Условия жизнедеятельности в многоквартирном доме предопределяются, в частности, с одной стороны проектными решениями, использованными при его создании, а также организацией и технологией эксплуатации дома, которые согласуются с этими решениями, с другой стороны — отношениями собственности в доме, которые оказывают влияние на взаимодействие потребителей жилых и нежилых помещений. В многоквартирных домах, в которых жилые и нежилые помещения находятся в собственности множества лиц, условия жизнедеятельности имеют существенные отличия, от домов, в которых все помещения принадлежат одному собственнику. Это связано с тем, что многоквартирный дом как объект права собственности обладает значительной спецификой[1], и она не может не учитываться при создании многоквартирного здания как технической системы — объемной строительной системы. Жилые и нежилые помещения в многоквартирном здании, являются частями его объема, ограниченными строительными конструкциями здания[2]. Строительные конструкции вместе с сетями и системами инженерно-технического обеспечения входят в состав общего имущества в многоквартирном доме[3] и образуют объемную строительную систему. Неразрывная связь между отдельными жилыми и нежилыми помещения как частями объемной строительной системы обеспечивается посредством строительных конструкций, сетей и систем инженерно-технического обеспечения.

При реализации права собственности на помещение в многоквартирном доме должно соблюдаться требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, в силу которого собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. При этом право собственности предполагает не только возможность реализации собственником составляющих это право правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в своих интересах, но и несение бремени содержания принадлежащего ему имущества, в том числе в целях предотвращения причинения вреда другим лицам; соответственно, регламентируя содержание права собственности и обеспечивая защиту прав и законных интересов других лиц, а также принадлежащих им благ посредством возложения на собственников дополнительных обязанностей и обременении, связанных с обладанием имуществом (ПКС РФ от 12.04.2016).

Условия жизнедеятельности в многоквартирном доме при реализации своих прав множеством собственников помещений зависит от их взаимодействия. Последствия этого взаимодействия во многом определяют безопасность и комфорт среды жизнедеятельности. Они могут оказывать значимое влияние на физическое состояние многоквартирного здания и его конструктивных элементов, сетей и систем инженерно-технического обеспечения при совершении тех или иных действий или бездействий со стороны отдельных собственников, их групп или сообщества собственников в целом. Результаты этих действий или бездействий могут быть как позитивными, так и негативными. Они могут проявляться сразу же по факту того или иного действия или бездействия со стороны собственников или лиц ими уполномоченными. Также могут быть отсроченным во времени, то есть проявляться в средне- и долгосрочной перспективе. Взаимодействие осуществляется в рамках прав и обязанностей собственников помещений в доме, которые с одной стороны предписаны нормативными правовыми актами, а с другой определяются использованными при создании дома проектными решениями, сведения о которых и их потребительских свойствах должны доводиться застройщиком до собственников в эксплуатационной документации[4]. Так как каждое жилое и нежилое помещение в доме, предназначенное для передачи в собственность, является индивидуально-определённой вещью, то соответственно права и обязанности, связанные с её владением и пользованием должны отражать особенности этой вещи, которые предопределяются проектными решениями.

Проектными решениями, использованными при создании многоквартирного дома, жилые и нежилые помещения в котором предназначены для передачи в собственность множеству лиц, определяется уровень соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, в силу которого собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. Для обеспечения в многоквартирных домах, в которых жилые и нежилые помещения принадлежат множеству собственников, безопасной и комфортной среды жизнедеятельности, эффективного пользования общим имуществом и надлежащего его содержания, необходима формализация в каждом доме отношений собственности и правил эксплуатации того или иного помещения и пользования общим имуществом, предназначенным для его обслуживания.

При создании многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения возникает необходимость применения проектных решений и их сочетаний, которые предоставляют возможность реализации собственником правомочий владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом в своих интересах, в частности, исходя из своих потребительских предпочтений и (или) целесообразности эффективного использования недвижимого имущества. В таких зданиях имеет место автономность интересов собственников и их групп. Прежде всего, это касается режима использования помещений, проведения ремонтных работ, потребления топливо-энергетических ресурсов, пользования общим имуществом и др. Жилые и нежилые помещения в многоквартирном здании, как и само здание для совместного домовладения должны располагать возможностью быть адаптированными к автономности интересов собственников. В частности, это относится к обустройству, переустройству и перепланировке жилых или нежилых помещений (трансформации помещений).

Адаптированность многоквартирного жилого здания и жилых и нежилых помещений к проведению трансформации помещений в течение всего его жизненного цикла, является значимым потребительским качеством. Необходимость в обустройстве, переустройстве и перепланировке возникает у домохозяйств и связана с их развитием, изменение материального достатка и др. Она, как правило, появляется и при смене у помещения собственника, а во многих случаях и пользователя. Трансформация помещений является также инструментом повышения эффективности их использования, особенно в кризисные периоды.

Многоквартирные жилые здания и входящие в их состав жилые и нежилые помещения должны быть наделены качествами, которые обеспечивают, в случае проведения трансформации помещений, предотвращение причинения вреда собственникам других помещений и, прежде всего, смежных с обустраиваемым, переустраиваемым и перепланируемым. Эти качества здания регламентируют содержание права собственности в отношении того или иного помещения. Они обеспечивают защиту прав и законных интересов собственников и других лиц, а также принадлежащих им благ посредством возложения на собственников дополнительных обязанностей и обременений, связанных с обладанием имуществом. При создании многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения следует использовать проектные решения, которые не приводили бы к случаям, когда жилые и нежилые помещения, предназначенные для передачи одним собственникам, чрезмерно обременялись в пользу жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи другим собственникам[5].

Среда жизнедеятельности в современном многоквартирном доме должна быть сформирована и организована таким образом, и, прежде всего, посредством использования при его создании проектных решений, чтобы не только обеспечивать безопасность и комфорт, но и создавать условия для обеспечения защиты прав и законных интересов собственников и потребителей жилых и нежилых помещений. Она также должна оказывать позитивное влияние на формирование у них ответственного имущественного поведения, приобретение и закрепление навыков рационального и эффективного использования недвижимого имущества, повышение их жилищной компетенции. При создании объектов капитального строительства для совместного домовладения, принимаемые проектные решения и их сочетания следует оценивать и в аспекте будущих отношений собственности. Необходимо учитывать их влияние на отношения собственности в доме и возможные проявления имущественного поведения собственников жилых и нежилых помещений.

Используемыми при создании многоквартирных зданий проектными решениями предопределяется уровень соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц. Кроме того, эти решения влияют на установление обременений и границ эксплуатационной ответственности. Объекты капитального строительства, помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, созданные без учёта их адаптации к условиям совместного домовладения, не позволяют обеспечить уровень качества жизнедеятельности, соответствующий высоким современным стандартам. Их качество всегда будет уступать качеству строительной продукции, при создании которой учитывалось соотнесение принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц. В многоквартирных зданиях, предназначенных для совместного домовладения, уровень соотнесения прав и свобод собственников отдельных жилых и нежилых помещений, является значимым потребительским качеством. Если многоквартирный дом принадлежит единственному собственнику, у него имеется возможность регулировать уровень соотнесения прав и свобод потребителей отдельных помещений, посредством договоров аренды (найма), заключаемых между этим собственником и каждым потребителем помещения. В доме, в котором жилые и нежилые помещения принадлежат множеству лиц, такое регулирование невозможно.

При создании объектов капитального строительства для совместного домовладения проектные решения необходимо отрабатывать на их влияние на обременение прав собственников помещений в доме, критерием которого является уровень соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц. Сведения об уровне соотнесения прав, обременениях и (или) ограничениях в отношении жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи в собственность разным лицам, следует приводить в проектной документации и доводить их до потребителей посредством включения их в эксплуатационную документацию. Участник долевого строительства должен располагать сведениями, которые позволяли бы ему соизмерять стоимость того или другого помещения при его приобретении с объёмом обременений и (или) ограничений. Не доведение этих сведений до граждан при приобретении ими помещений в многоквартирных домах в собственность имеет признаки введения их в заблуждение и может квалифицироваться как недобросовестная деятельность[6].

Широкое распространение в жилищной сфере отношений совместного домовладения трансформирует представление о потребительских качествах современного жилища, представленного многоквартирными домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц. Объекты капитального строительства, предназначенные для использования в условиях совместного домовладения, имеют существенные отличительные признаки, которые предопределяют необходимость их идентификации. Отношения совместного домовладения необходимо учитывать при создании и эксплуатации объектов капитального строительства и требования, связанные с ними, должны найти отражение в системе технического регулирования в строительстве.

Александр СИДОРЕНКО, к.т.н., заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли».

_____________________________________

[1] Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. №10-П город Санкт-Петербург «по делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы (ПКС РФ от 12.04.2016).

[2] Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 №384-ФЗ (статья 2, часть 2, п. 6), 14), 24)).

[3] Жилищный кодекс Российской федерации действующая (статья 36, часть 1).

[4] В состав эксплуатационной документации входят: инструкция по эксплуатации многоквартирного дома; инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства и эксплуатационные документы на изделия, которыми укомплектованы объект долевого строительства.] Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства. ООО "Институт развития строительной отрасли".

[5] ISO/TS 19158: 2012 Географическая информация. Обеспечение качества предоставления данных. (Объект недвижимости может быть субъектом права, поскольку может обладать сервитутом).

[6] Частью 9 статьи 4 Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

___________________________________

Другие публикации по теме эксплуатации:

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Подготовка Инструкций по эксплуатации объектов долевого строительства. Основные недостатки практической деятельности Застройщиков

 

Очередную актуальную для девелопмента тему анализирует и представляет свои рекомендации по ней один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

 

Фото: www.ks-yanao.ru

 

Ранее Президент России Владимир Путин поручил Правительству Российской Федерации совместно с комиссиями Государственного Совета РФ подготовить предложения о совершенствовании правового регулирования градостроительных отношений в целях сокращения инвестиционно-строительного цикла на 30%.

В этих целях постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2021 года N 2490 был утвержден исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых для выполнения мероприятий при реализации проектов по возведению объектов капитального строительства.

 

 

Переход от исчерпывающих перечней процедур в строительстве к исчерпывающим перечням документов произойдет 1 марта 2022 года, когда указанное постановление вступит в силу.

Не будет лишним подчеркнуть, что теперь законом прямо запрещено предъявление требований о необходимости получения застройщиками разрешений, заключений, документов, сведений, материалов и согласований, не предусмотренных их исчерпывающим перечнем, утвержденным Правительством РФ (ч.10 ст.5.2 ГрК РФ). 

 

 

В настоящее время реализуется правительственная инициатива социально-экономического развития до 2030 года «Новый ритм строительства», в рамках которой планируется сокращение продолжительности инвестиционно-строительного цикла к 2024 году не менее чем на 30%, а к 2030 году – не менее чем на 50%. Поэтому работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла будет продолжена и дальше.

Одно из направлений этой работы — устранение дублирования функций органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и государственных организаций, участвующих в обеспечении комплекса процедур в сфере строительства.  

Примером такого дублирования является задвоенность отдельных функций при проведении государственной экспертизы и выдаче разрешений на строительство (РС).

 

Фото: www.chelindustry.ru

 

В частности, при выдаче РС уполномоченный орган совершает, в соответствии с Градостроительным кодексом (ГрК) РФ следующие действия:

1) проверяет наличие необходимых документов;

2) проверяет соответствие проектной документации требованиям к строительству, установленным градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ), а также возможность размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (п.2 ч.11 ст.51 ГрК РФ);

3) выдает РС.

В свою очередь, при проведении экспертизы проектной документации осуществляется оценка ее соответствия заданию застройщика (технического заказчика), требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям и ряду других требований (п. 1 ч. 5 ст.49 ГрК РФ).

 

Фото: www.karachanreka.ru

 

Здесь следует обратить внимание на то, что застройщик (технический заказчик) вместе с заданием на проектирование передает проектной организации ГПЗУ (п.1 ч.6 ст.48 ГрК РФ). Проектирование же осуществляется на основе содержащихся в ГПЗУ требований, с учетом которых проектная документация поступает на экспертизу.

В связи с этим возникает справедливый вопрос: чем вызвана необходимость повторной проверки при выдаче разрешения на строительство того, что уже было проверено при проведении экспертизы, а именно проверки соответствия проектной документации требованиям к строительству, установленным ГПЗУ?

Во всяком случае, есть все основания предложить не применять п.2 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ при наличии положительного заключения государственной экспертизы. Это позволит избежать дублирования функций организации, проводящей государственную экспертизу, и органа, выдающего разрешения на строительство.

 

Фото: www.aizo-67.ru

 

Аналогичная ситуация имеет место при выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства в границах территории исторического поселения (п.2 ч.11.1 ст.51 ГрК РФ). 

В целях устранения дублирования можно предложить исключить практику повторной проверки проектной документации на соответствие требованиям — установленным в рамках ГПЗУ уполномоченными на выдачу РС органами для случаев получения застройщиками положительного заключения государственной экспертизы — путем внесения поправки в Градостроительный Кодекс РФ о том, что положения п.2 ч.11 и п.2 ч.11.1 ст.51 ГрК РФ в таких случаях не применяются.

Это предложение может быть воспринято как призыв к переходу от разрешительного характера получения документа, позволяющего начать строительство, к уведомительному. Но это не совсем так.

Действительно, при исключении функции, дублирующей государственную экспертизу, может показаться, что выдача РС будет осуществляться после простой проверки наличия необходимых документов (ч.1, ч.3 п.11 ст.51 ГрК РФ), закрытый перечень которых установлен законом (ч.7 ст.51 ГрК РФ).

 

Фото: www.spb-sovetnik.ru

 

На самом деле, исключение дублирования функций значительно повышает роль органа, выдающего РС, как системного интегратора, специализирующегося на объединении отдельных подсистем в строительной сфере в единое целое, в том числе — в информационном пространстве.

 

 

Предлагаемые изменения призваны распространить положительные практики государственной экспертизы в сфере строительства, повысить качество экспертных заключений, а вместе с этим также авторитет и высокий статус органов государственной экспертизы в отраслевом сообществе.

В конечном итоге, предлагаемые поправки в ГрК послужат достижению целей по сокращению продолжительности инвестиционно-строительного цикла не менее чем на 30%.

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Комиссия РСПП по строительству и жилищной политике предлагает упростить процедуру получения разрешения на строительство иностранными компаниями

Как Минстрой предлагает сократить срок строительства до одного года

Исчерпывающий перечень процедур в строительной сфере состоит из 989 документов и согласований

Новые изменения в форме ГПЗУ

Минстрой: наши предложения по сокращению почти на треть инвестиционно-строительного цикла уже внесены в Правительство

Строительству посвящены семь из сорока двух стратегических инициатив, утвержденных Правительством

О процедурах в сфере строительства