Плата за изменение ВРИ участка в Москве: нюансы и подводные камни

16 марта 2021 19:43

Плата за изменение ВРИ участка в Москве: нюансы и подводные камни

Принцип платности землепользования в Москве реализуется, что называется, по полной программе. Последние нововведения в сфере градостроительного законодательства столицы России анализирует исполнительный директор Центра сопровождения земельных отношений Павел МЕЛЬНИКОВ.

Напомним, что федеральным законом от 05.04.2013 ФЗ-43 введен институт платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ) в случае, если изменение предусматривает новое строительство. Постановлением правительства Москвы (ППМ) от 10.09.2013 №593-ПП порядок и размер платы был конкретизирован.

Длительное время порядок определения размера такой платы был неизменным. ППМ от 19.11.2020 №2018-ПП этот порядок был изменен в сторону существенного увеличения размера платы.

Фото: www.zel-city.ru

ППМ от 01.03.2021 №233-ПП также изменило порядок оплаты: Приложение 1 к вышеуказанному ППМ от 10.09.2013 №593-ПП дополнено п. 7. Согласно данным изменениям, «собственником земельного участка должна быть внесена плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка до вступления в силу правового акта о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы».

Таким образом, в столице изменены условия реализации инвестиционно-строительных проектов. Новыми нормативно-правовыми актами предусмотрено, что плата за изменение ВРИ ЗУ вносится не после внесения изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), получения ГПЗУ и смены ВРИ ЗУ, а до внесения изменений в ПЗЗ (выпуска соответствующего ППМ).

Фото: www.static.tildacdn.com

Конечно, возникают различные технические вопросы. Например, о том, как считать эту плату, если предполагается раздел участка. Но, судя по всему, разъяснения будут даны позже.

Справедливости надо отметить, что иной порядок платы за изменение ВРИ ЗУ предусмотрен в случае разработки проекта планировки территории (ППТ).

Такая достаточно радикальная смена существенных условий реализации инвестиционно-строительных проектов требует от застройщиков, работающих на строительном рынке Москвы, гибкости в реагировании.

В то же время можно констатировать, что столичные власти сохраняют возможность согласования градостроительных решений без разработки ППТ через внесение изменений в ПЗЗ.

Правда, такой вариант обойдется дороже в силу более раннего отвлечения инвестором средств и/или необходимостью заложить участок городу.

Будем ожидать следующих изменений. Возможно, теперь на повестке —масштабная апробация механизма комплексного развития территорий (КРТ) по инициативе органов власти с изъятием недвижимости и компенсации по отчету независимого оценщика.

Другие публикации по теме:

Как упростятся процедуры оформления права на земельные участки для размещения объектов связи

Конституционный Суд: законодательство не предусматривает корректировку земельного налога за предыдущие периоды вследствие изменения ВРИ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Утвержден новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Утвержден перечень документов, предоставляемых для приобретения земельного участка без торгов

Вносить данные о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не потребуется

Печать

Законодательство Инвестор Земля для строительства Градорегулирование Процедуры

20 июня 2023 10:31

Как в России будет решаться проблема апартаментов

На 1 мая 2023 года в России строится 4,2 млн кв. м апартаментов. Это 3,88% от общего объема строительства МКД в России. Эти и другие данные руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик привел на совместном заседании комитетов ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства; в сфере строительства и в сфере экономике недвижимости, где обсуждалась тема «Текущее состояние рынка апарт-комплексов и многофункциональных зданий: строительство и управление».

Фото: www.org.tpprf.ru

В ТОП-10 застройщиков по строительству апартаментов входят ГК Самолет, ГК ОСНОВА, ГК Интеллект, ГК ФСК, Д-Инвест, ГК Ново-Градъ, Seven Suns Development, ГК Гранель, Coldy, Becar Asset Management Group.

Источник: ЕРЗ.РФ

Всего ТОП-10 застройщиков строят 1,5 млн кв. м апартаментов, что составляет 36,3% от общего объема строительства апартаментов в России на 1 мая 2023 года.

Источник: ЕРЗ.РФ

В лидерах по строительству апартаментов такие города и населенные пункты, как Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Новосибирск, Раздоры (Московская область), Алушта, Дудкино (в составе г.о. Москва), Сестрорецк (в составе г.о. Санкт-Петербург), Ялта, Люберцы. Здесь строится 3,4 млн кв. м апартаментов.

Источник: ЕРЗ.РФ

В мировой практике нет отдельного понятия «апартаменты», отличного от понятия «квартира». На французском языке апартаменты — это квартира. В России же апартаментами именуют нежилые помещения, приспособленные для проживания (с санузлом и кухней).

Как отметил Кирилл Холопик (на фото ниже), чаще всего застройщики возводят апартаменты в тех случаях, когда вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка не допускает жилищного строительства или расположение помещений не соответствует нормам инсоляции.

При этом наиболее часто земельный участок нельзя использовать под жилищное строительство по таким причинам, как:

• риск вредного воздействия активной жизнедеятельности на окружающую среду, культурное наследие (например, водоохранная зона);

• риск вредного воздействия на человека (например, санитарно-защитная зона);

• вредного воздействия нет, но отсутствует необходимая инфраструктура для жилья;

• вредного воздействия нет, но изменение ВРИ земельного участка дорого и сложно.

Фото: www.mebel-go.ru

Ст. 23 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям» федерального закона от 30.03.1999 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» установлен запрет на заселение граждан для постоянного и временного проживания в нежилые помещения.

В связи с этим сложилась ситуация, когда закон запрещает заселять нежилые помещения, но застройщики активно их продают для проживания, а граждане — активно их покупают.

По мнению руководителя портала ЕРЗ.РФ, рано или поздно государству придется решать проблему массового строительства нежилых помещений для постоянного проживания. И вариантов решения только два, других просто нет, подчеркнул Кирилл Холопик.

Вариант №1. Ужесточение

• начать строго соблюдать вышеупомянутую ст. 23 закона ФЗ-52. Ввести ответственность за ее нарушение и механизмы контроля соблюдения (штрафы, запрет на эксплуатацию и т.д.);

• ввести запрет на рекламу использования нежилых помещений для проживания и ответственность за такую рекламу.

Фото: www.edsro.center

Вариант №2. Либерализация

• разрешить строить многоквартирные дома на тех земельных участках, где разрешено строить гостиницы и общественные здания;

• приравнять нормы инсоляции для многоквартирных домов к нормам инсоляции для гостиниц и общественных зданий;

• запретить применять в региональном и местном законодательстве нормы, финансово стимулирующие застройщиков строить нежилые помещения для проживания, вместо легального изменения назначения земельного участка под многоквартирное строительство.