Технология prefab в строительстве — наиболее перспективное направление, в рамках которого в ближайшие десятилетия будет меняться индустрия. Она позволяет добиться существенных преимуществ по срокам, цене и качеству по сравнению с традиционным возведением зданий. 

 

 

Институт модульного строительства (MBI), крупнейшая международная некоммерческая ассоциация, занимающаяся модульным строительством, предлагает делить prefab-здания на два типа:

Капитальные модульные здания (Permanent Modular Constructions) произведены вне стройплощадки по технологии prefab с использованием таких же материалов, норм и стандартов, как и на обычных строящихся объектах. Модули могут быть интегрированы в проекты, построены на месте или применяться отдельно в качестве готового решения. Они доставляются с инженерными системами и внутренней отделкой, что сокращает время по сравнению с проектами, в которых используется традиционный тип строительства на месте, при этом отходов получается меньше, а контроль качества — выше.

Временные модульные здания (Relocatable Buildings) быстровозводимы. Они частично или полностью собираются методом префабрикации, легко демонтируются и перевозятся на другое место. Перемещаемые prefab-здания предназначены для многократного повторного использования или перепрофилирования, транспортировки на разные строительные площадки. Эти здания по технологии prefab предлагают быструю доставку, простоту перемещения, недорогую реконфигурацию, ускоренные графики строительства.

 

Отличие модульного строительства от префабрикации

Часто термины «модульное строительство» и «префабрикация» считают синонимами, но это не совсем так.  

Модульное строительство — это процесс сборки здания из специальных автономных секций (модулей).

Префабрикация (префаб) — это практика сборки компонентов конструкции на заводе или другой производственной площадке и транспортировки полных сборок или узлов на строительную площадку, где расположена конструкция.

 В первую очередь метод префабрикации (prefab — от английского prefabricated — «изготовленный в заводских условиях» — Ред.) — это удел производителей. Главным местом производства здесь служит не стройплощадка, а завод по производству префабов, где проходит до 80% всех процессов. Такой подход позволяет производить префаб-компоненты домов (готовые модули формата «под ключ») в заводских условиях, а затем собирать их, как конструктор на стройплощадке.

 

 

Модульное строительство по сути — это тип строительства. В будущем, вероятно, девелоперы будут так называть одну из своих технологий. Под этим определением имеют в виду более комплектные юниты. Понятие префабрикация шире, а модульное строительство — лишь один из видов prefab технологий.

 

Какие префаб-продукты представлены на рынке

Сантехнический модуль (СТМ) — хорошо известный девелоперам префаб-продукт. Впервые на российский строительный рынок его вывела в 2017 году компания Modulbau.

Cантехнический модуль (СТМ) — санузел заводской готовности со всей отделкой, инженерными коммуникациями и установленным оборудованием. Успешно применяется в строительстве жилой и коммерческой недвижимости, социальных объектов. Весной 2020 года сантехнические модули впервые применили в скоростном социальном строительстве: инфекционный госпиталь по борьбе с коронавирусом в Новой Москве (МКЦИБ «Вороновское») возвели в рекордные сроки — всего за месяц.

 

 

Шахт-модуль — это инженерно-модульный блок, который включает в себя стояки ХВС, ГВС и канализации из полипропиленовых труб, собранные на облегченном металлическом каркасе. Во время монтажа происходит спаивание prefab-модулей верхнего и нижнего этажа, заливка отверстий, подключение модуля к СТМ и конечная опрессовка.

 

 

Модульная межкомнатная перегородка — prefab-технология изготовления межкомнатной стены вне строительной площадки.

 

 

Модульный фасад — это определение, как правило, объединяет следующие группы:

• панели стеновые трехслойные;

• каркасно-обшивные стены;

• фасады заводской готовности (префаб).

Префаб-фасад представляет собой элемент полной заводской готовности, т.е. все конструктивные детали собираются на производстве, исключаются дополнительные работы на стройплощадке. После доставки на объект элемент сразу монтируется на плиты перекрытия. Такие решения уже представлены на рынке. Например, фасадный стеновой модуль TOPWALL — комплектная система, полностью готовая к монтажу на объекте, состоящая из силового каркаса с теплоизоляционным слоем, ограждающей конструкции из легкого бетона и элементов облицовки. 

 

 

Преимущества технологий prefab по сравнению с традиционным строительством

По предварительным оценкам, инновационные характеристики модульных технологий за счет параллельной организации процессов на стройплощадке могут до четырех месяцев сократить сроки строительства высотных зданий и на 15—20% снизить себестоимость строительных работ. 

«Если просто сравнить время изготовления префаб-продукта с временем традиционного строительного исполнения, то префаб-технологии быстрее минимум в 1,5 раза. В итоге это приносит хороший экономический эффект», — считает управляющий партнер компании Modulbau Демид Костерев (на фото).

  

 

«Высококачественная заводская отделка повышает качество жизни потребителей, т. е. жильцов конкретной квартиры. Префаб — это вклад в будущее, снижение конечной стоимости продукта, отказ от нежелательных работ на объекте и скорость строительства объекта», — резюмирует топ-менеджер.

Минстрой России оценивает модульное строительство как перспективное направление развитие отрасли. Утверждена дорожная карта для создания нормативной и институциональной базы, необходимой для широкого внедрения модульных технологий в России. В рамках дорожной карты разработаны мероприятия по разработке и внесению изменений в стандарты и своды правил, связанные с применением модульных конструкций и методами их испытаний.

  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Modulbau разработала BIM-семейство префаб-продукта для облегчения работы архитекторов и проектировщиков

Компания Modulbau разработала и вывела на рынок новый prefab-продукт — модульную фасадную систему TOPWALL

Именно так сейчас выглядит ситуация на рынке недвижимости глазами девелоперов: государство несколько лет подряд поставляло «субсидированное топливо» в виде льготных программ, что позволило взлететь на очень большие высоты и разогнаться до предельных скоростей. При этом девелоперы «забриджевали двигатели», чтобы лететь еще быстрее, и в один момент подачу топлива сократили вдвое, а замедляться нельзя, иначе откажут двигатели. Что делать, как действовать? Об этом порталу ЕРЗ.РФ рассказал Марсель ГАБДУЛЬМАНОВ (на фото), генеральный директор «Этажи Девелопмент» и застройщика Творчество.

  

Фото предоставлено пресс-службой «Этажи Девелопмент»

  

Действия регулятора в отношении ужесточения кредитной политики всем понятны. Одна из весомых причин — очень высокий ценовой разрыв у квартиры в новостройке до и сразу после сделки. Это вызывает риски существенной переоцененности объекта залога у банков, что создает целую цепочку возможных последствий для экономики в целом и конкретного домохозяйства в частности.

Поэтому у регулятора стоит задача вернуть рынок в оптимальный режим работы, в котором он находился до пандемии, скажем, в 2018—2019 годах. И действительно, девелопмент того времени существовал, развивался, сделки по покупке квартир совершались, из вариантов оплат были только стандартная ипотека (правда, ставки были в пределах 8% — 9%), рассрочка и наличные деньги. Сейчас, с одной стороны, ставка по стандартной ипотеке высока, но, с другой стороны, есть различные программы поддержки тех или иных групп населения: семейная, дальневосточная, IT-ипотеки. Поэтому, по оценкам ряда аналитиков, по объему выдачи ипотеки и покупательской способности в целом мы просто откатываемся до уровня условно нормального рынка. 

Но что произошло за последние три-четыре года? Из негативных факторов: сильно выросли себестоимость строительства, стоимость финансирования, в частности из-за бридж-кредитов. При этом девелоперы включали в проекты очень много продуктовых «фишек» и решений, увеличивали инвестиции в благоустройство и места общего пользования, не уделяя должного внимания коэффициенту соотношения продаваемой площади к общей, и все это также сказалось на себестоимости и цене 1 кв. м продаваемого жилья. При этом повысились объемы строительства и конкуренция на рынке.

Из позитивных факторов: несколько стресс-периодов, которые пережили девелоперы за последние годы, их сильно закалили, заметно обогатилась практика управления девелоперскими проектами и их реализации, резко вырос средний уровень квалификации команды. И это внушает определенный оптимизм.

Однако на рынке есть застройщики, не успевшие пройти все «трендовые» трансформации. Кроме того, появилась целая плеяда новых игроков, которые заинтересовались девелопментом на пике его популярности и вышли на площадки, не имея ни опыта, ни команд, ни инфраструктуры. И сейчас они вступают, пожалуй, в самый сложный период для девелопмента России, когда стоимость денег и ставки по ипотеке на пределе, а строить и продавать надо, т. к. земля в бридже, выборка кредита идет, и катастрофически требуется покрытие на счетах эскроу. 

К этой же категории можно отнести прежних девелоперов, которые на тренде геоэкспансии взяли площадки в других городах и регионах, не имея там команд, инфраструктуры, да и опыта удаленного управления проектами в целом. 

И с этой точки мы как бы стартуем заново. Заново осмысляем финмодели, темпы продаж, инструменты покупки и сам продукт, который будет востребован в условиях невысокого спроса и высокой стоимости кредита. Вновь собираем воронки продаж, конверсии, отстраиваем медиастратегии и подходы к работе с агентами. Пытаемся оцифровать вклад каждого элемента всей коммерческой и продуктовой стратегии, чтобы оценить целесообразность и эффективность. Анализируем инфраструктуру и мотивацию людей, подрядчиков и партнеров, которые помогут вытянуть целевой уровень продаж по темпам и цене. 

 

Что делать начинающим и опытным игрокам сейчас?

 

Опытным — вспомнить «матчасть»

1) Подсушить планировки и места общего пользования. Сохранить и предложить клиенту решение его функциональных и рациональных задач оптимальным способом. Это небольшие площади комнат, минимальные потери на коридорах и дополнительных помещениях, доля продаваемой площади к общей — не ниже 78% — 80% и пр. Убрать «эксклюзивные» квартиры, оставив лишь те, что попадают в профиль ликвидности в конкретной локации и конкретном классе жилья. Очень тщательно и долго рисовать планировки, пока в проекте не останется ни одной плохой планировки, поскольку вся маржа, как правило, остается в 10% — 15% неликвидных квартир и подземном паркинге. Необходимо оптимизировать конструкторские решения, расход арматуры на куб бетона, унифицировать секции и этажи. 

2) Сделать доскональный анализ клиентского пути и опыта покупки жилья. Ошибки не пройдут, надо исключить потери на каждом этапе, будь то внешние коммуникации, сайт, соцсети, строительный забор, офис продаж, раздаточные материалы, менеджеры по продажам, технология продаж, инструменты покупки и «дожима» на каждом этапе воронки продаж — от скидки за встречу или бронь до индивидуальной конструкции сделки под каждого клиента, а также сервис, контроль качества и многое другое. 

3) Нужно создавать свое собственное лояльное комьюнити вашего бренда, а для этого необходимо инвестировать в бренд-маркетинг, PR, контент-менеджмент, создавать службу заботы о клиентах. Статистика показывает, что «любимые бренды» всегда проседают меньше, чем компании, которые не вкладывались в маркетинг отношений. 

4) Следует выстраивать долгосрочные отношения с агентствами недвижимости. Статистика неумолима: во всех российских городах доля сделок с агентствами недвижимости растет. Те, кто не выстраивал отношения с брокерами, пострадали, пожалуй, сильнее всех. Здесь нет какой-то сложной истины. Важны подлинная клиентоориентированность, причем в отношении не только самого клиента, но и агентов; неконфликтные мотивационные механизмы для отдела продаж; постоянные активности с измерением охватов и всей воронки продаж агентского канала; долгосрочные финансовые и нематериальные стимулы для продаж вашего проекта. Наконец, немаловажно самим быть приятным партнером для агентов. 

5) Необходимо привлекать внешние команды. Не «аутсорсить», а привлекать под точечные задачи, направленные на улучшение конкретных измеримых или качественных показателей. 

   

Для начинающих или выходящих в новый регион важно снизить свою толерантность к риску

В рискованные проекты лучше заходить либо с подушкой безопасности, либо с опытной высокоуровневой командой профессионалов, которые не допускают ошибок ни в обычные времена, ни, тем более, в кризисные. Это сравнимо с пилотированием истребителя: в крутое пике может войти лишь очень натренированный пилот, а для любого другого этот маневр сродни русской рулетке. Но и в том и в другом случае пилот имеет возможность катапультироваться — это и есть его подушка безопасности. 

Если говорить девелоперским языком, то в рискованные проекты может входить лишь очень опытный девелопер, который успешно справлялся с кризисами, и у него есть финансовые резервы, помогающие пережить финансовые трудности конкретного проекта. Поэтому критично смотреть на маржу безопасности, тестировать проект на риски инфляционного роста себестоимости без сопутствующего роста цены реализации. Есть все предпосылки предполагать, что в ближайшие год-два цены на квартиры будут расти ниже среднего уровня инфляции, а стройготовность уже не дает высокий буст к цене.

В отношении матчасти, описанной выше для опытных игроков, я рекомендую работать с внешними командами, обладающими опытом работы в разных проектах и на разных рынках, имеющими большую инфраструктуру, на которую можно опереться в случае нештатных ситуаций. Которые, безусловно, будут.

Да, это стоит каких-то денег, но это точно снижает риски и повышает вероятность коммерческого успеха проекта.

    

Реклама. ООО «Этажи Девелопмент» ИНН 7203529890

 

   

   

 

 

 

Другие публикации по теме:

Татьяна Чернышева возглавит в компании «Этажи Девелопмент» направление по работе с земельным банком и финансированием застройщиков

Рынок девелопмента: итоги 2023 года и тренды 2024-го

«Этажи Девелопмент» и застройщик FORMA объявили о запуске пятого корпуса в ЖК бизнес-класса SOUL в Москве

Как девелоперу выйти на большие объемы продаж в сложное время: директор «Этажи Девелопмент» о секретах успешных продаж и маркетинга