Портал ЕРЗ представляет собственный прогноз объема ввода жилья в Российской Федерации в 2019 году с описанием методологии, используемой для прогнозирования. По прогнозу ЕРЗ объем ввода жилья в 2019 году составит от 74,4 млн до 77,1 млн м², в том числе индустриального жилья — до 44,6 млн м², индивидуального — до 32,5 млн м².

По состоянию на 15.02.2019 г.

1. Динамика ввода жилья в 2018 году

По данным Росстата в 2018 году положительная динамика ввода жилья по отношению к 2017 году наблюдалась на протяжении первых четырех месяцев (январь-апрель), отрицательная — в течение оставшихся восьми месяцев (май-декабрь).

 

 

По отношению к 2016 году положительная динамика ввода жилья наблюдалась на протяжении двух месяцев (февраль-март), отрицательная — в течение десяти (январь, апрель-декабрь).

 

 

Накопленным итогом опережение темпов прошлого года, которое наблюдалось с января по июль, в августе сменилось отставанием. В результате в 2018 году было введено 75,3 млн м² жилья, что на 4,9% меньше, чем за 2017 год, и на 6,1% меньше, чем в 2016 году.

 

 

Между тем объемы ввода жилья застройщиками и населением показывают разную динамику.

 

1.1. Динамика ввода жилья застройщиками в 2018 году

Ввод жилья застройщиками по итогам 2018 года снизился по сравнению с 2017 годом на 7,3%, а по сравнению с 2016 годом — на 11,5%. Ежегодное снижение объемов ввода застройщиками наблюдается после максимума, зафиксированного в 2015 году.

 

 

За весь год положительный прирост объема ввода жилья застройщиками по отношению к 2017 году наблюдался четыре раза (в апреле, сентябре, ноябре и декабре). Однако величина этого прироста оставалась незначительной по сравнению с падением в остальные месяцы.

 

 

1.2. Динамика ввода жилья населением в 2018 году

Ввод индивидуального жилья населением (ИЖС), несмотря на рекордные объемы ввода в первом полугодии, по итогам года показал снижение на 1,6% к 2017 году.

 

 

Резкое увеличение объемов ввода ИЖС в первой половине года было обусловлено объявленным финишем так называемой дачной амнистии (с 1 марта 2018 года). После указанной даты процедура ввода ИЖС должна была существенно усложниться. Поэтому граждане максимально ускорились с реализацией упрощенной процедуры регистрации прав на индивидуальные жилые дома. Такие же процессы наблюдались в 2015 году, когда также предполагался финиш дачной амнистии (с 1 марта 2015 года). Это хорошо видно на приведенном графике. В 2018 году, как и в 2015‑м, всплеск ввода ИЖС приходится на февраль — последний месяц действия дачной амнистии.

 

 

Влияние дачной амнистии на годовой объем ввода ИЖС в 2018 году оценивается в 2,1 млн м².

 

 

 

2. Прогноз ввода жилья в 2019 году

2.1. Прогноз ввода жилья застройщиками

Анализ проектных деклараций застройщиков показывает: если все объекты, запланированные к сдаче в 2019 году, будут сданы в срок, то ввод жилья застройщиками в 2019 году составит 69,5 млн м². Однако опыт 2016–2018 гг. показал, что ввод значительного количества домов из планируемых застройщиками к сдаче переносится на следующий год. По предварительным данным, в 2018 году доля фактически введенного застройщиками жилья от запланированного ко вводу составляет 47%. Еще 2,2 млн м² было запланировано ко вводу в следующие годы, но было введено досрочно. Кроме того, 1,7 млн м² составил ввод жилья, выведенного в строительство в течение 2018 года.

При сохранении в 2019 году тех же тенденций по итогам года может быть введено до 36,7 млн м² жилья с опубликованными проектными декларациями, которое учитывается в базе ЕРЗ.

В 2018 году дополнительный объем ввода по данным Росстата составил 21% от объема ввода жилья с опубликованными проектными декларациями, учтенного ЕРЗ. Таким образом, совокупный ввод застройщиками в 2019 году может составить 44,3 млн м², что на 1,4 млн м² или 3,4% больше объемов 2018 года. Учитывая, что данные ЕРЗ по вводу в 2018 году еще будут уточняться, можно ожидать объема ввода в 2019 году в диапазоне 44,0–44,6 млн м².

 

№	Показатель	формула	2017	2018	2019
1	общий объем текущего строительства на 01 января, млн м², в т.ч.:	П2 + П3	109,3	111,0	125,8
2	- запланировано застройщиками ко вводу в этом году, млн м²		63,8 (58,4%)	66,9 (60,3%)	69,5 (55,2%)
3	- запланировано застройщиками ко вводу в следующие годы, млн м²		45,4	44,0	56,3
4	всего фактически введено за год по базе ЕРЗ, млн м², в т.ч.:	П5 + П6 + П7	37,4	35,5	36,7
5	- из запланированного ко вводу в этом году по П2, млн м²		32,5	31,6	32,8
6	- досрочно из запланированного ко вводу в следующие годы по П3, млн м²		3,2	2,2	2,2
7	- выведенные в строительство после 01 января, млн м²		1,6	1,7	1,7
8	доля фактического ввода за год из планируемого застройщиками ввода на этот год, %	П5 / П2	51%	47%	47%
9	ввод МКД за год по данным Росстата, млн м²		46,2	42,9	-
10	коэффициент прироста ввода МКД по данным Росстата сверх данных базы ЕРЗ	П9 / П4	1,24	1,21	1,21
11	ожидаемый ввод МКД по данным Росстата в 2019 году, млн м²	П4 x П10	-	-	44,3

 

Пояснения к расчету цифр столбца «2019»:

(1)    П4₂₀₁₉ «всего введено за год по базе ЕРЗ, млн м²» рассчитан как сумма П5₂₀₁₉ + П6₂₀₁₉ + П7₂₀₁₉

(2)    П5₂₀₁₉ «всего введено за год по базе ЕРЗ из запланированного ко вводу в этом году по П2, млн м²» рассчитан как П2₂₀₁₉ х П8₂₀₁₉

 

Определены на уровне 2018 года:

(1)    П6₂₀₁₉ «всего введено за год по базе ЕРЗ из досрочно из запланированного ко вводу в следующие годы по П3, млн м²»

(2)    П7₂₀₁₉ «всего введено за год по базе ЕРЗ из выведенных в строительство после 01 января, млн м²»

(3)    П8₂₀₁₉ «доля фактического ввода за год из планируемого застройщиками ввода на этот год, %»

(4)    П10₂₀₁₉ «коэффициент прироста ввода МКД по данным Росстата сверх данных базы ЕРЗ»

 

 

2.2. Прогноз ввода жилья населением

Если помесячный объем ввода населением в 2019 году будет сохраняться на уровне средних значений 2012—2018 годов, то за год ввод жилья населением составит 32,5 млн м² (+0,0 млн м² к 2018 году). При сохранении объема ввода ИЖС на уровне 2018 года, за вычетом влияния дачной амнистии, за год он составит 30,4 млн м² (-2,1 млн м² к 2018 году).

 

 

2.3. Прогноз ввода жилья суммарно застройщиками и населением

Таким образом, по итогам года совокупно ввод индустриального и индивидуального жилья может составить по оптимистичному прогнозу 77,1 млн м² (+2,4% к 2018 году). В пессимистичном прогнозе объем ввода достигнет 74,4 млн м² (-1,2% к 2018 году).

 

Показатель	Прогноз объема ввода в 2019 году, млн м²
	Оптимистичный	Пессимистичный
Ввод застройщиками	44,6 млн м²	44,0 млн м²
Ввод населением	32,5 млн м²	30,4 млн м²
Итого	77,1 млн м²	74,4 млн м²

 

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

Показатели ввода жилья на следующие три года будут скорректированы

Планы к 2024 году: средняя ставка ИЖК — 7,9%, цена за 1 кв. м жилья — 88 тыс. руб.

Объем ввода жилья в 2018 году составил 75,3 млн кв.м (графики)

В очередной аналитической статье создателя и руководителя Академии девелопмента, соучредителя компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексея ТУГАРЕВА речь пойдет о методах привлечения частных инвестиций в проект.

Фото: © Alexandr Shevchenko / Фотобанк Лори

Автор статьи считает, что она будет полезна тем, кто планирует запуск собственного проекта, но при этом не обладает для этого собственным капиталом в достаточном объеме или же по тем или иным причинам не хочет или не может привлекать банковское финансирование.

В таких случаях единственным выходом остается привлечение частных инвестиций, и сегодня эксперт рассматривает инструменты и переговорные тактики, которые с высокой долей вероятности приведут к успешному результату, а также те, что использовать крайне нежелательно.

Правильная подготовка к диалогу с инвестором состоит из следующих частей:

• Финансовая модель;

• Тизер;

• Защита собственного участия;

• Аргументация.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Финансовая модель

Вменяемый инвестор никогда не будет рассматривать ваш проект без финансовых расчетов. Порой желающие привлечь инвестиции пытаются довольствоваться расчетами, выполненными, что называется, «на коленке»: рисуют инвестору цифры на салфетке в ресторане или готовят распечатанную на 1 листе таблицу из пяти строчек.

Все это выглядит достаточно бледно, и шансы на успех в данном случае, как правило, сводятся к нулю. Предлагаем готовиться к переговорам «по-взрослому», а значит, финансовая модель должна содержать полноценные обязательные разделы:

• Исходные данные проекта (ТЭП, удельные показатели, используемые ставки и т. д.);

• График реализации;

• Потоки;

• Дополнительные расчеты (изменение ВРИ, налоги, арендные платежи и т. д.);

• ФЭП (финансово-экономические показатели).

При формировании финпотоков надлежит стремиться, с одной стороны, к максимально быстрому началу получения выручки и, с другой, — к максимально быстрому возврату средств инвестора.

Нужно понимать, что люди, которые вкладывают деньги в проект, смотрят в первую очередь не на общий объем затрат, а на работу собственного капитала: необходимую сумму вложений и срок ее возврата. Прочие затраты проекта должны покрываться либо из доходов (что предпочтительно), либо из заемных средств банка.

Использование банковских займов при текущей ключевой ставке — высокорискованное предприятие, способное уничтожить экономику проекта. Прибегать к ним в сегодняшней ситуации можно в двух случаях:

• Задействование льготных программ с частичным сокращением процентной ставки за счет госпрограмм (поддержка туризма, поддержка производства и т. д.).

• Очень быстрый возврат заемных средств, который должен быть подкреплен «железобетонными» обоснованиями (например, конструкцией build-to-suit или подтвержденными предзаказами на планируемую продукцию).

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Тизер

Данный материал может называться по-разному: «резюме проекта», «предварительный бизнес-план». Мы с партнерами предпочитаем говорить «тизер». Суть данного документа заключается в донесении до потенциального инвестора всей основной значимой информации и параметров проекта посредством краткого емкого презентационного материала.

С точки зрения наполнения данный документ должен содержать следующие разделы:

• Общее описание: местоположение, содержание проекта, технологическая суть;

• ТЭП проекта;

• Общая схема реализации проекта, на основании которой в дальнейшем предполагается составление и утверждение Term sheet (листа основных условий). При этом схема должна максимально защитить интересы инвестора и ваши. Вложения на каждом этапе должны быть застрахованы, а риски сведены к минимуму.

• ФЭП проекта в составе:

- сроки реализации проекта;

- срок возврата инвестиций (точка безубыточности — веха во времени, когда инвестор вернет собственные вложения);

- общий объем затрат проекта, выручка и прибыль;

- общая рентабельность на все затраты проекта;

- IRR — годовая доходность капитала инвестора. Посредством этого показателя инвестор в первую очередь будет сравнивать проект с текущими ставками по депозитам и другими своими возможностями вложений. Желательно, чтобы доходность капитала инвестора в вашем проекте была существенно выше, чем текущие возможности инвестора, иначе ему незачем будет брать на себя риски работы с вами, и он останется в своих текущих инструментах;

- срок окупаемости и чистая годовая прибыль после формирования полного операционного потока (как правило – ввода объекта и сдачи площадей в аренду, но возможны и другие варианты). Особенно это важно для проектов долгого цикла с собственным операционным управлением (гостиницы, ТЦ и прочие пенсионные активы). Продумайте, где ваш заработок в таком проекте. Если модель подразумевает начало получения прибыли через 5—10 лет, и вы хотите от нее 20%, это, скорее всего, плохая концепция, т. к. до прибыли не доживут либо кто-то из участников, либо, как минимум, ваши взаимоотношения с инвестором.

• Подтвержденный опыт по уже реализованным аналогичным проектам. При отсутствии такового придется применить креатив: заручитесь опытом команды, опытом привлекаемых в проект партнеров и т. д. Если ничего этого нет, соберите максимально релевантную аналитику по аналогичным проектам со ссылками на цифры, подтвержденную экспертизу.

• Чем будут гарантированы вложения инвестора:

- инвест-актив уходит в залог;

- залоговые обязательства за рамками текущего проекта с вашей стороны, со стороны текущего собственника актива.

Защита собственного участия

Какую бы конструкцию взаимоотношений с инвестором вы ни планировали, необходимо всегда заранее продумать защиту своих интересов в данном проекте — иначе говоря, что препятствует тому, чтобы вас из него «подвинули» на каком-то из этапов. Хорошими способами защитить свои интересы будут следующие:

• Технология реализации проекта замкнута на вас, неотделима от вас, и это в явном виде должно подразумеваться в тизере. Технология не должна быть легко приобретаема и легко заменяема, сопоставимые варианты замены вас в проекте должны быть либо недостижимы, либо дороже, чем ваша заявляемая доля прибыли.

• На вас завязан административный ресурс, необходимый для реализации проекта. Как и с технологией, он не должен быть легко заменяем.

• Вам принадлежит актив, необходимый для реализации проекта либо его часть. Вы можете быть юридически зафиксированы в проекте (как кредитор, держатель части пакета акций и т. д.).

• Вы готовы взять на себя полную или значительную часть операционного управления проектом, и цена вашей доли не должна быть выше рыночных условий. По какому-то критерию это должно быть выгодно инвестору (технологически, географически и т. д.).

• Отношения с вами по какой-либо причине могут быть сильно нужны инвестору за пределами данного проекта, и ценность этого партнерства выше, чем выгода от того исключить вас из проекта.

В идеале хорошо бы использовать комбинацию обозначенных факторов.

При этом крайне не рекомендуется прибегать к следующим весьма распространенным способам в попытке защитить свои интересы:

• уповать на дружеские, добрососедские, альтруистичные мотивы, деловую этику и т. д. или полагаться на удачу, лень или чистоплотность инвестора;

• скрывать информацию о проекте (об активе, о текущем собственнике, о технологии реализации и т. д.);

• изначально запугивать статусом — своим, родственников или партнеров.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Аргументация

После того как все необходимые материалы подготовлены, предоставлены, а инвестор проявил предварительную заинтересованность проектом, наступает момент подготовки непосредственно к встрече и переговорам. Представленная ниже информация поможет привести максимально эффективные доводы, повышающие вероятность положительного исхода ваших переговоров.

Самый сильный довод — это ваше участие в проекте своими деньгами. Даже если инвестор вкладывает 100 млн., а вы — 5 млн., это будет говорить о том, что вы верите в проект, а не просто разводите кого-то на деньги.

Если собственных денег нет, привлеките сначала более близкого, но маленького инвестора на 5 млн., а потом уже ловите большую рыбу со 100 млн. И так далее — может быть, имея 105 млн. «на руке», вы дотянетесь до инвестора с объемом 1 млрд.

Инвестиционный бизнес — это, прежде всего, искусство увязывания интересов всех сторон на взаимовыгодных условиях.

Старайтесь избегать наречий и общих формулировок, особенно эмоциональных, не подкрепленных цифрами и расчетами: «много — мало», «крайне высокодоходный», «огромная доходность» и т. д.

Показатели в подготовленных материалах должны легко читаться и быть понятными. При этом сам материал не должен быть слишком большим. Если вы войдете в первичные отношения, развернутый бизнес-план подготовить никогда не поздно. Если не уверены, дайте кому-то почитать материалы и спросите, понятно ли, что тут написано и в чем выгода для инвестора.

В материалах должна присутствовать железная логика. Из А должно следовать Б, потом В, сравниваемые величины должны быть релевантными, показатели должны использоваться и сравниваться в одной размерности и т. д. Если самостоятельно подготовить такие материалы вы не в состоянии, привлеките финансиста в области инвестиций, юриста или профильную компанию на аутсорсе, где есть и те и другие.

Подавляющее большинство материалов, которые мне доводилось видеть, вызывают улыбку. Среди наиболее распространенных доводов, которыми инвестор разнесет ваш проект в пух и прах, наиболее часто встречаются такие:

• А почему не посчитаны налоги?

• А что будет с проектом, если мы не получим разрешение на то-то и то-то на определенном этапе?

• А что нам делать, если собственник актива решит выйти из соглашения на какой-либо фазе? А если он продаст свою долю третьим лицам?

• А с чего вы взяли, что эта схема является легитимной?

Поставьте себя на место инвестора. Потренируйтесь в защите проекта с кем-то из друзей или коллег, кто в этом силен, погоняйте этот диалог в голове. Постарайтесь представить, достаточно ли весомыми были бы для вас, обладай вы необходимой суммой денег, подготовленные аргументы относительно того, что нужно вложить деньги именно в этот проект, а не куда-либо еще.

Постарайтесь смоделировать все возможные отрицательные сценарии каждого этапа: негативное поведение каждого из участников процесса, грядущее возможное изменение экономической ситуации, возможное изменение законодательства, увеличение сроков реализации этапов, отсутствие необходимой рабочей силы в искомой локации и т. д. На каждый довод у вас должен быть компенсирующий механизм и контраргумент. Постарайтесь отразить это в предварительной финансово-юридической схеме в составе Схемы реализации проекта.

Помните о том, что безрисковых проектов не существует. Инвестпроект — это риск в любом случае. Ваша задача минимизировать его для инвестора (и для себя заодно), но исключить полностью — невозможно. Используйте это как довод в ходе переговоров. Если вы играете в венчур (высокий риск), доходность тоже должна быть запредельной (сотни процентов годовых).

Подготовка к диалогу с инвестором — это, в первую очередь, тестирование проекта, в том числе и для вас. Если проект не прошел тест по каким-либо параметрам (низкая выявленная доходность, слишком большие риски, невозможность защитить свои интересы и высокая вероятность того, что вас исключат из проекта на каком-то этапе), у вас есть следующие варианты:

• Откажитесь от идеи реализации этого проекта. Ничего страшного, проектов много, а ваше время не безгранично.

•  В заключение статьи Алексей Тугарев (на фото ниже) советует обратить внимание на брокеридж, если не получается реализовать проект в качестве участника — ведь лучше потратить меньше усилий и заработать один рубль вместо пяти, чем ничего.

Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

Если у вас есть проект на продажу или вам требуется сторонняя экспертиза в подготовке описанных материалов, команда Академии девелопмента будет рада помочь. Много лет мы участвуем в оценке перспективных проектов в интересах инвесторов самого разного масштаба.

Кроме того, на сегодняшний день наша компания обладает всеми необходимыми ресурсами для собственного участия в проектах: инвестиционное подразделение, юридическая поддержка, собственная служба технического заказчика, пул лояльных инвесторов, доверяющих нашей экспертизе. Будем рады сотрудничеству.

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

Другие публикации по теме:

Общий обзор ситуации на девелоперском рынке России

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте