Значимым потребительским свойством многоквартирного жилого здания и входящего в него каждого жилого или нежилого помещения является имущественно-правовой статус объекта недвижимости и объекта долевого строительства, как его составной части, который определяется имущественно-правовыми отношениями в многоквартирном доме. В рамках этого статуса определяются права и обязанности субъектов правовых отношений, в качестве которых выступают с одной стороны собственники помещений, с другой стороны сами помещения, которые могут являться субъектами права[1]. Информация об имущественно-правовых отношениях в многоквартирном жилом доме в общем случае может содержать:

• сведения об общем имуществе многоквартирного дома предназначенного для обслуживания каждого объекта долевого строительства;
• сведения о доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, приходящейся на каждый объект долевого строительства;
• сведения о границах зон действия публичных сервитутов в отношении объекта недвижимости (при их наличии). Указание лиц, в пользу которых установлен сервитут, срок действия сервитута, иные условия установления сервитута;
• сведения о границах зон действия публичных сервитутов в отношении объекта долевого строительства (при их наличии). Указание лиц, в пользу которых установлен сервитут, срок действия сервитута, иные условия установления сервитута;
• сведения о границах эксплуатационной ответственности собственника объекта долевого строительства в отношении инженерно-технических и других коммуникаций, обеспечивающих ресурсоснабжение и надлежащее функционирование объекта долевого строительства, а также содержание путей эвакуации;
• сведения о границах зон действия публичных сервитутов в отношении смежных с объектом недвижимости других зданий и сооружений, включая земельные участки на которых они расположены (при их наличии). Указание лиц, в пользу которых установлен тот или иной сервитут, срок действия сервитута, иные условия установления сервитута.

Из выше изложенного видно, что тот иной многоквартирный жилой дом и входящее в него то или иное жилое или нежилое помещение характеризуются определённой совокупностью имущественно-правовых отношений, которая является значимым потребительским свойством соответствующего помещения, а следовательно и объекта долевого строительства и влияет на его имущественно-правовую привлекательность. Имущественно-правовые отношения в доме в отношении каждого жилого или нежилого помещения, то есть объекта долевого строительства, определяются принятыми и реализованными при создании соответствующего здания архитектурными, объёмно-планировочными, конструктивными и инженерно-техническимии решениями (проектными решениями). Застройщик, исполняя свои обязанности по своевременному предоставлению участнику долевого строительства необходимой и достоверной информации об объекте долевого строительства и объекте недвижимости, должен предоставить ему и сведения об имущественно-правовых отношениях в доме, которые будут иметь место после ввода его в эксплуатацию и регистрации прав собственности на объекты долевого строительства.

Многоквартирное жилое здание, жилые и нежилые помещения в котором предназначены для передачи в собственность многим лицам, должно обеспечивать не только безопасность и комфорт, но и защиту прав и законных интересов собственников этих помещений. Информация о зданиях для совместного домовладения (кондоминиумах) и помещениях в них должна раскрывать всю совокупность их потребительских свойств, в частности и в отношении их имущественно-правового статуса. Она должна доводиться до участников долевого строительства на стадии выбора ими того или иного помещения. Не доведение сведений об имущественно-правовом статусе объекта недвижимости и объекта долевого строительства может рассматриваться как факт введения в заблуждение участника долевого строительства. Посредством этих сведений раскрываются права и обязанности собственников помещений в доме и определяются условия и порядок их взаимодействия в процессе эксплуатации помещений и  пользования общим имуществом.

Следует отметить, что формализация и документированное закрепление имущественно-правовых отношений в доме-кондоминиуме в отношении каждого объекта долевого строительства является одним из основных условий, для обеспечения в нём безопасной и комфортной среды жизнедеятельности, уважения прав и законных интересов собственников и потребителей, надлежащего содержания общего имущества, а также справедливого и рационального его использования. Накопленный в течение последних 25 лет опыт создания и эксплуатации зданий для совместного домовладения свидетельствует о том, что без документированного закрепления обременений в отношении каждого жилого и нежилого помещения, которые являются следствием использованных при их создании проектных решений, а также установления прав и обязанностей собственников этих помещений, учитывающих эти обременения, достижение устойчивого функционирования и развития жилищного фонда, представленного жилыми помещениями в многоквартирных домах, находящихся в собственности многих лиц и, в прежде всего физических, будет оставаться неразрешимой проблемой. Сведения об обременениях и связанных с ними правами и обязанностями собственников помещений должны доводиться до них не только по умолчанию, проистекающему из норм технического регулирования, исходно-разрешительной и проектной документации, но и посредством их отражения в исполнительной и технической документации, включая эксплуатационную документацию на дом (объект недвижимости) и жилое или нежилое помещение (объект долевого строительства), а также в регистрационных документах. В рамках законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов (N214-ФЗ[2]) документированное закрепление имущественно-правовых отношений в доме-кондоминиуме в отношении каждого объекта долевого строительства представляется целесообразным осуществлять в инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является принадлежностью соответствующего жилого или нежилого помещения и  неотъемлемой частью передаточного акта.

ООО "Институт развития строительной отрасли" разработаны «Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства» (Рекомендации) и технология моделирования пространственно-имущественных отношений в многоквартирных домах, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность многим лицам. Этими Рекомендациями предусматривается отражение в инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства имущественно-правового статуса объекта недвижимости и помещения, а также прав и обязанностей собственника этого помещения, определяемых статусом.

Технология пространственно-имущественного моделирования (ПИМ) предназначена для осуществления учёта имущественно-правовых отношений при проектировании и эксплуатации объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения в которых предназначаются для передачи в собственность многим лицам. Использование этой технологии даёт возможность устанавливать в многоквартирном доме или другом здании или имущественном комплексе, в котором имеют место отношения совместного домовладения, взаимосвязь между объектом долевого строительства, общим имуществом, предназначенным для обслуживания этого объекта и расходами на содержание соответствующего общего имущества. Установление этой взаимосвязи в процессе проектирования многоквартирных жилых зданий даёт возможность адаптировать проектные решения к тем или иным программируемым пространственно-имущественным отношениям в доме-кондоминиуме. ПИМ позволяет оценивать потребительский потенциал общего имущества дома, уровень и эффективность его использования и развития. Эта технология предоставляет возможность формировать в доме общее имущество в оптимальном объёме и с тем или иным уровнем качества, и обеспечивает его рациональное использование.

Технология ПИМ предоставляет возможность на стадии проектирования регулировать обеспеченность общим имуществом, тех или иных объектов долевого строительства и их однородных групп, а также доступность и интенсивность использования общего имущества, в том числе и посредством наделения его теми или иными функциями для оказания дополнительных услуг в доме. Эта технология позволяет пространства мест нахождения общего имущества в многоквартирном доме трансформировать из пространств пересечения интересов, в пространства их взаимодействия. С помощью ПИМ на всех стадиях жизненного цикла можно оценивать количество и качество того или иного общего имущества, которое используется для обслуживания тех или иных объектов долевого строительства и их однородных групп. Посредством ПИМ определяются размеры долей в праве общей собственности на общее имущество, приходящиеся на отдельные группы однородных объектов долевого строительства и размеры долей в праве общей собственности на общее имущество, приходящиеся на каждый объект долевого строительства. Использование этого моделирования также позволяет рассчитывать значения показателей равномерности распределения общего имущества по этажам, секциям, частям многоквартирного дома и группам однородных объектов долевого строительства.

При пространственно-имущественном моделировании многоквартирное жилое здание рассматривается как совокупность дискретных объектов собственности, в качестве которых выступают жилые и нежилые помещения, предназначенные для передачи в ведение и пользование отдельным физическим и юридическим лицам и возникающая между этими объектами системами связей и отношений. Система связей определяется местом положения этих объектов в пространстве здания и использованными при его создании проектными решениями. Она формируется посредством общего имущества дома. Система связей обеспечивает возможность доступа к объекту собственности, определяет его потребность в том или ином общем имуществе, а также дифференциацию этого имущества для обслуживания объектов собственности. Система отношений определяется количеством и качеством общего имущества, предназначенного для обслуживания каждого дискретного объекта собственности, а также обременениями этого объекта и границами эксплуатационной ответственности в отношении его.

При создании зданий для кондоминиумов использование ПИМ позволяет упреждать возможность возникновения системных рисков, связанных, прежде всего, с обустройством объектов долевого строительства неполной строительной готовности, переустройством, перепланировкой и трансформацией жилых и нежилых помещений. Эта технология также позволяет локализовывать риски, связанные с ненадлежащей эксплуатацией отдельных объектов долевого строительства и их групп, а также общего имущества, исходящие от действий обслуживающего персонала, управляющих и эксплуатационных организаций, которые не соответствуют интересам собственников жилых и нежилых помещений. На стадии эксплуатации многоквартирного дома ПИМ позволяет оценивать имущественное взаимодействии партнёров по собственности в этом доме. Находить решения, которые бы более полно обеспечивали удовлетворение потребностей сообщества собственников, групп собственников и отдельных собственников, в том числе при осуществлении ремонта и реконструкции домов, устройства надстроек и пристроек. ПИМ позволяет соизмерять вклад каждого собственника помещения в доме в его ремонт и реконструкцию

Системное формирование общего имущества с использованием ПИМ предполагает программируемое его распределение в здании. Обеспечение посредством его управляемых доступности помещений и пространств, и интенсивности пользования ими. Это предоставляет возможность проектировать общее имущество не только как материальную среду для коммуницирования и обслуживания жилых и нежилых помещений, которые будут являться объектами собственности, принадлежащие многим лицам, но и как среду добрососедства. При этом общее имущество, представленное помещениями и инженерным оборудованием, формируется как система коммуникаций для обслуживания как жилых и нежилых помещений, так и здания в целом, отдельных его частей и элементов. Всё это позволяет оплату содержания общего имущества увязывать с реальным его использованием для обслуживания каждого объекта долевого строительства, их однородных групп, а также осуществлять формально-логистический контроль за его использованием.

Технология ПИМ позволяет в многоквартирном доме формировать локальные среды жизнедеятельности, представленные объектами долевого строительства, помещениями общего имущества и оборудованием, земельными участками и другим общим имуществом, адаптированные к потребительским предпочтениям, отдельных собственников и (или) их групп. При этом ПИМ обеспечивает в каждом конкретном случае преодоление оторванности оплаты содержания общего имущества от реального его использования для обслуживания того или иного объектами долевого строительства. Эта технология даёт возможность учитывать правовой аспект взаимосвязи и взаимовлияния принимаемых проектных решений и надлежащим образом характеризовать потребительские качества, как объектов долевого строительства, так и объекта недвижимости, в состав которого они входят. Всё это позволяет доводить до участников оборота недвижимого имущества сведения о его потребительских качествах и правилах безопасного и эффективного пользования им. Легализация этих сведений упреждает введение в заблуждение потребителей недвижимого имущества. Доведение их до собственников объектов долевого строительства является значимым фактором обеспечения защиты имущественных и неимущественных прав, как производителей строительной продукции, так и потребителей.

Использование ПИМ позволяет создавать другое качество среды жизнедеятельности посредством учёта на стадии создания строительной продукции правового аспекта, связанного с её функционированием. Это достигается путём оценки принимаемых проектных решений с учётом будущих отношений собственности, включая их влияние, как на безопасность и комфорт, так и на защиту имущественных и неимущественных прав и законных интересов владельцев отдельных жилых и нежилых помещений в доме. Такой подход предоставляет возможность наделять жилые здания и входящие в их состав помещения дополнительными потребительскими качествами, в том числе, и направленными на минимизацию обременениями помещений, находящихся в собственности отдельных лиц, а также сокращению в доме пространств пересечения интересов. Функциональные возможности общего имущества в таких зданиях и связанные с ними его потребительские качества, обеспечивающие безопасность и комфорт социального бытиеустройства, а также защиту имущественных и неимущественных интересов собственников жилых и нежилых помещений, становятся значимым фактором, влияющим на выбор клиента.

Информирование участников долевого строительства об отношениях собственности в многоквартирном доме, являющимися следствием принятых проектных решений, свидетельствует о добросовестности производителей строительной продукции и не введения потребителя в заблуждение при её приобретении. Оно является подтверждением того, что объект капитального строительства запроектирован и построен с учётом его адаптации к использованию в условиях совместного домовладения. Владение помещениями в таком доме ориентирует собственников на ответственное имущественное поведение. Использование пространственно-имущественного моделирования при создании объектов капитального строительства и входящих в их состав жилых и нежилых помещений и укомплектование последних инструкциями по их эксплуатации позволяет укрепить позиции добросовестных производителей и потребителей строительной продукции на всех стадиях её жизненного цикла. Отмеченное выше является значимым фактором формирования в нашем обществе новой жилищной культуры—культуры совместного домовладения и ответственного собственника.

В конкурентной среде строительная продукция, представленная многоквартирными жилыми зданиями, другими объектами недвижимости и имущественными комплексами, предназначенными для совместного домовладения, и произведенная в рамках традиционного подхода всегда будет проигрывать аналогичной продукции, созданной с использованием пространственно-имущественного моделирования и её приложений. Важнейшим из этих приложений является система поддержки подготовки, использования, актуализации и оборота эксплуатационной документации. Основным документом этой системы, направленным на обеспечение защиты прав и законных интересов создателей и потребителей строительной продукции, являются инструкции по эксплуатации жилых и нежилых помещений, входящих в состав объектов-кондоминиумов. Потребительское доверие к строительной продукции, представленной помещениями укомплектованными инструкциями по их эксплуатации, в частности подготовленными в соответствии с Рекомендациями, всегда будет выше, чем в случае отсутствия этих инструкций или их не надлежащей разработки.

Приобрести Рекомендации можно по ссылке.

 

Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

__________________________

[1] ISO/TS 19158:2012  Географическая информация. Обеспечение качества предоставления данных. (Объект недвижимости может быть субъектом права, поскольку может обладать сервитутом)

[2] Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

 

Большинство подъездов в российских многоэтажках — это заурядные типовые пространства, находящиеся в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома. Функционалом они наполняются либо по инициативе жильцов, либо в соответствии с решением управляющей компании. Стандартный набор: фикусы в кадках, почтовые ящики, информационные стенды, лифты, мусоропроводы и помещения для хранения колясок и инвентаря — если повезло и жилой комплекс «элитный». В старострое эту картину переписать уже сложно, а вот современные застройщики делают все, чтобы управляющие компании могли импровизировать и в качестве конкурентного преимущества предоставлять своим жильцам не просто «предбанник» между улицей и квартирой, а полноценное «представительство» нужд жильцов, расширяющее их возможности. О том, что именно делается сейчас в России в этой сфере для повышения качества и уровня жизни, рассказал основатель компании LockerBox Алексей ВИНОГРАДОВ.

 

Фото предоставлено компанией LockerBox

   

СПРАВКА

Компания LockerBox занимается производством двух продуктов: автоматизированных систем хранения на основе ячеек и электронных ключниц. В отличие от конкурентов, LockerBox — это полностью российское производство, зарегистрированное в Минцифре и имеющее сертификат Минпромторга.

Компания сотрудничает с РЖД, российскими аэропортами, банками, застройщиками и участвует в крупнейших выставках девелоперов по всей России, в частности на форуме в октябре 2024 года представит новый консьерж-сервис.

 

Огрехи по вехам: как мы докатились до типовых подъездов

Вообще говоря, первым полноценным подъездом исторически считается «парадная лестница» во дворце Александра Меншикова в Санкт-Петербурге, который был построен в 1714 году.

Учитывая, что в так называемом подъезде был целый «загон» для встречающего гостей оркестра, можно со всей ответственностью предположить, что начиналось все с роскоши. Единственной задачей парадных подъездов было показать благосостояние владельца дворца, позже — доходного дома, еще позже — обычных постоялых домов, где для жильцов организовывались гостиные для чая и обсуждения новостей.

С приходом большевиков началось уплотнение, пережитки буржуазного образа жизни ушли в историю, а подъезды стали социально-бытовыми пространствами для собраний и дополнительных организаций. В бывших доходных домах размещали детсады, кухни, прачечные, поликлиники, располагали мини-фабрики, классы, и в угоду тогдашнему времени семимильными шагами уплотнялись до коммуналок.

Сталинский ампир стал последним всплеском гигантомании: в те времена подъезды также были внушительными, лестницы и помещения — просторными, а в интерьерах еще звучал последний аккорд ушедшего шика.

Все окончательно изменилось, когда в ноябре 1955 года вышло Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР №1871 «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Так мы получили убогие голые «хрущевки», которые до сих пор вызывают оторопь и гуглятся в первую очередь по запросу «Подъезд Россия».

 

Новый ветер, который заметен: как цифра меняет тренды

С новым историческим витком, открывшим застройщикам дивный мир здоровой конкуренции, мы вернулись к «меншиковским временам»: не с таким размахом и шиком, но подъезды снова начали тяготеть к «парадным», расширяясь, обрастая дизайном и приобретая пусть кастрированный, но какой-никакой функционал.

Шлагбаумы, домофоны, охранник в будке, консьерж в «аквариуме», почтовые ящики, лифты и мусоропроводы — это минимальный набор застройщика. Использование хороших материалов в отделке и дизайн — максимальный набор, переводящий недвижимость в статус «элитной» или «премиум-класса», как больше нравится.

Но цифровизация продолжала шагать по миру и влиять на продукты для комфорта и жизни. Человек извлекался как лишняя составляющая из огромного перечня привычных вещей. И действительно, в мире, где роботы «Яндекса» уже возят посылки по Москве для заказчика, где беспилотными такси в «Убере» уже мало кого удивишь, довольно странно делать ставку на лишние итерации, которые воруют время и деньги.

 

        

Фото предоставлено компанией LockerBox

 

Представьте себе мир, в котором:

- к вам не звонят газовщики с просьбой открыть дверь подъезда;

- вам не нужно быть дома, чтобы запустить в квартиру клининг-сервис или ремонтников;

- не требуется лично встречать жильцов, если вы сдаете квартиру посуточно;

- и в перспективе нет необходимости встречать кучу курьеров различных маркетплейсов, Почты России, СДЭК и прочих.

Эти задачи решает цифра: все отправления и доставки — в одной ячейке, установленной в вашем подъезде, ключи для посетителей — там же, а все манипуляции с открытием и закрытием происходят через мобильное приложение. Открыли-закрыли, поменяли код, предоставили доступ уборщице или прорабу. Или тому же консьержу, который вместо вас примет вашу доставку и положит ее в соответствующую ячейку хранения.

 

Как это работает и как может работать

Сегодня у жителей любого жилого комплекса есть единственная опция для получения любых отправлений — оставить посылку у охраны или консьержа.

Компания LockerBox трансформирует этот рынок и нормализует возможность получения посылок и почты в режиме 24/7 без препятствий и посредников, «контролирующих органов» и ограничений. И если у жильца дома есть необходимость забрать что-то ночью, выйдя в подъезд в халате и домашних тапочках, никто и ничто не должно ему помешать.

Миссией компании является восстановление статуса подъезда как функциональной территории, которая обеспечивает нужды жильцов, решает их задачи, упрощает условия и при этом не устанавливает искусственные преграды, словно подъезд — это не часть собственности жильцов, а некий контрольно-пропускной пункт в режимное заведение.

Чтобы обеспечить жильцам должный комфорт в получении любых посылок (и не только), управляющая компания устанавливает в подъезде «шкаф», который может быть вписан в любой дизайн и выполнен из высококачественных отделочных материалов, и у жильцов появляется возможность пользоваться через него услугой приема и отправки посылок.

 

Фото предоставлено компанией LockerBox

 

Жилец дома проходит легкую регистрацию по номеру телефона, устанавливает понятное мобильное приложение, которое не сложнее приложений с заказом такси или еды через интернет, и может в любой момент бронировать и открывать с его помощью ячейки с посылками.

Если он ожидает посылку — можно забронировать ячейку и передать код для ее открытия любому курьеру, даже находясь вне дома: на работе, за городом или в магазине. Больше не требуется личное присутствие — все операции совершаются удаленно, ячейка хранит ваши посылки до тех пор, пока вы лично не заберете их из подъезда.

 

Что нужно, чтобы подхватить новый тренд

За подобной услугой все чаще обращаются жилые комплексы, которые обеспокоены тем, что у консьержа оставляют десятки посылок. По нашему опыту, в многоквартирных домах за день может накапливаться до 60 коробок с посылками, которые негде хранить, непросто искать в общей куче для передачи конечному адресату, а еще сложнее — учитывать и нести ответственность за их сохранность.

Управляющим компаниям необходимо держать МОПы «в чистоте», особенно если речь идет о классах «бизнес» и «премиум». Тем более что подобная модернизация не накладывает на компанию никаких специфических обязательств, согласований или мотивационной работы с жильцами, как это было в период первых домофонов в стране. Договор на постановку «шкафа»-постамата совершенно стандартный; если требуется прописать нормативные дополнения — их прописывают, предусматривают и согласовывают в штатном порядке.

Для получения постамата в свои подъезды управляющая компания размещает заказ и получает готовый продукт «под себя» уже через месяц-полтора с момента обращения.

 

Фото предоставлено компанией LockerBox

 

Для работы такого постамата требуется всего одна розетка 220 В, само оборудование имеет все необходимые сертификаты + внутри установлен модем для интернет-соединения, а также источник бесперебойного питания на случай отключения электричества, что как раз и позволяет сервису работать 24/7.

LockerBox — это одновременно и разработчик, и производитель, то есть у продукции компании есть сертификаты СТ1, она входит в реестр Минпромторга, а само программное обеспечение зарегистрировано в Минцифре и имеет статус российского ПО.

 

Почему это выгодная неизбежность

Так или иначе, но цифровизация шагает по стране. Сервисы, которые раньше описывались лишь в фантастических романах, стали реальностью и продолжают захватывать все сферы жизни. Появляются «умные дома», «умные доставки», и повсеместное оснащение жилых зон «умными подъездами» и «умным консьерж-сервисом» — это вопрос недалекого будущего.

Запрыгнуть в этот быстро несущийся поезд сейчас — это не только предусмотрительно, но и выгодно. Судите сами: стоимость всего оборудования для подъезда из 100 квартир сопоставима с 3—4-месячной зарплатой охранника. То есть окупается максимум за четыре месяца.

Фактически управляющая компания, которая сегодня обращается за усовершенствованием своих придомовых территорий, не только инвестирует в свое конкурентное преимущество при продаже квартир, но и оптимизирует свои расходы на ФОТ, то есть внедряет рабочее бизнес-решение.

   

Реклама. ООО «АКХ».  ИНН: 7721829679

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: первый и последний этажи — предлагать

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК

Эксперты: оны отдыха в ЖК бизнес-класса — от студий йоги до яхт-клубов

Эксперты: 60% россиян довольны своим местом проживания, 38% допускают переезд

Денис Филиппов (ДОМ.РФ): Для жизни нужны не только стены, но и инфраструктура

Эксперты выяснили, чем готовы удивить застройщики на придомовой территории

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Лучшие практики строительства МКД: от двора, паркинга и МОПов до среды добрососедства

Эксперты определили лидеров рейтинга по продуктовым характеристикам новостроек

Эволюция жилья: как новые стандарты территорий помогают девелоперам строить лучше