Значимым потребительским свойством многоквартирного жилого здания и входящего в него каждого жилого или нежилого помещения является имущественно-правовой статус объекта недвижимости и объекта долевого строительства, как его составной части, который определяется имущественно-правовыми отношениями в многоквартирном доме. В рамках этого статуса определяются права и обязанности субъектов правовых отношений, в качестве которых выступают с одной стороны собственники помещений, с другой стороны сами помещения, которые могут являться субъектами права[1]. Информация об имущественно-правовых отношениях в многоквартирном жилом доме в общем случае может содержать:

• сведения об общем имуществе многоквартирного дома предназначенного для обслуживания каждого объекта долевого строительства;
• сведения о доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, приходящейся на каждый объект долевого строительства;
• сведения о границах зон действия публичных сервитутов в отношении объекта недвижимости (при их наличии). Указание лиц, в пользу которых установлен сервитут, срок действия сервитута, иные условия установления сервитута;
• сведения о границах зон действия публичных сервитутов в отношении объекта долевого строительства (при их наличии). Указание лиц, в пользу которых установлен сервитут, срок действия сервитута, иные условия установления сервитута;
• сведения о границах эксплуатационной ответственности собственника объекта долевого строительства в отношении инженерно-технических и других коммуникаций, обеспечивающих ресурсоснабжение и надлежащее функционирование объекта долевого строительства, а также содержание путей эвакуации;
• сведения о границах зон действия публичных сервитутов в отношении смежных с объектом недвижимости других зданий и сооружений, включая земельные участки на которых они расположены (при их наличии). Указание лиц, в пользу которых установлен тот или иной сервитут, срок действия сервитута, иные условия установления сервитута.

Из выше изложенного видно, что тот иной многоквартирный жилой дом и входящее в него то или иное жилое или нежилое помещение характеризуются определённой совокупностью имущественно-правовых отношений, которая является значимым потребительским свойством соответствующего помещения, а следовательно и объекта долевого строительства и влияет на его имущественно-правовую привлекательность. Имущественно-правовые отношения в доме в отношении каждого жилого или нежилого помещения, то есть объекта долевого строительства, определяются принятыми и реализованными при создании соответствующего здания архитектурными, объёмно-планировочными, конструктивными и инженерно-техническимии решениями (проектными решениями). Застройщик, исполняя свои обязанности по своевременному предоставлению участнику долевого строительства необходимой и достоверной информации об объекте долевого строительства и объекте недвижимости, должен предоставить ему и сведения об имущественно-правовых отношениях в доме, которые будут иметь место после ввода его в эксплуатацию и регистрации прав собственности на объекты долевого строительства.

Многоквартирное жилое здание, жилые и нежилые помещения в котором предназначены для передачи в собственность многим лицам, должно обеспечивать не только безопасность и комфорт, но и защиту прав и законных интересов собственников этих помещений. Информация о зданиях для совместного домовладения (кондоминиумах) и помещениях в них должна раскрывать всю совокупность их потребительских свойств, в частности и в отношении их имущественно-правового статуса. Она должна доводиться до участников долевого строительства на стадии выбора ими того или иного помещения. Не доведение сведений об имущественно-правовом статусе объекта недвижимости и объекта долевого строительства может рассматриваться как факт введения в заблуждение участника долевого строительства. Посредством этих сведений раскрываются права и обязанности собственников помещений в доме и определяются условия и порядок их взаимодействия в процессе эксплуатации помещений и  пользования общим имуществом.

Следует отметить, что формализация и документированное закрепление имущественно-правовых отношений в доме-кондоминиуме в отношении каждого объекта долевого строительства является одним из основных условий, для обеспечения в нём безопасной и комфортной среды жизнедеятельности, уважения прав и законных интересов собственников и потребителей, надлежащего содержания общего имущества, а также справедливого и рационального его использования. Накопленный в течение последних 25 лет опыт создания и эксплуатации зданий для совместного домовладения свидетельствует о том, что без документированного закрепления обременений в отношении каждого жилого и нежилого помещения, которые являются следствием использованных при их создании проектных решений, а также установления прав и обязанностей собственников этих помещений, учитывающих эти обременения, достижение устойчивого функционирования и развития жилищного фонда, представленного жилыми помещениями в многоквартирных домах, находящихся в собственности многих лиц и, в прежде всего физических, будет оставаться неразрешимой проблемой. Сведения об обременениях и связанных с ними правами и обязанностями собственников помещений должны доводиться до них не только по умолчанию, проистекающему из норм технического регулирования, исходно-разрешительной и проектной документации, но и посредством их отражения в исполнительной и технической документации, включая эксплуатационную документацию на дом (объект недвижимости) и жилое или нежилое помещение (объект долевого строительства), а также в регистрационных документах. В рамках законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов (N214-ФЗ[2]) документированное закрепление имущественно-правовых отношений в доме-кондоминиуме в отношении каждого объекта долевого строительства представляется целесообразным осуществлять в инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является принадлежностью соответствующего жилого или нежилого помещения и  неотъемлемой частью передаточного акта.

ООО "Институт развития строительной отрасли" разработаны «Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства» (Рекомендации) и технология моделирования пространственно-имущественных отношений в многоквартирных домах, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность многим лицам. Этими Рекомендациями предусматривается отражение в инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства имущественно-правового статуса объекта недвижимости и помещения, а также прав и обязанностей собственника этого помещения, определяемых статусом.

Технология пространственно-имущественного моделирования (ПИМ) предназначена для осуществления учёта имущественно-правовых отношений при проектировании и эксплуатации объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения в которых предназначаются для передачи в собственность многим лицам. Использование этой технологии даёт возможность устанавливать в многоквартирном доме или другом здании или имущественном комплексе, в котором имеют место отношения совместного домовладения, взаимосвязь между объектом долевого строительства, общим имуществом, предназначенным для обслуживания этого объекта и расходами на содержание соответствующего общего имущества. Установление этой взаимосвязи в процессе проектирования многоквартирных жилых зданий даёт возможность адаптировать проектные решения к тем или иным программируемым пространственно-имущественным отношениям в доме-кондоминиуме. ПИМ позволяет оценивать потребительский потенциал общего имущества дома, уровень и эффективность его использования и развития. Эта технология предоставляет возможность формировать в доме общее имущество в оптимальном объёме и с тем или иным уровнем качества, и обеспечивает его рациональное использование.

Технология ПИМ предоставляет возможность на стадии проектирования регулировать обеспеченность общим имуществом, тех или иных объектов долевого строительства и их однородных групп, а также доступность и интенсивность использования общего имущества, в том числе и посредством наделения его теми или иными функциями для оказания дополнительных услуг в доме. Эта технология позволяет пространства мест нахождения общего имущества в многоквартирном доме трансформировать из пространств пересечения интересов, в пространства их взаимодействия. С помощью ПИМ на всех стадиях жизненного цикла можно оценивать количество и качество того или иного общего имущества, которое используется для обслуживания тех или иных объектов долевого строительства и их однородных групп. Посредством ПИМ определяются размеры долей в праве общей собственности на общее имущество, приходящиеся на отдельные группы однородных объектов долевого строительства и размеры долей в праве общей собственности на общее имущество, приходящиеся на каждый объект долевого строительства. Использование этого моделирования также позволяет рассчитывать значения показателей равномерности распределения общего имущества по этажам, секциям, частям многоквартирного дома и группам однородных объектов долевого строительства.

При пространственно-имущественном моделировании многоквартирное жилое здание рассматривается как совокупность дискретных объектов собственности, в качестве которых выступают жилые и нежилые помещения, предназначенные для передачи в ведение и пользование отдельным физическим и юридическим лицам и возникающая между этими объектами системами связей и отношений. Система связей определяется местом положения этих объектов в пространстве здания и использованными при его создании проектными решениями. Она формируется посредством общего имущества дома. Система связей обеспечивает возможность доступа к объекту собственности, определяет его потребность в том или ином общем имуществе, а также дифференциацию этого имущества для обслуживания объектов собственности. Система отношений определяется количеством и качеством общего имущества, предназначенного для обслуживания каждого дискретного объекта собственности, а также обременениями этого объекта и границами эксплуатационной ответственности в отношении его.

При создании зданий для кондоминиумов использование ПИМ позволяет упреждать возможность возникновения системных рисков, связанных, прежде всего, с обустройством объектов долевого строительства неполной строительной готовности, переустройством, перепланировкой и трансформацией жилых и нежилых помещений. Эта технология также позволяет локализовывать риски, связанные с ненадлежащей эксплуатацией отдельных объектов долевого строительства и их групп, а также общего имущества, исходящие от действий обслуживающего персонала, управляющих и эксплуатационных организаций, которые не соответствуют интересам собственников жилых и нежилых помещений. На стадии эксплуатации многоквартирного дома ПИМ позволяет оценивать имущественное взаимодействии партнёров по собственности в этом доме. Находить решения, которые бы более полно обеспечивали удовлетворение потребностей сообщества собственников, групп собственников и отдельных собственников, в том числе при осуществлении ремонта и реконструкции домов, устройства надстроек и пристроек. ПИМ позволяет соизмерять вклад каждого собственника помещения в доме в его ремонт и реконструкцию

Системное формирование общего имущества с использованием ПИМ предполагает программируемое его распределение в здании. Обеспечение посредством его управляемых доступности помещений и пространств, и интенсивности пользования ими. Это предоставляет возможность проектировать общее имущество не только как материальную среду для коммуницирования и обслуживания жилых и нежилых помещений, которые будут являться объектами собственности, принадлежащие многим лицам, но и как среду добрососедства. При этом общее имущество, представленное помещениями и инженерным оборудованием, формируется как система коммуникаций для обслуживания как жилых и нежилых помещений, так и здания в целом, отдельных его частей и элементов. Всё это позволяет оплату содержания общего имущества увязывать с реальным его использованием для обслуживания каждого объекта долевого строительства, их однородных групп, а также осуществлять формально-логистический контроль за его использованием.

Технология ПИМ позволяет в многоквартирном доме формировать локальные среды жизнедеятельности, представленные объектами долевого строительства, помещениями общего имущества и оборудованием, земельными участками и другим общим имуществом, адаптированные к потребительским предпочтениям, отдельных собственников и (или) их групп. При этом ПИМ обеспечивает в каждом конкретном случае преодоление оторванности оплаты содержания общего имущества от реального его использования для обслуживания того или иного объектами долевого строительства. Эта технология даёт возможность учитывать правовой аспект взаимосвязи и взаимовлияния принимаемых проектных решений и надлежащим образом характеризовать потребительские качества, как объектов долевого строительства, так и объекта недвижимости, в состав которого они входят. Всё это позволяет доводить до участников оборота недвижимого имущества сведения о его потребительских качествах и правилах безопасного и эффективного пользования им. Легализация этих сведений упреждает введение в заблуждение потребителей недвижимого имущества. Доведение их до собственников объектов долевого строительства является значимым фактором обеспечения защиты имущественных и неимущественных прав, как производителей строительной продукции, так и потребителей.

Использование ПИМ позволяет создавать другое качество среды жизнедеятельности посредством учёта на стадии создания строительной продукции правового аспекта, связанного с её функционированием. Это достигается путём оценки принимаемых проектных решений с учётом будущих отношений собственности, включая их влияние, как на безопасность и комфорт, так и на защиту имущественных и неимущественных прав и законных интересов владельцев отдельных жилых и нежилых помещений в доме. Такой подход предоставляет возможность наделять жилые здания и входящие в их состав помещения дополнительными потребительскими качествами, в том числе, и направленными на минимизацию обременениями помещений, находящихся в собственности отдельных лиц, а также сокращению в доме пространств пересечения интересов. Функциональные возможности общего имущества в таких зданиях и связанные с ними его потребительские качества, обеспечивающие безопасность и комфорт социального бытиеустройства, а также защиту имущественных и неимущественных интересов собственников жилых и нежилых помещений, становятся значимым фактором, влияющим на выбор клиента.

Информирование участников долевого строительства об отношениях собственности в многоквартирном доме, являющимися следствием принятых проектных решений, свидетельствует о добросовестности производителей строительной продукции и не введения потребителя в заблуждение при её приобретении. Оно является подтверждением того, что объект капитального строительства запроектирован и построен с учётом его адаптации к использованию в условиях совместного домовладения. Владение помещениями в таком доме ориентирует собственников на ответственное имущественное поведение. Использование пространственно-имущественного моделирования при создании объектов капитального строительства и входящих в их состав жилых и нежилых помещений и укомплектование последних инструкциями по их эксплуатации позволяет укрепить позиции добросовестных производителей и потребителей строительной продукции на всех стадиях её жизненного цикла. Отмеченное выше является значимым фактором формирования в нашем обществе новой жилищной культуры—культуры совместного домовладения и ответственного собственника.

В конкурентной среде строительная продукция, представленная многоквартирными жилыми зданиями, другими объектами недвижимости и имущественными комплексами, предназначенными для совместного домовладения, и произведенная в рамках традиционного подхода всегда будет проигрывать аналогичной продукции, созданной с использованием пространственно-имущественного моделирования и её приложений. Важнейшим из этих приложений является система поддержки подготовки, использования, актуализации и оборота эксплуатационной документации. Основным документом этой системы, направленным на обеспечение защиты прав и законных интересов создателей и потребителей строительной продукции, являются инструкции по эксплуатации жилых и нежилых помещений, входящих в состав объектов-кондоминиумов. Потребительское доверие к строительной продукции, представленной помещениями укомплектованными инструкциями по их эксплуатации, в частности подготовленными в соответствии с Рекомендациями, всегда будет выше, чем в случае отсутствия этих инструкций или их не надлежащей разработки.

Приобрести Рекомендации можно по ссылке.

 

Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

__________________________

[1] ISO/TS 19158:2012  Географическая информация. Обеспечение качества предоставления данных. (Объект недвижимости может быть субъектом права, поскольку может обладать сервитутом)

[2] Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

 

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

В предыдущей статье была рассмотрена «Оптимизация расходов в девелопменте», напоминает эксперт. Однако, по его мнению, сама по себе оптимизация расходов — важнейшая, но не единственная составляющая эффективного девелоперского процесса. Тема управления финансами значительно шире, чем просто управление затратной частью. Поэтому данная статья задумана как логическое продолжение предыдущей.

Что есть управление финансами в девелопменте? Многие участники рынка считают ее дополнительной сервисной функцией, обслуживающей некие основные процессы: проектирование, строительство, продажи. В действительности же современная инвестиционно-строительная деятельность представляет собой, в первую очередь, управление финансовой составляющей, чему фактически подчинены все остальные процессы.

С точки зрения логичного и эффективного подхода, напротив, производственные процессы выполняют сервисную функцию по отношению к управлению финансами. Трансформация мышления людей, задействованных в производственных процессах, на подобный подход является основным залогом успеха современной компании.

 

Раздельное управление финансовой и инвестиционной деятельностью

Первым шагом на пути понимания финансов как в девелопменте, так и в любом другом инвестиционном процессе является разделение системы управления финансами на раздельное управление инвестиционной и финансовой деятельностью.

Источник: Академия девелопмента

  

Различия между двумя данными подсистемами отражены в таблице ниже.

Источник: Академия девелопмента

 

Наряду с пониманием того, что данные подсистемы имеют различную направленность, важно уяснить, что эффективное управление финансами достигается благодаря их абсолютной взаимосвязи и полной преемственности.

Часто встречаются следующие «перекосы»:

1. финансовая деятельность не отделена от инвестиционной ни в сознании управляющих бизнесом, ни в плане документов и подходов;

2. финансовая деятельность настолько отделена от инвестиционной, что они функционируют как две полностью отдельные подсистемы, не имеющие преемственности, в отрыве друг от друга.

  

Эффективный управленческий учет

Основным документом управленческого учета является бюджет предприятия.

Основные цели бюджета таковы:

● управление: принятие решений на основании плана затрат и доходов;

● оптимизация: когда мы видим показатели по различным статьям и понимаем, где лучше сосредоточить усилия по минимизации затрат и увеличению выручки;

● координация: согласование деятельности различных подразделений предприятия;

● коммуникация: доведение планов до сведения руководителей разных уровней;

● мотивация руководителей на местах;

● контроль и оценка эффективности работы руководителей на местах путем сравнения фактических показателей с запланированными;

● планирование потока денежных средств, в т. ч. предотвращение кассовых разрывов;

● анализ. На основании исполнения бюджета делается вывод по дальнейшему планированию.

 

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

Производственный план

Практика внедрения и ведения управленческого учета (не только в девелопменте, но и в иных видах бизнеса) позволяет сделать однозначный вывод о том, что невозможно составление финансового плана без плана производственного (т. е. «физического»). Другими словами, нельзя спланировать расходы на прокладку трубы, не рассчитав предварительно ее необходимое сечение, расходы материала, не определив объем необходимой рабочей силы, механизации, ресурсоснабжения для данных процессов и т. д.

Исходя из этого, при составлении любых финансовых планов мы неизбежно приходим к тому, что производственный план всегда первичен. А составление производственного плана в свою очередь требует глубокого понимания механизмов бизнеса — его компонентов и логических взаимосвязей, а также налаженной системы коммуникаций между всеми подразделениями компании.

 

P&L и C-F

Как и в любом другом бизнесе, необходимо понимать разницу между такими понятиями, как P&L (Profit and loss, доходы и расходы) и C-F (Cash-flow, денежный поток).

Краткий смысл основных различий между данными способами распределения в соответствующих отчетных формах денежных средств во времени заключается в следующем.

 

Основные различия между P&L (отчетом о доходах и расходах) и C-F
(отчетом о движении денежных средств)

Источник: Академия девелопмента

 

P&L служит для оценки бизнеса и выступает в качестве ядра принятия управленческих решений в отношении вариантов развития проекта.

С-F позволяет управлять денежным потоком, своевременно привлекая средства, избегая кассовых разрывов, максимизируя норму внутренней доходности капитала акционера.

  

Особенности управления финансами на различных этапах жизненного цикла

Основными инструментами являются финансово-экономическая модель проекта и бюджет проекта. Существует определенная последовательность формирования и взаимного влияния соответствующих документов в ходе развития проекта, что отражено в таблице ниже.

Так, на первом этапе существует только финансовая модель, при переходе проекта в статус юридически закрепленного за инвестором начинает формироваться бюджет, который на последующих этапах служит основанием для регулярного уточнения финансовой модели.

Таким образом, реализуется принцип обратной преемственности подготовки аналитической финансовой документации. Что интересно, финмодель и бюджет при этом необязательно должны существовать в рамках двух разных документов. В некоторых организациях их объединяют в единый управленческий файл, что, впрочем, не меняет сути подхода, просто перетекание данных в этом случае происходит не между файлами, а внутри одного документа.

 

Источник: Академия девелопмента

 

Особое внимание предлагается обратить на строку таблицы «Исходные данные аналитики по управлению финансами». Она очень важна и отражает апробированный и рабочий регламент поэтапной оценки и уточнения доходной и расходной (особенно расходной!) частей проекта.

Несмотря на то, что такая последовательность оценки придумана далеко не вчера, регулярно появляются энтузиасты-новаторы, которые врываются на рынок с «прорывными» идеями о «новых» подходах к расчетам. В результате появляются кривые схемы оценки проектов. Наиболее распространенными из них являются:

● попытки оценить затраты проекта на допроектном, предпроектном и проектном этапах ресурсным методом (что в обиходе называется «посчитать до гвоздя»);

● попытки преодолеть в оценке себестоимости классическую последовательность оценки стоимости работ ресурсным методом: 1. Рабочая документация, 2. ВОРы (ведомости объемов работ), 3. Сметы, рассчитанные ресурсным методом;

● попытки директивно назначать показатели проекта по расценкам и срокам «сверху вниз» с указанием менеджменту обязательно в них вписаться. Это, как правило, приводит к политике менеджмента по сокрытию реальных данных, отражению в графиках нереальных сроков, а в бюджете проекта — нереальных показателей по затратам. Такого рода самообманом на сегодняшнем рынке занимается очень много компаний.

Важно также отметить, что там, где формируются сметы, появляются и нормальные тендеры. Таким образом, мы можем уже не только «считать деньги», но и управлять расходной частью.

  

Алексей Тугарев. Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

Принятие решений на основании финансовых моделей проектов

Наиболее эффективным и правильным является подход, обозначенный в заголовке настоящего раздела. Именно он в качестве ядра принятия решений позволяет использовать многофакторный анализ и сценарный подход, что в свою очередь дает возможность тестировать посредством финансовой модели любые многофакторные изменения проекта.

В основе данного метода лежит тезис, согласно которому любое изменение влечет за собой набор последствий. Например, какое-то предлагаемое решение может уменьшить себестоимость проекта, но, скажем, увеличить срок его реализации. Другое решение может увеличить себестоимость проекта, но при этом улучшить коэффициенты выхода полезных площадей и т. д. С учетом многофакторности влияния таких решений на проект единственно верным подходом к их оценке становится закладывание всех факторов в финансовую модель и анализ отклонений финансово-экономических показателей в том или ином случае.

Кроме того, многолетний опыт подтверждает еще одно заключение: в основе бизнес-процессов финансовой оценки (а именно управленческого учета, бюджетирования, финмоделирования) лежат формирование оргструктуры организации, ранжирование регламентов работы между подразделениями и выстраивание системы документооборота.

«В отсутствие данной основы любые попытки внедрения институтов финансовой аналитики (особенно с использованием соответствующих программных комплексов) подобны броуновскому движению и заведомо обречены на провал», — резюмирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей Тугарев.

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий 

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте