10 августа 2017 12:39

Аналитический обзор «Строительство жилья профессиональными застройщиками в Российской Федерации по итогам июля 2017 года»

Скачать PDF файл с аналитическим обзором можно в магазине исследований.

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ
ПРОФЕССИОНАЛЬНЫМИ ЗАСТРОЙЩИКАМИ
Российская Федерация			июль 2017
Текущий объем строительства, м²			Средняя площадь строящихся квартир, м²
на июль 2017			на июль 2017
118 706 106			49,2
			49,2

			Средняя цена за 1 м², ₽
Среднемесячный ввод жилья застройщиками, м²			на июль 2017
Среднемесячный ввод жилья застройщиками, м²			63 725
за последние 12 мес.		Росстат	63 725
3 947 175
			Доля ввода жилья застройщиками
			за последние 12 мес.		Росстат
‑6,8%	к предшествующим 12 мес.		61,8%
Количество выданных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) под ДДУ			61,8%
			+0,2 п.п.	к предшествующим 12 мес.
за июнь 2017		Банк России	Средневзвешенная ставка по ИЖК под ДДУ, %
24 525			за июнь 2017		Банк России
			11,10
			11,10
+13,5%	к июню 2016		‑0,57 п.п.	к июню 2016

Оглавление

Источники информации для составления аналитического обзора. 3

1. Количество и виды строящихся застройщиками жилых домов в Российской Федерации 4

2. Территориальное распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации. 6

3. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по срокам выдачи разрешения на строительство. 11

4. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по планируемым срокам ввода объектов в эксплуатацию.. 13

5. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по этажности строящихся домов. 17

6. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по материалам стен строящихся домов. 23

7. ТОП застройщиков Российской Федерации по объемам строительства. 26

8. Жилые комплексы, строящиеся застройщиками в Российской Федерации. 33

9. Средняя площадь жилых единиц, строящихся застройщиками в Российской Федерации 34

10. Ипотечное кредитование для жителей Российской Федерации (официальная статистика Банка России). 40

10.1. Количество ипотечных кредитов, выданных жителям Российской Федерации 40

10.2. Объем ипотечных кредитов, выданных жителям Российской Федерации. 44

10.3. Средний размер ипотечных жилищных кредитов, выданных жителям Российской Федерации. 52

10.4. Средневзвешенная ставка ипотечных жилищных кредитов, выданных жителям Российской Федерации. 57

11. Реальные доходы жителей Российской Федерации (официальная статистика Росстата) 63

12. Государственная регистрация ДДУ в Российской Федерации (официальная статистика Росреестра). 64

13. Ввод жилья в Российской Федерации (официальная статистика Росстата). 66

14. Цена предложения на строящиеся объекты в Российской Федерации. 74

Приложение 1. ТОП‑50 крупнейших жилых комплексов Российской Федерации. 75

Источники информации для составления аналитического обзора

сайты и проектные декларации застройщиков;
публичные реестры выданных разрешений на строительство и на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию;
официальные статистические и отчетные данные Росстата, Росреестра, Банка России;
открытые данные сведений ЕГРН.

Обработка информации, использованной для составления аналитического обзора, осуществлена с помощью программного обеспечения портала www.erzrf.ru.

1. Количество и виды строящихся застройщиками жилых домов в Российской Федерации

По результатам анализа сайтов и проектных деклараций застройщиков на территории Российской Федерации на июль 2017 года выявлено 14 948 строящихся застройщиками домов (далее – строящиеся дома), в отношении которых в совокупности:

выданы разрешения на строительство;
опубликованы проектные декларации в соответствии с 214‑ФЗ;
отсутствуют выданные разрешения на ввод в эксплуатацию.

В указанных домах строится 2 411 240 жилых единиц (квартир, блоков, апартаментов), совокупная площадь которых составляет 118 706 106 м² (Таблица 1).

Таблица 1

Вид дома	Строящихся домов		Жилых единиц		Совокупная S жилых единиц
Вид дома	ед.	%	ед.	%	м²	%
многоквартирный дом	13 226	88,5%	2 350 496	97,5%	115 106 439	97,0%
дом с апартаментами	224	1,5%	48 525	2,0%	2 484 195	2,1%
блокированный дом	1 498	10,0%	12 219	0,5%	1 115 472	0,9%
Общий итог	14 948	100%	2 411 240	100%	118 706 106	100%

Основной объем текущего жилищного строительства застройщиками приходится на многоквартирные дома. В таких домах находится 97,5% строящихся жилых единиц.

На дома с апартаментами приходится 2,0% строящихся жилых единиц.

Доля блокированных домов составляет 0,5% строящихся жилых единиц.

Динамика изменения объема текущего строительства в Российской Федерации представлена на графике 1.

График 1

2. Территориальное распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации

Застройщики жилья в Российской Федерации осуществляют строительство в 83 регионах (Таблица 2).

Таблица 2

Регион	Строящихся домов		Жилых единиц		Совокупная S жилых единиц
Регион	ед.	%	ед.	%	м²	%
Московская область	2 331	15,6%	331 260	13,7%	16 562 281	14,0%
г. Санкт‑Петербург	680	4,5%	278 747	11,6%	12 283 111	10,3%
г. Москва	791	5,3%	196 313	8,1%	11 806 342	9,9%
Краснодарский край	985	6,6%	182 693	7,6%	8 531 459	7,2%
Ленинградская область	807	5,4%	171 361	7,1%	6 592 450	5,6%
Новосибирская область	414	2,8%	75 490	3,1%	3 715 891	3,1%
Красноярский край	259	1,7%	60 074	2,5%	2 937 423	2,5%
Ростовская область	357	2,4%	59 992	2,5%	2 874 238	2,4%
Республика Башкортостан	372	2,5%	50 965	2,1%	2 518 791	2,1%
Самарская область	344	2,3%	49 986	2,1%	2 479 270	2,1%
Свердловская область	261	1,7%	45 492	1,9%	2 431 207	2,0%
Воронежская область	238	1,6%	45 637	1,9%	2 254 842	1,9%
Республика Татарстан	279	1,9%	42 748	1,8%	2 163 371	1,8%
Тюменская область	352	2,4%	36 141	1,5%	1 856 639	1,6%
Калининградская область	324	2,2%	35 776	1,5%	1 800 501	1,5%
Нижегородская область	429	2,9%	35 705	1,5%	1 796 173	1,5%
Саратовская область	174	1,2%	32 293	1,3%	1 688 671	1,4%
Челябинская область	249	1,7%	37 234	1,5%	1 639 356	1,4%
Ставропольский край	239	1,6%	31 224	1,3%	1 570 190	1,3%
Пермский край	175	1,2%	30 986	1,3%	1 487 614	1,3%
Рязанская область	103	0,7%	24 697	1,0%	1 280 563	1,1%
Тульская область	181	1,2%	22 272	0,9%	1 127 054	0,9%
Иркутская область	296	2,0%	22 137	0,9%	1 089 299	0,9%
Тверская область	155	1,0%	20 309	0,8%	1 074 641	0,9%
Волгоградская область	219	1,5%	20 750	0,9%	1 061 877	0,9%
Владимирская область	205	1,4%	20 503	0,9%	1 026 513	0,9%
Калужская область	167	1,1%	20 451	0,8%	1 022 991	0,9%
Брянская область	119	0,8%	17 207	0,7%	972 839	0,8%
Алтайский край	96	0,6%	19 974	0,8%	949 107	0,8%
Вологодская область	168	1,1%	19 882	0,8%	931 544	0,8%
Пензенская область	89	0,6%	18 131	0,8%	919 983	0,8%
Ханты‑Мансийский автономный округ ‑ Югра	112	0,7%	15 880	0,7%	911 371	0,8%
Ульяновская область	151	1,0%	18 524	0,8%	901 948	0,8%
Кировская область	134	0,9%	19 950	0,8%	895 745	0,8%
Чувашская Республика	108	0,7%	17 431	0,7%	866 396	0,7%
Приморский край	96	0,6%	16 799	0,7%	858 177	0,7%
Ярославская область	142	0,9%	15 032	0,6%	812 978	0,7%
Липецкая область	85	0,6%	14 407	0,6%	781 670	0,7%
Оренбургская область	82	0,5%	14 786	0,6%	722 912	0,6%
Удмуртская Республика	95	0,6%	14 050	0,6%	690 696	0,6%
Хабаровский край	140	0,9%	11 727	0,5%	628 345	0,5%
Кемеровская область	187	1,3%	11 706	0,5%	610 805	0,5%
Республика САХА	85	0,6%	11 576	0,5%	586 141	0,5%
Республика Адыгея	133	0,9%	13 213	0,5%	536 940	0,5%
Тамбовская область	68	0,5%	10 080	0,4%	520 560	0,4%
Омская область	56	0,4%	9 710	0,4%	479 926	0,4%
Томская область	59	0,4%	9 067	0,4%	462 529	0,4%
Ивановская область	83	0,6%	8 505	0,4%	459 142	0,4%
Смоленская область	78	0,5%	7 505	0,3%	419 527	0,4%
Архангельская область	76	0,5%	7 048	0,3%	385 952	0,3%
Орловская область	44	0,3%	7 163	0,3%	374 603	0,3%
Белгородская область	81	0,5%	6 727	0,3%	363 870	0,3%
Костромская область	115	0,8%	6 744	0,3%	362 867	0,3%
Астраханская область	47	0,3%	5 817	0,2%	348 061	0,3%
Курская область	52	0,3%	5 884	0,2%	293 095	0,2%
Республика Марий Эл	61	0,4%	6 017	0,2%	289 785	0,2%
Республика Бурятия	65	0,4%	5 174	0,2%	277 050	0,2%
Республика Карелия	78	0,5%	5 962	0,2%	272 682	0,2%
Ямало‑Ненецкий автономный округ	81	0,5%	5 382	0,2%	268 928	0,2%
Новгородская область	35	0,2%	5 485	0,2%	267 245	0,2%
Псковская область	38	0,3%	5 334	0,2%	246 600	0,2%
Республика Крым	44	0,3%	3 949	0,2%	237 238	0,2%
Республика Коми	25	0,2%	5 181	0,2%	232 427	0,2%
Республика Мордовия	42	0,3%	4 395	0,2%	224 981	0,2%
Республика Хакасия	41	0,3%	4 202	0,2%	216 622	0,2%
Курганская область	50	0,3%	4 336	0,2%	198 916	0,2%
г. Севастополь	37	0,2%	2 508	0,1%	166 806	0,1%
Амурская область	33	0,2%	3 439	0,1%	166 223	0,1%
Республика Ингушетия	18	0,1%	1 843	0,1%	163 982	0,1%
Республика Дагестан	14	0,1%	1 879	0,1%	132 697	0,1%
Забайкальский край	16	0,1%	2 488	0,1%	130 061	0,1%
Республика Северная Осетия‑Алания	20	0,1%	1 720	0,1%	107 151	0,1%
Чеченская Республика	10	0,1%	1 061	0,0%	85 434	0,1%
Сахалинская область	25	0,2%	1 387	0,1%	83 584	0,1%
Кабардино‑Балкарская Республика	12	0,1%	808	0,0%	50 755	0,0%
Карачаево‑Черкесская Республика	5	0,0%	708	0,0%	50 186	0,0%
Республика Калмыкия	5	0,0%	553	0,0%	33 308	0,0%
Ненецкий автономный округ	9	0,1%	568	0,0%	28 894	0,0%
Республика Алтай	6	0,0%	545	0,0%	22 385	0,0%
Камчатский край	3	0,0%	120	0,0%	11 780	0,0%
Мурманская область	3	0,0%	233	0,0%	11 411	0,0%
Республика Тыва	4	0,0%	172	0,0%	7 468	0,0%
Еврейская автономная область	1	0,0%	30	0,0%	1 020	0,0%
Общий итог	14 948	100%	2 411 240	100%	118 706 106	100%

Как видно из таблицы выше, наибольший объем жилищного строительства застройщиками приходится на Московскую область (14,0% совокупной площади жилых единиц).

Сведения о переносе планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию по регионам приведены в таблице 3.

Таблица 3

Регион	Уточнение срока, месяцев
Республика Тыва	30,9
Республика Ингушетия	14,9
Хабаровский край	13,4
Омская область	12,0
Ямало-Ненецкий автономный округ	9,2
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра	7,6
Ивановская область	7,1
Карачаево-Черкесская Республика	6,8
Челябинская область	6,6
Костромская область	6,1
Республика Бурятия	5,9
Курганская область	5,9
Волгоградская область	5,7
Липецкая область	5,5
Астраханская область	5,5
Пензенская область	5,5
Забайкальский край	5,4
Алтайский край	5,3
Московская область	5,1
Республика Алтай	4,7
Калужская область	4,6
Томская область	4,6
Республика Калмыкия	4,3
Тульская область	4,2
Чеченская Республика	4,1
Владимирская область	4,0
Республика Татарстан	3,9
Новосибирская область	3,9
г.Санкт-Петербург	3,8
Ульяновская область	3,5
Республика Башкортостан	3,5
Иркутская область	3,4
Амурская область	3,3
Ленинградская область	3,2
Псковская область	3,2
Тюменская область	3,1
Ростовская область	3,0
Приморский край	3,0
Архангельская область	3,0
Краснодарский край	2,9
Ярославская область	2,9
Республика Северная Осетия-Алания	2,9
Красноярский край	2,7
Республика Марий Эл	2,7
Саратовская область	2,7
Курская область	2,7
Смоленская область	2,6
Белгородская область	2,6
Калининградская область	2,6
Нижегородская область	2,6
Республика Саха (Якутия)	2,5
Тверская область	2,4
Республика Мордовия	2,3
Тамбовская область	2,2
Свердловская область	2,1
Самарская область	2,0
Пермский край	2,0
Республика Адыгея	1,9
Республика Дагестан	1,9
Чувашская Республика	1,7
Республика Крым	1,7
Воронежская область	1,7
Ставропольский край	1,7
Оренбургская область	1,5
Вологодская область	1,4
Кабардино-Балкарская Республика	1,4
Кировская область	1,4
Кемеровская область	1,3
Республика Хакасия	1,3
Сахалинская область	1,3
г.Москва	1,3
Брянская область	1,2
Орловская область	1,2
Удмуртская Республика	1,1
Республика Карелия	1,0
Рязанская область	0,7
Новгородская область	0,6
г.Севастополь	0,5
Ненецкий автономный округ	0,3
Республика Коми	0,1
Мурманская область	-
Камчатский край	-
Еврейская автономная область	-
Общий итог	3,4

3. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по срокам выдачи разрешения на строительство

Застройщики жилья в Российской Федерации осуществляют строительство на основании разрешений на строительство, выданных в период с апреля 2004 г. по июль 2017 г. (Таблица 4, Гистограмма 1).

Таблица 4

Год выдачи разрешения на строительство	Строящихся домов		Жилых единиц		Совокупная S жилых единиц
Год выдачи разрешения на строительство	ед.	%	ед.	%	м²	%
до 2012	212	1,4%	34 146	1,4%	2 222 971	1,9%
2012	408	2,7%	45 283	1,9%	2 479 306	2,1%
2013	1 108	7,4%	172 002	7,1%	8 896 126	7,5%
2014	2 977	19,9%	467 563	19,4%	22 838 331	19,2%
2015	3 593	24,0%	595 562	24,7%	29 523 180	24,9%
2016	5 932	39,7%	944 976	39,2%	45 346 768	38,2%
2017	718	4,8%	151 708	6,3%	7 399 424	6,2%
Общий итог	14 948	100%	2 411 240	100%	118 706 106	100%

Гистограмма 1

Наибольший объем строительства в квадратных метрах приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в 2016 г. (38,2% по площади жилых единиц).

4. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по планируемым срокам ввода объектов в эксплуатацию

Анализ проектных деклараций показывает следующую структуру планируемого застройщиками ввода строящегося ими жилья в Российской Федерации (Таблица 5, Гистограмма 2).

Таблица 5

Объявленный в проектной декларации срок ввода в эксплуатацию	Строящихся домов		Жилых единиц		Совокупная S жилых единиц
	ед.	%	ед.	%	м²	%
2017	6 806	45,5%	884 960	36,7%	44 181 368	37,2%
2018	4 900	32,8%	833 174	34,6%	41 204 452	34,7%
2019	1 970	13,2%	411 034	17,0%	20 067 270	16,9%
2020	696	4,7%	168 385	7,0%	7 792 345	6,6%
2021	312	2,1%	56 475	2,3%	2 690 570	2,3%
2022	150	1,0%	33 904	1,4%	1 691 012	1,4%
2023	39	0,3%	13 214	0,5%	624 161	0,5%
2024	48	0,3%	7 195	0,3%	317 015	0,3%
2025	7	0,0%	2 701	0,1%	125 283	0,1%
2026	20	0,1%	198	0,0%	12 630	0,0%
Общий итог	14 948	100%	2 411 240	100%	118 706 106	100%

Гистограмма 2

До конца 2017 г. застройщики планируют ввести в эксплуатацию 44 181 368 м² жилья. Без учета планируемого ввода апартаментов – 43 405 974 м².

Анализ переносов планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию представлен в таблице 6.

Таблица 6

План ввода в эксплуатацию		в т.ч. с переносом срока с прошлых периодов
Объявленный в проектной декларации срок	Совокупная S жилых единиц	Изначально объявленный срок	Совокупная S жилых единиц
Объявленный в проектной декларации срок	м²	Изначально объявленный срок	м²	%
2017	44 181 368	2011	7 000	0,0%
2017	44 181 368	2012	82 789	0,2%
2017	44 181 368	2013	96 098	0,2%
2017	44 181 368	2014	188 439	0,4%
2017	44 181 368	2015	3 175 020	7,2%
2017	44 181 368	2016	10 614 355	24,0%
2017	44 181 368	2017	5 629 477	12,7%
2018	41 204 452	2014	101 499	0,2%
2018	41 204 452	2015	544 994	1,3%
2018	41 204 452	2016	2 499 105	6,1%
2018	41 204 452	2017	1 871 499	4,5%
2019	20 067 270	2009	6 682	0,0%
2019	20 067 270	2014	53 044	0,3%
2019	20 067 270	2015	137 753	0,7%
2019	20 067 270	2016	474 756	2,4%
2019	20 067 270	2017	408 334	2,0%
2020	7 792 345	2015	36 736	0,5%
2020	7 792 345	2016	11 153	0,1%
2020	7 792 345	2017	104 034	1,3%
2021	2 690 570	2014	7 973	0,3%
2021	2 690 570	2017	3 838	0,1%
2022	1 691 012	2017	49 931	3,0%
2023	624 161	-	-	-
2024	317 015	-	-	-
2025	125 283	-	-	-
2026	12 630	-	-	-
Общий итог	118 706 106		26 104 509	22,0%

Наибольший объем переносов планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию в пересчете на совокупную площадь жилых единиц приходится на переносы с 2016 на 2017 год (10 614 355 м²), что составляет 24,0% от общего объема планируемого ввода объектов в эксплуатацию в Российской Федерации в 2017 году.

Средний перенос планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию в Российской Федерации по состоянию на июль 2017 года составляет 3,4 месяца.

Динамика изменения среднего переноса планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию в Российской Федерации представлена на графике 2.

График 2

5. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по этажности строящихся домов

Средняя этажность жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации составляет (Гистограмма 3):

10,4 этажа – из расчета на строящийся дом;
15,9 этажа – из расчета на строящуюся жилую единицу;
16,0 этажа – из расчета на строящийся м².

Гистограмма 3

Динамика изменения средней этажности текущего строительства в Российской Федерации представлена на графике 3.

График 3

Анализ проектных деклараций показывает следующую структуру строящихся застройщиками домов в разрезе их этажности (Таблица 7, Гистограмма 4).

Таблица 7

Этажей	Строящихся домов		Жилых единиц		Совокупная S жилых единиц
Этажей	ед.	%	ед.	%	м²	%
1 - 3 этажа	3 868	25,9%	99 500	4,1%	5 032 875	4,2%
4 - 8 этажей	2 810	18,8%	232 990	9,7%	11 452 986	9,6%
9 - 12 этажей	3 058	20,5%	493 788	20,5%	24 407 551	20,6%
13 - 17 этажей	2 630	17,6%	659 460	27,3%	32 533 830	27,4%
18 - 24 этажа	1 760	11,8%	575 841	23,9%	28 264 457	23,8%
25+ этажей	822	5,5%	349 661	14,5%	17 014 407	14,3%
Общий итог	14 948	100%	2 411 240	100%	118 706 106	100%

Гистограмма 4

Наибольшая доля жилищного строительства приходится на дома высотой 13 - 17 этажей – 27,4% от всей площади строящегося жилья.

Доля высотного строительства (25 и более этажей) в Российской Федерации составляет 14,3%.

Динамика изменения доли высотного строительства в Российской Федерации представлена на графике 4.

График 4

Самым высоким строящимся домом с жилыми единицами в Российской Федерации является 77-этажный дом с апартаментами в ЖК «Neva Towers» (г. Москва), застройщик «Renaissance Development». ТОП‑5 лидеров высотного строительства представлен в таблице 8.

Таблица 8

№	Этажей	Застройщик	Вид объекта	ЖК	Регион
1	77	*Renaissance Development*	дом с апартаментами	Neva Towers	г. Москва
2	66	*Gorn Development*	многоквартирный дом	Нескучный Home & SPA	г. Москва
3	58	*Концерн КРОСТ*	многоквартирный дом	Wellton Towers	г. Москва
4	53	*ГК КОРТРОС*	многоквартирный дом	Сити	г. Москва
5	50	*AFI Development*	многоквартирный дом	Резиденции кинематографистов	г. Москва

Самым большим строящимся домом с жилыми единицами в Российской Федерации является многоквартирный дом в ЖК «Level Амурская» (г. Москва), застройщик «Level Group». ТОП‑5 лидеров по самым большим домам представлен в таблице 9.

Таблица 9

№	S жил. помещений, м²	Застройщик	Вид объекта	ЖК	Регион
1	145 544	*Level Group*	многоквартирный дом	Level Амурская	г. Москва
2	115 308	*Renaissance Development*	дом с апартаментами	Neva Towers	г. Москва
3	113 318	*Группа ЛСР*	многоквартирный дом	Петровский остров	г. Санкт‑Петербург
4	110 659	*Холдинг Setl Group*	многоквартирный дом	Чистое небо	г. Санкт‑Петербург
5	106 159	*Группа ЛСР*	многоквартирный дом	Шуваловский	г. Санкт‑Петербург

Ранжирование регионов Российской Федерации по средней этажности строительства из расчета на м² представлено в таблице 10.

Таблица 10

Регион	Средняя этажность, на м²
г.Москва	21,2
Рязанская область	19,2
г.Санкт-Петербург	19,0
Свердловская область	18,5
Приморский край	17,9
Ростовская область	17,8
Пермский край	17,7
Новосибирская область	17,7
Воронежская область	17,2
Красноярский край	16,9
Саратовская область	16,8
Краснодарский край	16,6
Липецкая область	16,6
Оренбургская область	16,1
Республика Башкортостан	15,9
Кировская область	15,6
Самарская область	15,6
Удмуртская Республика	15,4
Пензенская область	15,4
Тюменская область	15,4
Московская область	15,2
Хабаровский край	14,8
Алтайский край	14,7
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра	14,7
Чувашская Республика	14,7
Ленинградская область	14,4
Республика Татарстан	14,3
Забайкальский край	14,1
Ивановская область	14,1
Тверская область	14,1
Томская область	14,1
Ульяновская область	14,0
Орловская область	13,9
Волгоградская область	13,8
Астраханская область	13,7
Республика Мордовия	13,6
Омская область	13,5
Ярославская область	13,1
Челябинская область	13,1
Тульская область	13,1
Нижегородская область	13,0
Иркутская область	12,9
Калужская область	12,7
Владимирская область	12,6
Республика Бурятия	12,5
Брянская область	12,5
Тамбовская область	12,5
Республика Коми	12,5
Ставропольский край	12,3
Республика Саха (Якутия)	12,2
Белгородская область	11,8
Вологодская область	11,4
Республика Дагестан	11,3
Республика Карелия	11,2
Курская область	11,2
Чеченская Республика	11,2
Кемеровская область	11,0
Мурманская область	10,8
Республика Крым	10,7
Амурская область	10,7
Архангельская область	10,4
Сахалинская область	10,3
Карачаево-Черкесская Республика	10,0
Кабардино-Балкарская Республика	9,9
Калининградская область	9,7
Псковская область	9,4
Республика Ингушетия	9,3
Новгородская область	9,3
г.Севастополь	9,3
Смоленская область	9,2
Республика Хакасия	9,2
Курганская область	9,1
Республика Алтай	8,5
Республика Марий Эл	8,4
Костромская область	8,3
Республика Калмыкия	7,7
Камчатский край	7,6
Республика Адыгея	7,4
Республика Тыва	7,1
Ямало-Ненецкий автономный округ	6,5
Республика Северная Осетия-Алания	6,1
Ненецкий автономный округ	5,5
Еврейская автономная область	3,0
Общий итог	16,0

6. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по материалам стен строящихся домов

Анализ проектных деклараций показывает следующую структуру строящихся застройщиками домов в разрезе материалов стен (Таблица 11, Гистограмма 5).

Таблица 11

Материал стен	Строящихся домов		Жилых единиц		Совокупная S жилых единиц
Материал стен	ед.	%	ед.	%	м²	%
монолит-кирпич	3 274	21,9%	759 858	31,5%	36 364 939	30,6%
монолит	2 493	16,7%	579 863	24,0%	30 139 740	25,4%
кирпич	4 695	31,4%	443 731	18,4%	22 290 695	18,8%
панель	1 748	11,7%	329 458	13,7%	15 279 943	12,9%
блочный	2 550	17,1%	281 879	11,7%	13 790 345	11,6%
бетон-кирпич	92	0,6%	12 639	0,5%	646 862	0,5%
бетон	33	0,2%	3 025	0,1%	157 585	0,1%
каркасные из ЛСТК	17	0,1%	544	0,0%	20 907	0,0%
дерево	29	0,2%	165	0,0%	10 171	0,0%
каркасно-щитовой	17	0,1%	78	0,0%	4 919	0,0%
Общий итог	14 948	100%	2 411 240	100%	118 706 106	100%

Гистограмма 5

Наиболее распространенным материалом стен строящихся домов в Российской Федерации является монолит-кирпич. Из него возводится 30,6% от всей площади жилищного строительства.

Динамика изменения долей материалов стен, преобладающих в жилищном строительстве в Российской Федерации, представлена на графике 5.

График 5

7. ТОП застройщиков Российской Федерации по объемам строительства

ТОП‑100 застройщиков по объёмам текущего жилищного строительства в Российской Федерации на июль 2017 года представлен в таблице 12.

Таблица 12

№	Застройщик	Регион застройщика	Строящихся домов		Жилых единиц		Совокупная S жилых единиц
№	Застройщик	Регион застройщика	ед.	%	ед.	%	м²	%
1	*ГК ПИК*	г. Москва	197	1,3%	77 766	3,2%	3 960 437	3,3%
2	*Группа ЛСР*	г. Санкт‑Петербург	209	1,4%	63 246	2,6%	3 442 323	2,9%
3	*Холдинг Setl Group*	г. Санкт‑Петербург	86	0,6%	82 187	3,4%	2 798 104	2,4%
4	*ГК ЮгСтройИнвест*	Ставропольский край	83	0,6%	29 359	1,2%	1 434 200	1,2%
5	*ГК ЦДС*	г. Санкт‑Петербург	54	0,4%	34 488	1,4%	1 256 627	1,1%
6	*Лидер Групп*	г. Санкт‑Петербург	42	0,3%	23 716	1,0%	985 682	0,8%
7	*Группа Самолет-Девелопмент*	г. Москва	55	0,4%	21 551	0,9%	899 394	0,8%
8	*ФСК Лидер*	г. Москва	34	0,2%	17 643	0,7%	851 122	0,7%
9	*ГК Эталон*	г. Санкт‑Петербург	44	0,3%	15 439	0,6%	841 558	0,7%
10	*ГК СУ-155 (объекты достраивает ООО "РК Строй")*	г. Москва	56	0,4%	15 701	0,7%	804 875	0,7%
11	*Urban Group*	г. Москва	58	0,4%	16 794	0,7%	750 473	0,6%
12	*ГК МИЦ*	г. Москва	41	0,3%	13 684	0,6%	713 738	0,6%
13	*ДСК*	Воронежская область	65	0,4%	14 395	0,6%	697 015	0,6%
14	*СК Дальпитерстрой*	г. Санкт‑Петербург	30	0,2%	14 619	0,6%	647 958	0,5%
15	*Главстрой-СПб*	г. Санкт‑Петербург	31	0,2%	15 360	0,6%	622 797	0,5%
16	*ГК ВКБ-Новостройки*	Краснодарский край	38	0,3%	11 985	0,5%	553 686	0,5%
17	*ДОНСТРОЙ*	г. Москва	18	0,1%	6 976	0,3%	537 380	0,5%
18	*А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ*	г. Москва	38	0,3%	10 017	0,4%	530 797	0,4%
19	*Брусника*	Тюменская область	43	0,3%	9 364	0,4%	498 302	0,4%
20	*ГК АСК*	Краснодарский край	34	0,2%	10 334	0,4%	482 848	0,4%
21	*Capital Group*	г. Москва	16	0,1%	8 687	0,4%	482 314	0,4%
22	*ГК ИНТЕКО*	г. Москва	45	0,3%	8 566	0,4%	469 189	0,4%
23	*MR Group*	г. Москва	24	0,2%	9 091	0,4%	463 406	0,4%
24	*Полис Групп*	г. Санкт‑Петербург	17	0,1%	15 628	0,6%	444 265	0,4%
25	*ГК Единство*	Рязанская область	23	0,2%	7 939	0,3%	433 477	0,4%
26	*Л1 СК №1*	г. Санкт‑Петербург	23	0,2%	7 541	0,3%	417 443	0,4%
27	*Концерн ЮИТ*	г. Москва	54	0,4%	8 102	0,3%	412 547	0,3%
28	*ГК Корпорация КОШЕЛЕВ*	Самарская область	89	0,6%	10 148	0,4%	407 060	0,3%
29	*СК ПЕТРОСТРОЙ*	г. Санкт‑Петербург	32	0,2%	15 403	0,6%	406 797	0,3%
30	*ГК ИНГРАД*	г. Москва	39	0,3%	7 693	0,3%	400 877	0,3%
31	*ГК КОРТРОС*	г. Москва	26	0,2%	6 779	0,3%	398 836	0,3%
32	*Группа ПСН*	г. Москва	20	0,1%	6 681	0,3%	389 305	0,3%
33	*Normann*	г. Санкт‑Петербург	27	0,2%	11 331	0,5%	374 073	0,3%
34	*ГК МонАрх*	г. Москва	27	0,2%	5 650	0,2%	372 201	0,3%
35	*СК Выбор*	Воронежская область	26	0,2%	7 040	0,3%	364 331	0,3%
36	*ГК Красстрой*	Красноярский край	30	0,2%	9 756	0,4%	363 026	0,3%
37	*ГК ЖИК г. Казани*	Республика Татарстан	8	0,1%	6 773	0,3%	356 110	0,3%
38	*ГК Гранель*	г. Москва	60	0,4%	8 849	0,4%	352 802	0,3%
39	*ГК Европея*	Краснодарский край	113	0,8%	6 249	0,3%	340 309	0,3%
40	*ГК АБСОЛЮТ*	г. Москва	23	0,2%	6 095	0,3%	335 244	0,3%
41	*СПб Реновация*	г. Санкт‑Петербург	26	0,2%	7 740	0,3%	333 789	0,3%
42	*ККФЖС*	Красноярский край	15	0,1%	5 376	0,2%	333 232	0,3%
43	*ГК КомСтрин*	г. Москва	34	0,2%	6 937	0,3%	323 661	0,3%
44	*Тверской ДСК*	Тверская область	16	0,1%	6 081	0,3%	312 836	0,3%
45	*ГК Атлант*	г. Москва	16	0,1%	7 237	0,3%	311 573	0,3%
46	*ИСК Запад*	Ульяновская область	100	0,7%	6 617	0,3%	308 685	0,3%
47	*Унистрой*	Республика Татарстан	45	0,3%	7 304	0,3%	302 230	0,3%
48	*AFI Development*	г. Москва	21	0,1%	4 022	0,2%	297 137	0,3%
49	*ГК ЭкоГрад*	Нижегородская область	164	1,1%	7 185	0,3%	294 319	0,2%
50	*ГК КВС*	г. Санкт‑Петербург	32	0,2%	5 846	0,2%	285 320	0,2%
51	*Кировский ССК*	Кировская область	21	0,1%	6 637	0,3%	283 543	0,2%
52	*СК ЮСИ*	Краснодарский край	13	0,1%	5 021	0,2%	283 296	0,2%
53	*ГК Мегаполис*	Калининградская область	16	0,1%	4 611	0,2%	270 238	0,2%
54	*ГК Пионер*	г. Москва	18	0,1%	4 957	0,2%	269 941	0,2%
55	*KASKAD Family*	г. Москва	218	1,5%	3 336	0,1%	269 417	0,2%
56	*Концерн КРОСТ*	г. Москва	14	0,1%	5 446	0,2%	263 855	0,2%
57	*ГК ВекторСтройФинанс*	г. Москва	21	0,1%	3 587	0,1%	262 807	0,2%
58	*Апрелевка С2*	г. Москва	195	1,3%	5 832	0,2%	262 093	0,2%
59	*ГК Аквилон-Инвест*	Архангельская область	25	0,2%	5 403	0,2%	261 873	0,2%
60	*Авеста-Строй*	Московская область	18	0,1%	4 800	0,2%	261 806	0,2%
61	*Тройка Рэд*	Московская область	31	0,2%	6 284	0,3%	261 504	0,2%
62	*Строительный трест*	г. Санкт‑Петербург	15	0,1%	4 509	0,2%	259 272	0,2%
63	*ДК Древо*	Самарская область	53	0,4%	5 996	0,2%	254 027	0,2%
64	*УСК-2*	Оренбургская область	10	0,1%	5 509	0,2%	252 954	0,2%
65	*Речелстрой*	Челябинская область	38	0,3%	6 043	0,3%	252 851	0,2%
66	*ГК Флагман*	Краснодарский край	24	0,2%	5 717	0,2%	251 397	0,2%
67	*ИСГ Мавис*	г. Санкт‑Петербург	17	0,1%	6 433	0,3%	241 858	0,2%
68	*Холдинг RBI*	г. Санкт‑Петербург	32	0,2%	4 397	0,2%	234 253	0,2%
69	*COALCO*	г. Москва	4	0,0%	3 317	0,1%	233 479	0,2%
70	*ТДСК*	Тюменская область	72	0,5%	3 636	0,2%	233 367	0,2%
71	*СК Семья*	Краснодарский край	25	0,2%	6 655	0,3%	232 892	0,2%
72	*СК Шэлдом*	Саратовская область	16	0,1%	3 664	0,2%	231 574	0,2%
73	*ГК РосСтройИнвест*	г. Санкт‑Петербург	19	0,1%	5 507	0,2%	231 551	0,2%
74	*Желдорипотека*	г. Москва	25	0,2%	4 140	0,2%	228 909	0,2%
75	*ПКФ Гюнай*	Московская область	11	0,1%	4 418	0,2%	228 883	0,2%
76	*ГК ПТК-30*	Новосибирская область	17	0,1%	5 179	0,2%	228 386	0,2%
77	*ГК Столица Нижний*	Нижегородская область	22	0,1%	3 967	0,2%	227 656	0,2%
78	*НСИ*	Краснодарский край	17	0,1%	3 415	0,1%	226 661	0,2%
79	*ГК Арсенал-Недвижимость*	г. Санкт‑Петербург	16	0,1%	4 978	0,2%	224 410	0,2%
80	*ГК Долгопрудненская СК*	Московская область	11	0,1%	4 255	0,2%	221 373	0,2%
81	*ГК Монолитхолдинг*	Красноярский край	16	0,1%	3 433	0,1%	220 410	0,2%
82	*ГК Капитал*	Рязанская область	11	0,1%	3 887	0,2%	220 409	0,2%
83	*ГК Новый ДОН*	Самарская область	13	0,1%	4 119	0,2%	219 824	0,2%
84	*Холдинг Sezar Group*	г. Москва	5	0,0%	3 786	0,2%	218 458	0,2%
85	*ГК Ин-Групп*	г. Москва	20	0,1%	4 240	0,2%	215 663	0,2%
86	*Компания Дарстрой*	Краснодарский край	58	0,4%	5 645	0,2%	215 638	0,2%
87	*ГК Третий Трест*	Республика Башкортостан	26	0,2%	4 764	0,2%	213 304	0,2%
88	*Комос-Строй*	Удмуртская Республика	23	0,2%	4 157	0,2%	211 674	0,2%
89	*Glorax Development*	г. Санкт‑Петербург	13	0,1%	4 488	0,2%	210 577	0,2%
90	*Холдинг Стройпромавтоматика*	г. Москва	15	0,1%	4 876	0,2%	207 672	0,2%
91	*ГК СКМ Групп*	г. Москва	14	0,1%	4 250	0,2%	206 472	0,2%
92	*ГК Стрижи*	Новосибирская область	18	0,1%	4 449	0,2%	204 567	0,2%
93	*ГК Домостроитель*	г. Москва	9	0,1%	4 259	0,2%	203 207	0,2%
94	*СК КСМ*	Кировская область	18	0,1%	4 504	0,2%	198 927	0,2%
95	*СГ Третий Рим*	Ставропольский край	53	0,4%	4 420	0,2%	198 783	0,2%
96	*ЛИК*	Липецкая область	25	0,2%	3 332	0,1%	197 274	0,2%
97	*ГК Эйнком*	г. Москва	16	0,1%	3 282	0,1%	195 889	0,2%
98	*СХ ТЕРМОДОМ*	Пензенская область	14	0,1%	4 485	0,2%	194 646	0,2%
99	*AVA Group*	Краснодарский край	15	0,1%	4 947	0,2%	194 032	0,2%
100	*ГК Томская ДСК*	Томская область	17	0,1%	4 130	0,2%	191 127	0,2%
	Общий итог		3 880	30,0%	976 072	40,0%	45 980 389	40,0%

8. Жилые комплексы, строящиеся застройщиками в Российской Федерации

В Российской Федерации возводится 50 жилых комплексов. ТОП‑50 крупнейших жилых комплексов, строящихся в Российской Федерации, представлен в приложении 1.

Самым крупным по объемам текущего строительства является жилой комплекс «Чистое небо» (город Санкт‑Петербург). В этом жилом комплексе застройщик «Холдинг Setl Group» возводит 16 домов, включающих 34 270 жилых единиц, совокупной площадью 1 110 489 м².

9. Средняя площадь жилых единиц, строящихся застройщиками в Российской Федерации

Средняя площадь жилой единицы, строящейся в Российской Федерации, составляет 49,2 м².

Динамика изменения средней площади строящихся жилых единиц в Российской Федерации представлена на графике 6.

График 6

Ранжирование регионов Российской Федерации по средней площади квартир представлено в таблице 14.

Таблица 14

Регион		Средняя площадь квартиры, м²
Камчатский край	98,2
Республика Ингушетия	89,0
Чеченская Республика	80,5
Карачаево-Черкесская Республика	70,9
Республика Дагестан	70,6
г.Севастополь	66,5
Кабардино-Балкарская Республика	62,8
Республика Северная Осетия-Алания	62,3
Сахалинская область	60,3
Республика Калмыкия	60,2
г.Москва	60,1
Республика Крым	60,1
Астраханская область	59,8
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра	57,4
Брянская область	56,5
Смоленская область	55,9
Архангельская область	54,8
Липецкая область	54,3
Белгородская область	54,1
Ярославская область	54,1
Ивановская область	54,0
Костромская область	53,8
Хабаровский край	53,6
Республика Бурятия	53,5
Свердловская область	53,4
Тверская область	52,9
Орловская область	52,3
Саратовская область	52,3
Забайкальский край	52,3
Кемеровская область	52,2
Рязанская область	51,9
Тамбовская область	51,6
Республика Хакасия	51,6
Тюменская область	51,4
Республика Мордовия	51,2
Волгоградская область	51,2
Приморский край	51,1
Томская область	51,0
Ненецкий автономный округ	50,9
Пензенская область	50,7
Республика Саха	50,6
Республика Татарстан	50,6
Тульская область	50,6
Калининградская область	50,3
Нижегородская область	50,3
Ставропольский край	50,3
Владимирская область	50,1
Калужская область	50,0
Московская область	50,0
Ямало-Ненецкий автономный округ	50,0
Курская область	49,8
Чувашская Республика	49,7
Самарская область	49,6
Омская область	49,4
Республика Башкортостан	49,4
Воронежская область	49,4
Новосибирская область	49,2
Иркутская область	49,2
Удмуртская Республика	49,2
Мурманская область	49,0
Красноярский край	48,9
Оренбургская область	48,9
Новгородская область	48,7
Ульяновская область	48,7
Амурская область	48,3
Республика Марий Эл	48,2
Пермский край	48,0
Ростовская область	47,9
Алтайский край	47,5
Вологодская область	46,9
Краснодарский край	46,7
Псковская область	46,2
Курганская область	45,9
Республика Карелия	45,7
Кировская область	44,9
Республика Коми	44,9
г.Санкт-Петербург	44,1
Челябинская область	44,0
Республика Тыва	43,4
Республика Алтай	41,1
Республика Адыгея	40,6
Ленинградская область	38,5
Еврейская автономная область	34,0
Общий итог	49,2

Средняя площадь жилой единицы, строящейся 100 крупнейшими по объемам текущего строительства застройщиками в Российской Федерации, составляет 47,1 м². Среди них самая маленькая средняя площадь строящихся жилых единиц у застройщика «СК ПЕТРОСТРОЙ» (г. Санкт‑Петербург) – 26,4 м². Самая большая – у застройщика «KASKAD Family» (г. Москва) – 80,8 м² (Таблица 15).

Таблица 15

Застройщик	Регион застройщика	Ср. площадь квартиры, м²
СК ПЕТРОСТРОЙ	г. Санкт‑Петербург	26,4
Полис Групп	г. Санкт‑Петербург	28,4
Normann	г. Санкт‑Петербург	33,0
Холдинг Setl Group	г. Санкт‑Петербург	34,0
СК Семья	Краснодарский край	35,0
ГК ЦДС	г. Санкт‑Петербург	36,4
ГК Красстрой	Красноярский край	37,2
ИСГ Мавис	г. Санкт‑Петербург	37,6
Компания Дарстрой	Краснодарский край	38,2
AVA Group	Краснодарский край	39,2
ГК Гранель	г. Москва	39,9
ГК Корпорация КОШЕЛЕВ	Самарская область	40,1
Главстрой-СПб	г. Санкт‑Петербург	40,5
ГК ЭкоГрад	Нижегородская область	41,0
Унистрой	Республика Татарстан	41,4
Лидер Групп	г. Санкт‑Петербург	41,6
Тройка Рэд	Московская область	41,6
Группа Самолет-Девелопмент	г. Москва	41,7
Речелстрой	Челябинская область	41,8
ГК РосСтройИнвест	г. Санкт‑Петербург	42,0
ДК Древо	Самарская область	42,4
Холдинг Стройпромавтоматика	г. Москва	42,6
Кировский ССК	Кировская область	42,7
ГК Атлант	г. Москва	43,1
СПб Реновация	г. Санкт‑Петербург	43,1
СХ ТЕРМОДОМ	Пензенская область	43,4
ГК Флагман	Краснодарский край	44,0
ГК ПТК-30	Новосибирская область	44,1
СК КСМ	Кировская область	44,2
СК Дальпитерстрой	г. Санкт‑Петербург	44,3
Urban Group	г. Москва	44,7
ГК Третий Трест	Республика Башкортостан	44,8
Апрелевка С2	г. Москва	44,9
СГ Третий Рим	Ставропольский край	45,0
ГК Арсенал-Недвижимость	г. Санкт‑Петербург	45,1
УСК-2	Оренбургская область	45,9
ГК Стрижи	Новосибирская область	46,0
ГК ВКБ-Новостройки	Краснодарский край	46,2
ГК Томская ДСК	Томская область	46,3
ИСК Запад	Ульяновская область	46,7
ГК КомСтрин	г. Москва	46,7
ГК АСК	Краснодарский край	46,7
Glorax Development	г. Санкт‑Петербург	46,9
ГК Домостроитель	г. Москва	47,7
ФСК Лидер	г. Москва	48,2
ДСК	Воронежская область	48,4
Концерн КРОСТ	г. Москва	48,4
ГК Аквилон-Инвест	Архангельская область	48,5
ГК СКМ Групп	г. Москва	48,6
ГК КВС	г. Санкт‑Петербург	48,8
ГК ЮгСтройИнвест	Ставропольский край	48,9
ГК Ин-Групп	г. Москва	50,9
Концерн ЮИТ	г. Москва	50,9
Комос-Строй	Удмуртская Республика	50,9
ГК ПИК	г. Москва	50,9
MR Group	г. Москва	51,0
ГК СУ-155 (объекты достраивает ООО "РК Строй")	г. Москва	51,3
Тверской ДСК	Тверская область	51,4
СК Выбор	Воронежская область	51,8
ПКФ Гюнай	Московская область	51,8
ГК Долгопрудненская СК	Московская область	52,0
ГК ИНГРАД	г. Москва	52,1
ГК МИЦ	г. Москва	52,2
ГК ЖИК г. Казани	Республика Татарстан	52,6
А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ	г. Москва	53,0
Брусника	Тюменская область	53,2
Холдинг RBI	г. Санкт‑Петербург	53,3
ГК Новый ДОН	Самарская область	53,4
Группа ЛСР	г. Санкт‑Петербург	54,4
ГК Пионер	г. Москва	54,5
ГК Европея	Краснодарский край	54,5
ГК Эталон	г. Санкт‑Петербург	54,5
Авеста-Строй	Московская область	54,5
ГК Единство	Рязанская область	54,6
ГК ИНТЕКО	г. Москва	54,8
ГК АБСОЛЮТ	г. Москва	55,0
Желдорипотека	г. Москва	55,3
Л1 СК №1	г. Санкт‑Петербург	55,4
Capital Group	г. Москва	55,5
СК ЮСИ	Краснодарский край	56,4
ГК Капитал	Рязанская область	56,7
ГК Столица Нижний	Нижегородская область	57,4
Строительный трест	г. Санкт‑Петербург	57,5
Холдинг Sezar Group	г. Москва	57,7
Группа ПСН	г. Москва	58,3
ГК Мегаполис	Калининградская область	58,6
ГК КОРТРОС	г. Москва	58,8
ЛИК	Липецкая область	59,2
ГК Эйнком	г. Москва	59,7
ККФЖС	Красноярский край	62,0
СК Шэлдом	Саратовская область	63,2
ТДСК	Тюменская область	64,2
ГК Монолитхолдинг	Красноярский край	64,2
ГК МонАрх	г. Москва	65,9
НСИ	Краснодарский край	66,4
COALCO	г. Москва	70,4
ГК ВекторСтройФинанс	г. Москва	73,3
AFI Development	г. Москва	73,9
ДОНСТРОЙ	г. Москва	77,0
KASKAD Family	г. Москва	80,8
Общий итог		47,1

10. Ипотечное кредитование для жителей Российской Федерации (официальная статистика Банка России)

10.1. Количество ипотечных кредитов, выданных жителям Российской Федерации

По данным Банка России за 6 месяцев 2017 г. количество ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных жителям Российской Федерации, составило 423 482, что на 8,6% больше уровня 2016 г. (390 085 ИЖК), и на 51,0% больше уровня, достигнутого в 2015 г. (280 440 ИЖК).

График 7

За 6 месяцев 2017 г. количество ИЖК, выданных жителям Российской Федерации под залог договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), составило 127 489, что на 9,8% меньше, чем в 2016 г. (141 395 ИЖК).

Динамика изменения накопленным итогом количества ИЖК под залог ДДУ, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., приведена на графике 8.

График 8

Количество выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в Российской Федерации в июне 2017 года, увеличилось на 13,5% по сравнению с июнем 2016 года (24 525 против 21 613 годом ранее).

Помесячная разбивка количества ИЖК под залог ДДУ, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., приведена на графике 9.

График 9

Доля ИЖК, выданных под залог ДДУ за 6 месяцев 2017 г., составила 30,1% от общего количества ИЖК, выданных жителям Российской Федерации за этот же период, что на 6,1 п.п. меньше соответствующего значения 2016 г. (36,2%).

Помесячная разбивка доли ИЖК под залог ДДУ от общего количества ИЖК, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., приведена на графике 10.

График 10

10.2. Объем ипотечных кредитов, выданных жителям Российской Федерации

По данным Банка России за 6 месяцев 2017 г. объем ИЖК, выданных жителям Российской Федерации, составил 772 692 млн ₽, что на 16,3% больше уровня, достигнутого в 2016 г. (664 227 млн ₽), и на 68,3% больше аналогичного значения 2015 г. (458 999 млн ₽).

Динамика изменения накопленным итогом объема ИЖК, выданных жителям Российской Федерации в 2015 – 2017 гг., млн ₽, приведена на графике 11.

График 11

В общем объеме кредитов, выданных за 6 месяцев 2017 г. жителям Российской Федерации (3 914 996 млн ₽), доля ИЖК составила 19,7%, что на 0,9 п.п. меньше соответствующего значения 2016 г. (20,6%), и на 1,2 п.п. больше уровня 2015 г. (18,5%).

Помесячная разбивка доли ИЖК в общем объеме кредитов, выданных жителям Российской Федерации в 2015 – 2017 гг., приведена на графике 12.

График 12

За 6 месяцев 2017 г. объем ИЖК, выданных жителям Российской Федерации под залог ДДУ, составил 264 036 млн ₽ (34,2% от общего объема ИЖК, выданных жителям Российской Федерации). Это на 1,6% больше аналогичного значения 2016 г. (259 806 млн ₽).

Динамика изменения накопленным итогом объема ИЖК под залог ДДУ, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., млн ₽, приведена на графике 13.

График 13

В общем объеме кредитов, выданных за 6 месяцев 2017 г. жителям Российской Федерации (3 914 996 млн ₽), доля ИЖК под залог ДДУ составила 6,7%, что на 1,4 п.п. меньше уровня 2016 г. (8,1%).

Динамика изменения доли ИЖК под залог ДДУ в общем объеме кредитов, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., накопленным итогом и помесячно приведена на графиках 14 и 15.

График 14

График 15

Доля ИЖК, выданных под залог ДДУ за 6 месяцев 2017 г., составила 34,2% от общего объема ИЖК, выданных жителям Российской Федерации за этот же период, что на 4,9 п.п. меньше, чем в 2016 г. (39,1%).

Динамика изменения накопленным итогом доли ИЖК под залог ДДУ от общего объема ИЖК, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., приведена на графике 16.

График 16

Объем ипотечных кредитов, выданных для долевого строительства в Российской Федерации в июне 2017 года, увеличился на 28,7% по сравнению с июнем 2016 года (52,0 против 40,4 млрд ₽ годом ранее).

Помесячная разбивка объема ИЖК под залог ДДУ, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., млн ₽, приведена на графике 17.

График 17

Рост объема ипотечных кредитов для долевого строительства на 28,7% в июне 2017 года по сравнению с июнем 2016 года сопровождался ростом объема всех видов кредитов на 27,9% (754,8 против 590,0 млрд ₽ годом ранее), а также ростом всех видов ипотечных жилищных кредитов на 38,1% (157,6 против 114,1 млрд ₽ годом ранее) (График 18).

График 18

Доля выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в общем объеме выданных в Российской Федерации кредитов всех видов в июне составила 6,9%, в объеме всех видов ипотечных жилищных кредитов – 33,0%.

10.3. Средний размер ипотечных жилищных кредитов, выданных жителям Российской Федерации

По официальной статистике Банка России в июне 2017 г. средний размер ИЖК в Российской Федерации составил 1,86 млн ₽, что на 9,6% больше уровня, достигнутого в 2016 г. (1,69 млн ₽), и на 10,6% больше аналогичного значения 2015 г. (1,68 млн ₽).

Помесячная динамика среднего размера ИЖК, выданных жителям Российской Федерации в 2015 – 2017 гг., млн ₽, приведена на графике 19.

График 19

По данным Банка России за 6 месяцев 2017 г. средний размер ИЖК, выданных жителям Российской Федерации, накопленным итогом составил 1,83 млн ₽, что на 7,2% больше, чем в 2016 г. (1,70 млн ₽), и на 11,5% больше соответствующего значения 2015 г. (1,64 млн ₽).

Динамика изменения накопленным итогом среднего размера ИЖК, выданных жителям Российской Федерации в 2015 – 2017 гг., млн ₽, приведена на графике 20.

График 20

Средний размер ипотечного жилищного кредита для долевого строительства в Российской Федерации в июне 2017 года увеличился на 13,4% по сравнению с июнем 2016 года (2,12 против 1,87 млн ₽ годом ранее). По отношению к предыдущему месяцу средний размер ипотечного жилищного кредита для долевого строительства вырос на 0,5%. Рост размера ИЖК под залог ДДУ наблюдается второй месяц подряд.

Помесячная динамика среднего размера ИЖК под залог ДДУ, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., млн ₽, приведена на графике 21.

График 21

По данным Банка России за 6 месяцев 2017 г. средний размер ИЖК под залог ДДУ, выданных жителям Российской Федерации, накопленным итогом составил 2,07 млн ₽ (на 13,4% больше среднего размера ИЖК, выданных жителям Российской Федерации). Это на 12,5% больше соответствующего значения 2016 г. (1,84 млн ₽).

Динамика изменения накопленным итогом среднего размера ИЖК под залог ДДУ, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., млн ₽, приведена на графике 22.

График 22

Рост среднего размера выданных ипотечных жилищных кредитов под залог уже построенной недвижимости за год составил 8,7%, c 1,61 до 1,75 млн ₽.

Динамика помесячного изменения среднего размера ипотечного жилищного кредита в Российской Федерации, млн ₽, в сравнении по видам ИЖК представлена на графике 23.

График 23

За год разница между средними размерами ипотечных жилищных кредитов для долевого строительства и под залог построенной недвижимости выросла на 5,0 п.п. с 16,1% до 21,1%.

10.4. Средневзвешенная ставка ипотечных жилищных кредитов, выданных жителям Российской Федерации

В целом по всем видам ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных в июне 2017 года, средневзвешенная ставка составила 11,11%. По сравнению с таким же показателем июня 2016 года произошло снижение ставки на 1,82 п.п. (с 12,93 до 11,11%).

Динамика помесячного изменения средневзвешенной ставки по ИЖК всех видов представлена на графике 24.

График 24

По данным Банка России за 6 месяцев 2017 г. средневзвешенная ставка ИЖК, выданных жителям Российской Федерации, накопленным итогом составила 11,50%, что на 1,23 п.п. меньше, чем в 2016 г. (12,73%), и на 2,54 п.п. меньше соответствующего значения 2015 г. (14,04%).

Помесячная динамика изменения средневзвешенной ставки ИЖК, выданных жителям Российской Федерации, накопленным итогом в 2015 – 2017 гг., представлена на графике 25.

График 25

Ставка по ИЖК, выданным для долевого строительства в Российской Федерации в июне 2017 года, составила 10,72%, что на 1,28 п.п. меньше аналогичного значения за июнь 2016 года (12,00%).

Динамика помесячного изменения средневзвешенной ставки по ИЖК под залог ДДУ представлена на графике 26.

График 26

По данным Банка России за 6 месяцев 2017 г. средневзвешенная ставка ИЖК, выданных под залог ДДУ жителям Российской Федерации, накопленным итогом составила 11,10% (на 0,40 п.п. меньше среднего размера ставки по всем ИЖК). Это на 0,57 п.п. меньше уровня, достигнутого в 2016 г. (11,67%).

Динамика изменения накопленным итогом средневзвешенной ставки ИЖК под залог ДДУ, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., представлена на графике 27.

График 27

Ставка по ИЖК под залог уже построенного жилья в Российской Федерации в июне 2017 года составила 11,30%, что на 2,17 п.п. меньше значения за июнь 2016 года (13,47%).

Сравнение помесячной динамики средневзвешенной ставки по видам ИЖК, представлено на графике 28.

График 28

За год разница между ставками ипотечных жилищных кредитов всех видов и для долевого строительства уменьшилась в 2,4 раза с 0,93 п.п. до 0,39 п.п. Разница между ставками ипотечных жилищных кредитов под залог готового жилья и для долевого строительства за год уменьшилась в 2,5 раза с 1,47 п.п. до 0,58 п.п. (График 29).

График 29

11. Реальные доходы жителей Российской Федерации (официальная статистика Росстата)

По данным Росстата за 6 месяцев 2017 г. индекс реальных доходов жителей Российской Федерации 2 месяца находился в положительной зоне, 3 месяца – в отрицательной (График 30).

График 30

В целом за 6 месяцев 2017 г. в Российской Федерации произошло падение реальных доходов населения на 0,7%.

12. Государственная регистрация ДДУ в Российской Федерации (официальная статистика Росреестра)

По данным Росреестра за 5 месяцев 2017 года в Российской Федерации зарегистрировано 253 024 договора участия в долевом строительстве (ДДУ).

Это приблизительно на 9% меньше аналогичного показателя 2016 года (порядка 277 000 регистраций ДДУ). По сравнению с тем же периодом 2015 года число ДДУ упало примерно на 4% (тогда было зарегистрировано около 263 500 ДДУ).

Динамика изменения количества зарегистрированных ДДУ в Российской Федерации накопленным итогом в 2015 – 2017 гг. представлена на графике 31.

График 31

В мае 2017 года в Российской Федерации зарегистрировано 51 651 ДДУ.

Это на 6,3% меньше, чем в апреле (55 153), и на 21,6% – чем в марте текущего года, когда было зарегистрировано 65 882 ДДУ.

Помесячная динамика изменения количества зарегистрированных ДДУ в Российской Федерации в 2017 г. представлена на графике 32.

График 32

* Для приблизительных расчетов использованы среднемесячные показатели поквартальной отчетности за II квартал 2015 – 2016 годов.

13. Ввод жилья в Российской Федерации (официальная статистика Росстата)

Отчетность Росстата за 6 месяцев 2017 г. показывает снижение на 11,2% графика ввода жилья в Российской Федерации в 2017 г. по сравнению с 2016 г. и снижение на 18,4% по отношению к 2015 г. (График 33).

График 33

В июне 2017 года в Российской Федерации введено 6,4 млн м² жилья. Это на 6,6% или на 0,5 млн м² меньше, чем за аналогичный период 2016 года (График 34).

График 34

Отставание от темпов ввода жилья по отношению к предыдущему году наблюдается в Российской Федерации десятый месяц подряд.

График 35

В Российской Федерации за 6 месяцев 2017 г. фиксируется снижение объема ввода жилья населением на 16,7% по отношению к аналогичному периоду 2016 г. и снижение на 29,7% по отношению к 2015 г. (График 36).

График 36

Объемы ввода жилья застройщиками за 6 месяцев 2017 г. показывают снижение на 6,9% к уровню 2016 г. и снижение на 7,9% к 2015 г. (График 37).

График 37

В июне 2017 года в Российской Федерации застройщиками введено 3,8 млн м² многоквартирных домов, что на 2,9% или на 0,1 млн м² меньше аналогичного значения за тот же период 2016 года (График 38).

График 38

Отставание от темпов ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к предыдущему году наблюдается в Российской Федерации после положительной динамики в прошлом месяце.

График 39

Доля ввода жилья застройщиками за 6 месяцев 2017 г. составила 58,8% против 56,1% за этот же период 2016 г. и 52,2% – за этот же период 2015 г.

График 40

В июне 2017 года доля ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к общему объему ввода жилья в Российской Федерации составила 59,9%, что на 2,3 п.п. больше аналогичного значения за тот же период 2016 года.

14. Цена предложения на строящиеся объекты в Российской Федерации

По состоянию на июль 2017 года средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья Российской Федерации составила 63 952 рубля за квадратный метр.

Динамика изменения средневзвешенной цены предложений новостроек в Российской Федерации представлена на графике 41.

График 41

Приложение 1. ТОП‑50 крупнейших жилых комплексов Российской Федерации

№	ЖК	Регион	Населенный пункт	Застройщик	Строящихся домов	Жилых единиц	Совокупная S жилых единиц
№	ЖК	Регион	Населенный пункт	Застройщик	ед.	ед.	м²
1	*Чистое небо*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	Холдинг Setl Group	16	34 270	1 110 489
2	*Солнечный город*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	Холдинг Setl Group	11	15 657	515 231
3	*Цветной город*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	Группа ЛСР	42	10 858	469 178
4	*Новые горизонты*	Ленинградская область	Бугры	ГК ЦДС	26	12 800	455 375
5	*Северная Долина*	г. Санкт‑Петербург	Парголово (в составе г.о. Санкт‑Петербург)	Главстрой-СПб	18	11 014	437 364
6	*ЛУЧИ*	г. Москва	Москва	Группа ЛСР	9	7 240	398 180
7	*Шушары*	г. Санкт‑Петербург	Шушары (в составе г.о. Санкт‑Петербург)	СК Дальпитерстрой	20	9 958	397 414
8	*ЗИЛАРТ*	г. Москва	Москва	Группа ЛСР	16	4 977	389 308
9	*Красный Аксай*	Ростовская область	Ростов‑на‑Дону	ГК ЮгСтройИнвест	23	7 209	362 380
10	*Шуваловский*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	Группа ЛСР	16	8 731	336 261
11	*Перспективный*	Ставропольский край	Ставрополь	ГК ЮгСтройИнвест	20	6 409	336 180
12	*Солонцы-2*	Красноярский край	Красноярск	ККФЖС	13	4 821	303 791
13	*Краски лета*	Ленинградская область	Муринское	Полис Групп	13	10 672	303 360
14	*Окский Берег*	Нижегородская область	Новинки	ГК ЭкоГрад	164	7 185	294 319
15	*КОШЕЛЕВ-проект (Самара)*	Самарская область	Смышляевка	ГК Корпорация КОШЕЛЕВ	55	7 366	291 685
16	*Губернский*	Краснодарский край	Краснодар	ГК ЮгСтройИнвест	15	6 658	291 678
17	*Цивилизация*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	Группа ЛСР	11	5 506	288 898
18	*Зелёные Аллеи*	Московская область	Тарычево	ГК МИЦ	10	5 068	285 231
19	*GreenЛандия 2*	Ленинградская область	Мурино	Холдинг Setl Group	13	8 780	280 112
20	*Мир Митино*	г. Москва	Рождествено	Capital Group	8	5 535	277 974
21	*Три кита*	Ленинградская область	Мурино	Лидер Групп	16	7 228	275 726
22	*Люберцы 2017*	Московская область	Люберцы	Группа Самолет-Девелопмент	23	6 073	263 758
23	*Кварталы 21/19*	г. Москва	Москва	ГК ВекторСтройФинанс	21	3 587	262 807
24	*Борисоглебское*	Московская область	Зверево	Апрелевка С2	195	5 832	262 093
25	*Некрасовка*	г. Москва	Некрасовка	Авеста-Строй	18	4 800	261 806
26	*Испанские кварталы*	г. Москва	Николо‑Хованское	А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ	16	4 941	258 965
27	*Сердце столицы*	г. Москва	Москва	ДОНСТРОЙ	7	3 445	258 339
28	*Новоград Павлино*	Московская область	Балашиха	ГК МИЦ	11	5 523	252 341
29	*Переделкино Ближнее*	г. Москва	Рассказовка	ГК АБСОЛЮТ	15	4 207	234 021
30	*Volga Life*	Тверская область	Тверь	Тверской ДСК	11	4 533	233 685
31	*Приневский*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	ГК ЦДС	7	6 506	233 685
32	*Лондон Парк*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	Л1 СК №1	10	4 542	230 301
33	*UP-квартал Сколковский*	Московская область	Одинцово	ФСК Лидер	6	4 381	226 209
34	*Новая Охта. На речке*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	Группа ЛСР	22	4 491	222 685
35	*микрорайон Путилково*	Московская область	Путилково	ГК ПИК	7	5 272	222 137
36	*Бутово-Парк 2*	Московская область	Дрожжино	ГК ПИК	11	5 523	222 131
37	*Люберецкий*	Московская область	Люберцы	ГК ПИК	7	4 561	222 046
38	*Гавань Капитанов*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	Лидер Групп	5	4 243	221 438
39	*Светлоград*	Краснодарский край	Краснодар	СК Семья	24	6 283	218 705
40	*Восток*	Калининградская область	Калининград	ГК Мегаполис	12	3 716	218 124
41	*Живи! В Рыбацком*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	СПб Реновация	13	5 129	217 663
42	*Мещерский лес*	г. Москва	Москва	ГК ПИК	10	3 813	214 899
43	*Южный город*	Самарская область	МСПП совхоз имени 50‑летия СССР	ДК Древо	46	5 129	211 223
44	*Восточное Бутово (Боброво)*	Московская область	Боброво	ГК ПИК	13	4 500	208 602
45	*Острова*	Республика Татарстан	Казань	ГК ЖИК г. Казани	6	4 382	205 746
46	*Символ*	г. Москва	Москва	ДОНСТРОЙ	9	2 895	202 510
47	*Пригород.Лесное*	Московская область	Мисайлово	Группа Самолет-Девелопмент	10	5 192	201 903
48	*Хорошевский*	г. Москва	Москва	ГК МонАрх	15	2 760	200 876
49	*Гармония*	Ставропольский край	Михайловск	СГ Третий Рим	53	4 420	198 783
50	*мкрн Ярославский*	Московская область	Мытищи	ГК ПИК	8	3 391	197 055
	Общий итог				1 146	332 012	14 684 670

Печать

Текущее строительство Аналитика

11 октября 2024 10:18

Привлечение денег в проект: тактика переговоров с инвесторами

В очередной аналитической статье создателя и руководителя Академии девелопмента, соучредителя компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексея ТУГАРЕВА речь пойдет о методах привлечения частных инвестиций в проект.

Автор статьи считает, что она будет полезна тем, кто планирует запуск собственного проекта, но при этом не обладает для этого собственным капиталом в достаточном объеме или же по тем или иным причинам не хочет или не может привлекать банковское финансирование.

В таких случаях единственным выходом остается привлечение частных инвестиций, и сегодня эксперт рассматривает инструменты и переговорные тактики, которые с высокой долей вероятности приведут к успешному результату, а также те, что использовать крайне нежелательно.

Правильная подготовка к диалогу с инвестором состоит из следующих частей:

• Финансовая модель;

• Тизер;

• Защита собственного участия;

• Аргументация.

Финансовая модель

Вменяемый инвестор никогда не будет рассматривать ваш проект без финансовых расчетов. Порой желающие привлечь инвестиции пытаются довольствоваться расчетами, выполненными, что называется, «на коленке»: рисуют инвестору цифры на салфетке в ресторане или готовят распечатанную на 1 листе таблицу из пяти строчек.

Все это выглядит достаточно бледно, и шансы на успех в данном случае, как правило, сводятся к нулю. Предлагаем готовиться к переговорам «по-взрослому», а значит, финансовая модель должна содержать полноценные обязательные разделы:

• Исходные данные проекта (ТЭП, удельные показатели, используемые ставки и т. д.);

• График реализации;

• Потоки;

• Дополнительные расчеты (изменение ВРИ, налоги, арендные платежи и т. д.);

• ФЭП (финансово-экономические показатели).

При формировании финпотоков надлежит стремиться, с одной стороны, к максимально быстрому началу получения выручки и, с другой, — к максимально быстрому возврату средств инвестора.

Нужно понимать, что люди, которые вкладывают деньги в проект, смотрят в первую очередь не на общий объем затрат, а на работу собственного капитала: необходимую сумму вложений и срок ее возврата. Прочие затраты проекта должны покрываться либо из доходов (что предпочтительно), либо из заемных средств банка.

Использование банковских займов при текущей ключевой ставке — высокорискованное предприятие, способное уничтожить экономику проекта. Прибегать к ним в сегодняшней ситуации можно в двух случаях:

• Задействование льготных программ с частичным сокращением процентной ставки за счет госпрограмм (поддержка туризма, поддержка производства и т. д.).

• Очень быстрый возврат заемных средств, который должен быть подкреплен «железобетонными» обоснованиями (например, конструкцией build-to-suit или подтвержденными предзаказами на планируемую продукцию).

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Тизер

Данный материал может называться по-разному: «резюме проекта», «предварительный бизнес-план». Мы с партнерами предпочитаем говорить «тизер». Суть данного документа заключается в донесении до потенциального инвестора всей основной значимой информации и параметров проекта посредством краткого емкого презентационного материала.

С точки зрения наполнения данный документ должен содержать следующие разделы:

• Общее описание: местоположение, содержание проекта, технологическая суть;

• ТЭП проекта;

• Общая схема реализации проекта, на основании которой в дальнейшем предполагается составление и утверждение Term sheet (листа основных условий). При этом схема должна максимально защитить интересы инвестора и ваши. Вложения на каждом этапе должны быть застрахованы, а риски сведены к минимуму.

• ФЭП проекта в составе:

- сроки реализации проекта;

- срок возврата инвестиций (точка безубыточности — веха во времени, когда инвестор вернет собственные вложения);

- общий объем затрат проекта, выручка и прибыль;

- общая рентабельность на все затраты проекта;

- IRR — годовая доходность капитала инвестора. Посредством этого показателя инвестор в первую очередь будет сравнивать проект с текущими ставками по депозитам и другими своими возможностями вложений. Желательно, чтобы доходность капитала инвестора в вашем проекте была существенно выше, чем текущие возможности инвестора, иначе ему незачем будет брать на себя риски работы с вами, и он останется в своих текущих инструментах;

- срок окупаемости и чистая годовая прибыль после формирования полного операционного потока (как правило – ввода объекта и сдачи площадей в аренду, но возможны и другие варианты). Особенно это важно для проектов долгого цикла с собственным операционным управлением (гостиницы, ТЦ и прочие пенсионные активы). Продумайте, где ваш заработок в таком проекте. Если модель подразумевает начало получения прибыли через 5—10 лет, и вы хотите от нее 20%, это, скорее всего, плохая концепция, т. к. до прибыли не доживут либо кто-то из участников, либо, как минимум, ваши взаимоотношения с инвестором.

• Подтвержденный опыт по уже реализованным аналогичным проектам. При отсутствии такового придется применить креатив: заручитесь опытом команды, опытом привлекаемых в проект партнеров и т. д. Если ничего этого нет, соберите максимально релевантную аналитику по аналогичным проектам со ссылками на цифры, подтвержденную экспертизу.

• Чем будут гарантированы вложения инвестора:

- инвест-актив уходит в залог;

- залоговые обязательства за рамками текущего проекта с вашей стороны, со стороны текущего собственника актива.

Защита собственного участия

Какую бы конструкцию взаимоотношений с инвестором вы ни планировали, необходимо всегда заранее продумать защиту своих интересов в данном проекте — иначе говоря, что препятствует тому, чтобы вас из него «подвинули» на каком-то из этапов. Хорошими способами защитить свои интересы будут следующие:

• Технология реализации проекта замкнута на вас, неотделима от вас, и это в явном виде должно подразумеваться в тизере. Технология не должна быть легко приобретаема и легко заменяема, сопоставимые варианты замены вас в проекте должны быть либо недостижимы, либо дороже, чем ваша заявляемая доля прибыли.

• На вас завязан административный ресурс, необходимый для реализации проекта. Как и с технологией, он не должен быть легко заменяем.

• Вам принадлежит актив, необходимый для реализации проекта либо его часть. Вы можете быть юридически зафиксированы в проекте (как кредитор, держатель части пакета акций и т. д.).

• Вы готовы взять на себя полную или значительную часть операционного управления проектом, и цена вашей доли не должна быть выше рыночных условий. По какому-то критерию это должно быть выгодно инвестору (технологически, географически и т. д.).

• Отношения с вами по какой-либо причине могут быть сильно нужны инвестору за пределами данного проекта, и ценность этого партнерства выше, чем выгода от того исключить вас из проекта.

В идеале хорошо бы использовать комбинацию обозначенных факторов.

При этом крайне не рекомендуется прибегать к следующим весьма распространенным способам в попытке защитить свои интересы:

• уповать на дружеские, добрососедские, альтруистичные мотивы, деловую этику и т. д. или полагаться на удачу, лень или чистоплотность инвестора;

• скрывать информацию о проекте (об активе, о текущем собственнике, о технологии реализации и т. д.);

• изначально запугивать статусом — своим, родственников или партнеров.

Аргументация

После того как все необходимые материалы подготовлены, предоставлены, а инвестор проявил предварительную заинтересованность проектом, наступает момент подготовки непосредственно к встрече и переговорам. Представленная ниже информация поможет привести максимально эффективные доводы, повышающие вероятность положительного исхода ваших переговоров.

Самый сильный довод — это ваше участие в проекте своими деньгами. Даже если инвестор вкладывает 100 млн., а вы — 5 млн., это будет говорить о том, что вы верите в проект, а не просто разводите кого-то на деньги.

Если собственных денег нет, привлеките сначала более близкого, но маленького инвестора на 5 млн., а потом уже ловите большую рыбу со 100 млн. И так далее — может быть, имея 105 млн. «на руке», вы дотянетесь до инвестора с объемом 1 млрд.

Инвестиционный бизнес — это, прежде всего, искусство увязывания интересов всех сторон на взаимовыгодных условиях.

Старайтесь избегать наречий и общих формулировок, особенно эмоциональных, не подкрепленных цифрами и расчетами: «много — мало», «крайне высокодоходный», «огромная доходность» и т. д.

Показатели в подготовленных материалах должны легко читаться и быть понятными. При этом сам материал не должен быть слишком большим. Если вы войдете в первичные отношения, развернутый бизнес-план подготовить никогда не поздно. Если не уверены, дайте кому-то почитать материалы и спросите, понятно ли, что тут написано и в чем выгода для инвестора.

В материалах должна присутствовать железная логика. Из А должно следовать Б, потом В, сравниваемые величины должны быть релевантными, показатели должны использоваться и сравниваться в одной размерности и т. д. Если самостоятельно подготовить такие материалы вы не в состоянии, привлеките финансиста в области инвестиций, юриста или профильную компанию на аутсорсе, где есть и те и другие.

Подавляющее большинство материалов, которые мне доводилось видеть, вызывают улыбку. Среди наиболее распространенных доводов, которыми инвестор разнесет ваш проект в пух и прах, наиболее часто встречаются такие:

• А почему не посчитаны налоги?

• А что будет с проектом, если мы не получим разрешение на то-то и то-то на определенном этапе?

• А что нам делать, если собственник актива решит выйти из соглашения на какой-либо фазе? А если он продаст свою долю третьим лицам?

• А с чего вы взяли, что эта схема является легитимной?

Поставьте себя на место инвестора. Потренируйтесь в защите проекта с кем-то из друзей или коллег, кто в этом силен, погоняйте этот диалог в голове. Постарайтесь представить, достаточно ли весомыми были бы для вас, обладай вы необходимой суммой денег, подготовленные аргументы относительно того, что нужно вложить деньги именно в этот проект, а не куда-либо еще.

Постарайтесь смоделировать все возможные отрицательные сценарии каждого этапа: негативное поведение каждого из участников процесса, грядущее возможное изменение экономической ситуации, возможное изменение законодательства, увеличение сроков реализации этапов, отсутствие необходимой рабочей силы в искомой локации и т. д. На каждый довод у вас должен быть компенсирующий механизм и контраргумент. Постарайтесь отразить это в предварительной финансово-юридической схеме в составе Схемы реализации проекта.

Помните о том, что безрисковых проектов не существует. Инвестпроект — это риск в любом случае. Ваша задача минимизировать его для инвестора (и для себя заодно), но исключить полностью — невозможно. Используйте это как довод в ходе переговоров. Если вы играете в венчур (высокий риск), доходность тоже должна быть запредельной (сотни процентов годовых).

Подготовка к диалогу с инвестором — это, в первую очередь, тестирование проекта, в том числе и для вас. Если проект не прошел тест по каким-либо параметрам (низкая выявленная доходность, слишком большие риски, невозможность защитить свои интересы и высокая вероятность того, что вас исключат из проекта на каком-то этапе), у вас есть следующие варианты:

• Откажитесь от идеи реализации этого проекта. Ничего страшного, проектов много, а ваше время не безгранично.

• В заключение статьи Алексей Тугарев (на фото ниже) советует обратить внимание на брокеридж, если не получается реализовать проект в качестве участника — ведь лучше потратить меньше усилий и заработать один рубль вместо пяти, чем ничего.

Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

Если у вас есть проект на продажу или вам требуется сторонняя экспертиза в подготовке описанных материалов, команда Академии девелопмента будет рада помочь. Много лет мы участвуем в оценке перспективных проектов в интересах инвесторов самого разного масштаба.

Кроме того, на сегодняшний день наша компания обладает всеми необходимыми ресурсами для собственного участия в проектах: инвестиционное подразделение, юридическая поддержка, собственная служба технического заказчика, пул лояльных инвесторов, доверяющих нашей экспертизе. Будем рады сотрудничеству.

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович. ИНН: 772480003006

Другие публикации по теме:

Общий обзор ситуации на девелоперском рынке России

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте