Автор нашего портала архитектор и эксперт Александр БЛИНДЕР любезно предоставил ЕРЗ.РФ свою новую фундаментальную статью, посвященную проблемам технического нормирования в России.   

      

  

Цель исследования — разработка комплексного подхода к оптимизации системы технического нормирования в строительстве

Задачи:

1. Изучение и систематизация ключевых этапов становления в РФ системы технического нормирования в строительстве.

2. Мониторинг и анализ действующих законодательных и нормативно-технических документов в строительстве, пожарной безопасности, санитарно-эпидимиологической безопасности.

3. Оценка системы межведомственного взаимодействия и координации работ технических комитетов по стандартизации при подготовке и утверждении документов в области технического нормирования в строительстве.

4. Оценка удобства для проектных организаций работы в действующей системе нормативных технических документов.

5. Выявление и систематизация недостатков действующей системы технического нормирования в строительстве.

6. Анализ существующей системы инструментов совершенствования законодательной и нормативной базы в области проектирования и строительства.

7. Разработка предложений по улучшению системы технического нормирования в строительстве.

       

Фото: www.minstroyrf.ru

     

Резюме

1. Период становления технического нормирования с введения первых строительных норм и правил в 1955 году до 2020 года условно можно разделить на три принципиальных этапа. На первом этапе, с 1955 по 2003 год, действовала система нормативных документов в строительстве. Второй этап, с 2003 по 2009 год, это переходный период от СНиП к новому виду документов — Технические регламенты. На третьем этапе, с 2009 по 2020 год включительно, действуют технические регламенты с доказательной базой в виде перечней добровольного и обязательного применения. Среди выявленных периодов первый является самым понятным при проектировании и строительстве. Федеральный закон «О техническом регулировании» от 27.12.2002 №184-ФЗ, вступивший в силу с 01.07.2003, внес существенные изменения в систему технического нормирования строительной отрасли и оказал весьма неоднозначное влияние на эффективность деятельности в сфере строительного нормирования.

2. Действующая система законодательного и технического нормирования в строительной, пожарной, санитарно-эпидемиологической безопасности существует в условиях дублирования и противоречий, что явно проявляется на всех этапах жизненного цикла объектов капитального строительства. Система, которая сегодня сложилась и функционирует, фактически породила значительное число административных барьеров для бизнеса и эффективной работы по обеспечению безопасности зданий и сооружений.

3. Оценка системы межведомственного взаимодействия была выстроена на различных уровнях принятия совместных компромиссных решений: это и деятельность комитетов по стандартизации, профильных комиссий и рабочих групп федеральных министерств, отдельные поручения Правительства РФ, и, несмотря на эти усилия, просматривается устойчивая тенденция к невозможности качественно влиять на техническое нормирование в строительной отрасли.

   

Фото: www.twitter.com

  

4. В настоящий момент в строительном техническом нормировании отсутствует система нормативных документов в строительстве. Принцип, заложенный в виде доказательной базы добровольных и обязательных перечней, непонятен, сложен и противоречив для различных участников инвестиционно-строительного процесса, что неоднократно отмечалось на различных профессиональных площадках с участием представителей федеральных органов исполнительной власти.

5. Характерной особенностью действующей системы строительного технического нормирования является отсутствие «одного окна», когда все технические нормы и требования не проходят оценку профильного строительного министерства, что служит источником большого числа противоречий в нормативно-технической базе.

6. На сегодняшний день в обществе назрела потребность в проведении реформы контрольно-надзорной деятельности, выявлении и инвентаризации документов смежных ФОИВ, регулирующих строительную деятельность, а также в установлении единых полномочий строительного министерства по ведению государственной политики в области разработки, принятия и согласования технических требований, оказывающих влияние на строительное нормирование. Направлениям ценообразования в строительстве и техническому регулированию уделяется недостаточное внимание.

    

  

Ключевые проблемы действующей системы технического нормирования в строительстве

1. 184-ФЗ, вступивший в силу 01.07.2003, на два десятилетия парализовал техническое нормирование в строительной отрасли. Разрушена система строительного нормирования. Отсутствие государственного финансирования в строительной науке в течение 20 лет привело к отставанию.

2. В России отсутствует система нормативных документов в строительстве. Не принят базовый документ системы 10-01. Есть набор отдельных документов в строительстве.

3. Ежегодное федеральное бюджетное финансирование распределяется исключительно на своды правил, стандарты и методические пособия. Остальные виды нормативных и справочных документов, в т.ч документов по ценообразованию на проектные и изыскательские работы, не разрабатываются. Это привело к нарушению работоспособности всей системы документов в строительстве, проектировании и экспертизы проектной документации. В качестве внебюджетных источников финансирования возможно использовать средства НОПРИЗ и НОСТРОЙ (по согласованию).

4. Нормативные документы Российской Федерации не согласуются с документами СНГ и ЕАЭС. Не выстроена единая нормативная база.

5. Не определены базовые принципы, которые должны лечь в основу перевода разработанных Минстроем России сводов правил в машиночитаемый формат. При этом решение данного вопроса внесет существенные изменения в методологию изложения нормативных требований и физически измеряемых величин. В 2020 году НИРы по данной теме были проведены через оператора ФАУ ФЦС. При внедрении перевода нормативных требований в машиночитаемый вид вся разработанная Минстроем России нормативная база подлежит пересмотру.

   

Фото: www.gis96.ru

     

6. Несмотря на различные мероприятия, в т.ч. в области разработки нормативных документов, количество специальных технических условий (СТУ) увеличивается ежегодно. Принятые меры Минстроем России не достигают результата по уменьшению количества разработки СТУ. Необходимо разработать и утвердить План мероприятий по снижению разработки СТУ.

7. Количество разработанных документов Минстроя России не перешло в качество. К проблематике противоречий между строительными, пожарными, санитарными требованиями добавилась еще одна позиция — это противоречия и дублирования самих сводов правил Минстроя России между собой, количество которых ежегодно увеличивается. Децентрализации разработки нормативных документов различными коммерческими организациями посредствам государственных закупок (лотов) привела к разбалансировке системы, переписыванию норм различными авторскими коллективами; перегибам нормативных требований (поскольку работы не ведутся на системной основе, а являются коммерческим контрактом в очень сжатые сроки). Отсутствует преемственность школы (авторские коллективы) по целым нормативным документам и комплексам.

   

Фото: www.info-rm.com

   

Предложения по улучшению системы технического нормирования в строительстве

1. Необходима разработка «Концепции системы технического регулирования в строительстве», включающей в себя в т.ч. такую концепцию на ближайшие 5 лет с возможными вариантами и их экономической оценкой для государства и строительной отрасли.

2. Необходимо завершить принятие законопроекта, предусматривающего установление порядка издания нормативно-технических документов в области проектирования и строительства, исключающего случаи принятия указанных документов без согласования с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, а также установление строительных норм, обязательных для применения и строительных правил добровольного применения.

3. Следует рассмотреть возможность исключения из 384-ФЗ отдельных положений и статей, которые не получили развития в виде подзаконных актов с момента утверждения закона для оценки соответствия проектной документации;

4. Необходимо как можно скорее отказаться от предписывающей системы нормирования (советская система нормирования) с переходом к более современной функционально-ориентированной (гибкой) системе нормирования «performance — based requirement». Закрепить подход в «Концепции системы технического регулирования в строительстве»;

5. Требуется провести анализ областей нормирования для синхронизации направлений со странами СНГ и ЕАЭС. Организовать работу по введению в действие на территории Российской Федерации МСН 10-01-2012 «Система межгосударственных нормативных документов в строительстве. Основные положения».

    

Фото: www.b2bplankonzept.de

   

6. Необходимо разработать механизмы привлечения территориальных государственных экспертиз проектной документации и Главгосэкспертизы к анализу объективности технических требований, регламентируемых в разрабатываемых сводах правил. Предложение направлено на проверку по таким критериям, как «завышенные требования», «неэффективные или невыполнимые технические решения», «неувязки или дублирование технических решений».

7. Следует разработать информационную базу для хранения писем и разъяснений по сводам правил от организаций-разработчиков и подведомственных организаций Минстроя России. Инструмент направлен на формирование электронной карточки по всем СП и стандартам Минстроя России, в которых будет храниться информация по нему от актуализации к актуализации, что позволит упростить работу по формированию технических заданий на пересмотр СП и выполнение данной работы новыми организациями-исполнителями.

8. Рассмотреть возможность создания национального государственного (некоммерческого) информационного центра/ресурса/библиотеки (базы данных) в которой должны быть собраны все нормативные документы и разъяснения к ним в виде писем в области строительства, архитектуры и градостроительной деятельности. Кроме этого создать возможность подключения региональных баз, обеспечив на федеральном, региональном и муниципальном уровнях единый подход к пользованию информационной системы. База данных может быть установлена предприятиям строительной отрасли с государственным участием. Оператором базы данных может выступить Минстрой России или одна из подведомственных организаций (ФАУ «ФЦС», ФБУ «ФЦИСП», ФГБУ «ЦНИИП Минстроя»), операторами региональных баз — краевые органы в области строительной и градостроительной политики. Информационная база данных может быть создана при поддержке национальных проектов «Цифровая экономика РФ», «Жилье и городская среда».

    

Фото: www.c.pxhere.com

    

9. В целях повышения качества разрабатываемых нормативных документов следует рассмотреть возможность возврата к зональным и центральным НИИ при Минстрое по целому ряду направлений и заниматься прикладной наукой на системной основе в виде государственных ежегодных заданий. За каждым профильным НИИ (НИИСФ РААСН, НИИЖБ им. А. А. Гвоздева, НИИОСП им. Н. М. Герсеванова, ЦНИИСК им. В. А. Кучеренко и т.д.) с государственным участием в этом случае должны быть закреплены конкретные направления деятельности по формированию и поддержанию в актуальном состоянии фонда нормативных документов в строительстве.

10. Следует рассмотреть возможность формирования государственных закупок на разработку отдельных сводов правил, либо небольших групп сводов правил внутри одного комплекса системы СНиП 10-01 (аналогично по НИР/НИОКР и методическим пособиям, стандартам) вместо объединения работ по различным тематикам в крупные закупки (лоты). Данный механизм позволит исключить дальнейшие субподрядные договоры с различными организациями на выполнение отдельных видов работ и уменьшением стоимости таких работ в те же сроки первоначальной закупки. По анализу государственных закупок за пять лет выявлен пул одних и тех же крупных организаций, которые побеждают на торгах. Операторам закупок следует учитывать людские ресурсы организации, если такая организация побеждает в один год сразу по нескольким Закупкам.

11. Минстрою России предлагается развивать сотрудничество с профильным строительным вузом (Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет) по направлениям разработки информационно-справочных и методических документов в строительстве;

   

 

  

12. Предлагается вынести на обсуждение с Минобрнауки вопрос о совместном издании ежегодных аннотированных сборников по работам в области строительства, техническом нормировании, архитектуре, градостроительстве. В данные сборники могут входить: диссертации на соискание ученых степеней кандидата или доктора наук; магистерские диссертации, НИРы разных министерств и ведомств, НИРы разрабатываемые профильными органами исполнительной власти субъектов РФ и другими профильными НИИ проектными институтами (по аналогии с изданием «Сборник аннотаций научно-исследовательских работ по строительству и архитектуре», работы, выполненные в 1959 г., Москва 1960 г., 534 стр. Изд. Центральный институт научной информации по строительству и архитектуре. Академия строительства и архитектуры СССР). В целях ознакомления сотрудников НИИ, проектных организаций, а также широких кругов инженерно-технических работников строительных организаций и производителей строительных материалов необходимо подготовить и издать «Сборник аннотаций работ по мониторингу и анализу действующих НТД в строительстве», научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, методических пособий, разработанных в период с 2015-го по 2020 г., а также обеспечить доступ к указанным работам на официальном сайте Минстроя России и (или) ФАУ «ФЦС» (в настоящее время размещены только методические пособия).

13. Ежегодно на 1 января издавать Указатель «Нормативных документов в строительстве», ФАУ «ФЦС». В Указатель должны войти все документы Фонда нормативной технической базы в строительстве. Ежемесячно издавать информационный бюллетень для подержания Указателя в актуальном состоянии. В настоящий момент профильное строительное министерство и Росстандарт не могут предоставить в ответ на официальное обращение текущее состояние перечня действующих и принятых стандартов в области строительства.

Александр БЛИНДЕР (на фото)

Полностью с презентацией статьи «Проблемы технического нормирования в строительстве РФ» можно ознакомиться здесь.

      

   

   

    

    

  

Другие публикации по теме:

Михаил Мишустин: Дебюрократизация строительства продолжится за счет внесения изменений в десятки отраслевых законов

Марат Хуснуллин: Дебюрократизация строительной отрасли будет во многом обеспечена за счет ее цифровизации

ТДК: комиссия по градостроительной документации одобрила предложения по дебюрократизации ряда согласительных процедур

С 1 августа обязательных СНиПов в строительстве станет на треть меньше

Владимир Путин: Треть нормативных требований в сфере строительства переведем в разряд рекомендаций

Минстрой: Президент прав — отрасль надо срочно дебюрократизировать

Как обновится Методика определения сметных цен на затраты труда в строительстве

Минстрой изменил порядок разработки и согласования СТУ

С 1 марта вступил в силу новый порядок утверждения сметных нормативов

Отраслевая нормативная база корректируется для внедрения стандарта КРТ

На публичное обсуждение вынесено 36 сводов правил: комментарий эксперта

Почему актуализированные СП устаревают раньше, чем вступают в действие: комментарий эксперта

К 1 августа Минстрой разработает рекомендации для регионов по реализации норм 151-ФЗ в части градостроительной деятельности, ценообразования и экспертизы проектов

Минстрой создаст реестр технических стандартов в строительстве

Владимир Путин: В строительстве нужно менять устаревшие правила и нормы, а также решить вопрос ценообразования

Минстрой: В сфере строительства должен быть единый техрегулятор

Утверждена методика разработки нормативов на работы по подготовке проектной документации: комментарий эксперта

Минстрой обнародовал методику применения сметных нормативов

Аналитический обзор по классификации зданий и сооружений общественного назначения: комментарий автора

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

  

Фото: plus.google.com

 

Постановка вопроса

Существуют разные подходы управления девелоперскими проектами. Мне ближе всего тот, с точки зрения которого проект состоит из двух частей — доходной и расходной, а процесс управления проектом — есть не что иное как итеративная оптимизация этих двух частей.

 

 

Если присмотреться к околодевелоперскому информационному фону, можно заметить, что подавляющее большинство учебных материалов, конференций и прочих мероприятий посвящено части доходной. На рынке представлено большое количество экспертов по продажам, продукту и прочим сопутствующим компонентам формирования доходной части. При этом про расходную часть пишется, говорится и преподается существенно меньше. Почему?

На мой взгляд, причина в том, что аналитика расходной части на порядок сложнее аналитики части доходной. В ней гораздо труднее разбираться, и для этого нужно обладать существенно более высоким уровнем навыков и опыта. Соответственно, данная составляющая девелопмента привлекает меньшее количество специалистов, и ей в среднестатистической компании принято заниматься по т. н. остаточному принципу.

Справедливо, что доходная часть по своей природе в большей части определяет экономику проекта, нежели расходная, поэтому утверждение, что работа над продуктом и ликвидностью более приоритетна, чем оптимизация затратной части, считаю правильным. Бесполезно оптимизировать расходы того, что не будет должным образом продаваться. Тем не менее девелопмент — сложный многокомпонентный бизнес, и, разобравшись с продуктом, самое время перейти к управлению расходами.

Эта статья — уже третья и, надеюсь, не последняя моя публикация на портале ЕРЗ.РФ, и мне бы хотелось, чтобы все эти публикации представляли собой единый цикл, который освещал бы различные аспекты девелопмента. Поэтому я решил заранее анонсировать следующую публикацию для ЕРЗ.РФ — «Как правильно считать деньги в девелопменте». Она станет логическим продолжением данной статьи и будет посвящена управленческому учету, финансовому моделированию, их взаимосвязи и практическому применению. Многое из того, что я буду говорить в этих двух статьях, справедливо для любого бизнеса, не только девелоперского.

Возвращаясь к теме этой статьи, нельзя не отметить, что расходная часть не может существовать в отрыве от доходной, полностью сепарировать их не представляется возможным ввиду значительного взаимного влияния.

Поэтому, подобно ремонту сложного прибора, не стоит лезть с кувалдой или, вернее даже сказать, с палицей пещерного человека туда, где требуются скальпель или паяльник. Любое вмешательство в бюджет проекта должно быть осознанным, комплексным и системным — и это, пожалуй, основная мысль, которую хотелось бы донести до читателя.

С учетом вышесказанного, прежде чем оптимизировать что-либо, предлагаю ответить на следующие вопросы: «что именно мы оптимизируем?», «как это делается?» и, наконец, «какие опасности ждут нас на этом пути?».

 

 

Что оптимизировать

Распространенной ошибкой при оптимизации расходной части (в любом бизнесе) является бессистемный подход и концентрация усилий не на том, на чем следовало бы это делать. Существует определенный подход, позволяющий этого избежать. Чтобы «зайти в тему с правильной стороны», предлагаю рассмотреть основные понятия, которые такой подход последовательно формируют:

• бюджетный классификатор;

• фокус внимания;

• итеративный подход;

• финансовое моделирование (ну куда и тут от него деться…).

 

Бюджетный классификатор (БК) представляет собой номенклатуру статей расходной и доходной частей. Иными словами, при составлении БК выручка и затраты проекта декомпозируются исходя из бизнес-логики, здравого смысла и аналитической целесообразности. Такая разбивка в идеале должна отвечать следующим критериям:

• закрытость перечня (за рамками него не существует дополнительных расходов);

• универсальность (возможность применить к любому проекту компании или, как минимум, к любому проекту сходного типа);

• хронологическая последовательность (опционально, по возможности).

Ниже я приведу материнские статьи того БК, который мы используем в нашей бизнес-практике:

1. Земельно-имущественные отношения.

2. Проектно-изыскательские работы.

3. Строительно-монтажные работы (СМР).

4. Сети, дороги, благоустройство.

5. Социальные объекты.

6. Управление проектом.

7. Коммерческие.

8. Прочие и непредвиденные.

9. Затраты по финансированию.

10. Налоги.

Будучи правильно декомпозированными, такие головные статьи бюджета представляют собой унифицированную структуру, пригодную для финансовых моделей, системы управленческого учета, реестра договоров, а также любых сопутствующих аналитических задач.

Не так важно, какую именно «разбивку» выберет для себя та или иная компания, если она отвечает трем вышеприведенным критериям.

 

    

Фокус внимания является важнейшим как в бизнесе, так и в жизни в целом ресурсом, при этом важно понимать, что его концентрация на той или иной позиции должна быть осознанной и системной ввиду его ограниченности.

С точки зрения управления затратной частью девелоперского проекта такая системность выражается в концентрации фокуса внимания в первую очередь на тех статьях (и подстатьях) затратного бюджета, которые в большей степени определяют финансово-экономические показатели проекта (суммарный объем чистой прибыли, рентабельность, внутреннюю норму доходности, чистый дисконтированный доход и пр.).

В бизнесе распространена ситуация (и я намеренно пропускаю слово «девелоперском»), когда внимание топ-менеджмента или даже акционера сконцентрировано на малозначимых вещах, в то время как глобальные события остаются вне фокуса (за деревьями не видно леса).

Происходит это так. Акционер лично согласовывает покупку туалетной бумаги в центральный офис, при этом оплаты по договорам подряда замораживаются, что вызывает остановку стройки, затем продаж и в итоге приводит к банкротству компании. Если для вас это звучит поистине фантастически, значит, вы всю жизнь проработали в относительно крупных и системных компаниях, где управленческий учет в той или иной мере отлажен (но далеко не везде сегодня дела обстоят таким образом).

Так уж устроен человек, что ему приятней и легче концентрировать фокус внимания на тех вещах, в которых он хорошо разбирается. И это как раз тот момент, когда для эффективной работы надлежит сделать усилие над собой и постараться за деревьями увидеть лес. То есть объять весь бюджетный классификатор, выявить в нем наиболее значимые позиции и направить драгоценный ресурс фокуса внимания в первую очередь на них — и уж затем переходить к позициям №№2, 3 и т. д.

Ниже укрупненно приведена структура затрат стандартного московского девелоперского проекта. 

    

 

Итеративный подход означает поэтапный переход от большего к меньшему, затем снова по тем же статьям — поиск решений для еще большей оптимизации. В чем-то это похоже на работу скульптора, который сначала задает общую грубую форму, затем все сильнее погружается в отдельные детали (но не наоборот!).

Про финансовое моделирование мы поговорим позже, в конце статьи.

 

Как оптимизировать

Предлагаю пройтись по отдельным статьям бюджета проекта и разобрать основные методы их оптимизации. Для этого расположим затраты стандартного московского проекта, приведенные выше, не в хронологическом, а в иерархическом порядке от большего к меньшему — в соответствии с вышеизложенным подходом итеративной концентрации фокуса внимания.

   

 

1. Строительно-монтажные работы.

Если во взятом для примера московском проекте затраты на строительство составляют 33%, то в других регионах их доля может доходить до 70%.

 

 

Оптимизация СМР — одна из самых непростых задач, которая может быть достигнута за счет следующих инструментов:

• банальное удешевление используемых материалов (до определенного предела, без потери качества продукта и ликвидности);

• оптимизация тендерных процедур;

• ускорение сроков строительства;

• оптимизация логистических цепочек;

• оптимизация схемы закупки материала;

• проч.

Каждый из перечисленных пунктов достоин отдельной статьи.

2. Блок «Земельно-имущественные отношения» включает в себя подразделы «Выкуп прав», «Изменение ВРИ», «Аренда ЗУ» (или земельный налог).

Методы оптимизации затрат на выкуп прав:

• частичное привлечение заемных средств на покупку объекта в виде бридж-кредита;

• банальный торг, разбивка платежей по этапам, рассрочка;

• поиск оптимальных активов по соотношению цена — качество;

• формирование альтернативных моделей сделки: частичная передача долей в продукте, расчет будущей прибылью и т. д.

Затраты на изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка занимают значительную часть в себестоимости проекта (около 15%), при этом важно понимать, что плата за изменение ВРИ взимается только в Москве и Московской области, в прочих регионах данная подстатья в бюджете отсутствует. Что же касается Москвы, оптимизация данных платежей лежит в плоскости получения рассрочки с «упаковкой» ежеквартальных платежей в проектный кредит, а также, что важнее, в механизме получения льготы за создание мест приложения труда (МПТ) согласно 1874-ПП от 31.12.2019.

 

Фото: www.s.pfst.net

 

Оптимизировать арендные платежи (или земельный налог) в данном контексте, учитывая их удельный вес, фактически бессмысленно, да и вряд ли на сегодняшний день возможно.

 

1. Прочие и непредвиденные расходы.

В данную большую статью входят:

• процент от инвестиционных и коммерческих затрат, закладываемый девелопером на возможное их увеличение;

• любые дополнительные финансовые обязательства, которыми проект может быть нагружен со стороны власти.

Первая составляющая фактически определяется подходом девелопера к риск-менеджменту. Вторая — вопрос тонкой настройки взаимоотношений с властью в рамках конкретного проекта. Как правило, она входит в общую систему Government Relations конкретного инвестора и имеет тенденцию снижаться по определенному алгоритму по мере того, насколько девелопер «окопался» в конкретном регионе.

 

2. Налоги.

Оптимизацию налогообложения предлагаю оставить за рамками этой публикации. Данным разделом надлежит детально заниматься профильному финансовому директору в связке с бухгалтерией при соответствующем контроле со стороны инвестиционного блока.

 

3. Коммерческие.

Данная статья варьируется от компании к компании и от региона к региону в достаточно широком диапазоне. В нее входят рекламные мероприятия, кампании по продвижению, шоу-румы, офисы продаж, брокерские комиссии — все то, что неразрывно сопровождает доходную часть проекта.

Оптимизация достигается за счет следующих механизмов:

• формирование кампаний по продвижению на уровне маркетинговых подразделений, поиск оптимальных с точки зрения цены/качества механизмов;

• формирование оптимальных для сегмента механизмов продаж, в том числе сочетание внутренних и внешних ресурсов;

• пристальный контроль инвестиционного подразделения в целом и руководителя проекта в частности за бюджетами на продвижение.

Среднерыночный «хороший» бюджет по данной статье на сегодняшний день составляет порядка 5% от выручки проекта.

  

Фото: www.gidroguru.com

 

4. Сети, дороги, благоустройство.

Затраты на сети, в свою очередь, состоят из следующих компонентов: технологическое присоединение, внутриплощадочные сети, объекты сетевого хозяйства. Внутриобъектные сети при этом, как правило, включаются в статью СМР (п. 1).

По всем перечисленным компонентам оптимизация бюджета упирается в грамотную работу технического заказчика в связке с инвестиционным подразделением с точки зрения финансовой аналитики принимаемых решений. Иными словами, профессиональный техзак (внутренний или внешний) должен быть способен найти наилучшие варианты сокращения бюджета по данным статьям.

Что касается улично-дорожной сети (УДС) и благоустройства, то здесь методы оптимизации схожи с п. 1 (СМР).

 

5. Социальные объекты.

Затраты на социальные объекты определяются нормативами градостроительного проектирования, а также конъюнктурой конкретного региона с точки зрения маржинальности проектов, отношений между девелопментом и властью, политической ситуации и ряда прочих факторов. Но и тут есть определенное пространство для «креатива», которое проявляется на предпроектной и проектной фазах проекта путем соединения профессиональных компетенций технического заказчика, разработчиков документации по планировке территории, а также проектной документации.

 

Фото: www.bn.ru

 

6. Затраты по финансированию.

В затраты по финансированию входят все процентные обязательства по кредитам в рамках проекта. Вопрос формирования оптимальной схемы финансирования проекта лежит в плоскости многовариантного финансового моделирования условий, предлагаемых различными банками — по бридж- и проектному кредитованию. Выбор оптимальной схемы финансирования проекта в целом — одна из основных задач девелопмента на сегодняшний день.

 

7. Управление проектом.

Данная статья включает в себя следующие компоненты:

• все общекорпоративные расходы, «размазанные» по проектам: АХР, ФОТ сотрудников центрального офиса и пр.;

• ФОТ группы, непосредственно управляющей проектом;

• затраты на технического заказчика.

Ни одна другая статья в девелопменте не обладает столь широким диапазоном вариативности, как эта, и, по моим наблюдениям, для одного и того же проекта она может отличаться в разы (до 20 раз) для компаний разного масштаба.

Хотя она и не имеет в нашей разбивке критически значимого веса в проекте (2%), в крупных компаниях эта статья может быть значительно выше за счет непомерно раздутого объема внутренних ресурсов, неоптимальной структуры управления проектами и т. д.

Для оптимизации данной статьи девелоперу надлежит максимально внимательно подходить к вопросам комбинации внутренних и внешних ресурсов проекта (в первую очередь технического заказчика и проектного блока, но также и всех прочих).

История насчитывает немало случаев, когда компания «тонула» под несопоставимым масштабу проектов объемом затрат на внутренние ФОТ и АХР.

 

Фото: www.сметчик.рф

 

8. Проектно-изыскательские работы.

Оптимизация данной статьи частично лежит в той же плоскости, что и СМР (п. 1), но с рядом отличий.

Зачастую для успешного «протаскивания» разработанного проекта через все стадии необходимо наличие определенного имени на «штампе» проекта (проектировщики тоже обладают своеобразным GR).

С другой стороны, никто не заставляет девелопера отдавать все стадии проекта «титулованному» проектному бюро. Всегда можно перераспределить этапы разрабатываемой документации между различными ресурсами.

Критически важной при этом, с точки зрения титула, является эскизная составляющая (АГК, АГР), что в гораздо меньшей степени распространяется на прочие стадии проектирования (ПД, РД), которые в значительной мере (например, кроме АР) вполне можно выполнить с помощью менее дорогостоящего ресурса — как внутреннего, так и внешнего.

Не стоит также забывать, что, в отличие от СМР, ПИРы могут выполняться в значительной мере удаленными специалистами (чем успешно пользуются многие крупные девелоперы центральных регионов).

При всей необъятности темы, полагаю, мы смогли пройтись по «вершине айсберга» оптимизации себестоимости девелоперского проекта. В заключение предлагаю обсудить, какие опасности могут ждать девелопера на данном пути.

  

 

Чего следует опасаться

Главное, что необходимо понимать при осуществлении любых процессов, оптимизирующих себестоимость проекта, это то, что практически любое решение, корректирующее затратную часть, может отразиться на доходной части в плане и ценообразования, и ликвидности.

Как же быть, если оптимизировать проект хочется, но при этом продавать задорого и быстро хочется еще больше?

И тут мы неизбежно вновь возвращаемся к финансовому моделированию, упомянутому в начале этой публикации. Иными словами, любые решения по оптимизации бюджета должны комплексно оцениваться с точки зрения всех сопутствующих факторов:

• изменения затратной части;

• потенциального изменения доходной части;

• изменения графика проекта и сроков отдельных этапов;

• изменения технико-экономических показателей проекта;

• проч.

Все эти «комплекты» факторов должны быть загружены в многовариантную финансовую модель, что создает аналитическую почву для принятия инвестором взвешенного решения в каждом отдельном случае.

 

 

При этом не стоит абсолютизировать финансовое моделирование, которое, по сути, является одним из основных, но все же не единственным, инструментом в руках инвестора. И в отношении некоторых продуктовых решений бывает достаточно сложно спрогнозировать то, как они повлияют на доходную часть проекта.

 

 

Подобные составляющие продукта должны быть оценены с точки зрения расходной части и укладываться в «люфт» риск-менеджмента непредвиденных расходов.

Иными словами, в некоторые продуктовые решения иногда надо просто «поверить» или «не поверить», но все же — с определенной оглядкой на долю удорожания себестоимости проекта.

Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir

  

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

О чем говорили на круглом столе ЕРЗ.РФ, посвященном оптимизации процедур в строительстве

Схема-пазл девелоперского бизнеса 

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте