента

Эксперты: доля фальсифицированного цемента на рынке составляет 21,3%

Упрощенный порядок подтверждения соответствия продукции требованиям техрегламентов продлен на год

Добросовестных производителей стройматериалов внесут в специальный реестр

Новации в техническом регулировании стройматериалов обсудят 1 марта

Свидетельства, подтверждающие пригодность новых стройматериалов, в 2023 году продолжит выдавать ФАУ ФЦС