Портал ЕРЗ представляет собственный прогноз объема ввода жилья в Российской Федерации в 2018 году с описанием методологии, используемой для прогнозирования. По прогнозу ЕРЗ объем ввода жилья в 2018 году составит не более 77,1 млн м², в том числе индустриального жилья — до 43,8 млн м², индивидуального — до 33,4 млн м².

По состоянию на 28.12.2018 г.

 

1. Динамика ввода жилья в 2018 году

По данным Росстата из 11 месяцев 2018 года положительная динамика ввода жилья по отношению к 2017 году наблюдалась на протяжении четырех месяцев (январь-апрель), отрицательная — в течение семи месяцев (май-ноябрь).

   

   

По отношению к 2016 году положительная динамика ввода жилья наблюдалась на протяжении двух месяцев (февраль-март), отрицательная — в течение девяти (январь, апрель-ноябрь).

  

   

Накопленным итогом опережение темпов прошлого года, которое наблюдалось с января по июль, в августе сменилось отставанием. С января по ноябрь текущего года введено 58,2 млн м² жилья, что на 3,5% меньше, чем за аналогичный период 2017 года.

  

   

Между тем ввод жилья застройщиками и населением показывают различную динамику.

  

1.1. Динамика ввода жилья застройщиками в 2018 году

Ввод жилья застройщиками по итогам 11 месяцев 2018 года снизился по сравнению с прошлым годом на 11,2%, а по сравнению с 2016 годом — на 16,6%. Ежегодное снижение объемов ввода застройщиками за январь-ноябрь наблюдается после максимума, зафиксированного в 2015 году.

  

  

Ноябрь продемонстрировал необычайно большой прирост объема ввода жилья застройщиками по отношению к 2017 году — более 17%. До этого слабоположительная динамика в этом году наблюдалась лишь дважды (в апреле и в сентябре).

  

   

1.2. Динамика ввода жилья населением в 2018 году

Ввод индивидуального жилья населением (ИЖС), наоборот, вырос к прошлому году на 6,2%, и может показаться, что это перелом негативного тренда, который наблюдается после пика, зафиксированного в 2015 году.

  

   

Однако, это не так. Увеличение объемов ввода ИЖС обусловлено объявленным финишем так называемой дачной амнистии (с 1 марта 2018 года). После указанной даты процедура ввода ИЖС должна была существенно усложниться. Поэтому граждане максимально ускорились с реализацией упрощенной процедуры регистрации прав на индивидуальные жилые дома. Такие же процессы наблюдались в 2015 году, когда также предполагался финиш дачной амнистии (с 1 марта 2015 года). Это хорошо видно на приведенном графике. В 2018 году, как и в 2015‑м, всплеск ввода ИЖС приходится на февраль — последний месяц действия дачной амнистии.

  

   

Сравнение помесячных показателей ввода жилья населением за 2012—2018 гг. показывает, что всплеск объемов ввода ИЖС начинается за 6 месяцев до объявленной даты финиша дачной амнистии и завершается следующим месяцем по окончанию этой даты (см. график).

   

   

2. Прогноз ввода жилья в 2018 году

2.1. Прогноз ввода жилья застройщиками

При построении прогноза ввода жилья застройщиками исходим из опыта прошлых лет. В течение последних трех лет ввод жилья застройщиками за январь-ноябрь составляет порядка 73—75% от итоговых объемов по году (73,4% в 2017 году; 74,6% в 2016-м; 72,8% в 2015-м). Значит, по итогам 2018 года следует ожидать ввода застройщиками в объеме 40,4—41,4 млн м², т.е. ожидается снижение по сравнению с 2017 годом на 4,8—5,8 млн м² или на 10—13%.

Вместе с тем, исходя из собственных данных ЕРЗ, оценить ожидаемый годовой объем ввода можно иначе. В 2017 году застройщики ввели только 47% жилья, которое по состоянию на декабрь 2017 года планировалось к вводу в 2017 году. Ввод остального жилья (53%) был перенесен на более поздний срок. На декабрь 2018 года застройщики планируют ввести до конца года еще 37,8 млн м² жилья. Можно ожидать, что, как и прежде, фактически введется чуть менее половины.

Однако следует учесть, что за год существенно вырос средний срок строительства: с 32,5 месяцев в 2017 году до 35,2 месяцев за первое полугодие 2018 года. Такими темпами по итогам года средний срок строительства может достигнуть 37,3 месяца (+15% по сравнению с прошлым годом). А значит, и доля фактического ввода от планов на декабрь пропорционально снизится до 41%. В целом по итогам года может быть введено до 36 млн м² жилья с опубликованными проектными декларациями, которое учитывается в базе ЕРЗ.

  

№	Показатель	формула	на 01.12.2017	на 01.12.2018
1	введено с начала года по 01.12 по базе ЕРЗ, млн м²		22,0	20,5
2	запланировано застройщиками ко вводу после 01.12, млн м²		33,9	37,8
3	всего план ввода за год, млн м²	П1 + П2	56,0	58,3
			факт 2017 года	прогноз на 2018 год
4	всего фактически введено в 2017 по базе  ЕРЗ на 01.12.2018, млн м²		38,0	-
5	не ввелось из плана ввода за 2017 год, млн м²	П3 - П4	18,0	-
6	перенесено из запланированного ко вводу после 01.12.2017	П5 / П2	53%	-
7	введено из запланированного ко вводу после 01.12.2017	1 - П6	47%	-
8	ввод МКД по данным Росстата в 2017 году		46,2	-
9	коэффициент прироста ввода МКД по данным Росстата сверх данных базы ЕРЗ	П8 / П4	1,22	1,22
10	введется в 2018 году из ожидаемого при сохранении долей по П7 и П8, млн м²	П2 х П7	-	17,8
11	средняя продолжительность строительства, мес.		32,5	37,3
12	коэффициент роста срока строительства	П11(2018) / П11(2017)	-	1,15
13	введется в 2018 году из ожидаемого с учетом роста срока строительства, млн м²	П10 / П12	-	15,5
14	введется всего в 2018 году по базе ЕРЗ с учетом роста срока строительства, млн м²	П1 + П13	-	36,0
15	ожидаемый ввод МКД по данным Росстата в 2018 году, млн м²	П14 х П9	-	43,8

  

В 2017 году дополнительный объем ввода по данным Росстат составил 22% от объема ввода жилья с опубликованными проектными декларациями, учтенного ЕРЗ. Таким образом, совокупный ввод застройщиками в 2018 году может достигнуть 43,8 млн м², что на 2,4 млн м² или 5,2% меньше объемов 2017 года.

   

   

2.2. Прогноз ввода жилья населением

Если помесячный объем ввода населением в декабре окажется на уровне средних значений 2012—2017 годов, то за год ввод жилья населением составит 33,4 млн м² (+0,4 млн м² к 2017 году). В случае повторения динамики, аналогичной 2015 году, когда дачную амнистию продлили в прошлый раз, ввод населением за год составит 32,8 млн м² (-0,2 млн м² к 2017 году).

  

   

2.3. Прогноз ввода жилья суммарно застройщиками и населением

Таким образом, по итогам года совокупно ввод индустриального и индивидуального жилья может составить по оптимистичному прогнозу 77,1 млн м². В пессимистичном прогнозе объем ввода достигнет 73,2 млн м².

  

Показатель	Прогноз объема ввода в 2018 году, млн м²
	Оптимистичный	Пессимистичный
Ввод застройщиками	43,8 млн м²	40,4 млн м²
Ввод населением	33,4 млн м²	32,8 млн м²
Итого	77,1 млн м²	73,2 млн м²

  

Оптимистичная оценка на 3—4% меньше уровней 2016—2017 годов, пессимистичная на 4% больше уровня 2013 года. По сравнению с 2014—2015 годами прогнозы ниже на 9% и 14% соответственно.

   

  

  

  

  

 

Другие публикации по теме:

Георгий Остапкович: 75—76 млн кв. м жилья — это потолок нынешних возможностей строительной отрасли

Минстрой: при переходе на проектное финансирование застройщикам понадобится прямая господдержка

Ввод жилья: итоги первого полугодия

Портал ЕРЗ.РФ по итогам 2024 года приступил к ежегодной публикации ТОП застройщиков по динамике развития. В этот рейтинг входят 100 застройщиков, показавших по итогам прошедшего года наибольшую динамику развития.

ЖК Патрики. Фото: ГК ТОЧНО

Место застройщика в ТОП по динамике развития определяется суммой набранных баллов по следующим пяти показателям:

• динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства в РФ (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ (за отчетный год по сравнению с предшествующим годом). По данному показателю в формуле расчета баллов также учитывается рейтинг ЕРЗ (показатель соблюдения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию на 1 января года, следующего за отчетным);

• динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика количества жилых комплексов в стадии строительства (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года).

Застройщик не включается в ТОП по динамике развития, если он отсутствует в ТОП по объему текущего строительства на 1 января отчетного года либо на 1 января года, следующего за отчетным.

1. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по объему текущего строительства в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП по объему текущего строительства с 2000-го места на 1999-е составляет 0,001 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в данном ТОП — 30 баллов.

Источник: ЕРЗ.РФ

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по объему текущего строительства с 828-го на 109-е место, т. е. поднялся на 719 строк. Эти 719▲ строк вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 328▲ в диапазоне от 500 до 1000 с весом 0,002814 балла за одно место, 300▲ в диапазоне от 200 до 500 с весом 0,011044 балла за одно место, 91▲ в диапазоне от 100 до 200 с весом 0,031072 балла за одно место. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: 328*0,002814+300*0,011044+91*0,031072=7,0636 балла.

2. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП с 2000-го места на 1999-е составляет 0,000333 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в ТОП — 10 баллов.

Если застройщик отсутствует в одном из двух используемых ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию, считается, что он занимает в таком ТОП место, следующее за последним застройщиком в нем. Если застройщик отсутствует в обоих используемых ТОП по объему ввода жилья, то он не включается в ТОП по динамике развития.

Источник: ЕРЗ.РФ

Годовая динамика изменения рейтинга ЕРЗ учитывается следующим образом. Если застройщик переместился вверх в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию, то итоговый балл за такую положительную динамику умножается на коэффициент в зависимости от рейтинга ЕРЗ (показателя соблюдения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию) на 1 января года, следующего за отчетным.

Чем ниже рейтинг, тем меньше баллов получает застройщик. Например, для рейтинга 5★ коэффициент учета положительной динамики в ТОП по объему ввода в эксплуатацию составляет 1, для рейтинга 4★ коэффициент 0,9, а для рейтинга 0.5★ — всего 0,1. Отрицательная динамика в ТОП по объему ввода в эксплуатацию учитывается вне зависимости от рейтинга.

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по объему текущего строительства с 395-го на 84-е место, т. е. поднялся на 311 строк. Эти 311▲ строк вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 195▲ в диапазоне от 200 до 500 — с весом 0,003681 балла за одно место, 100▲ в диапазоне от 100 до 200 — с весом 0,010357 балла за одно место, 16▲ в диапазоне от 50 до 100 — с весом 0,029141 балла за одно место. При этом рейтинг застройщика составляет 4.5★, а динамика в ТОП по вводу положительная, поэтому будет использован понижающий коэффициент 0,95. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: (195*0,003681+100*0,010357+16*0,029141)*0,95=2,108861 балла.

3. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала с весами, аналогичными тем, которые применяются для расчета баллов в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП с 2000 места на 1999 составляет 0,000333 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в ТОП — 10 баллов.

Если застройщик отсутствует в одном или обоих ТОП по потребительским качествам, используемых для расчета, то балл по данному показателю не начисляется.

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов с 24-го на 55-е место, т. е. опустился на 31 строку. Эти 31▼ строки вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 5▼ — в диапазоне от 50 до 100 с весом 0,029141 балла за одно место, 26▼ — в диапазоне от 20 до 50 с весом 0,114387 балла за одно место. Итоговый балл по данному показателю будет отрицательным и рассчитан как −5*0,029141−26*0,114387=−3,119768 балла.

4. Расчет баллов, начисляемых за динамику количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется линейная шкала. Вес прироста на один регион составляет 15 баллов. Учитываются только регионы, которые отражены в ТОП по объемам строительства. Регионы земельного банка, как и регионы, в которых стройка завершена, не учитываются.

Пример расчета

Застройщик увеличил число регионов строительства, отраженных в ТОП по объему текущего строительства, с 3 до 6, т. е. на 3. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: 3*15=45 баллов.

5. Расчет баллов, начисляемых за динамику количества жилых комплексов в стадии строительства

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется линейная шкала. Вес прироста на один жилой комплекс составляет 3 балла. Учитываются только ЖК, которые отражены в ТОП по объемам строительства. ЖК, планируемые к строительству, как и ЖК, в которых стройка завершена, не учитываются.

Пример расчета

У застройщика число строящихся, отраженных в ТОП по объему текущего строительства, жилых комплексов уменьшилось с 4 до 2, т. е. на 2. Итоговый балл по данному показателю будет отрицательным и рассчитан, как: −2*3=−6 баллов.

Пример итогового подсчета баллов

ГК ТОЧНО — первое место в ТОП

Источник: ЕРЗ.РФ

ГК Самолет — второе место в ТОП

Источник: ЕРЗ.РФ

С ТОП 100 застройщиков по динамике развития за 2024 год можно ознакомиться по ссылке.

Другие публикации по теме:

Третья редакция методологии оценки потребительских качеств новостроек (v. 2024) и комментарии к параметрам оценки

Описание проекта портала ЕРЗ.РФ «ТОП новостроек»

Описание проекта ТОП жилых комплексов от портала ЕРЗ.РФ

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК 

Методология ЕРЗ.РФ ляжет в основу проекта национального стандарта по классификации умных МКД

Опубликована третья редакция методологии присвоения классов умным многоквартирным домам

Эксперты разъяснили методологию моделирования и прогнозирования жилищного рынка