О новой системе «М2ЛАБ I ЗАСТРОЙЩИК», применение которой экономит время застройщика, увеличивает количество сделок, повышает прибыль, улучшает оперативность управления, рассказывают ее авторы, руководители компании М2Лаб Герц УВАРОВ и Андрей КАНАРЕЙКИН.  

   

   

Каждый день застройщики сталкиваются с рутинными проблемами, в числе которых:

• ручное создание документов;

• сложный и трудоемкий процесс сдачи дома;

• отсутствие отчетов в режиме онлайн;

• автоматическая синхронизация с внешними информационными площадками;

• оперативное управление.

На все эти проблемы сотрудники компании-застройщика ежедневно тратят огромное количество времени — вместо того, чтобы увеличивать прибыли компании и наращивать объемы продаж.

Однако теперь все эти проблемы можно быстро и эффективно решить с помощью нового отечественного продукта, который создан исключительно для строительной сферы. Речь идет о системе автоматизации рабочих процессов «М2ЛАБ I ЗАСТРОЙЩИК».

Ее авторы, группа программистов, в свое время работали в техническом отделе строительной компании. В какой-то момент компания столкнулась с нехваткой автоматизации ежедневных рабочих процессов. Выяснилось, что ни один из продуктов, представленных на рынке crm-систем, не решает рабочие вопросы застройщика в нужном объеме. Информационная и техническая поддержка таких систем не знакома с терминологией отрасли, спецификой рабочих процессов, их логикой и т.д.

В условиях реального отсутствия на рынке подходящих продуктов единственным выходом стало создание новой системы исключительно для строительной сферы. На протяжении нескольких лет разработчики проводили время в отделе продаж, в отделе ПТО, бухгалтерии, в юридическом отделе, в отделе документации.

В результате на свет появился проект «М2ЛАБ I ЗАСТРОЙЩИК». В течение первого года после выхода на рынок эта система стала партнером для нескольких десятков компаний-застройщиков.

  

Фото: www.gazeta.ru

  

«М2ЛАБ I ЗАСТРОЙЩИК» прекрасно понимает, что такое ДДУ, договор купли-продажи, договор переуступки, акт-приемки передачи, разрешение на строительство, проектная декларация, поэтажная экспликация квартир и т.д. Разбирается в юридических тонкостях оформления сделок с несовершеннолетними дольщиками, когда стороны, которых несколько, оформляют покупку/продажу квартиры через представителей.

Система предусматривает все способы купли-продажи: 100-процентная оплата по договору, ипотека, рассрочка. По договорам рассрочки система напомнит о наступившем сроке оплаты клиентом очередного платежа, что облегчит контроль и сбор денежных средств.

Сегодня одной из основных проблем в работе застройщика является ручное создание документов. Множество рабочих процессов, — от создания пакета документов, необходимых для сделки по продаже квартиры, до процесса сдачи дома, — требует от сотрудников застройщика большого количества времени. Эта рутина не только не дает возможности увеличивать продажи, но и отвлекает менеджеров от их прямых обязанностей — работы с клиентом.

В системе «М2ЛАБ I ЗАСТРОЙЩИК» есть уникальный модуль «Генератор документов». Теперь все документы создаются по форме застройщика автоматически. В системе создается любой документ, необходимый в процессе продажи и сдачи дома.

Чтобы продать квартиру, сотруднику компании отныне нужно только завести ФИО и паспортные данные, указать стоимость квартиры или цену за квадратный метр, чтобы система автоматически произвела пересчет. Далее выбрать нужный способ оплаты и нажать одну кнопку — и система тут же создаст весь пакет необходимых для сделки документов.

Теперь можно забыть о бумажной рутине, сосредоточившись вместо документооборота на реальных продажах. Причем в работе с новым продуктом не будет ошибок из-за человеческого фактора: система все сделает все быстро и правильно.

   

  

В системе сохраняются созданные по квартире документы: коммерческие предложения, договоры, акты, уведомления.  При этом документы представлены в хронологическом порядке в одном месте, что позволяет с легкостью проследить историю сделок по квартире.

Очень важно, что разработчики «М2ЛАБ I ЗАСТРОЙЩИК» подробно знакомы с таким рутинным процессом, как сдача дома. Сегодня сотрудники компании-застройщика тратят огромное количество времени на подготовку документов по передаче квартир покупателям, а могли бы в это время заниматься продажами. Теперь этот процесс максимально автоматизирован.

На финальной стадии строительства для замеров фактических площадей вызывается кадастровый инженер. При получении его финальных обмеров система «М2ЛАБ ЗАСТРОЙЩИК» автоматически производит расчет данных, сравнивает фактические и проектные площади на допустимость отклонений, определяет перепланировки квартир.

Также система производит расчет доплаты клиентом застройщику, учитывает эти изменения в акте-приемки передачи квартиры. Пакет уведомлений дольщикам готовится в два клика компьютерной «мыши». Система предусматривает возможность рассылки всем дольщикам СМС-сообщений о том, что дом сдан, и необходимо прийти в офис.

Клиент приходит в офис, называет номер квартиры, предъявляет паспорт — а в системе уже давно готовы акты приемки-передачи квартир, акт приемки документов, инструкция по использованию квартиры и другие документы. Их просто нужно распечатать в нужном количестве экземпляров для подписания, и все.

 Чтобы правильно принимать решения или быстро подготовиться к планерке, всегда необходим отчет о текущем состоянии ситуации. Для этого нужно собрать довольно много информации из разных источников и отделов компании. Подготовка такого отчета — небыстрый процесс, который отвлекает сотрудников от их основной работы. 

Система «М2ЛАБ I ЗАСТРОЙЩИК» за 2 секунды предоставит отчет со сведениями об объекте строительства в удобном формате (Exсel или PDF). За указанный сотрудником застройщика период в системе будет отражена вся информация: статусы квартир, кому, когда и по какой цене была продана, какие квартиры на регистрации, в резерве или на брони. И самое главное, в отчете будет указана информация о том, сколько у застройщика осталось свободных квартир (в квадратных метрах или в рублях).

Сегодня все застройщики пользуются такими рекламными площадками, как «Дом Клик», «Авито», «Яндекс Недвижимость» и т.п. Чтобы управлять актуальной информацией о статусах свободных квартир в продаже и ценами, сотрудникам приходится выполнять большое количество манипуляций или обращаться за дополнительной помощью к техническим специалистам. И далеко не всегда этот процесс носит оперативный характер.  

Система «М2ЛАБ I ЗАСТРОЙЩИК» обладает стабильной и полностью автоматической интеграцией с такими внешними рекламными площадками, как ДомКлик, Ваш официальный сайт, Авито, Яндекс Недвижимость, ЦИАН и т.п. Теперь клиенты и партнеры (риэлторы) застройщика будут видеть актуальную информацию о свободных квартирах. При продаже квартиры, бронировании, отправке в резерв система сама уберет ее из продажи.

   

  

Изменение цен на квартиры будет также происходить автоматически, когда сотрудник застройщика поменяет их в своей «шахматке». При этом не придется прибегать к каким-либо сложным действиям или обращаться к техническим специалистам. Лишние звонки, отвлекающие от дел, остались в прошлом, а ожидания клиента, который нашел подходящую свободную квартиру на сайте, вполне оправданы.

Раньше чтобы подобрать квартиру клиенту, сотрудник должен обратиться к нескольким источникам (таблицы Exсel и др.) или бумажным записям. И это далеко не всегда удобно и оперативно. С системой «М2ЛАБ I ЗАСТРОЙЩИК» подбор квартиры клиенту теперь можно осуществить за два клика. Нужно только указать озвученные клиентом параметры — и система через секунду покажет именно ту свободную квартиру, которая соответствует пожеланиям клиента.

По этой выбранной квартире нажатием одной клавиши создается коммерческое предложение, и тут же высылается клиенту. Автоматически готовится коммерческое предложение — на фирменном бланке, с указанием информации об объекте, планировке, размещении на карте, координатами офиса продаж. Система сама за одну секунду создаст карточку квартиры и сохранит ее.

«Работая с системой «М2ЛАБ I ЗАСТРОЙЩИК», наши сотрудники перестали отвлекаться на рутинные вопросы и смогли акцентироваться на продажах, — отметила заместитель генерального директора по экономике и финансам Компании «Росагрострой» (г. Йошкар-Ола) Лилия Моисеева. — Ускорение рабочих процессов позволило увеличивать количество сделок. Управление стало более оперативным. Система проста в использовании. И самое главное: теперь мы получили инструмент исключительно для нас, для застройщиков», — подчеркнула топ-менеджер.

  

  

«В жизни застройщика много рутинных вопросов. Все они требуют большого количества времени на решения, что отвлекает сотрудников от их основной работы, — напомнила руководитель отдела продаж ГК «Сити строй» (г. Казань) Нина Аверьянова (на фото). — «М2ЛАБ I ЗАСТРОЙЩИК» — это система, созданная исключительно для строительной сферы, которая изнутри знает сложные бизнес процессы в строительной сфере.  Автоматизация позволяет нам заниматься исключительно своей работой — увеличивать продажи. Большим плюсом является то, что технические специалисты на практики знают терминологию всех документов и специфику работы застройщика», — резюмировала Нина Аверьянова.

  

Герц Уваров

   

Вся настройка системы «М2ЛАБ I ЗАСТРОЙЩИК», — заведение в нее объектов строительства, данных застройщика, сделок, проведенных до использования системой, — будут выполнены специалистами разработчика без отвлечения от работы сотрудников компании-застройщика. Обучение проводится квалифицированными менеджерами, которые дадут застройщикам уже настроенную рабочую систему с актуальными данными.

  

Андрей Канарейкин

   

При этом все вышеперечисленные инструменты застройщик получает в единой системе и с профессионально обученными в области строительства техническими специалистами службы поддержки.

Герц УВАРОВ, генеральный директор компании М2Лаб,

Андрей КАНАРЕЙКИН, технический директор компании М2Лаб

  

  

  

   

       

Другие публикации по теме:

Повсеместное внедрение BIM-технологии в РФ начнется не раньше 2023 года

Платформа BIMLIB 2.0: революция в отраслевом ценообразовании?

Владимир Якушев: Законопроект о внедрении в строительстве BIM-технологий готовится с учетом мнений профессионального сообщества

Отобраны пилотные проекты для внедрения BIM-технологий, а само это понятие закрепят в Градостроительном до конца года: комментарий эксперта

Ключевые тренды цифровой трансформации строительства: к чему готовиться регионам

Стабилизация объема проектного финансирования, себестоимости строительства и цен. Рост количества ДДУ и средневзвешенной ставки проектного финансирования. Снижение темпов вывода в стройку новых проектов. Портал «Единый ресурс застройщиков» публикует собственный прогноз основных показателей многоквартирного строительства на 2023—2024 годы. Дата прогноза — 11 апреля 2023 года.

  

Фото: www.cont.ws

  

1. Спрос

1.1. Состояние дел

1.1.1. В 2022 году доля сделок с ипотекой при ДДУ достигла 80%. Поэтому ключевым показателем, формирующим спрос граждан, стала не цена новостройки, а среднемесячный платеж по ипотеке. С учетом инфляции (обратным счетом) предусмотренный кредитным договором среднемесячный платеж по ипотеке с 2016 года (года начала публикации Банком России статистических данных по ипотеке) составляет с небольшими отклонениями 30 тыс. руб. (График 1), что соответствует диапазону 65%—70% от среднемесячных доходов населения в этот же период. Таким образом, наблюдается устойчивая многолетняя корреляция среднемесячных доходов населения и среднемесячного платежа по ипотеке.

 

График 1

Средний платеж по выданным ИЖК по ДДУ и доходы населения, с учетом инфляции (сегодняшние цены)

Источник: ЕРЗ.РФ

 

1.1.2. В 2023 году не ожидается событий, которые могут привести к существенному росту или к существенному падению доходов населения. В связи с этим можно прогнозировать сохранение стабильным значения среднемесячного платежа по ипотеке.

1.1.3. Продажи квартир по ДДУ в 2022 году (График 2) упали на 22% (1 734 квартиры в день против 2 025 в 2021 году).

 

График 2

Продажи по ДДУ

Источник: ЕРЗ.РФ

 

1.1.4. Продажи квартир по ДДУ во II—IV кварталах 2022 года (График 3) упали на 36% (410 тыс. квартир против 638 тыс. в 2021 году).

 

График 3

Продажи по ДДУ и ипотека (данные Росреестра и ЦБ)

Источник: ЕРЗ.РФ

 

1.1.5. Официальные данные по продажам по ДДУ в I квартале Росреестр опубликует в конце апреля-мае. Данные Dataflat по продажам в крупнейших агломерациях в январе — феврале показывают сохранение сложившейся тенденции снижения продаж год к году примерно на 30% (Московская агломерация -9% в январе, -48% в феврале; Петербургская агломерация -28% в январе, -32% в феврале). Несмотря на оживление рынка в марте 2023 года, также ожидается существенное падение продаж год к году из-за аномально высокой базы марта 2022 года.

1.1.6. Таким образом, шоковые события февраля и сентября 2022 года повлекли снижение продаж по ДДУ примерно на 30%, что сопоставимо с падением продаж в 2015 году (25%). Основной причиной такого падения является переход платежеспособного населения к сберегательной модели поведения, что видно по резкому росту денежной массы. Дополнительно сказался отъезд из РФ значительного количества платежеспособных граждан.

 

Фото: www.itd2.mycdn.me

 

1.2. Прогноз

1.2.1. Повышению спроса в 2023 году могут способствовать следующие факторы:

- дополнительное государственное субсидирование ипотеки по ДДУ;

- снижение ключевой ставки (повышение доступности рыночной ставки ипотеки);

- разворот цен на вторичном рынке (рассеются иллюзии ожидания падения цен в новостройках);

- рост индекса цен на новостройки выше ставки депозита (вернет инвесторов в сектор ДДУ);

- повышение экономической и политической стабильности (ускорит переход платежеспособных граждан от сберегательной к инвестиционной модели поведения).

1.2.2. Снижению спроса в 2023 году могут способствовать следующие факторы:

- отмена или ужесточение государственного субсидирования ипотеки по ДДУ;

- повышение ключевой ставки (снижение доступности рыночной ставки ипотеки);

- новые шоковые события.

1.2.3. Наиболее вероятным сценарием 2023 года является незначительное превышение факторов по повышению спроса (п. 1.2.1) над факторами по снижению спроса (п. 1.2.2). Поэтому следует ожидать рост продаж по ДДУ в штуках в 2023 году на 5%—10% по отношению к 2022 году.

1.2.4. Опросы застройщиков показывают планы многих из них «сушить продукт», что может привести к снижению средней площади проданного лота в 2023 году на 5%—10%. Следствием этого будет сохранение продаж по ДДУ в квадратных метрах в 2023 году на уровне 2022 года. Т.е. в квадратных метрах в 2023 году сохранится падение продаж по отношению к 2021 году на уровне 30%.

 

Фото: www.nachfin.info

 

2. Проектное финансирование

2.1. Состояние дел

2.1.1. Несмотря на падение продаж (снижение темпов наполнения счетов эскроу) и рост темпов раскрытия счетов эскроу, сохраняется устойчивое увеличение объемов проектного финансирования многоквартирного строительства (График 4). По состоянию на конец 2022 года задолженность застройщиков по проектному финансированию составила 4,7 трлн руб. против 2,6 трлн руб. на конец 2021 года (прирост 85%). При этом объем кредитных линий застройщикам также вырос на 85% (12,1 трлн руб. на конец 2022 года против 6,6 трлн руб. на конец 2021 года). По итогам февраля 2023 года задолженность застройщиков по проектному финансированию достигла 4,8 трлн руб., а объем кредитных линий — 12,6 трлн руб.

2.1.2. Средства на счетах эскроу к концу 2022 года обеспечивали покрытие проектного финансирования лишь на 87% (График 4), по итогам февраля 2023 года — 83%. При этом у ключевого банка в этой сфере — Сбера (контролирует около 60% рынка) — средства на счетах эскроу покрывают лишь около 70% проектного финансирования.

 

График 4

Портфель проектного финансирования строительства жилья, данные ЦБ, млрд руб./%

Источник: ЕРЗ.РФ

 

2.2. Прогноз

2.2.1. В связи с низкими темпами наполнения счетов эскроу объем проектного финансирования к концу 2023 года перестанет увеличиваться. Банки будут сдерживать наращивание портфеля проектного финансирования при недостатке средств из других источников, кроме счетов эскроу. Также застройщики при плохих продажах будут сдерживать вывод новых проектов из-за угрозы существенного роста процентной ставки по проектному финансированию.

 

3. Себестоимость

3.1. Состояние дел

3.1.1. Снижению себестоимости многоквартирного строительства способствует продолжающаяся с мая 2022 года дефляция в отношении цен на строительные материалы (График 5).

 

График 5

Инфляция: всего vs по строительным материалам

Источник: ЕРЗ.РФ

 

3.1.2. Росту себестоимости многоквартирного строительства способствует рост средневзвешенной ставки проектного финансирования (из-за снижения темпов наполнения счетов эскроу). В IV квартале 2022 года ставка составила 4,34% против 3,77% в третьем квартале и 3,59% в IV квартале 2021 года. По итогам февраля 2023 года средняя ставка проектного финансирования достигла 4,63% (График 6).

 

График 6

Динамика средневзвешенной ставки проектного финансирования, данные ЦБ

Источник: Банк России

  

3.2. Прогноз

3.2.1. Отклонение динамики индекса цены на строительные материалы от динамики общего индекса цен, вызванное в 2021—2022 годах повышенным спросом на стройматериалы, в ближайшие месяцы прекратится. В 2023 году цены на стройматериалы будут стабильными.

3.2.2. Продолжится рост средневзвешенной ставки проектного финансирования из-за низких продаж. Это станет основным фактором, стимулирующим рост себестоимости строительства в 2023 году.

3.2.3. Застройщики будут компенсировать рост расходов на проектное финансирование «усушкой продукта» (отказом от повышенных потребительских качеств жилых комплексов, домов и квартир, снижением площади квартир и уровня отделки).

3.2.4. Роста себестоимости строительства не произойдет.

  

Фото: www.multiscreensite.com

 

4. Цены

4.1. Состояние дел

4.1.1. По данным Сбера, средневзвешенные цены на новостройки в 2022 году росли вплоть до октября 2022 года (График 7), достигнув в среднем 136 тыс. руб. за 1 кв. м. С начала года средневзвешенная стоимость 1 кв. м новостройки перешла к снижению и на март 2023 года снизилась до 134 тыс. руб. за 1 кв. м. А по данным ДомКлик, по его собственным сделкам в феврале цены снизились на 7% — до 126 тыс. руб. Снижение цен вызвано мерами Банка России по запрету субсидирования застройщиками ставки ипотеки за счет искусственного завышения цены. Таким образом срезался «горб» искусственного завышения цены продаж новостроек с даты массового начала применения застройщиками схемы по трансформации надбавки к цене в пониженную ставку ипотеки.

 

График 7 

Средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке, по данным Sberindex.ru

Источник: ЕРЗ.РФ

 

4.2. Прогноз

4.2.1. Цены на новостройки в номинальном выражении незначительно (5%—10%) снизятся в отдельных городах, где наблюдается наибольшее затоваривание рынка.

4.2.2. В большинстве городов цены на новостройки в номинальном выражении будут стоять на месте, несмотря на общую инфляцию. Тем самым будет постепенно сокращаться огромный разрыв в темпах роста индекса цен на новостройки по сравнению с общими темпами роста индекса цен на все виды товаров и услуг (График 8).

 

График 8

Цены новостроек и инфляции

Источник: ЕРЗ.РФ

 

5. Вывод новых проектов

5.1. Состояние дел

5.1.1. В 2021 году застройщики нарастили темпы вывода новых проектов на 65% — с 1 388 до 2 291 квартир в день (График 9), что привело к ликвидации дисбаланса спроса и предложения на рынке, вызвавшего в 2019—2020 годах рост цен на новостройки существенно выше инфляции.

 

График 9

Темпы вывода новостроек на рынок (квартир в день)

Источник: ЕРЗ.РФ

 

5.1.2. Планирование темпов вывода новых проектов застройщиками осуществляется за один — три года до даты опубликования проектной декларации исходя из условий, существующих на момент планирования. Поэтому застройщики продолжали в 2022 году активно публиковать данные о старте новых проектов в ЕИСЖС, снизив темп лишь на 1,5%. В январе — марте 2023 года наблюдается тенденция ускорения снижения темпов вывода новых проектов (-6% к 2021 году).

5.1.3. Данные о фактическом начале строительства новых проектов не публикуются. Опубликование новых проектов в ЕИСЖС не означает старт строительства. Единственным косвенным показателем для оценки динамики темпов начала строительства новых проектов является темп старта продаж, который демонстрирует снижение на 10%—15% в 2022 году по отношению к 2021-му. В значительной части проектов, опубликованных в ЕИСЖС, старт продаж задержан по следующим причинам:

- плохие продажи (застройщики не выводят новые корпуса в ЖК, пока не распродадут квартиры в других корпусах);

- повышение банками требований к размеру собственного участия застройщика в проекте.

5.1.4. Анализ данных ЕГРЗ (График 10) показал снижение в 2022 году темпов выдачи положительных экспертиз проектной документации на 21,5% по сравнению с 2021 годом.

 

График 10

Динамика количества объектов, получивших заключение экспертизы проектной документации

:

Источник: ЕРЗ.РФ

 

5.1.5. Помесячный анализ данных ЕГРЗ показывает снижение во втором полугодии 2022 года темпов выдачи положительных экспертиз проектной документации на 30% по сравнению со вторым полугодием 2021 года. При этом в январе — марте 2023 года темпы выдачи положительных экспертиз проектной документации снизились на 47% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

  

Фото: www.pbs.twimg.com

 

5.2. Прогноз

5.2.1. В 2023 году будет наблюдаться постепенное снижение темпов вывода в стройку новых проектов. Пик снижения темпов вывода новых проектов придется на 2024 год, когда закончится массовый вывод в стройку проектов, подготовленных к выводу в период до февраля 2022 года. В 2024 году снижение темпов вывода в стройку новых проектов достигнет 30% по отношению к 2021 году.

5.2.2. В 2024 году произойдет снижение потребления основных групп стройматериалов, необходимых для многоквартирного строительства (на 30% по отношению к 2021 году). В 2023 году такое снижение составит около 10%—15%.

5.2.3. В 2023—2024 годах возможен существенный объем многоквартирного строительства на освобожденных территориях за счет бюджетных средств, который может в значительной мере компенсировать падение потребления основных групп стройматериалов в рыночном секторе.

Файл с ежеквартальным прогнозом ЕРЗ.РФ можно скачать по ссылке.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки вырос, а цены вели себя неоднозначно

Эксперты: цена 1 кв. на рынке новостроек в 2023 году кардинально не изменится

Эксперт: рынок жилья не выстоит без дисконта

Эксперты: цены на квартиры выросли гораздо больше, чем доходы населения

В ДОМ.РФ позитивно оценивают перспективы рынка ипотеки. А в Правительстве обеспокоены снижением темпов ее выдачи

Эксперт Дмитрий Григорьев: Застройщики чувствуют себя лучше, чем прогнозировалось год назад

Эксперты: снижение спроса усиливает конкуренцию среди застройщиков и заставляет их более активно применять скидки

Аналитики ГК РКС Девелопмент зафиксировали значительное снижение себестоимости жилого строительства в РФ к концу 2022 года

Эксперты: снижение средств на счетах эскроу грозит спадом строительства и ужесточением требований к застройщикам