Этот вопрос подробно разбирает известный эксперт, автор книг «Как инвестировать в недвижимость» Артем ЦОГОЕВ, статью которого с его любезного согласия сегодня публикует портал ЕРЗ.РФ.

 

Фото: www.bigbankir.ru

 

Получил несколько сообщений от подписчиков своего телеграм-канала по поводу IPO ЦИАНа. Вопрос один: «Стоит ли участвовать?» Два подписчика написали, что никогда не инвестировали в акции, но мысль об инвестициях в ЦИАН «зацепила». Сейчас очень подробно разберу и проанализирую эту инвестидею. Итак, ЦИАН проводит IPO в Нью-Йорке.

 

Факты

● ЦИАН входит в 10 самых популярных классифайдов недвижимости мира.

● у платформы >20 млн./мес. уникальных пользователей;

● выручка в I полугодии 2021 (₽2.7 млрд.) выросла на 65 % г/г 6 мес. 2020 (₽1,64 млрд.). Выручка в 2020 ~₽4 млрд.

● общий долг на 30.06.2021 ~ ₽4 млрд.

● ЦИАН годами убыточен (2019: -₽0.8 млрд., 2020: -₽0.62 млрд., 6 мес. 2021: -₽1,67 млрд.) и, возможно, никогда не был прибылен;

● диапазон цены: $13,5–$16;

● дата начала торгов: 5 ноября 2021 г.;

● минимально возможная инвестиция ₽10 т. (ВТБ).

 

Фото: www.trade-leader.ru

 

Предположения / домыслы

◙ Оценка капитализации ЦИАН после проведения IPO на уровне от $0,9 до $1,1 млрд.

◙ Ожидаемый темп роста выручки +27% в год.

Все подробности о размещении акций ЦИАН есть на сайте SEC.

Я обычно начинаю анализ инвестиционной идеи со SWOT. Не нарушу традиции, но сначала напишу о рисках и слабых сторонах.

Риски! Вообще похоже, что бизнес ЦИАН это риск, потому что из 230 страниц формы F-1 описание рисков занимает 50 страниц или 21% от общего объёма.

 

Основные риски (на мой взгляд):

‼ Конкуренция с Яндексом, Авито, Юлой, а также со СБЕРом и ВТБ: у каждого из конкурентов почти неограниченный бюджет на войну за захват доли ЦИАНа.

‼ Яндекс одним мановением может убрать ЦИАН из поисковой выдачи и обрушить их бизнес.

‼ Рынок жилья постепенно остывает (в т.ч. из-за сворачивания льготной ипотеки), что может негативно сказаться на ЦИАН.

‼ Гос. регулирование и законы о персональных данных и прочие чисто российские риски.

 

Фото: www.mir-s3-cdn-cf.

 

Слабые стороны

§ Рост выручки и прибыли может быть быстро достигнут только двумя способами: поглощением региональных игроков и повышением цен (они это называют ростом монетизации). 74% доходов компании даёт рынок Москвы и МО, покупка портала N1 вывела их на рынок Екатеринбурга и Новосибирска... и это пока всё.

§ У компании нет оригинальных идей, она возлагает большие надежды на «инновации», на которых уже споткнулись зарубежные аналоги. ЦИАН будет развивать сервисы по обмену жилья, похожие на iBuying. Zillow недавно потеряли на этой теме 10% от стоимости компании. Идея подписки позаимствована у зарубежных аналогов, и пока работает. Всё остальное — гипотезы, поверки, тестирование...

§ Вы бы хотели инвестировать в продукт, который ненавидит значительная часть его потребителей? Открою страшную тайну, доступную всем риэлторам России: весомая часть людей, платящих деньги ЦИАНу, мягко выражаясь, испытывают дискомфорт при работе с порталом. Об этой теме ЦИАН, кстати, совсем ничего не пишет в F-1.

§ Географическое масштабирование только в России. Даже на Украину ЦИАН выйти не может из-за Крыма. В теории ЦИАН может купить что-то в небогатой Азии (Бангладеш, Пакистан...).

§ ЦИАН нарушил некие ковенанты по кредиту Райффайзенбанку. Поэтому австрийцы отказали ему в новом кредите. И это проблема: компании нужны деньги для роста и возможность их привлекать!

 

 

Сильные стороны

Ѡ Позиция лидера рынка. ЦИАН – интернет-платформа №1 по недвижимости в России. Лидерская позиция на протяжении многих лет это не случайность, а закономерность. Даже с такими богатыми и технологичными конкурентами как Яндекс, Mail, Avito и прочие, ЦИАН сохраняет лидерство.

Ѡ Ёжики плакали и кололись, но продолжали есть кактус. ЦИАН поднимает цены, вводит аукционную модель, не борется с клонами объявлений, блокирует пользователей, не отвечает в поддержке и т.д., но риэлторы знают, что без ЦИАНа никуда.

Ѡ У команды ЦИАНа вполне очевидно суперэффективная команда со стальными нервами: убытки, 50 страниц рисков, проблемы с кредитами, чехарда со сменой акционеров… и всё равно они лидеры рынка, бьются с китами, обладающими огромными бюджетами и, что более важно в РФ, админ. ресурсом. Такая команда заслуживает уважения и сможет вывезти проект из канавы, если он начнет туда скатываться.

 

Фото: www.catherineasquithgallery.com

 

Возможности

↑ Соавтор циановской формы F-1, консалтинговая компания Frost & Sullivan (ссылки на неё буквально в каждом предложении) считает, что наши риэлторы недостаточно «доятся» ЦИАНом, и можно их еще «подоить» (отмонетизировать). Например, по данным Frost & Sullivan расходы риэлторов на маркетинг в США составляют 16% от их доходов, в Германии 10%, в Польше 12,3%, а якобы в России риэлторы слишком мало тратят на классифайды — всего 3,3% (по мнению ЦИАН и их консалтеров). У ЦИАН растет тема продажи лидов застройщикам, они тоже будут платить больше, особенно в условиях охлаждения первичного рынка.

↑ У ЦИАНа вполне неплохой it-продукт, поэтому свой портал и приложение они могут и дальше успешно «допиливать», добавляя в него функции, присутствующие у зарубежных порталов. Это теоретически поможет удержать пользователей (покупателей) на портале. А где покупатели, там и их ловцы, риэлторы и девелоперы.

↑ Новые начинания и инновации ЦИАН могут провалиться, но могут и взлететь — с учетом эффективной команды, позитивный вариант весьма вероятен.

 

Фото: www.newkredit.ru

 

Со SWOT всё! А теперь перехожу к анализу

▼ЦИАН убыточен, поэтому подсчитать мультипликатор P/E (отношение капитализации к годовой прибыли) невозможно. Но зато можно высчитать коэффициент Р/S (отношение капитализации к годовой выручке).

▼ В 2020 выручка ЦИАН была на уровне ₽4 млрд., в этом году небезосновательно предположу, что она будет ₽5,5 млрд. или $78 млн. Напомню, скромная оценка капитализации ЦИАН после IPO — $900 млн. Таким образом, Р/S = 900/78 = 11.53.

▼ Для сравнения: у почти полного аналога ЦИАН, компании Zillow Р/S равен 6.63. То есть по этому мультипликатору убыточный российский классифайд ЦИАН стоит почти в 2 раза дороже прибыльного американского Zillow.

 

С чего бы это?

ᴪ А ответа никакого нет на самом деле! Инвесторам предлагается просто поверить в «дополненную реальность» ЦИАНа и в предположения о справедливой капитализации этой компании.

ᴪ  Теперь текст специально для неопытных инвесторов, которых «зацепило» IPO ЦИАН. Я немного отклонюсь от анализа компании, но это важно, с моей точки зрения.

ᴪ  Любое IPO — это риск. Сразу после размещения котировки акции могут вырасти (как TCS Group — Тиньков), а могут и обвалиться (как Fix Price). Потому что нет никакой истории, линии поддержки и т.д. — только неопределенность и предположения.

 

Фото: www.sailweblog.ru

 

ᴪ  Курс акций ЦИАН может сильно колебаться, потому что после выхода на биржу это, говоря языком недвижимости, «нестабилизированный» актив.

ᴪ  Здесь уместна аналогия (не прямое сравнение). Представьте торговую улицу, там продаются помещения Пятёрочки, аптеки, Красного и Белого, ресторана и т.д. Арендаторы сидят там годами, это стабильный арендный бизнес (ну насколько это возможно в мире локдаунов и пандемий).

ᴪ  И тут в продажу выходит помещение с новым арендатором, предположим, он продает кофе, но без людей (наливают роботы). Вроде кофе товар востребованный, роботы — интересно и технологично и т.д.

ᴪ  Но вот с точки зрения ГАБ это «нестабилизированный» актив. А вдруг потребителю не понравится? Или кофе с роботами будет слишком дорогой? В общем, тема новая, и арендатор имеет шансы съехать. Поэтому риски у этого ГАБ высокие, и покупка такого помещения с таким арендатором — дело тоже рискованное.

ᴪ  Так вот аналогия: биржа — это торговая улица, а ЦИАН — роботизированная кофейня. И вокруг — океан неопределенности.

 

 

Пора переходить к выводам

Ṿ Я желаю ЦИАН успехов: всё-таки, это почти последний в секторе крупный независимый от государства игрок. Надеюсь, они реализуют задуманное и «уделают» конкурентов, но только не за счёт повышения цен для риэлторов. Постоянное повышение стоимости услуг ЦИАНа уже больше похоже на... стрижку овец. Только риэлторы не хотят быть овцами.

Ṿ Неопытным частным инвесторам я лично советую перед принятием инвестиционных решений ещё раз обратить внимание на то, что риски IPO слишком высокие. Самое смешное, что в IPO ЦИАНа могут принять участие неквалифицированные инвесторы — очередной парадокс регулирования инвестиционной деятельности в России.

Ṿ Если же вы удачливый игрок в казино или матёрый трейдер, имеющий сотни бумаг в портфеле, можно и рискнуть ₽10—20 т. — это вполне ок.

Ṿ При этом IPO ЦИАНа проходит в США, американские инвесторы могут оценивать эту компанию не так, как я. Дело в том, что для них размещение крупного русского классифайда — это примерно то же самое, что для нас размещение ведущей вьетнамской сети лапшичных.

Ṿ Основной ориентир при определении участия в IPO российского ЦИАНа — цены на нефть, котировки Яндекса и участие Goldman Sachs, а не всё, что я тут понаписал. Им это почти до лампочки, да и никто обзор, подобный моему, для них сделать не может.

Артем ЦОГОЕВ (на фото)

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Порталу объявлений Avito отказано в праве купить сервис поиска жилья ЦИАН

ЦИАН и «Этажи» по-разному оценили стоимость «квадрата» и динамику роста цен на новостройки в крупных городах России 

ЦИАН: семь из десяти крупнейших застройщиков в кризис увеличили цены на столичное жилье

ЦИАН: Чем слабее рубль — тем больше россиян хотят вложиться в столичное жилье

Эту тему по просьбе портала ЕРЗ.РФ подробно осветил юрист компании «Арбитраж.ру» Сергей Филиппов — один из авторов профильного аналитического обзора, опубликованного недавно на сайте этой юридической фирмы.

   

  

Как и в любой другой отрасли, сегодня в строительстве нередко разыгрываются драмы недопонимания между заказчиками и подрядчиками (поставщиками). Для последних это чревато попаданием — по инициативе заказчика — в так называемый Реестр недобросовестных поставщиков (РНП), своеобразный «черный список» юрлиц.

Нахождение в нем, даже временное, означает серьезный удар по репутации и потерю интереса со стороны потенциальных партнеров, в том числе тех, кто представляет желанную для каждого предпринимателя сферу госзаказа.

О том, по каким причинам попадают в РНП строительные компании, и к каким аргументам взывают они потом в процессе судебных тяжб со своими заказчиками — подробно изложено в нашем аналитическом обзоре «Практика споров о включении в реестр недобросовестных поставщиков компаний в сфере строительства».

Его подготовили Денис Черкасов, Кирилл Снегирев, Анна Шуваева и я, Сергей Филиппов, — сотрудники юридической фирмы «Арбитраж.ру».

  

Фото: www.yur-usl.ru

   

Работа представляет собой исследование (более чем на 240 страниц) 100 судебных актов об оспаривании в кассационном порядке решений органов Федеральной антимонопольной службы (ФАС), вынесенных в пользу заказчиков, пожелавших включить своих подрядчиков в сфере строительства в «черный список» РНП. 

При подготовке обзора использованы нормативные правовые акты, судебная практика и другие источники информации в период с начала 2019 по апрель по апрель 2021 года на территории всех арбитражных округов РФ.

    

    

Вкратце перечислю основные положения работы и выскажу основной вывод.

Правила функционирования реестра недобросовестных поставщиков регулируются рядом правовых актов, при этом официальное понятие РНП в отечественном законодательстве отсутствует.  

Но из совокупного анализа норм об РНП (в частности, на основании 94-ФЗ, 44-ФЗ, 223-ФЗ) можно заключить, что под ним понимается реестр, формируемый из:

• участников проводимых закупок, уклонившихся от заключения контракта, предоставления обеспечения исполнения контракта;

• поставщиков (подрядчиков, исполнителей), контракты с которыми расторгнуты в связи с существенным нарушением ими условий контрактов. 

Ведение РНП возложено на Федеральную антимонопольную службу (ФАС), а с содержанием Реестра можно ознакомиться по ссылке. 

В настоящее время РНП является весьма динамичным «черным списком». Ежедневно его данные меняются ввиду включения новых и исключения отбывших срок нахождения в нем недобросовестных поставщиков. Согласно сведениям РНП по состоянию на май этого года, в нем содержится более 22 000 записей — почти в два раза больше, чем в 2017 году.

  

Фото: www.np-ciz.ru

  

Слово «отбывших» употребляется не случайно, поскольку, в сущности, включение в РНП является санкцией, которая влечет серьезные последствия для бизнеса, в особенности того, который построен преимущественно на выполнении контрактов для государственных (муниципальных) нужд. 

Для таких юрлиц попадание в РНП является неприятным обстоятельством, поскольку, во-первых, закрывает доступ к соответствующему рынку на два года. Во-вторых, влечет за собой репутационные издержки — может быть определяющим фактором при выборе контрагента вне системы закупок в отношениях между коммерческими организациями.

Подавляющее большинство случаев попадания в РНП связаны именно с отказом заказчика от контракта ввиду существенных нарушений условий контракта подрядчиком (поставщиком). Список этих нарушений (по частоте) представлен в Диаграмме 1 ниже.

 

 

К сожалению, как показывает проведенный нами анализ практики арбитражных споров, заказчики нередко прибегают к процедуре включения в РНП (через ФАС) по формальным основаниям, не учитывая, например, объективных трудностей, с которыми пришлось столкнуться подрядчику при выполнении заказа.

Это приводит к появлению судебных исков со стороны подрядчиков, требующих исключить их из РНП. И здесь истцы также используют целый ряд аргументов. Список этих возражений (по частоте) представлен в Диаграмме 2 ниже.

 

 

Что касается соответствующих судебных тяжб в сфере строительства, то в период с 2017 по 2020гг. их число выросло более чем в два раза (см. Диаграмму 3 ниже).

 

 

Анализ статистики судебных дел демонстрирует прямую пропорциональную зависимость судебных споров от количества обращений заказчиков в управления ФАС: растет количество обращений заказчиков, растет и количество судебных споров относительно правомерности решения о включении в РНП (об отказе во включение в РНП). 

Примечательно, что несмотря на значительный рост судебных дел за четыре года, процентное отношение случаев признания решения ФАС незаконным остается практически неизменным.

По нашему мнению, данная тенденция, среди прочего, указывает на эффективность механизма судебного оспаривания решений о включении в РНП/об отказе во включении в РНП.

 

Фото: www.kontakt-keramika.ru

 

Резюмируя, стоит отметить, что зачастую обращения заказчика в территориальные управления ФАС России с просьбой включить (строительного) подрядчика в РНП вызваны неумением последнего построить нормальные коммуникации с контрагентом.

Это выражается в том, например, что строители просто не уведомляют своих заказчиков о невозможности выполнения работ в срок по причинам, независящим от самих строителей.

Необходимо помнить, что Гражданский кодекс РФ накладывает на стороны обязанность оказывать другу другу необходимое информативное и деятельное содействие для цели достижения результата по контракту (ч.3 ст. 307 ГК РФ).

Поэтому подрядчикам рекомендуется своевременно в письменном виде сообщать заказчикам о причинах, делающих невозможным выполнение работ в установленный срок и в согласованном объеме. 

Деловая корреспонденция о ходе исполнения контракта — залог успешной защиты подрядчиков при оспаривании как решений о включении в РНП, так и односторонних отказов заказчиков от дальнейшего исполнения обязательств.    

    

     

Сергей ФИЛИППОВ (на фото), юрист компании «Арбитраж.ру», один из авторов аналитического обзора «Практика споров о включении в реестр недобросовестных поставщиков компаний в сфере строительства».

  

       

Фото: www.storage.pravo.ru

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Арбитраж: Взыскание неустойки с подрядчика за просрочку проектных работ не всегда правомерно

Арбитражный суд: при проведении закупок проектная документация должна размещаться в ЕИС

Что войдет в создаваемый Единый государственный реестр в сфере строительства

Госзакупки в строительстве будут проводиться в форме аукционов и конкурсов