Эту важную и актуальную для застройщиков тему анализируют заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ и главный инженер MR Group Вячеслав СУХИНИН.

 

Фото: www.kazan.kp.ru

 

С переходом на проектное финансирование объемы долевого жилищного строительства в России значительно снизились. По данным Единой информационной системы жилищного строительства по состоянию на:

1 августа 2019 года 3 926 компаний-застройщиков, имевшие 8 005 разрешений на строительство, строили 120 560 тыс. кв. м жилья; 

1 августа 2021 года 3 408 компаний-застройщиков, имеющие 6 261 разрешений на строительство, строят 99 366 тыс. кв. м жилья.

По результатам опроса руководителей небольших строительных компаний из 57 регионов, который был проведен аппаратом омбудсмена по национальным проектам в сфере градостроительной политики, только каждый десятый из малых российских застройщиков сумел получить проектное финансирование. Одна из наиболее частых причин отказа — низкая маржинальность проектов.

На поддержку региональных застройщиков, которые хотят строить жилье, но не могут получить проектное финансирование из-за низкой маржинальности своих проектов, государством выделены 6,3 млрд руб.

Задача повышения прибыльности в целях снижения расходов государства на поддержку низкомаржинальных проектов строительства многоквартирных домов может быть решена во многих случаях путем снижения расходов региональных застройщиков на технологическое присоединение к сетям ресурсо-снабжающих организаций и выполнения отдельных работ по прямым договорам со специализированными подрядными организациями.

  

 

Для этого мы ранее предлагали изменить подходы к правовому регулированию взаимоотношений застройщиков жилья и сетевых организаций при технологическом присоединении к объектам электросетевого хозяйства и при выносе электрических сетей из зоны нового строительства. Наши предложения, к сожалению, были приняты при подготовке законопроекта №1100846-7 во внимание лишь отчасти, что стало поводом для изложения наших предложений с учетом изменившегося законодательства.

  

Строительство электрических сетей от существующих объектов электроснабжения сетевой организации до присоединяемых энергопринимающих устройств на строящихся объектах застройщиков

Стоимость подключения определяется сетевой компанией на основании ежегодно утверждаемых тарифных ставок. Чаще всего расчет платы за технологическое присоединение производится по максимальной заявленной мощности. При этом стоимость строительства сетей для региональных застройщиков нередко завышается как минимум в два раза.

Еще одним серьезным недостатком строительства сетей сетевыми компаниями является то, что строительство сетей осуществляется до границы земельного участка застройщика — иными словами, до границы балансовой и эксплуатационной ответственности. При этом на границе балансовой принадлежности должен устанавливаться узел учета, что требует от застройщика дополнительных затрат.

Поэтому мы предлагали предоставить застройщикам возможность выбора из следующих вариантов:

Вариант 1. Выполнение работ по устройству сетей сетевой организацией по договору об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств к электрическим сетям.

Вариант 2. Выполнение работ по устройству сетей застройщиком в соответствии с техническими условиями сетевой организации.

276-ФЗ от 01.07.2021 предусмотрена возможность проектирования, строительства и реконструкции застройщиком сети инженерно-технического обеспечения, расположенной за границей принадлежащего застройщику земельного участка, в целях подключения построенного объекта к инженерным сетям (ч. 7 ст. 52.1 ГрК РФ). Однако следует обратить внимание на то, что такая возможность допускается только: 1) в случаях, которые будут установлены Правительством РФ в правилах подключения (технологического присоединения); 2) по согласованию с правообладателем сети инженерно-технического обеспечения.

 

Фото: www.arhnet.info

 

Опыт региональных застройщиков подсказывает нам, что при таких условиях велика вероятность отказа сетевой компании в предоставлении застройщику возможности строительства необходимых сетей по прямым договорам со специализированной подрядной организацией. В связи с этим предлагаем: 1) не устанавливать в правилах подключения (технологического присоединения) закрытый перечень случаев, упоминаемых в ч. 7 ст. 52.1 ГрК РФ; 2) дополнить статью 52.1 ГрК РФ частью 7.1. следующего содержания:

«7.1. Застройщик по своему усмотрению вправе выбрать вариант выполнения работ по устройству сетей сетевой организацией по договору об осуществлении технологического присоединения или вариант выполнения работ по устройству сетей застройщиком самостоятельно в соответствии с техническими условиями сетевой организации».

Выполнение работ по выносу объектов электросетевого хозяйства из зоны нового строительства 

Мы предлагали предоставить застройщику возможность выбора из следующих вариантов:

Вариант 1. Выполнение работ сетевой организацией по соглашению о компенсации потерь в денежной форме.

Вариант 2. Выполнение работ застройщиком по соглашению о компенсации потерь в имущественной форме и передача результата выполненных работ сетевой организации по акту приема-передачи.   

276-ФЗ предусмотрена возможность проектирования и реконструкции застройщиком сети инженерно-технического обеспечения в целях строительства или реконструкции объектов капитального строительства (ч. 14 ст. 52.2 ГрК РФ).

Однако и здесь следует обратить внимание на то, что такая возможность выполнения соответствующих работ застройщиком не является безусловной. В связи с этим предлагаем дополнить статью 52.2. ГрКФ частью 14.1. следующего содержания:

 

Фото: www.remont.adstores.ru

 

«14.1. При заключении договора о реконструкции существующего линейного объекта застройщик по своему усмотрению вправе выбрать вариант выполнения работ сетевой организацией или вариант выполнения работ застройщиком с передачей результата выполненных работ сетевой организации по акту приема-передачи».   

До перехода на проектное финансирование застройщики имели право использовать денежные средства участников долевого строительства только на строительство и реконструкцию сетей инженерно-технического обеспечения в границах принадлежащих им земельных участков (п. 4 ч. 1 ст. 18 214-ФЗ). Теперь застройщики, применяющие для привлечения денежных средств граждан счета эскроу, имеют возможность финансировать строительство сетей за пределами своих земельных участков.

Обратим внимание на то, что, допуская при ряде условий возможность выполнения застройщиком работ по проектированию, строительству или реконструкции объектов электросетевого хозяйства, законодатель оставил без изменения порядок определения размера платы за технологическое присоединение. Согласно ч. 2 ст. 23.2 35-ФЗ от 26.03.2003 «Об электроэнергетике», размер такой платы включает расходы на строительство или реконструкцию объектов электросетевого хозяйства, что формально дает возможность сетевым компаниям отказывать региональным застройщикам в реализации права на самостоятельное выполнение строительных работ.  

Для устранения возможности разночтений норм ГрК РФ и законодательства об электроэнергетике необходимо внести изменения в упомянутую статью 23.2 35-ФЗ  в части определения размера платы за технологическое присоединение с учетом предлагаемых выше вариантов, дополнив часть 2 этой статьи абзацем следующего содержания:

«В случае выполнения работ по проектированию, строительству и/или реконструкции объектов электросетевого хозяйства застройщиком соответствующие расходы не включаются в плату за технологическое присоединение».   

 

Фото: www.stroi-tk.ru

 

Электроснабжение механизации строительства

По сложившейся практике подключения механизации строительства  технические условия на временное технологическое присоединение  выдаются только той сетевой компанией, которая выдает технические условия на постоянное электроснабжение, и только после заключения договора подключения (технологического присоединения).

Это лишает застройщика или генерального подрядчика права выбора сетевой компании для обеспечения электроснабжения механизации строительства и зачастую увеличивает сроки начала строительства.

Между тем следует обратить внимание на то, что Правила технологического присоединения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 №861 (далее — Правила технического присоединения), не содержат запрета на заключение застройщиком двух договоров с разными сетевыми компаниями: с одной компанией — договора на технологическое присоединение для постоянного энергоснабжения, с другой — договора на технологическое присоединение для временного энергоснабжения.

Согласно п. 50 Правил технологического присоединения, механизация строительства может быть подключена на основании договора о временном технологическом присоединении, при этом застройщик самостоятельно обеспечивает проведение мероприятий по возведению новых объектов электросетевого хозяйства сетевой организации до присоединяемых энергопринимающих устройств.

  

 

Предлагаемые нами поправки законодательства направлены на достижение целей национального проекта «Жилье и городская среда» и, в частности, будут способствовать:

1. Исключению дискриминации при осуществлении доступа к электрическим сетям.

2. Приведению правовых основ экономических отношений в сфере электроэнергетики в соответствии с антимонопольным законодательством.

3. Значительному сокращению расходов региональных застройщиков на технологическое присоединение при реализации проектов жилищного строительства.

4. Существенному сокращению сроков выполнения работ по технологическому присоединению и выносу сетей из зоны строительства.

5. Обеспечению своевременного ввода в эксплуатацию строящихся объектов.

6. Повышению маржинальности проектов строительства жилья до уровня, необходимого для получения региональными застройщиками проектного финансирования.

7. Увеличению объемов долевого жилищного строительства.

Андрей КИРСАНОВ (на фото слева), заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

Вячеслав СУХИНИН (на фото справа) главный инженер MR Group

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В каких случаях заключить договор о техприсоединении можно при отсутствии документов на земельный участок

Разрешение на строительство газовых сетей теперь не нужно

Для застройщиков упростят подключение к сетям и оптимизируют госзакупки

Новые формы типовых документов для техприсоединения к тепловым сетям

Правительство упростит техприсоединение к тепловым сетям

Правила технологического присоединения к сетям приведут в соответствие с Градостроительным кодексом

Правила технологического присоединения к электрическим сетям упрощены

Для присоединения объектов к инженерным сетям создадут единый портал

Эксперты ЕРЗ.РФ изучили принятый 15.12.2023 депутатами Госдумы РФ в третьем чтении Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и составили перечень основных нововведений.

 

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

Закон (законопроект №452646-8), о подготовке которого не раз сообщал портал ЕРЗ.РФ, предусматривает корректировку положений Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), Жилищного кодекса РФ и других законодательных актов в целях совершенствования правового регулирования отношений при подготовке и реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) с учетом предложений региональных органов государственной власти и строительного сообщества.

Закон содержит следующие основные положения:

1. Вводится понятие оператор КРТ — юридическое лицо, определенное Российской Федерацией или субъектом РФ и обеспечивающее реализацию решения о КРТ. Порядок осуществления деятельности оператора КРТ установлен в новой статье 71.

К оператору КРТ предъявляются следующие требования. Это должно быть юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом РФ; или в уставном (складочном) капитале которого доля РФ или субъекта РФ составляет более 50%; или дочернее общество, в уставном (складочном) капитале которого более 50% долей принадлежит такому юридическому лицу.

Оператор КРТ наделяется следующими дополнительными полномочиями:

1) оператор КРТ вправе принимать решение о проведении торгов на право заключения договора о КРТ, определять организатора таких торгов и заключать договор о КРТ по результатам таких торгов (ранее такое право имели только федеральные, региональные или муниципальные органы власти);

2) оператор КРТ может передать в субаренду без согласия арендодателя предоставленный ему земельный участок (ЗУ), находящийся в государственной или муниципальной собственности. Такой участок оператор КРТ может передать в субаренду победителю торгов или своим дочерним обществам;

3) оператор КРТ может заключить соглашение с уполномоченным федеральным, региональным органом исполнительной власти или уполномоченным органом местного самоуправления. Случаи, содержание, порядок заключения такого соглашения устанавливаются Правительством РФ или субъектом РФ;

4) оператор КРТ наделяется правом ходатайства об изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд в соответствии с Земельным кодексом РФ;

5) в собственность оператора КРТ могут быть переданы помещения в многоквартирных домах (МКД), включенных в границы территории жилой застройки, если это предусмотрено соответствующим решением о КРТ.

 

   

2. Установлена возможность утверждения документации по планировке территории для проектов КРТ по инициативе правообладателей в упрощенном порядке, предусмотренном для других видов КРТ.

3. Введена возможность подготовки проектной и рабочей документации в отношении объектов, размещение которых предусматривается в границах территории КРТ, до образования земельных участков на основании утвержденной документации по планировке территории и (или) градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). При этом ГПЗУ может выдаваться до образования ЗУ на основании утвержденного в соответствии с решением или договором о КРТ проекта планировки территории (ППТ), а также проекта межевания территории (ПМТ) и (или) схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории.

4. В границы территории КРТ, незастроенных территорий могут включаться ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых установлены сервитуты, публичные сервитуты.

5. На проекты КРТ распространяется порядок переустройства и выноса сетей, предусмотренный статьей 52.2 ГрК РФ.

6. Вводится требование о включении в ГИСОГД информации о КРТ (решение о КРТ, договор о КРТ, иные документы и материалы, выданные в рамках осуществления КРТ).

7. В ГПЗУ включается информация о расположении ЗУ в границах территории, в отношении которой принято решение или заключен договор о КРТ.

8. Установлен перечень лиц, которым не требуется направлять предложения о заключении договора о КРТ нежилой застройки, в их число входят правообладатели сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для функционирования объектов капитального строительства (ОКС), расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию.

9. Установлен предельный срок заключения договора о КРТ нежилой застройки правообладателями, которые выразили согласие на его заключение. Такой срок составляет 60 дней. По истечении указанного срока орган исполнительной власти или местного самоуправления, принявший решение о КРТ нежилой застройки, вправе отказаться от заключения договора о КРТ и принять решение о самостоятельной реализации решения о КРТ или проведении торгов.

10. Устанавливается возможность осуществления КРТ в соответствии с ранее принятой документацией по планировке территории.

11. Перечень сведений, указываемый в решении о КРТ, дополнен сведениями о документации по планировке территории (при ее наличии).

12. В договоре о КРТ может быть предусмотрена возможность безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства отдельных помещений в объектах коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

13. Условия передачи или приобретения объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, созданные лицом, заключившим договор о КРТ, определяются договором о КРТ.

14. В случаях, определенных Правительством РФ, торги могут проводиться на право заключения двух и более договоров о КРТ.

15. Из числа лиц, участвующих в КРТ по инициативе правообладателя, исключены правообладатели линейных объектов.

16. В соглашении между правообладателями, реализующими проекты КРТ по инициативе правообладателей, указывается лицо, уполномоченное на передачу в орган местного самоуправления договора о КРТ и получение подписанного договора о КРТ.

17. В случае если по истечении 60 дней со дня направления правообладателям проекта договора о КРТ по инициативе правообладателей подписанный ими договор не будет представлен в орган местного самоуправления, последний вправе принять решение об отказе от заключения такого договора.

18. Финансовый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ наделяется следующими дополнительными полномочиями:

• предоставление ЗУ в аренду без торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства собственнику такого объекта однократно сроком до трех лет;

• получение после окончания строительства объектов недвижимости, перечень и условия передачи которых определены в договоре о КРТ незастроенных территорий;

• направление в целях реализации решения о КРТ незастроенных территорий в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ предложений о внесении изменений в ПЗЗ;

• принятие решения о подготовке документации ППТ в отношении территории, подлежащей развитию ДОМ.РФ самостоятельно или с привлечением организаций в соответствии с законодательством РФ.

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Эксперты: механизмы КРТ требуют комплексного законодательного развития

Минстрой: в рамках КРТ в России построят около 185 млн кв. м недвижимости

Роскапстрой готов стать техзаказчиком в региональных проектах КРТ

Законопроект, нацеленный на максимальное развитие механизма КРТ, будет доработан ко второму чтению до конца осенней сессии Госдумы

Эксперт: рентабельность проектов КРТ можно обеспечить за счет применения ГЧП

Как усовершенствовать механизм счетов эскроу для более эффективного развития проектов КРТ

При невыполнении договора права на реализацию проекта КРТ могут передать другому девелоперу

В 2023 году Банк ДОМ.РФ выставит на торги 30 проектов КРТ с градостроительным потенциалом 3 млн кв. м

Минстрой: в 71 регионе РФ реализуется 317 проектов КРТ

Девелоперский рынок ожидает роста строительства МКД по проектам КРТ в ближайшие годы

Изменение в законодательстве о КРТ