Значимым потребительским свойством многоквартирного жилого здания и входящего в него каждого жилого или нежилого помещения является имущественно-правовой статус объекта недвижимости и объекта долевого строительства, как его составной части, который определяется имущественно-правовыми отношениями в многоквартирном доме. В рамках этого статуса определяются права и обязанности субъектов правовых отношений, в качестве которых выступают с одной стороны собственники помещений, с другой стороны сами помещения, которые могут являться субъектами права[1]. Информация об имущественно-правовых отношениях в многоквартирном жилом доме в общем случае может содержать:

• сведения об общем имуществе многоквартирного дома предназначенного для обслуживания каждого объекта долевого строительства;
• сведения о доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, приходящейся на каждый объект долевого строительства;
• сведения о границах зон действия публичных сервитутов в отношении объекта недвижимости (при их наличии). Указание лиц, в пользу которых установлен сервитут, срок действия сервитута, иные условия установления сервитута;
• сведения о границах зон действия публичных сервитутов в отношении объекта долевого строительства (при их наличии). Указание лиц, в пользу которых установлен сервитут, срок действия сервитута, иные условия установления сервитута;
• сведения о границах эксплуатационной ответственности собственника объекта долевого строительства в отношении инженерно-технических и других коммуникаций, обеспечивающих ресурсоснабжение и надлежащее функционирование объекта долевого строительства, а также содержание путей эвакуации;
• сведения о границах зон действия публичных сервитутов в отношении смежных с объектом недвижимости других зданий и сооружений, включая земельные участки на которых они расположены (при их наличии). Указание лиц, в пользу которых установлен тот или иной сервитут, срок действия сервитута, иные условия установления сервитута.

Из выше изложенного видно, что тот иной многоквартирный жилой дом и входящее в него то или иное жилое или нежилое помещение характеризуются определённой совокупностью имущественно-правовых отношений, которая является значимым потребительским свойством соответствующего помещения, а следовательно и объекта долевого строительства и влияет на его имущественно-правовую привлекательность. Имущественно-правовые отношения в доме в отношении каждого жилого или нежилого помещения, то есть объекта долевого строительства, определяются принятыми и реализованными при создании соответствующего здания архитектурными, объёмно-планировочными, конструктивными и инженерно-техническимии решениями (проектными решениями). Застройщик, исполняя свои обязанности по своевременному предоставлению участнику долевого строительства необходимой и достоверной информации об объекте долевого строительства и объекте недвижимости, должен предоставить ему и сведения об имущественно-правовых отношениях в доме, которые будут иметь место после ввода его в эксплуатацию и регистрации прав собственности на объекты долевого строительства.

Многоквартирное жилое здание, жилые и нежилые помещения в котором предназначены для передачи в собственность многим лицам, должно обеспечивать не только безопасность и комфорт, но и защиту прав и законных интересов собственников этих помещений. Информация о зданиях для совместного домовладения (кондоминиумах) и помещениях в них должна раскрывать всю совокупность их потребительских свойств, в частности и в отношении их имущественно-правового статуса. Она должна доводиться до участников долевого строительства на стадии выбора ими того или иного помещения. Не доведение сведений об имущественно-правовом статусе объекта недвижимости и объекта долевого строительства может рассматриваться как факт введения в заблуждение участника долевого строительства. Посредством этих сведений раскрываются права и обязанности собственников помещений в доме и определяются условия и порядок их взаимодействия в процессе эксплуатации помещений и  пользования общим имуществом.

Следует отметить, что формализация и документированное закрепление имущественно-правовых отношений в доме-кондоминиуме в отношении каждого объекта долевого строительства является одним из основных условий, для обеспечения в нём безопасной и комфортной среды жизнедеятельности, уважения прав и законных интересов собственников и потребителей, надлежащего содержания общего имущества, а также справедливого и рационального его использования. Накопленный в течение последних 25 лет опыт создания и эксплуатации зданий для совместного домовладения свидетельствует о том, что без документированного закрепления обременений в отношении каждого жилого и нежилого помещения, которые являются следствием использованных при их создании проектных решений, а также установления прав и обязанностей собственников этих помещений, учитывающих эти обременения, достижение устойчивого функционирования и развития жилищного фонда, представленного жилыми помещениями в многоквартирных домах, находящихся в собственности многих лиц и, в прежде всего физических, будет оставаться неразрешимой проблемой. Сведения об обременениях и связанных с ними правами и обязанностями собственников помещений должны доводиться до них не только по умолчанию, проистекающему из норм технического регулирования, исходно-разрешительной и проектной документации, но и посредством их отражения в исполнительной и технической документации, включая эксплуатационную документацию на дом (объект недвижимости) и жилое или нежилое помещение (объект долевого строительства), а также в регистрационных документах. В рамках законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов (N214-ФЗ[2]) документированное закрепление имущественно-правовых отношений в доме-кондоминиуме в отношении каждого объекта долевого строительства представляется целесообразным осуществлять в инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является принадлежностью соответствующего жилого или нежилого помещения и  неотъемлемой частью передаточного акта.

ООО "Институт развития строительной отрасли" разработаны «Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства» (Рекомендации) и технология моделирования пространственно-имущественных отношений в многоквартирных домах, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность многим лицам. Этими Рекомендациями предусматривается отражение в инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства имущественно-правового статуса объекта недвижимости и помещения, а также прав и обязанностей собственника этого помещения, определяемых статусом.

Технология пространственно-имущественного моделирования (ПИМ) предназначена для осуществления учёта имущественно-правовых отношений при проектировании и эксплуатации объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения в которых предназначаются для передачи в собственность многим лицам. Использование этой технологии даёт возможность устанавливать в многоквартирном доме или другом здании или имущественном комплексе, в котором имеют место отношения совместного домовладения, взаимосвязь между объектом долевого строительства, общим имуществом, предназначенным для обслуживания этого объекта и расходами на содержание соответствующего общего имущества. Установление этой взаимосвязи в процессе проектирования многоквартирных жилых зданий даёт возможность адаптировать проектные решения к тем или иным программируемым пространственно-имущественным отношениям в доме-кондоминиуме. ПИМ позволяет оценивать потребительский потенциал общего имущества дома, уровень и эффективность его использования и развития. Эта технология предоставляет возможность формировать в доме общее имущество в оптимальном объёме и с тем или иным уровнем качества, и обеспечивает его рациональное использование.

Технология ПИМ предоставляет возможность на стадии проектирования регулировать обеспеченность общим имуществом, тех или иных объектов долевого строительства и их однородных групп, а также доступность и интенсивность использования общего имущества, в том числе и посредством наделения его теми или иными функциями для оказания дополнительных услуг в доме. Эта технология позволяет пространства мест нахождения общего имущества в многоквартирном доме трансформировать из пространств пересечения интересов, в пространства их взаимодействия. С помощью ПИМ на всех стадиях жизненного цикла можно оценивать количество и качество того или иного общего имущества, которое используется для обслуживания тех или иных объектов долевого строительства и их однородных групп. Посредством ПИМ определяются размеры долей в праве общей собственности на общее имущество, приходящиеся на отдельные группы однородных объектов долевого строительства и размеры долей в праве общей собственности на общее имущество, приходящиеся на каждый объект долевого строительства. Использование этого моделирования также позволяет рассчитывать значения показателей равномерности распределения общего имущества по этажам, секциям, частям многоквартирного дома и группам однородных объектов долевого строительства.

При пространственно-имущественном моделировании многоквартирное жилое здание рассматривается как совокупность дискретных объектов собственности, в качестве которых выступают жилые и нежилые помещения, предназначенные для передачи в ведение и пользование отдельным физическим и юридическим лицам и возникающая между этими объектами системами связей и отношений. Система связей определяется местом положения этих объектов в пространстве здания и использованными при его создании проектными решениями. Она формируется посредством общего имущества дома. Система связей обеспечивает возможность доступа к объекту собственности, определяет его потребность в том или ином общем имуществе, а также дифференциацию этого имущества для обслуживания объектов собственности. Система отношений определяется количеством и качеством общего имущества, предназначенного для обслуживания каждого дискретного объекта собственности, а также обременениями этого объекта и границами эксплуатационной ответственности в отношении его.

При создании зданий для кондоминиумов использование ПИМ позволяет упреждать возможность возникновения системных рисков, связанных, прежде всего, с обустройством объектов долевого строительства неполной строительной готовности, переустройством, перепланировкой и трансформацией жилых и нежилых помещений. Эта технология также позволяет локализовывать риски, связанные с ненадлежащей эксплуатацией отдельных объектов долевого строительства и их групп, а также общего имущества, исходящие от действий обслуживающего персонала, управляющих и эксплуатационных организаций, которые не соответствуют интересам собственников жилых и нежилых помещений. На стадии эксплуатации многоквартирного дома ПИМ позволяет оценивать имущественное взаимодействии партнёров по собственности в этом доме. Находить решения, которые бы более полно обеспечивали удовлетворение потребностей сообщества собственников, групп собственников и отдельных собственников, в том числе при осуществлении ремонта и реконструкции домов, устройства надстроек и пристроек. ПИМ позволяет соизмерять вклад каждого собственника помещения в доме в его ремонт и реконструкцию

Системное формирование общего имущества с использованием ПИМ предполагает программируемое его распределение в здании. Обеспечение посредством его управляемых доступности помещений и пространств, и интенсивности пользования ими. Это предоставляет возможность проектировать общее имущество не только как материальную среду для коммуницирования и обслуживания жилых и нежилых помещений, которые будут являться объектами собственности, принадлежащие многим лицам, но и как среду добрососедства. При этом общее имущество, представленное помещениями и инженерным оборудованием, формируется как система коммуникаций для обслуживания как жилых и нежилых помещений, так и здания в целом, отдельных его частей и элементов. Всё это позволяет оплату содержания общего имущества увязывать с реальным его использованием для обслуживания каждого объекта долевого строительства, их однородных групп, а также осуществлять формально-логистический контроль за его использованием.

Технология ПИМ позволяет в многоквартирном доме формировать локальные среды жизнедеятельности, представленные объектами долевого строительства, помещениями общего имущества и оборудованием, земельными участками и другим общим имуществом, адаптированные к потребительским предпочтениям, отдельных собственников и (или) их групп. При этом ПИМ обеспечивает в каждом конкретном случае преодоление оторванности оплаты содержания общего имущества от реального его использования для обслуживания того или иного объектами долевого строительства. Эта технология даёт возможность учитывать правовой аспект взаимосвязи и взаимовлияния принимаемых проектных решений и надлежащим образом характеризовать потребительские качества, как объектов долевого строительства, так и объекта недвижимости, в состав которого они входят. Всё это позволяет доводить до участников оборота недвижимого имущества сведения о его потребительских качествах и правилах безопасного и эффективного пользования им. Легализация этих сведений упреждает введение в заблуждение потребителей недвижимого имущества. Доведение их до собственников объектов долевого строительства является значимым фактором обеспечения защиты имущественных и неимущественных прав, как производителей строительной продукции, так и потребителей.

Использование ПИМ позволяет создавать другое качество среды жизнедеятельности посредством учёта на стадии создания строительной продукции правового аспекта, связанного с её функционированием. Это достигается путём оценки принимаемых проектных решений с учётом будущих отношений собственности, включая их влияние, как на безопасность и комфорт, так и на защиту имущественных и неимущественных прав и законных интересов владельцев отдельных жилых и нежилых помещений в доме. Такой подход предоставляет возможность наделять жилые здания и входящие в их состав помещения дополнительными потребительскими качествами, в том числе, и направленными на минимизацию обременениями помещений, находящихся в собственности отдельных лиц, а также сокращению в доме пространств пересечения интересов. Функциональные возможности общего имущества в таких зданиях и связанные с ними его потребительские качества, обеспечивающие безопасность и комфорт социального бытиеустройства, а также защиту имущественных и неимущественных интересов собственников жилых и нежилых помещений, становятся значимым фактором, влияющим на выбор клиента.

Информирование участников долевого строительства об отношениях собственности в многоквартирном доме, являющимися следствием принятых проектных решений, свидетельствует о добросовестности производителей строительной продукции и не введения потребителя в заблуждение при её приобретении. Оно является подтверждением того, что объект капитального строительства запроектирован и построен с учётом его адаптации к использованию в условиях совместного домовладения. Владение помещениями в таком доме ориентирует собственников на ответственное имущественное поведение. Использование пространственно-имущественного моделирования при создании объектов капитального строительства и входящих в их состав жилых и нежилых помещений и укомплектование последних инструкциями по их эксплуатации позволяет укрепить позиции добросовестных производителей и потребителей строительной продукции на всех стадиях её жизненного цикла. Отмеченное выше является значимым фактором формирования в нашем обществе новой жилищной культуры—культуры совместного домовладения и ответственного собственника.

В конкурентной среде строительная продукция, представленная многоквартирными жилыми зданиями, другими объектами недвижимости и имущественными комплексами, предназначенными для совместного домовладения, и произведенная в рамках традиционного подхода всегда будет проигрывать аналогичной продукции, созданной с использованием пространственно-имущественного моделирования и её приложений. Важнейшим из этих приложений является система поддержки подготовки, использования, актуализации и оборота эксплуатационной документации. Основным документом этой системы, направленным на обеспечение защиты прав и законных интересов создателей и потребителей строительной продукции, являются инструкции по эксплуатации жилых и нежилых помещений, входящих в состав объектов-кондоминиумов. Потребительское доверие к строительной продукции, представленной помещениями укомплектованными инструкциями по их эксплуатации, в частности подготовленными в соответствии с Рекомендациями, всегда будет выше, чем в случае отсутствия этих инструкций или их не надлежащей разработки.

Приобрести Рекомендации можно по ссылке.

 

Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

__________________________

[1] ISO/TS 19158:2012  Географическая информация. Обеспечение качества предоставления данных. (Объект недвижимости может быть субъектом права, поскольку может обладать сервитутом)

[2] Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

 

Создание единых стандартов для девелоперов и сложности в освоении масштабных территорий обсудили на конференции GMKTalks, которая прошла в столице Казахстана Нур-Султане 21 октября. В мероприятии приняли участие топ-менеджеры девелоперских компаний России, Казахстана, Узбекистана, Киргизии.

 

 

Форсайт-сессия началась с выступления директора GMK Сергея Разуваева. Он рассказал о современных проектах комплексного освоения территорий, о роли в таких проектах государства, девелопера и жителей.

Кроме того, Сергей заметил, что сейчас никто из них в полной мере не задумывается о формировании благополучных сценариев жизни внутри проекта.

По его словам, решить эту проблему могли бы единые стандарты комплексного освоения территорий, обязательные для всех девелоперов страны.

 

Сергей Разуваев

 

В России уже существует такой документ. Он разработан Минстроем России и ДОМ.РФ вместе с КБ Стрелка. В него заложена концепция компактной городской среды, которая предполагает формирование районов с 15-минутной пешеходной доступностью ключевых объектов и локаций.

Пока в России стандарты ДОМ.РФ не являются обязательными для девелоперов, многие из них создают собственные правила внутри компаний или руководствуются внутренними принципами.

Руководитель архитектурного бюро ARCHINFORM Тимур Абдуллаев считает, что попытка написать один документ, который будет работать долго, немного утопична, ведь отрасль постоянно меняется.

«Все мы знаем о понятии культуры, это и есть универсальный стандарт, который органично передается от поколения к поколению, — подчеркнул Тимур. — Мне кажется, что в привязке к девелопменту вообще правильно было бы говорить именно о культуре. Это другая степень осознанности, не формальный подход, а более глубокая и устойчивая механика», — уточнил он.

 

Тимур Абдуллаев

 

Секретами успешного КОТа поделился вице-президент по маркетингу и продажам ГК КОРТРОС Филипп Третьяков. Район «Академический» в этом году получил статус административного района г. Екатеринбурга. По словам Филиппа, здесь гармонично взаимодействуют государство, девелопер и жители. Основа успеха — понимание и проработка сценариев жизни людей:

«С тем подходом, который был у девелоперского сообщества 10—15 лет назад, ни один КОТ успешным не получится, — заявил топ-менеджер девелоперской компании. — Например, в Подмосковье все застроено спальными районами, в которых никакой инфраструктуры нет. В них выжималась максимальная плотность и краткосрочная стратегия развития территории».

 

Филипп Третьяков  (за столом второй справа)

 

Именно эти темы поднимаются в документальном фильме «Сценарии жизни». Девелоперы СНГ тоже оценили картину – после GMKTalks прошел вечерний кинопоказ. В центре сюжета здесь – мнение архитекторов, девелоперов и самих жителей, которые рассказывают, как выбор квартиры повлиял на их собственный сценарий жизни.

В свою очередь директор департамента развития продукта ГК ФСК Петр Кирилловский рассказал о стандартах, которые внедрила его компания.

«Государство в первую очередь заинтересовано в безопасности жителей, а крупнейшие игроки рынка еще и обеспечивают комфорт. — отметил он. — Конечно, государство тоже движется в эту сторону, в ближайшее время мы увидим радикальные изменения в этой области».

 

Петр Кирилловский

 

В июле правительств Московской области приняло внутренний стандарт, который закрепляет требования, обязательные для рынка: безбарьерная среда, подсветка фасадов, требования к планировкам, напомнил Кирилловский.

В своей презентации Петр рассказал, из чего состоит внутренний стандарт ГК ФСК:

• 3 класса жилья;

• 150 продуктовых и инженерных атрибутов;

• Непрерывная актуализация;

• Калькулятор себестоимости.

Участники дискуссии много говорили о том, как удается следить за соблюдением этих правил на всем жизненном цикле проекта. Петр заявил, что у крупных компаний есть все ресурсы, чтобы отследить эффективность работы, один из них — оценка NPS (Индекса потребительской лояльности).

 

 

Встреча проходила в столице Казахстана, поэтому участники просто не могли обойти стороной вопросы комплексного освоения территорий в стране. КОТы в России развивают уже несколько лет, но в Казахстане это совершенно новый формат.

Его используют лишь немногие застройщики, в том числе BI Group: они строят так называемые бигвилли, занимаются геобрендингом крупных территорий.

Что тормозит развитие проектов КОТ в странах СНГ? Застройщики сталкиваются с рядом сложностей. В частности, с прокладкой коммуникациями и строительством объектов социальной инфраструктуры (так, в некоторых школах Казахстана обучение идет в три смены).

 

 

О необходимости подобного свода правил для девелоперов Казахстана высказался председатель правления холдинга BI Group, одного из лидеров рынка этой страны, Амангельды Омаров.

«Государство в этой ситуации способно только реагировать после того, как ситуация становится трудной, — прокомментировал сложившееся на рынке положение генеральный директор ARISTAN EPC Бахытбек Катен. — К счастью, сейчас у крупных игроков рынка есть возможность напрямую поговорить с властями и сказать заранее о том, что и где они будут строить, и, соответственно, куда вести коммуникации», — уточнил он.

 

Бахытбек Катен

 

Амангельды Омаров рассказал о том, как в BI Group решают проблему с инфраструктурным наполнением проектов.

«Нужно предлагать государству интересные финансовые институты, — пояснил он, добавив: — В последнее время мы предложили проекты Государственно-частного партнерства (ГЧП): уже построили несколько школ. Государство в таких проектах почти не вкладывает деньги, все риски проекта мы берем на себя. Вместе с тем оживляем территорию и параллельно решаем социальный вопрос. Также и с дорогами: если в бюджете на них не заложены деньги, мы проектируем и строим их сами, а затем дарим городу».

 

Амангельды Омаров (на фото справа)

 

Об опыте Узбекистана в комплексном освоении территорий рассказал основатель Murad Buildings и сооснователь NRG Мурад Назаров. «Процесс оживления строительного рынка у нас начался относительно недавно, — заметил он. — За последние 4 года было построено в 10 раз больше, чем мы строили после независимости в течение 25 лет. Пустых земельных участков в Ташкенте уже практически нет, приходится сносить старый фонд, поэтому государство объявило о расширении границ столицы на восток».

По его словам, сейчас в этом направлении активно развивается социальная инфраструктура, строятся дороги и, конечно, жилая недвижимость. «Как только будет возможность, мы приступим к комплексному строительству, такой подход нам очень интересен», — поделился своими планами девелопер.

 

Мурад Назаров (на фото в центре)

 

Конференция GMKTalks показала, что у российских девелоперов есть большой интерес к практикам застройщиков СНГ. Неслучайно в мероприятии приняли участие представители таких ведущих российских строительных компаний, как Setl Group, ГК ФСК, КОРТРОС.

Посмотреть полную версию трансляции можно по ссылке: https://youtu.be/A4qYvD2RCIE.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Девелоперы обсудят актуальные проблемы на международной конференции в Нур-Султане

Девелоперы обсудят итоги самого странного года на рынке недвижимости

Застройщики обсудят, что еще можно предложить искушенному покупателю недвижимости

Цифровизация девелопмента глазами IT-компаний и застройщиков