Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Почему наше законодательство о финансировании девелоперских проектов через эскроу-счета несовершенно

Свои аргументы на этот счет приводит вице-президент Национальной палаты инженеров, генеральный директор ООО «Современные технологии генподрядного менеджмента», к.э.н. Владимир МАЛАХОВ. 

  

Фото: www.sfu-kras.ru

    

Новые законодательные акты о развитии долевого финансирования девелоперских проектов с использованием счетов гарантированного «возврата средств» дольщиков или эскроу-счетов критикуются.

Высказываются мнения, что это законодательство лишено здравого смысла (кроме желания не генерировать обманутых дольщиков), оставляет желать лучшего. При этом уточняющие инициативы, например типа «давайте вскроем коробку с деньгами дольщиков при таких-то условиях», ставят крест и на этой минимальной защите дольщиков. Ведь дольщики теперь могут потерять деньги уже по самовольному решению банка.

    

Фото: www.irbiscompany.ru

     

В чем состоят ключевые причины правовых коллизий? Давайте рассмотрим только две из них.

1. Договоры «под ключ». До сих пор большинство участников рынка предполагают, что договор «под ключ» — это договор, в котором Подрядчик делает все, а Заказчик — только принимает и радуется. Отчасти это правильное утверждение, но с одной поправкой. Подрядчик делает ВСЁ, в т.ч. находит деньги на строительство и строит за свой счет.

Причина появления договоров «под ключ» проста! Непрофессиональный Заказчик имеет возможность купить объект недвижимости и заплатить деньги по договору за готовый объект, или построить объект под руководством опытного инженера-консультанта и платить по мере исполнения работ (см. рисунок, отражающий две крайности непрофессионального Заказчика, где LSTK — это Lump Sum TurnKey или «Контракт "под ключ" с фиксированной ценой»).

   

   

В первом случае Заказчик вынужден покупать то, что есть на рынке, что не очень его устраивает, во втором — он может строить полностью кастомизированный объект, но здесь приходится рисковать своими деньгами по мере оплаты (а вдруг построят плохо?).

Решением этой коллизии и стали договоры «под ключ», в которых реализуются оба преимущества названных выше контрактов для Заказчика: с одной стороны он платит ПОСЛЕ завершения работ, с другой — получает такой объект, который хотел.

Разумеется, на цивилизованном рынке Заказчик не является абсолютным бенефициаром проекта, как это часто происходит в России. Там подрядчик, работающий «под ключ», т.е. и привлекающий средства под свои риски, тоже хочет их минимизировать, и просит доказать, что у Заказчика эти деньги есть и что он в состоянии их заплатить по договору.

Отсюда появляются обязательные условия о депонировании средств Заказчика на время реализации проекта. Делается это или через аккредитивы, или через эскроу-счета с отложенным условием «деньги против документов». Если Подрядчик все сделал качественно и в срок, он может принести в банк подписанные акты ввода в эксплуатацию и принятия объекта Заказчиком — и получит доступ к деньгам уже без влияния Заказчика. Если он этого в срок не сделал, Заказчик имеет право через какое-то время вернуть себе свои средства и расторгнуть договор.

  

Фото: www.promdevelop.ru

    

Теперь посмотрите, какие изменения в законодательстве произошли с договорами долевого участия? Они сделали как раз те самые (только коллективные) договора «под ключ»! То есть Заказчики могут вернуть средства, если объект не сдан, а Девелопер может получить деньги с эскроу-счетов, если вовремя сдал объект в эксплуатацию и передал квартиры. ЭТО ПРАКТИЧЕСКИ ОДНО И ТО ЖЕ!

Грубейшее нарушение правовой логики начинается именно с главного условия договоров «под ключ» — ОТСУТСТВИЯ ПОЛНОЙ СУММЫ ДЛЯ ОПЛАТЫ ДОГОВОРА У ЗАКАЗЧИКА. В нашем случае у коллективного Заказчика нет полной суммы, пока все квартиры (или объем покрывающий себестоимость) не проданы. А значит, и НАЧИНАТЬ СТРОИТЕЛЬСТВО БЕЗ НАЛИЧИЯ ВСЕХ ПОКУПАТЕЛЕЙ категорически запрещено.

Второе — это привязка кредитования Исполнителя к эскроу-счетам. Исполнитель может вообще не кредитоваться, может использовать собственный оборотный капитал, капитал собственников и т.п. НИКТО ЕГО НЕ ЗАСТАВЛЯЕТ обращать внимание на эскроу-счета — это просто гарантия оплаты его работы. Кредитоваться он может ГДЕ и КАК угодно. Привязка кредитных прав к эскроу-счетам, их наличию или сумме собранных дольщиками средств — абсолютно неприемлемая и ненужная фабула нашего законодательства.

    

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

    

2. Проектное финансирование. Это самый загадочный термин, который «приплели» к эскроу-счетам, притом, что в нем нет никакой надобности. Повторю, проектное финансирование — это способ финансирования инвестиционных проектов, в котором источником погашения и обслуживания долговых обязательств являются потоки, генерируемые САМИМ проектом, чаще всего ПОСЛЕ его пуска в эксплуатацию, а обеспечением проекта служат активы и имущество, ВОВЛЕЧЕННЫЕ В ПРОЕКТ, а не вообще имущество участников.

То, что финансирование девелоперских проектов через эскроу-счета стали называть ПРОЕКТНЫМ ФИНАНСИРОВАНИЕМ, — полный нонсенс, ибо никто из участников инвестиций не несет ответственности за проект вообще. А банк, который держит эти счета, вообще никак не участвует в проекте.

Между тем практика проектного финансирования говорит, что БАНК, инвестирующий в такие проекты (или консорциум банков), создает не только специальные условия возврата процентов по проектному финансированию (сначала налоги, затем — проценты банков, тело банковского кредита, проценты инвесторов, доход прочих участников, в т.ч. ПОДРЯДЧИКОВ), но и учитывает дополнительные затраты по банковскому сопровождению проекта (вводится специальный инженер-консультант — BANK ENGINEER), что автоматически увеличивает стоимость самого проекта.

    

Фото: www.gisfactory.com

    

Таким образом, видно, что наш способ финансирования девелопмента не имеет НИКАКОГО ОТНОШЕНИЯ к ПРОЕКТНОМУ финансированию. Девелопер может или взять кредит под залог своих собственных активов (в т.ч. активов учредителей) и построить дом, а потом спокойно продать квартиры как объекты недвижимости. А может взять в партнеры банк, который финансирует его под личный риск и, прежде всего, интерес.

И в том и в другом случае эскроу-счета остаются зоной безопасности будущих собственников или Заказчиков, и в кредитный оборот ВОВЛЕКАТЬСЯ НЕ МОГУТ ПРИНЦИПИАЛЬНО!

Потому надо бороться не за вскрытие «консервной эскроу-банки», а за профессиональную корректировку законов.

   

 

  

Владимир МАЛАХОВ (на фото), вице-президент Национальной палаты инженеров, генеральный директор ООО «Современные технологии генподрядного менеджмента», к.э.н.

   

  

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Первый башкирский застройщик договорился с банком о финансировании строительства с применением счетов эскроу

Алексей Репик («Деловая Россия»): При переходе на проектное финансирование застройщикам понадобится господдержка

Кто и как поручится за девелопера перед банком, определят сами банки

В Татарстане заключена первая сделка с использованием счетов эскроу

ПИК начал продажи в первом жилом комплексе с использованием счетов эскроу

Первая сделка по проектному финансированию заключена в Ульяновской области

Виталий Мутко: Критика проектного финансирования заслуживает внимания Правительства

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): При проектном финансировании успех определяют темпы строительства и продаж

Проектное финансирование пришло на Средний Урал

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

ЦБ изменит требования по резервированию кредитов на строительство и оценке проектного финансирования

Презентации семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета»

Брусника использует счет эскроу уже во втором регионе

Банк Санкт-Петербург начал работать со счетами эскроу

Свою первую кредитную линию с использованием эскроу-счетов ВТБ открыл для самарского застройщика

+

ЕРЗ-ТОП сервисов автоматизации передачи квартир

Портал ЕРЗ.РФ сравнил по 93 параметрам 6 наиболее популярных среди застройщиков IT-продуктов, автоматизирующих передачу ключей, фиксацию и устранение недостатков. Исследовались IT-продукты вендоров Техзор, Домиленд, Profitbase, СКБ Контур, Базис Недвижимость и Сделка.рф.

  

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

 

Набор параметров для сравнения

В рамках исследования ЕРЗ.РФ определен совокупный набор функций и характеристик, который предлагается застройщикам, покупателям и подрядчикам конкурирующими IT-продуктами. Всего было выявлено 93 функции и 8 характеристик.

Функции объединены в 12 групп:

1. Календарь записи и планирование заселения.

2. Управление уведомлениями.

3. Переписка подразделений.

4. Управление статистикой.

5. Отчеты и аналитика.

6. Запись на приемку.

7. Фиксация недостатков.

8. Учет исправлений.

9. Актирование передачи помещений.

10. Реестр приемщиков.

11. Покупатель (клиент).

12. Общее.

 

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

 

В отношении каждой из функций в исследовании указано, кто является ее пользователем (застройщик, покупатель или подрядчик).

К характеристикам IT-продукта, в частности, отнесены следующие:

 год запуска IT-продукта;

• рейтинг мобильного приложения в магазинах App Store и Google Play Store;

• количество оценок мобильного приложения в магазинах App Store и Google Play Store;

• количество обновлений мобильного приложения с запуска и за последний год;

• вес мобильного приложения без документов и данных (в Мб).

 

Правила формирования ТОП IT-продуктов

В рамках исследования ЕРЗ.РФ в отношении каждого IT-продукта отмечены предлагаемые пользователям функции. За наличие функции начислен балл (от 1 до 50 в зависимости от важности функции). Сумма баллов определяет место IT-продукта в ТОП.

В рамках исследования не подлежали сравнению следующие показатели:

• цена лицензии;

• удобство техподдержки со стороны вендора;

• дизайн интерфейса, юзабилити;

• быстродействие программы.

Характеристики IT-продуктов приведены в сравнении без начисления баллов.

 

Фото Комплекса городского хозяйства Москвы

 

Сверка с вендорами

Результаты исследования по каждому IT-продукту портал ЕРЗ.РФ направил вендорам на сверку. По итогам сверки могут быть выявлены:

• дополнительные функции, которые отсутствуют в сравнении;

• функции, которые реализованы в конкретном IT-продукте, но не были выявлены в процессе удаленного исследования.

Сверка для вендоров проводится бесплатно.

 

Предварительный ТОП IT-продуктов

По итогам исследования наибольшее количество реализованных функций выявлено у IT-продукта вендора Базис Недвижимость. На втором месте — Техзор, на третьем — Profibase.

Предварительный ТОП сервисов автоматизации передачи квартир выглядит следующим образом:

Базис недвижимость

Техзор

Profitbase

Домиленд

СКБ Контур

Сделка.рф

По итогам сверки с вендорами возможны изменения в ТОП.

 

Как ознакомиться с результатами исследования «ЕРЗ-ТОП сервисов автоматизации передачи квартир»

Детальные результаты исследования опубликованы в Маркетплейсе подборок для застройщиков. Для бесплатного доступа к исследованию необходимо оставить заявку по ссылке.

Доступ к маркетплейсу предоставляется только представителям застройщиков после предварительной верификации.

 

Фото: © Элина Гаревская / Фотобанк Лори

 

СПРАВКА

Маркетплейс подборок для застройщиков — модуль портала ЕРЗ.РФ, который начал функционировать в мае 2024 года.

Модуль предназначен для помощи застройщикам в подборе поставщика IT-продукта, товара, работы или услуги, в том числе для определения участников закрытых торгов.

Все подборки в маркетплейсе объединены в группы по стадиям:

1. Предпроектная стадия.

2. Стадия проектирования.

3. Стадия строительства.

4. Стадия продаж.

5. Стадия эксплуатации.

6. Внестадийные.

Модуль позволяет застройщикам в рамках каждой подборки гибко настраивать фильтры и сортировку, удалять и скрывать ненужные функции и блоки, перенастраивать и перераспределять баллы и многое другое, что в конечном итоге позволит каждому девелоперу подобрать самое подходящее решение под его конкретные нужды.

Поставщики IT-продукта, товара, работы или услуги для застройщиков могут разместить свой продукт в Маркетплейсе, оставив заявку по ссылке.

   

   

    

    

     

Другие публикации по теме:

Эксперты: чтобы стать ипотечным заемщиком, лучше быть IT-специалистом или предпринимателем

Информация о 873 земельных участках содержится в Маркетплейсе земли для строительства на 1 июня 2024 года

Минцифры хочет ввести плату за использование зарубежного софта российскими компаниями: мнение экспертов

ЕРЗ.РФ: в среднем по России новостройки сдаются на 5,2 месяца позже, чем планировалось

Эксперты рассказали об основных условиях внедрения ИИ в стройке

От лоскутной автоматизации к бесшовной цифровизации: IT-решениями на этапе проектирования поделились застройщики и эксперты на РСН–2024

Чаще всего застройщики применяют искусственный интеллект в маркетинге, рекламе и взаимодействии с покупателями

Новая IT-платформа Брусники сокращает время на проектирование дома в 328 раз

Застройщики и IT-компании поделились кейсами применения ТИМ на конференции НОЗА и ЕРЗ.РФ