Эту тему раскрывает постоянный автор портала ЕРЗ.РФ Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото ниже), заместитель генерального директора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ. С любезного согласия Дмитрия Павловича мы перепечатываем его статью, опубликованную в февральском номере журнала «ЖКХ эксперт: экономика и право».

  

Фото: www.kmvinform.ru

  

Минстрой России практически год готовит проект Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2035 года (далее — Стратегия). В апреле 2019 г. была создана межведомственная рабочая группа (далее — МРГ), которая обсуждала в подгруппах различные подходы и предложения. 24 октября 2019 г. Минстрой России направил в федеральные органы исполнительной власти текст проекта Стратегии на 82-х листах.

29 октября 2019 года министр провел завершающее заседание МРГ, на котором были розданы Основные положения проекта Стратегии на 10 листах. Несмотря на то что полный текст Стратегии видели не все участники МРГ, проект был в целом одобрен. Текст, дорабатываемый по результатам согласования с ведомствами, в декабре 2019 — январе 2020 года для ознакомления практиков и экспертов не размещался. Думаю, что такая возможность была и есть. Потребность в этом объективно высока. Закрытость не способствует улучшению качества любого проекта документа. Тем более — Стратегии!

Почему профессионалов в сфере ЖКХ интересует содержание Стратегии? Потому, что ее положениями будет руководствоваться Минстрой России и другие ведомства при подготовке изменений в действующие федеральные законы и другие нормативные правовые акты, при разработке и реализации госпрограмм и ФЦП. Этот документ нельзя недооценивать.

Попытаемся, насколько возможно, проанализировать предложенные проектом Стратегии (по состоянию на начало ноября 2019 года) подходы, применительно к сфере управления многоквартирными домами.

  

Фото: www.politobzor.net

  

Автор высказывает свою субъективную позицию, не претендуя на истину в последней инстанции. С оценкой текущей ситуации и основных проблем ЖКХ в рассматриваемой сфере согласиться трудно. В проекте названы такие проблемы, как отсутствие сформированного института собственников жилья, низкая мотивация эффективного управления, ответственности и заинтересованности в результате, отсутствие сформированной культуры потребления и оплаты жилищно-коммунальных услуг, неактуальность существующих технических норм и правил. Но, забегая вперед, скажу, что меры по устранению этих проблем в Стратегии не намечены.

Такие проблемы в жилищной сфере, как сложность процедур созыва и проведения общих собраний собственников, избыточное регулирование оформления результатов собраний, отстранение собственников помещений в МКД от ответственности за состояние общего имущества, переложение ответственность за это на организации, управляющие МКД, подмена органами власти собственников помещений в МКД в вопросах контроля за состоянием общего имущества, доминирование системы жалоб и предписаний контрольно-надзорных органов, неумение управляющих организаций (УО) готовить и предлагать собственникам необходимый перечень услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту и экономически обоснованную соразмерную заказанным работам плату, повсеместное применение муниципальных виртуальных фиксированных ставок платы и др. проблемы — в проекте Стратегии не указаны.

Основная цель в рассматриваемом тексте Стратегии сформулирована, как «обеспечить предоставление гражданам Российской Федерации доступных и качественных жилищных и коммунальных услуг». Это достаточно общие слова. Представляется более правильной цель — кардинальное улучшение технического состояния МКД, повышение их энергоэффективности и уровня комфортности за счет ответственного управления общим имуществом собственниками и привлеченными профессиональными исполнителями или созданными объединениями собственников.

Почему ключевые задачи реализации Стратегии в проекте не охватывали сферу управления многоквартирными домами? Представляется, что для устранения имеющихся проблем, как минимум, необходимо обозначить такие задачи, как создание условий для:

• повышения активности и ответственности собственников, повышения их роли как коллективного заказчика профессиональных услуг и работ на рынке;

• развития конкуренции на рынке услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту МКД, повышению качества оказываемых услуг и выполняемых работ;

• привлечения инвестиций в капитальный ремонт и энергоэффективную модернизацию МКД.

   

Фото: www.gov-murman.ru

   

По данным ГИС ЖКХ на 31 декабря 2018 г. к началу 2019 г. выдано и действует 17 995 лицензий управляющих организаций.

В тексте Стратегии одной из основных проблем направления «Управление жильем» названо недовольство граждан качеством услуг по содержанию общего имущества. Наверное, это считается проблемой потому, что от граждан поступает много жалоб в органы государственной власти, органы местного самоуправления, приемные региональных центров общественного контроля в сфере ЖКХ. Конечно, чиновникам получать жалобы и обращения не очень нравится. Жалоб много несмотря на наличие органов государственного жилищного надзора, введение в 2015 г. лицензирования деятельности управляющих организаций.

Но эта проблема — следствие, а не причина. А причины представляются следующими. Собственники помещений в МКД не являются полноценным коллективным заказчиком услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества. Они не имеют правосубъектности. У них нет возможности аккумулировать свои платежи в качестве общих денежных средств на общем счете для оплаты услуг и работ по факту их исполнения с учетом своевременности и качества. Они не могут без чрезмерных усилий принимать решения на своих общих собраниях, в частности, по внесению изменений или расторжению договоров управления МКД. К сожалению, в Стратегии не предусматриваются меры по устранению этих причин.

В проекте Стратегии указано, что «отсутствие у МКД статуса субъекта (почему субъекта, ведь дом — это имущество, объект? — Д. Г.)  собственности исключает возможность полноценно распоряжаться и использовать общее имущество, снижает ответственность собственников за содержание дома и лишает их потенциальных доходов, не обеспечивает надлежащих гарантий безопасности». Казалось бы, стоит только придать МКД статус объекта недвижимости, как все станет хорошо.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) с 1995 г. реализована концепция индивидуальной собственности на помещения в МКД и общей собственности на общее имущество, а институт кондоминиума, включающего, в частности, МКД, отсутствует. Предпосылок и шансов поменять эту концепцию, видимо, нет. В каком виде в Стратегии видится ревизия норм ГК РФ в отношении принадлежности многоквартирного дома как объекта недвижимости? Ответа в Стратегии — нет.

    

Фото: www.zhek.biz

   

Будут ли просто в составе кондоминиума перечислены помещения, находящиеся в индивидуальной собственности, земельный участок и другое общее имущество? Как было в комплексе недвижимого имущества в кондоминиуме в Федеральном законе от 15.07.1996 №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (эта конструкция экономически и юридически от существующей в России содержательно почти не отличается).

Или, как в Финляндии, будет предложена система квартирных акционерных обществ (КАО), которые владеют многоквартирным домом и зачастую также земельным участком под ним, а в собственности «владельца квартиры» находятся акции, дающие ему право на владение определенной квартирой? Или, как у нас, были «дома ЖСК» с паями в частной собственности? У этих вариантов есть очень много положительных сторон (в частности, в ЖСК или КАО — единый субъект владения домом), но их «проходимость» — минимальна.

Хотя многоквартирный дом сегодня не имеет статуса объекта недвижимости (объекта гражданского оборота), но государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на общее имущество, как на принадлежность главной вещи — квартиры, производились и производятся. В абсолютном большинстве МКД в России имеется многосубъектная долевая собственность на общее имущество. Конструкция действующего института общего имущества в МКД предусматривает права собственников помещений владеть и пользоваться общим имуществом в доме, передавать их в пользование иным лицам и не является причиной низкой ответственности собственников за содержание дома.

   

Фото предоставлено компанией Брусника

  

Стратегия в качестве проблемы указывает «нехватку рыночных стимулов для частных управляющих организаций»: «зачастую плата за управление МКД, содержание и обслуживание общего имущества устанавливаются без учёта реальных издержек». Думаю, что рыночных стимулов при правильной организации отношений по управлению многоквартирным домом достаточно. А намеренно заниженные размеры платы за содержание предлагаются управляющими организациями как мера, влияющая на выбор общим собранием собственников помещений в доме управляющей организации, претендующей на переход к ней под управление дома.

Такая, на первый взгляд, «невыгодность» компенсируется в последующем отсутствием контроля со стороны собственников помещений за выполнением управляющей организацией обязательств по соблюдению качества, перечня, материалов и периодичности выполняемых услуг и работ, возможности на следующий срок обратиться в орган местного самоуправления за установлением для дома муниципальных ставок.

    

Фото: www.23kvartiri.ru

    

Проблема шире. В ряде случаев установленные как общими собраниями, так и органами местного самоуправления по результатам открытых конкурсов размеры платы за содержание общего имущества являются недостаточными (особенно в случае управления МКД с износом более 70%). При этом собственники помещений, не принимая необходимых решений, поодиночке обращаются с заявлениями в органы государственного жилищного надзора, которые необоснованно возлагают на управляющие организации требования по осуществлению полного перечня работ, предусмотренных соответствующими нормативными актами.

Такие предписания не основываются на обязательствах управляющих организаций по согласованным договорам управления МКД, не подкреплены ни заказом необходимых услуг и работ, ни адекватным размером платы. Практически такая же ситуация имеется в отношении ТСЖ и жилищных кооперативов.

Представляется, что этот блок нужно формулировать в Стратегии не просто взывая к публичному регулированию и к ограничению размера платы, а исходя из рыночных начал экономики многоквартирного дома.

Нехватка у управляющих организаций средств на надлежащее содержание дома и выполнение всех установленных требований вследствие отсутствия в договорах управления МКД условий о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения на весь срок действия договора (о стоимости плановых и внеплановых услуг и работ, об индексации), применение муниципальных ставок для виртуальных домов, отсутствие продуманного перечня услуг и работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в конкретных МКД, отказ собственников от принятия предлагаемых решений о дополнительных расходах на содержание общего имущества (например, на устранение аварий, модернизацию общего имущества) — главные причины несбалансированности потребностей конкретного дома в содержании и ремонте и возможностей управляющих организаций.

    

Фото: www.pbs.twimg.com

    

Блок Стратегии по оплате расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества нужно координировать с блоком об ответственности собственников. Сложилась правотворческая и правоприменительная практика отстранения собственников помещений от ответственности за состояние общего имущества. Такая ответственность сегодня лежит на УО, ТСЖ, жилищных кооперативах и на государстве, которое осуществляет лицензирование УО, а также в случае, если собственники МКД не принимают решения, выбирает УО на открытых конкурсах и утверждает по результатам конкурсов размер платы за содержание жилого помещения, контролирует деятельность УО и техническое состояние МКД. А отказ собственников от принятия решений о дополнительных расходах на содержание общего имущества и, как следствие, нехватка у управляющей организации средств на содержание дома не влекут для собственников никаких последствий.

Именно такое регулирование в совокупности с неадекватными размерами административных санкций делает сферу управления многоквартирными домами не привлекательной для частного бизнеса, особенно малого и среднего, который мог бы действительно обеспечить реальную конкуренцию на рынке, а значит, разнообразие предложений по качеству и цене капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

В Стратегии нужен набор мер по созданию экономических условий для повышения качества состояния многоквартирных домов, повышения ответственности собственников помещений.

В абсолютном большинстве МКД имеется многосубъектная долевая собственность на общее имущество. Это влечет необходимость принятия собственниками помещений совместных решений по вопросам управления домами на своих общих собраниях. Но процедуры созыва и проведения таких собраний сильно осложнены.

      

 

   

Формат данной статьи, к сожалению, не позволяет более подробно остановиться на таком важном блоке, как совершенствование подходов по упрощению процедур созыва и проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Этот и многие другие аспекты управления многоквартирными домами, в том числе альтернативная целевая модель рынка управления МКД, способствующая стабильному развитию этой сферы и росту качества жилищно-коммунальных услуг более подробно изложены в подготовленной группой экспертов альтернативной редакции Стратегии. Она размещена на сайте Ассоциации «ЖКХ и Городская среда».

Следует также напомнить читателям, что параллельно с подготовкой к утверждению Правительством Российской Федерации Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2035 года Минстрой России взаимодействует с рабочей группой по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

   

  

 

Эта рабочая группа сформирована при Правительстве РФ вместе с другими 40 рабочими группами для подготовки предложений по реформе контрольно-надзорной деятельности. В частности, предполагается подготовка законопроектов и принятие постановлений, которые установят новое регулирование сферы ЖКХ, включая, естественно, и управление многоквартирными домами. Это новое регулирование должно вступить в силу с 1 января 2021 года. С текущей информацией по деятельности данной рабочей группы можно ознакомиться по данной ссылке.

    

Фото: www.urbaneconomics.ru

   

Скоро рабочая группа будет рассматривать последнюю редакцию проекта Стратегии, которую обещал представить Минстрой.

Дмитрий ГОРДЕЕВ, заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ 

«ЖКХ Эксперт: экономика и право», №2 2020

         

Фото: www.omskrielt.com

Фото: www.fa.ru

     

     

    

   

   

Другие публикации по теме:

Строительная Стратегия-2030 будет дорабатываться

Главный для отрасли стратегический документ разработан и поступил в Кабмин

Стратегии развития строительной отрасли и сферы ЖКХ сведут в один документ

Стратегию развития ЖКХ в России эксперты будут разрабатывать под руководством Минстроя

Разработкой Стратегии развития строительной отрасли займутся 11 команд, координация возложена на Аналитический центр при Правительстве РФ

В разработке Стратегии развития строительной отрасли поучаствуют эксперты

Владимир Путин провел обсуждение стратегии развития жилищной сферы

Минстрой представит Президенту стратегию развития жилищной сферы до 2025 года

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Похоже, в Минстрое уже осознали, что с помощью ГИС ЖКХ информацию до людей не доведешь

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

      

Фото: www.alya-insaat.com

    

Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.

   

214-ФЗ

Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).

Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).

Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).

После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).

     

     

В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).

Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).

Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).

Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).

В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);

• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

        

Фото: www.barcelonaimmo.com

        

Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).

Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).

Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).

Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).

    

Фото: www.versia.ru

      

127-ФЗ «О банкротстве»

В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).

У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).

Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).

    

    

Градостроительный кодекс РФ

Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).

Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).

       

256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).

Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).

      

Фото: www.edsro.center

     

218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»

Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).

Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).

Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).

Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.

Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.

      

Фото: www.mshj.ru

      

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Госдума приняла пакет поправок в 214-ФЗ

Застройщики смогут кредитовать свои дочерние компании и коллег по девелоперской группе

Застройщик сможет зафиксировать прибыль на два—три месяца раньше

Очередные поправки в 214-ФЗ утверждены для рассмотрения в первом чтении

В законодательство о долевом строительстве вносятся очередные изменения, усиливающие защиту прав дольщиков

Правительство сократит сроки регистрации ДДУ

Как упростится процедура регистрации недвижимости

В Госдуму внесен законопроект об очередных изменениях 214-ФЗ

Николай Николаев: Следующим этапом реформы долевого строительства станет либерализация допуска застройщиков на рынок недвижимости

Николай Николаев: Поправки в 214-ФЗ позволят компенсировать потерю квартиры с учетом ее текущей рыночной цены