Свои аргументы на этот счет приводит вице-президент Национальной палаты инженеров, генеральный директор ООО «Современные технологии генподрядного менеджмента», к.э.н. Владимир МАЛАХОВ. 

  

Фото: www.sfu-kras.ru

    

Новые законодательные акты о развитии долевого финансирования девелоперских проектов с использованием счетов гарантированного «возврата средств» дольщиков или эскроу-счетов критикуются.

Высказываются мнения, что это законодательство лишено здравого смысла (кроме желания не генерировать обманутых дольщиков), оставляет желать лучшего. При этом уточняющие инициативы, например типа «давайте вскроем коробку с деньгами дольщиков при таких-то условиях», ставят крест и на этой минимальной защите дольщиков. Ведь дольщики теперь могут потерять деньги уже по самовольному решению банка.

    

Фото: www.irbiscompany.ru

     

В чем состоят ключевые причины правовых коллизий? Давайте рассмотрим только две из них.

1. Договоры «под ключ». До сих пор большинство участников рынка предполагают, что договор «под ключ» — это договор, в котором Подрядчик делает все, а Заказчик — только принимает и радуется. Отчасти это правильное утверждение, но с одной поправкой. Подрядчик делает ВСЁ, в т.ч. находит деньги на строительство и строит за свой счет.

Причина появления договоров «под ключ» проста! Непрофессиональный Заказчик имеет возможность купить объект недвижимости и заплатить деньги по договору за готовый объект, или построить объект под руководством опытного инженера-консультанта и платить по мере исполнения работ (см. рисунок, отражающий две крайности непрофессионального Заказчика, где LSTK — это Lump Sum TurnKey или «Контракт "под ключ" с фиксированной ценой»).

   

   

В первом случае Заказчик вынужден покупать то, что есть на рынке, что не очень его устраивает, во втором — он может строить полностью кастомизированный объект, но здесь приходится рисковать своими деньгами по мере оплаты (а вдруг построят плохо?).

Решением этой коллизии и стали договоры «под ключ», в которых реализуются оба преимущества названных выше контрактов для Заказчика: с одной стороны он платит ПОСЛЕ завершения работ, с другой — получает такой объект, который хотел.

Разумеется, на цивилизованном рынке Заказчик не является абсолютным бенефициаром проекта, как это часто происходит в России. Там подрядчик, работающий «под ключ», т.е. и привлекающий средства под свои риски, тоже хочет их минимизировать, и просит доказать, что у Заказчика эти деньги есть и что он в состоянии их заплатить по договору.

Отсюда появляются обязательные условия о депонировании средств Заказчика на время реализации проекта. Делается это или через аккредитивы, или через эскроу-счета с отложенным условием «деньги против документов». Если Подрядчик все сделал качественно и в срок, он может принести в банк подписанные акты ввода в эксплуатацию и принятия объекта Заказчиком — и получит доступ к деньгам уже без влияния Заказчика. Если он этого в срок не сделал, Заказчик имеет право через какое-то время вернуть себе свои средства и расторгнуть договор.

  

Фото: www.promdevelop.ru

    

Теперь посмотрите, какие изменения в законодательстве произошли с договорами долевого участия? Они сделали как раз те самые (только коллективные) договора «под ключ»! То есть Заказчики могут вернуть средства, если объект не сдан, а Девелопер может получить деньги с эскроу-счетов, если вовремя сдал объект в эксплуатацию и передал квартиры. ЭТО ПРАКТИЧЕСКИ ОДНО И ТО ЖЕ!

Грубейшее нарушение правовой логики начинается именно с главного условия договоров «под ключ» — ОТСУТСТВИЯ ПОЛНОЙ СУММЫ ДЛЯ ОПЛАТЫ ДОГОВОРА У ЗАКАЗЧИКА. В нашем случае у коллективного Заказчика нет полной суммы, пока все квартиры (или объем покрывающий себестоимость) не проданы. А значит, и НАЧИНАТЬ СТРОИТЕЛЬСТВО БЕЗ НАЛИЧИЯ ВСЕХ ПОКУПАТЕЛЕЙ категорически запрещено.

Второе — это привязка кредитования Исполнителя к эскроу-счетам. Исполнитель может вообще не кредитоваться, может использовать собственный оборотный капитал, капитал собственников и т.п. НИКТО ЕГО НЕ ЗАСТАВЛЯЕТ обращать внимание на эскроу-счета — это просто гарантия оплаты его работы. Кредитоваться он может ГДЕ и КАК угодно. Привязка кредитных прав к эскроу-счетам, их наличию или сумме собранных дольщиками средств — абсолютно неприемлемая и ненужная фабула нашего законодательства.

    

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

    

2. Проектное финансирование. Это самый загадочный термин, который «приплели» к эскроу-счетам, притом, что в нем нет никакой надобности. Повторю, проектное финансирование — это способ финансирования инвестиционных проектов, в котором источником погашения и обслуживания долговых обязательств являются потоки, генерируемые САМИМ проектом, чаще всего ПОСЛЕ его пуска в эксплуатацию, а обеспечением проекта служат активы и имущество, ВОВЛЕЧЕННЫЕ В ПРОЕКТ, а не вообще имущество участников.

То, что финансирование девелоперских проектов через эскроу-счета стали называть ПРОЕКТНЫМ ФИНАНСИРОВАНИЕМ, — полный нонсенс, ибо никто из участников инвестиций не несет ответственности за проект вообще. А банк, который держит эти счета, вообще никак не участвует в проекте.

Между тем практика проектного финансирования говорит, что БАНК, инвестирующий в такие проекты (или консорциум банков), создает не только специальные условия возврата процентов по проектному финансированию (сначала налоги, затем — проценты банков, тело банковского кредита, проценты инвесторов, доход прочих участников, в т.ч. ПОДРЯДЧИКОВ), но и учитывает дополнительные затраты по банковскому сопровождению проекта (вводится специальный инженер-консультант — BANK ENGINEER), что автоматически увеличивает стоимость самого проекта.

    

Фото: www.gisfactory.com

    

Таким образом, видно, что наш способ финансирования девелопмента не имеет НИКАКОГО ОТНОШЕНИЯ к ПРОЕКТНОМУ финансированию. Девелопер может или взять кредит под залог своих собственных активов (в т.ч. активов учредителей) и построить дом, а потом спокойно продать квартиры как объекты недвижимости. А может взять в партнеры банк, который финансирует его под личный риск и, прежде всего, интерес.

И в том и в другом случае эскроу-счета остаются зоной безопасности будущих собственников или Заказчиков, и в кредитный оборот ВОВЛЕКАТЬСЯ НЕ МОГУТ ПРИНЦИПИАЛЬНО!

Потому надо бороться не за вскрытие «консервной эскроу-банки», а за профессиональную корректировку законов.

   

 

  

Владимир МАЛАХОВ (на фото), вице-президент Национальной палаты инженеров, генеральный директор ООО «Современные технологии генподрядного менеджмента», к.э.н.

   

  

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Первый башкирский застройщик договорился с банком о финансировании строительства с применением счетов эскроу

Алексей Репик («Деловая Россия»): При переходе на проектное финансирование застройщикам понадобится господдержка

Кто и как поручится за девелопера перед банком, определят сами банки

В Татарстане заключена первая сделка с использованием счетов эскроу

ПИК начал продажи в первом жилом комплексе с использованием счетов эскроу

Первая сделка по проектному финансированию заключена в Ульяновской области

Виталий Мутко: Критика проектного финансирования заслуживает внимания Правительства

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): При проектном финансировании успех определяют темпы строительства и продаж

Проектное финансирование пришло на Средний Урал

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

ЦБ изменит требования по резервированию кредитов на строительство и оценке проектного финансирования

Презентации семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета»

Брусника использует счет эскроу уже во втором регионе

Банк Санкт-Петербург начал работать со счетами эскроу

Свою первую кредитную линию с использованием эскроу-счетов ВТБ открыл для самарского застройщика

Одной из основных проблем градостроительного комплекса, регулярно выносимой на обсуждение на самом высоком уровне, являются так называемые обманутые дольщики. Данным обобщающим термином принято описывать все ситуации, в которых застройщик по тем или иным причинам не довел до конца проект строительства многоквартирного дома и не ввел его в эксплуатацию.

Публикуем аналитическую статью, посвященную этой теме, преподавателя Академии девелопмента, соучредителя и Генерального директора инжинринговой компании Fizir Андрея НОЗДРЯКОВА. 

        

Фото: ©  Евгений Харитонов / Фотобанк Лори

   

В случаях недостроенных или брошенных по разным причинам объектов власти пытаются изыскивать способы максимально избегать социальных взрывов и находить пути достройки таких проблемных зданий, особенно если это жилой дом, в котором люди планировали получить жилье.

Как правило, бремя по достройке таких объектов посредством тех или иных механизмов и/или договоренностей перекладывается на плечи другого инвестора. Для состоявшегося мастер-девелопера это может быть возможностью согласовать технико-экономические показатели (ТЭП) по другому объекту или получить другие преференции.

Для начинающего игрока участие в подобных мероприятиях может являться «точкой входа», возможностью наработать первичный GR-ресурс и «засветиться» в регионе.

При этом и тем и другим необходимо иметь четкий ответ на вопрос «стоит ли овчинка выделки», и как раз с этим, как показывает наша многолетняя практика, возникает огромное количество трудностей. А неверно оцененный на входе проект, в свою очередь, ведет к многомиллионным, а иногда миллиардным убыткам на выходе.

    

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

    

Вместе с тем аудит частично построенных объектов имеет ряд существенных отличий от анализа новых перспективных площадок (тех, где не успел «потоптаться» другой горе-девелопер). И сегодня мы поговорим о том, как правильно оценить риски реализации таких проектов и, самое главное, сроки и бюджет доведения их до логичного результата. Изложенная далее информация также релевантна для случаев достроя любых незавершенных объектов (в том числе вне поля 214-ФЗ).

Задача реализации подобных проектов, как правило, осложняется следующим «джентльменским» набором факторов:

• полное или частичное отсутствие проектной, рабочей и исполнительной документации;

• непринятие должных мер по консервации объекта;

• отсутствие актуализированного комплекта исходно-разрешительной документации, договоров об осуществлении технологического присоединения, результатов изысканий, согласований с органами исполнительной власти и пр.

   

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

    

Для определения точной стоимости и сроков работ, а также составления дорожной карты реализации объекта техническому заказчику нового застройщика необходимо провести обследование и установить, в каком техническом состоянии находится объект, детально обследовать внутренние инженерные системы, а также наружные сети объекта, провести комплекс необходимых испытаний в случае, если сети уже смонтированы.

Особое внимание необходимо уделить качеству выполненных работ на фасаде, проверке наличия проектного армирования, анализу марки и класса бетона. В большинстве случаев будет необходимо проведение дорогостоящих работ по усилению несущих конструкций, локальный ремонт участков бетона, устранение последствий длительного замачивания поверхности бетона путем обработки указанных участков специальными составами.

Обследования зачастую показывают, что кладка выполнялась со значительным количеством дефектов, не проводилось армирование раствора, предписанное рабочей документацией, а крепления к стенам и перекрытиям отсутствуют.

Внутренние инженерные системы выполнены, как правило, настолько плохо, что требуется их полная замена. С момента монтажа наружных сетей они приходят в непригодность без обслуживания и эксплуатации. Кроме того, требования к участкам наружных сетей за последние годы значительно возросли, и для их дальнейшей сдачи в эксплуатацию требуется проведение дополнительных испытаний с целью обоснования возможности их использования.    

Помимо перечисленного, требуется проводить специализированные виды обследований, такие как: внутренняя дефектоскопия трубопроводов, оценка технического состояния стыков, запорной арматуры, оценка качества материалов. Для тепловых сетей обязательна оценка ранее смонтированных систем СОДК, оценка технического состояния сварных стыков. Для наружных электрических кабелей проводятся замеры электрической лабораторией с подготовкой отчета, на основании которого принимается решение о замене кабельных линий.

В случае наличия на объекте или в архивах проектной (ПД), рабочей (РД) и исполнительной документации, необходимо детально сопоставить факт на площадке и технические документы.

С большой долей вероятности объект строился со значительным количеством отклонений от ПД, РД, а исполнительная документация отсутствует (в том числе необходимые паспорта и сертификаты на изделия).

Все дефекты как строительных конструкций, так и внутренних и наружных инженерных сетей требуют оформления дефектовочных актов и ведомостей работ с целью уточнения итогового бюджета строительства.

   

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

   

Кроме того, необходимо отдельно проработать вопрос прохождения негосударственной или государственной повторной экспертизы проекта с учетом выявленных дефектов строительных конструкций и инженерных систем, особенно в случаях если разрешение на строительство не было продлено и требуется его повторное получение.

Многие нормативы, по которым был спроектирован ранее объект, устаревают, и фактически приходится «примерять» новую нормативно-техническую базу на законсервированный (или брошенный) объект.

Особо остро стоят вопросы применения 123-ФЗ, поэтому приходится заказывать специальные технические условия, схему расстановки пожарной техники, в исключительных случаях, другие специализированные отчеты во ВНИИПО МЧС.

Отдельное место в рамках достройки объекта занимает работа с обновлением всей исходно-разрешительной документации: часто встречаются случаи, когда объекты попадают в санитарно-защитную зону (СЗЗ) рядом действующих предприятий, не увязаны с проектами улично-дорожной сети.

Кроме того, зачастую необходимо внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), утверждение архитектурно-градостроительного решения/архитектурно-градостроительного облика (АГР/АГО) и получение комплекта новых договоров технологического присоединения.

       

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

  

Проработки требует вопрос получения заключения о соответствии (ЗОС) и Разрешения на ввод на указанные объекты. Необходимо выстроить дорожную карту с инспекторами надзорного ведомства. В случае если речь идет про работу в рамках 214-ФЗ, где были затронуты интересы дольщиков, объект подпадает под особый контроль со стороны Госстройнадзора.

На основании проведенных обследований, а также ведомостей работ разрабатываются проектная и рабочая документация для достройки объекта, проводится экспертиза проекта и начинаются работы.

В некоторых случаях необходимо организовать работы на площадке параллельно с разработкой рабочей документации. Сам процесс работы на объекте незавершенного строительства очень схож с работами по реконструкции зданий, поскольку в ходе производства работ возникает большое количество сложностей, дефектов и строительного брака, которые по разному ряду причин не могли быть выявлены в ходе обследования объекта.

    

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

     

Требуется оформление дополнительных дефектовочных актов, повторное многократное включение новых пунктов в отчет по обследованию, а также включение соответствующих работ в контрактные сметы. Именно поэтому первоначальная смета контракта на подобных объектах будет превышена в 90% случаев.

К данной практике следует относиться как к норме, поскольку выявить все дефекты можно только после проведения работ по демонтажу части элементов строительных конструкций или в ходе проведения работ, а в ходе начального обследования существуют допущения по количеству отбираемых проб и зондажей.

Для генерального подрядчика на данных объектах существует сложность в подборе исполнителей на все виды работ по причинам, указанным выше, в связи с чем рекомендуется подписывать контракты с подрядчиками согласно этапам исполнения.

    

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

     

С точки зрения последовательности реализации проекта, первое и самое главное в работе технического заказчика — комплекс работ по обследованиям, уточнению методов производства работ на объекте и анализу имеющихся в наличии материалов.

Второй этап — защита объемов работ и дефектовок у инвестора совместно с генеральным подрядчиком, поиск согласованных всеми сторонами решений, утверждение ведомости работ и расценок.

Для более полного понимания ситуации рассмотрим следующий пример: на основании проведенного визуального обследования Инвестор планировал не осуществлять полную сплошную замену внутренних инженерных систем, на основании чего была сделана финансовая модель проекта. Но далее на основании совместной оценки генподрядчика, субподрядчика и изыскателей установлена невозможность окончания работ в рамках ремонта систем, и требуется их полная замена. Подобные нюансы на объектах незавершенного строительства присутствуют на всех этапах реализации.

По итогу необходимо отметить, что реализация проектов незавершенного строительства требует наличия высокой квалификации, значительного опыта и системного подхода в первую очередь со стороны технического заказчика, а также должной осмотрительности, итеративного подхода и детального финансового планирования со стороны инвестора. Кроме того, к начальной смете рекомендуется добавлять не менее 10% непредвиденных расходов в связи с обозначенными выше факторами.

     

Фото: Академия девелопмента

    

В заключение автор, соучредитель инжинринговой компании Fizir Андрей Ноздряков (на фото) отмечает, что изложенная в статье информация — выжимка из опыта инжиниринговой компании, успешно прошедшей путь достроя двух незавершенных объектов в рамках 214-ФЗ (одного в Москве, другого в Московской области).

Хочется надеяться, что она поможет инвесторам и застройщикам, которым предстоит работать с объектами такого типа, избежать распространенных ошибок и связанных с ними убытков.

    

      

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

   

    

Другие публикации по теме:

Вкалывают роботы — счастлив человек? Системы динамического ценообразования в жилом девелопменте

Феодальные колодцы: темная сторона девелоперских компаний

Общий обзор ситуации на девелоперском рынке России

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте