Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Ситуация на рынке апартаментов Санкт-Петербурга: взгляд ГК ПСК

ГК «ПСК» — крупнейший петербургский застройщик апарт-отелей по общему числу проектов, а также по количеству юнитов в стадии строительства. В портфеле компании уже сданный комплекс LIKE, крупнейший в городе апарт-комплекс START, а также сеть апарт-отелей Avenir — Kirovsky Avenir, Moskovsky Avenir и Putilov Avenir. О текущей ситуации в сегменте и его перспективах, а также о специфике управления апарт-отелями рассказали коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов и генеральный директор УК PSK Invest Анна Панова.

   

Апарт-отель START. Фото предоставлено пресс-службой ГК «ПСК»

  

Конкуренция в сегменте апарт-отелей очень высокая, многие девелоперы запустили строительство новых объектов. Выводя на рынок сразу несколько проектов, не опасаетесь ли вы перегрева рынка?

Сергей Софронов: Конкуренция в сегменте действительно растет, и новых проектов на рынок выходит немало. Однако и спрос на качественный продукт сохраняется на очень высоком уровне. Судите сами: по данным аналитиков, за прошлый год всего в городе было реализовано около 5,5 тыс. апартаментов. Несмотря на серьезный провал продаж во втором квартале, когда в страну пришла пандемия коронавируса, этот показатель был на 1% выше, чем в 2019 году.

Для полноты картины надо добавить, что выход на рынок новых проектов в прошлом году был сравнительно небольшой — всего пять апарт-отелей суммарно на 1,96 тыс. номеров, что на 77% ниже показателя 2019 года. В сочетании с активным спросом это привело к резкому сокращению предложения на петербургским рынке. По состоянию на начало прошлого года в продаже было чуть менее 10 тыс. юнитов, на конец — всего около 5 тыс. То есть объем предложения за год сократился на 49%.

      

Сергей Софонов, коммерческий директор ГК «ПСК

Анна Панова, генеральный директор УК PSK. 

Фото предоставлено пресс-службой ГК «ПСК»

     

В этом году мы видим сохранение тренда на дальнейший рост спроса в сегменте апарт-отелей. Аналитики сообщают, что по итогам первого квартала объемы продаж выросли более чем на 50%. Эту тенденцию мы можем подтвердить и по своим проектам. Так в апарт-отеле START раскуплены почти все юниты. В продаже осталось не более 8—10% от всего номерного фонда. Высок спрос и на юниты в проектах Kirovsky Avenir и Moskovsky Avenir. Несмотря на то, что мы вывели их на рынок совсем недавно — в мае-июне этого года, — мощный спрос позволил нам быстро отказаться от стартовых (самых низких) цен продажи и уже неоднократно их поднять. Это, кстати, тоже общая тенденция для сегмента. Аналитики только за первый квартал зафиксировали скачок средней стоимости квадратного метра в апарт-проектах на уровне 29%.

Так что, на наш взгляд, совершенно очевидно, что опасности перегрева сегмента, несмотря на запуск новых проектов, на данный момент не существует. Рынок апартаментов далек от насыщения, и поэтому мы с уверенностью смотрим в будущее.

 

Ранее много говорилось, что апартаменты являются самым выгодным видом коммерческой недвижимости с точки зрения частных инвестиций. Не изменилась ли ситуация с приходом пандемии?   

Анна Панова: Из всех видов коммерческой недвижимости сегмент апартаментов оказался, пожалуй, наиболее стойким к негативному влиянию пандемии коронавируса и мер по борьбе с нею. Это стало возможным благодаря высокой гибкости формата. Когда антиковидные меры минимизировали туристической поток, все операторы апарт-отелей переключились на предоставление услуг по долгосрочному проживанию. И если у классических гостиниц заполняемость в самое тяжелое время локдауна весной прошлого года упала до 10—15%, а некоторые были вынуждены просто закрыться, то апарт-отели сумели сохранить заполняемость на уровне 65–70%.

А после того, как внутренний туризм возобновился, оперативно произошло возвращение на «краткосрок», который отличается большей доходностью. Эта возможность апарт-комплексов гибко менять ориентацию на различные типы арендаторов обеспечивает высокую прибыльность формата. Особенно она актуальна для Северной столицы с ее ярко выраженным делением мощности туристического потока на высокий и низкий сезоны. Тем более сильный эффект это дало в период пандемии. В результате апартаменты имели гораздо более высокую заполняемость по сравнению с классическими гостиницами, что обеспечило общую рентабельность работы апарт-отелей и позволило сохранить привлекательность формата для инвесторов.

Сергей Софронов: Можно добавить, что сошла на нет практика давать совершенно несбыточные обещания по уровню доходности, имевшая место у некоторых девелоперов, пытавшихся таким образом привлечь покупателей. Иногда говорилось о 15—16% и даже о 17,5% годовых, что, конечно, сложно осуществимо. В итоге ожидания клиентов по доходности инвестиций пришли в соответствие с реальностью, а факт рентабельности формата даже в условиях пандемии только стимулировал рост интереса к апартаментам.

 

Апарт-отель Moskovsky Avenir. Фото предоставлено пресс-службой ГК «ПСК»

    

Компания развивает одновременно несколько проектов. Не может ли между ними возникнуть внутренняя конкуренция? За счет чего рассчитываете ее избежать?

Анна Панова: Мы тщательно продумывали концепцию каждого нашего проекта и постарались ориентировать их на различные группы арендаторов. Таким образом, мы не только можем избежать внутренней конкуренции, но и будем готовы предложить клиентам конгломерат форматов, наиболее привлекательных как для разных сроков проживания, так и для всех типов гостей Петербурга.

Так, START в наибольшей мере сориентирован на долгосрочную аренду со стороны командировочных, студентов и иных пользователей, которые заинтересованы в комфортном проживании по гостиничным стандартам класса «3 звезды» за сравнительно небольшие деньги. В краткосрочном проживании заинтересованы прежде всего туристы — как организованные экскурсионные группы, так и путешествующие самостоятельно. Именно на них ориентированы объекты сети Avenir. Но и здесь есть определенная дифференциация.

Putilov Avenir — это класс «3 звезды+», предназначенной для более взрослой аудитории, отчасти на командировочных, прибывших на предприятия, базирующиеся на площадке Кировского завода. А Kirovsky Avenir рассчитан на более демократичную, отчасти молодежную аудиторию. Moskovsky Avenir — это уже «4 звезды», он ориентирован на бизнес-путешественников, а также обеспеченных туристов, стремящихся к повышенному уровню комфорта. Таким образом, мы обеспечиваем комплексное предложение для приезжих с самым разными предпочтениями.

   

Задача УК при работе с апартаментами двоякая: удовлетворить интересы как собственников юнитов, так и арендаторов. Как этого удается добиться?

Анна Панова: На первый взгляд, здесь действительно есть определенное противоречие. Инвесторов интересует извлечение максимальной прибыли, а арендаторов — комфортное проживание по умеренным ценам. Однако грамотная работа УК позволяет нивелировать такое расхождение приоритетов. Главный ресурс здесь в создании единой структуры по управлению несколькими проектами.

Конечно, организовывать отдельную УК с полным штатом для каждого апарт-отеля было бы нерентабельно. Но поскольку в нашем случае речь идет о сети, то помимо индивидуального штата обслуживания на каждом объекте формируется общие отдел продаж, отдел бронирования, IT-отдел и многие другие. Это дает существенную экономию и позволяет удовлетворить интересы как собственников юнитов, так и арендаторов.

Второй ключевой момент — это качество управления: позиционирования на рынке, системы бронирования, обслуживания арендаторов и пр., в результате чего формируется высокий уровень лояльности клиентов. Это касается как корпоративных, так и индивидуальных арендаторов. А уже это в свою очередь стимулирует заполняемость и обеспечивает владельцам юнитов хороший уровень дохода.

 

 Апарт-отель Moskovsky Avenir. Холл. Фото предоставлено пресс-службой ГК «ПСК»

 

Сейчас готовятся очередные изменения в законодательство. На ваш взгляд, какими они должны быть, чтобы пойти на пользу сегменту апартаментов?

Сергей Софронов: Это уже не первый законопроект, призванный урегулировать рынок апартаментов. Но их общий принципиальный недостаток — четкая ориентация на формат апартаментов, который распространен (порядка 85%) в Москве, да и в большей части регионов России. Это т. н. псевдожилье — то есть недвижимость, рассчитанная на постоянное проживание, несмотря на то, что построена она на участках, предназначенных для коммерческой недвижимости, к которой относятся и апартаменты. Как следствие — такие объекты не обеспечиваются социальной инфраструктурой, зелеными насаждениями, паркингами и пр. по нормативам жилья, что создает серьезные проблемы. В отличие от столицы в Петербурге, наоборот, 85% апарт-проектов являются сервисными, т. е. относятся к средствам временного проживания, частью гостиничного рынка и получают соответствующую «звездную» аттестацию.

Однобокий взгляд законодателей приводит к тому, что выдвигаемые инициативы потенциально способны снять остроту проблемы псевдожилья, но совершенно не учитывают реалий сегмента сервисных апарт-отелей. Поэтому главное, что, по моему мнению, надо сделать думцам, — это заметить, что «апартаментами» именуются совершенно разные форматы недвижимости, разделить их между собой и дать нормы для каждого по отдельности.

 

Апарт-отель Kirovsky Avenir. Фото предоставлено пресс-службой ГК «ПСК»

 

Каковы дальнейшие планы ГК «ПСК»?

Сергей Софронов: Как я уже говорил, по нашим оценкам, у сегмента апартаментов сохраняется большой потенциал. Поэтому мы намерены запускать новые проекты с интеграцией их в нашу сеть Avenir. В настоящее время мы находимся в финальной стадии переговоров по еще одному такому проекту. Пока детали озвучивать еще рано, но мы рассчитываем вывести его на рынок еще до конца этого города.

Анна Панова: Здесь, кстати, уместно добавить, что мы разрабатываем для него специальную концепцию, которая, с одной стороны, позволит «отстроить» его от других объектов сети, а с другой — придать ему формат, интересный для определенной категории арендаторов, и таким образом расширить возможности и привлекательность бренда Avenir.

Сергей Софронов: Думаю, что надо также подчеркнуть, что активное развитие ГК «ПСК» в сегменте апартаментов не означает, что мы сворачиваем свою работу по строительству жилья. Наоборот, мы в ближайшее время намерены существенно расширить портфель проектов наших объектов на рынке новостроек.

Так сложилось, что в последний период мы сконцентрировались на строительстве жилья бизнес-класса. Это такие проекты, как фамильный дом Nobelius и ЖК «Новый Невский». Осенью этого года мы откроем продажи в новом объекте бизнес-класса на ул. Бакунина, 33, неподалеку от нашего ЖК «Дипломат». Недавно мы вышли в элитный сегмент: на месте несостоявшейся гостиницы «Северная корона» на наб. р. Карповки, 31, появится знаковый для Петербурга жилой дом премиального класса.

Кроме того, мы сейчас ведем переговоры по приобретению нескольких проектов комплексной застройки на юге города и планируем открыть в них продажи уже в этом году. Таким образом, мы дифференцируем предложение как по типам недвижимости, так и по классам, что обеспечит компании стабильные объемы продаж, уверенное положение на рынке и готовность к любому сценарию развития событий.

 

Апарт-отель Putiliov Avenir. Фото предоставлено пресс-службой ГК «ПСК»

 

А какие перспективы вы видите в сфере управления? Не планируете брать в эксплуатацию объекты других компаний или развивать сеть по франшизе?

Анна Панова: Тут надо иметь в виду два ключевых аспекта. Первый из них заключается в том, что в идеале УК должна начинать свою работу еще на стадии подготовки проекта апарт-отеля. Управленцы-практики могут заметить множество деталей и нюансов, на которые не обратят внимания даже профессиональные проектировщики. Таким образом, участие УК на самых ранних этапах позволяет избежать серьезных проблем в ходе эксплуатации в будущем — и для сервисных служб, и для арендаторов. За объекты ГК «ПСК» мы в этом смысле спокойны, а что и как делается у других девелоперов — сказать сложно.

Второй момент заключается в том, что сначала нужно запустить и отладить весь механизм обслуживания на своих объектах — в нашей главной зоне ответственности. И только после этого, если мы увидим перспективы управления чужими объектами, а у рынка будет интерес к нашему участию, — можно думать об освоении новых ниш.

     

Kirovsky Avenir. Номер. Фото предоставлено пресс-службой ГК «ПСК»

  

СПРАВКА

Апарт-отель Kirovsky Avenir строится по адресу: Кронштадтская ул., д. 9, к. 2, в Кировском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Автово». Проект ориентирован как на краткосрочное, так и на долгосрочное размещение и представляет средний ценовой сегмент внутри сети. В Kirovsky Avenir запроектировано 473 апартамента от 23 до 36 кв. м, включая апартаменты повышенной комфортности категории Deluxe. Стоимость апартаментов начинается от 3,7 млн руб. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.

Апарт-отель Moskovsky Avenir возводится на Киевской ул., д. 5, к. 6, в Московском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Фрунзенская». Проект ориентирован на бизнес-аудиторию и представляет верхний ценовой диапазон внутри сети Avenir в сегменте Upscale. В комплексе будет 318 апартаментов от 25 до 53 кв. м, включая Deluxe и планировки с отдельными спальнями Junior Suite. Стоимость апартаментов начинается от 6,3 млн руб. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.

Апарт-отель Putilov Avenir построен по адресу: пр. Стачек, д. 64, в Кировском районе, в 200 м от станции метро «Кировский завод». Проект ориентирован как на бизнесаудиторию, так и на индивидуальных путешественников. Относится к среднему сегменту Upper-Midscale. В апарт-отеле будет 336 апартаментов от 20 до 37 кв. м, в том числе номера повышенной комфортности Deluxe. На старте продаж стоимость апартаментов начинается от 4,0 млн руб. Ввод в эксплуатацию запланирован на I квартал 2022 года.

Апарт-отель START заканчивает строиться по адресу: пр. Энгельса, 174А, в Выборгском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Парнас». Проект относится к комфорт-классу, ориентирован как на краткосрочное, так и на долгосрочное размещение. В комплексе расположится 3 244 апартамента от 21 до 32 кв. м. Это крупнейший в городе проект апарт-отеля. Стоимость апартаментов начинается от 2,9 млн руб. Окончание строительства запланировано на IV квартал 2021 года.

Источник: «Строительный еженедельник»

   

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Правительство: увеличить объемы строительства, остановить рост цен на жилье, расширить роль КРТ и определиться со статусом апартаментов

Законопроект о статусе апартаментов Минстрой доработает совместно с парламентариями

Квартиры с отделкой, статус апартаментов, проверка застройщиков органами ФАС и причины роста цен на жилье — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Внесенный в Госдуму законопроект о статусе апартаментов будет дорабатываться с участием Минстроя

Госдума установит новый статус апартаментов

Правительство утвердило дорожную карту развития в России ИЖС

Определение правого статуса апартаментов повысит на них цены до 20%

+

Plus Development запустили продажи ЖК с нуля за два месяца: кейс Profitbase

Для многих молодых девелоперов сбор команды продаж за три месяца до старта продаж ЖК — это обычное дело. Но найти подрядчика, который за тот же срок внедрит систему управления заявками — почти нереальная задача. Profitbase и «Центр Компетенций» внедрили CRM и настроили распределение звонков на три агентства за два с половиной месяца.

 

 

Компания Plus Development — молодой девелопер с двумя проектами в Москве общей площадью 640 тыс. кв. м.

За три месяца до старта продаж одного из первых проектов ЖК Детали у девелопера не было инфраструктуры для управления продажами, поэтому потребовалась CRM, чтобы менеджерам не пришлось работать с заявками «вручную».

  

  

В первую очередь в Plus Development искали решение, которое подрядчик внедрит и запустит менее чем за три месяца с минимальным вовлечением девелопера в процесс. Также подрядчик должен внедрить решение комплексно: чтобы не возникло излишней координации компаний, отвечающих за отдельные интеграции.

 

 

Profitbase разработал комплексное внедрение, чтобы помочь девелоперам цифровизировать управление маркетингом и продажами с помощью готовых решений.

Обычно Profitbase подбирает инструменты, интегратора в процессе внедрения, а после внедрения обучает и сопровождает работу девелопера с новыми инструментами. Plus Development обратился за комплексным внедрением.

 

Profitbase вместе с партнёром взялись за работу

Провели первичное интервью и подобрали подходящее решение для задач Plus Development — Profitbase CRM на базе amoCRM. Система подходила для задач девелопера, и её можно было внедрить в установленные заказчиком сроки.

В комплексных внедрениях Profitbase сотрудничает с партнёрами-интеграторами, которых выбирают в зависимости от внедряемых инструментов, установленных сроков и задач клиента.

В этом кейсе работали с партнёром «Центр Компетенций». Интегратор занимается внедрением IT-решений с 2015 года.

 

1. Написали техническое задание на внедрение

 

Чтобы учесть все пожелания клиента к системе, сотрудники Profitbase провели интервью с Ириной Толстиковой, бизнес-аналитиком «Центра Компетенций», и Еленой Тарасовой, коммерческим директором Plus Development. В результате получили заполненную таблицу с техническим заданием.

 

 

2. Получили техническое задание и запустили внедрение

 

После согласования технического задания с Plus Development провели базовое внедрение Profitbase CRM на базе amoCRM:

добавили сквозную аналитику;

 настроили поля воронки;

 задали параметры сущностей.

В процессе настройки CRM демонстрировали промежуточные итоги клиенту и получали обратную связь, чтобы общее видение работы системы совпадало.

  

После внедрения базового функционала CRM подключили дополнительные сервисы:

• телефонию;

 экспорт данных Profitbase;

• сбор заявок с сайта;

• сервис отправки оплат по эскроу в amoCRM;

• контроль дублей;

• генерацию коммерческих предложений на Tilda;

• калькулятор рассрочки.

 

3. Настроили телефонию

 

Девелопер сотрудничает с тремя агентствами недвижимости, поэтому для Plus Development было важно, чтобы телефония распределяла заявки между ними равномерно.

   

    

Для решения этой задачи Profitbase настроил АТС так, чтобы входящий поток равномерно распределялся по группе из трёх SIP-аккаунтов. Каждый из этих аккаунтов вёл на АТС агентств.

У агентств работала группа менеджеров колл-центра. Сотрудник принимал звонок и переадресовывал нужному специалисту. Затем звонок отправлялся обратно на пассивный SIP в АТС, а затем на группу сим-карт.

 

 

4. Подключили экспорт фидов на классифайды

 

С помощью экспорта данных Profitbase девелопер синхронизирует данные с ДомКлик, ЦИАН, Авито и Яндекс Недвижимостью.

Информация об объекте обновляется автоматически из аккаунта Profitbase. Когда квартиру покупают, объявление снимается с публикации системой без привлечения сотрудника.

 

5. Адаптировали виджеты для задач девелопера

 

Часть внедрённых виджетов из каталога amoCRM в базовом варианте не подходили девелоперу. Поэтому «Центр Компетенций» доработал их, чтобы CRM лучше встроилась в бизнес-процессы Plus Development.

 

 

Задачу расчёта стоимости бюджета выполняет виджет «Математика» от «Центра Компетенций». Решение позволяет создавать правила для расчёта значений в полях CRM с использованием любых математических формул.

В кейсе Plus Development система должна была рассчитывать автоматически скидку в рублях и процентах и учитывать процент от наличия или отсутствия договора бронирования. Поэтому поле «Бюджет» в CRM сделали расчётным по типу применённой скидки и факту наличия договора бронирования.

Также добавили интеграцию с таблицами счетов эскроу — интеграция автоматически заполняет поступление средств в сделке.

  

 

Добавили отправку автоматических писем ипотечному менеджеру с данными клиента на консультацию или оформление заявки по ипотеке. Также настроили автоматическую генерацию шаблона договора участия в долевом строительстве. В системе по клику создаётся шаблон, который включает все данные из карточки контактов и выбранного помещения.

 

6. Обучили девелопера и агентов работе с CRM

 

После внедрения базовых и дополнительных функций «Центр Компетенций» обучил девелопера и агентов работе с новой системой.

Profitbase сначала провёл демонстрацию системы руководству Plus Development, а после согласования итогов обучил сотрудников и агентов работе с CRM. Обучение проходило онлайн с записью, которую партнёр передал в базу знаний девелопера.

 

 

Весь процесс — от первичного интервью до обучения девелопера и агентств — занял два с половиной месяца. При этом девелоперу не потребовалось искать дополнительные инструменты: все задачи Profitbase закрыл с помощью комплексного решения.

  

 

Сопровождаем работу девелопера

  

После внедрения проекта Profitbase продолжает работать с Plus Development. Сейчас клиент находится на сопровождении у «Центра Компетенций».

Для обсуждения бизнес-логики системы создали чат в WhatsApp для представителей девелопера. Если агентам и сотрудникам Plus Development требуется помощь с работой системы, они обращаются в «Центр Компетенций» через телеграм-бота или почту.

  

  

Следующие шаги — динамическое ценообразование и масштабирование CRM

 

Девелопер планирует управлять ценами проектов с помощью Динамического ценообразования Profitbase.

На первом этапе подключаем алгоритмы соблюдения плановых значений и контроля вымываемости. Система будет автоматически формировать рекомендации по переоценке лотов в зависимости от спроса рынка и расхождения с финансовой моделью девелопера.

Также клиент совместно с партнёром продолжают масштабировать систему. В CRM появятся управленческая аналитика и отчёты, с помощью которых агенты смогут самостоятельно формировать отчёт по вознаграждениям в конце месяца.

 

 

Оцифруйте продажи новостройки с комплексными внедрениями Profitbase.

  

Реклама. ООО «Бизерра.ру». ИНН: 6670348115

 

      

    

   

  

 

 

Другие публикации по теме:

Динамическое ценообразование: тренд или инструмент, помогающий заработать?

Внедрение CRM: возможно ли безболезненно автоматизировать коммерческий блок девелопера

Как девелоперу сделать продажи проще: механика e-commerce в CRM