Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, зампред комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов Михаил ХОРЬКОВ анализирует ценовую ситуацию на рынке недвижимости.

        

Фото: www.acexpert.ru

      

Что будет с ценами и как рынок реагирует на кризис

— Цены на новостройки: они вырастут или упадут? Как правильно оценивать ситуацию, каким прогнозам доверять?

— Фундаментальные факторы — платежеспособность населения, уровень реальных доходов, безработица — ещё не начали влиять на рынок. Из-за эмоций мы видим разнообразные прогнозы и оценки: одна компания может зафиксировать рост продаж, а другие — спад. Первичный рынок может чувствовать себя относительно неплохо, а на вторичном рынке затишье. В этом всем нет ничего удивительного: в момент слома рыночных тенденций это бывает достаточно часто.

Другое дело, что сейчас кроме этих эмоций на рынок влияют ещё и карантинные ограничения. Они отличаются от региона к региону: где-то это жёсткие меры, где-то умеренные, которые не доставляют никаких неудобств участникам рынка, где-то Росреестр, МФЦ, банки и застройщики продолжают свободно функционировать, а где-то их деятельность сведена до минимума.

Поэтому сейчас изменения на рынке связаны с карантинными ограничениями и эмоциями, а не с реальным экономическим кризисом.

  

— Если отложить в сторону эмоциональную реакцию, то какие фундаментальные факторы могут в первую очередь сказаться на рынке новостроек и на ценах?

— Тут есть два аспекта: себестоимость строительства и рыночная конкуренция между застройщиками. Себестоимость строительства в предыдущие годы постепенно росла. Конкуренция остаётся высокой, предложений на рынке достаточно много.

Рост себестоимости не даёт возможности существенно снижать цену, так глубоко, как может себе это позволить вторичный рынок. В то же время возможности покупателя сжимаются, покупатель становится более осторожным, принимать решение он будет дольше, и это столкновение в некоторых регионах может привести к снижению инвестиций в новые проекты и снижению оборота.

Сам факт возможности снижения цен на первичном рынке я бы сейчас рассматривал позитивно: если у девелоперов есть такой инструмент, как снижение цен и он приводит к повышению оборотов рынка, то это хорошо. Хуже тем рынкам, где уровень цен достаточно низкий, роста цен в предыдущие периоды не было, и потому нет резервов для оживления рынка при помощи ценового стимулирования. В некоторых регионах уровень цен на квадратный метр в районе 40—45 тыс. руб., у них возможности для ценового маневра очень ограничены.

    

Фото: www.itd2.mycdn.me

      

Как понять, что будет с ценами в конкретном регионе РФ

— По каким признакам можно разделить города, чтобы понять, как может развиваться ситуация в конкретном регионе и конкретном городе?

— На мой взгляд, сейчас, с точки зрения оценки будущей ценовой динамики, важно посмотреть на несколько параметров:

1. Темпы роста цен в предыдущие годы. Есть города, которые вышли на более высокий ценовой уровень относительно предыдущего пика цен в 2015 году. Например, высокие темпы роста цен были в Казани, Новосибирске, Краснодаре. Это резерв для небольшого снижения цен по отдельным сегментами и группам домов.

2. Структура городской экономики. У нас есть города, где экономика сложилась по постиндустриальной модели, есть промышленные центры. Краткосрочно на ближайшие месяцы города с высокой долей торговли и услуг оказываются в худшем положении. Яркий пример — Краснодар, где огромное число людей занято в торговле и сфере услуг, промышленность не развита, а ситуация с эпидемией — одна из худших по регионам и, скорее всего, жёсткие карантинные ограничения будут действовать там достаточно долго.

Города с промышленной экономикой пока не страдают, но сфера услуг хоть и пострадавшая, но достаточно гибкая отрасль, она может быстро восстановиться. А у промышленности, напротив, есть определённая инерция, сейчас она работает, но если будут ужесточения и производство будет заморожено, в силу инерции этот эффект будет отложенным.

3. Структура занятости с точки зрения бюджетной сферы.
Пока бюджетники свою зарплату получают даже на карантине, а где преобладает частный сектор, торговля и сфера услуг — там быстрее станут заметны проблемы с платежеспособностью населения.

     

Фото: www.saomos.news

    

— Какие города, на ваш взгляд, наиболее устойчивы и привлекательны для застройщиков?

— Решение выходить в тот или иной город надо принимать точно не из текущих факторов развития. Например, мы говорим, что под ударом города с постиндустриальной экономикой — Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Тюмень. Но у них же более гибкая экономика и они могут быстро восстановиться.

Когда мы говорим, на какие города нужно ориентироваться застройщику, надо смотреть на долгосрочные факторы — города, которые в долгосрочной перспективе сохранят способность привлекать население. Это всё-таки не промышленные центры, а города со сбалансированной экономикой, где развиты промышленность и торговля и есть высокая доля сферы услуг.

Устойчивые демографические тенденции и сейчас не меняются: те города, которые теряли жителей в более комфортных условиях вряд ли станут лидерами в ближайшие пять лет с точки зрения перспектив развития рынка жилья.

  

Фото: www.plenarygroup.com

 

Как повлияет поддержка правительства

— Какое влияние на отрасль окажут правительственные меры поддержки?

— Вариант с субсидированием ипотечной ставки — это уже опробованный и оправданный инструмент, он понятен и важен для поддержки спроса, и важно, что это решение принято на опережение — ещё в марте у нас были хорошие продажи у застройщиков, а в апреле люди уже получают ипотеку по сниженной ставке.

Ипотека, как инструмент развития рынка жилья, отлично работает в условиях экономического роста и способна творить чудеса в условиях экономической стагнации — мы видели, что предыдущие несколько лет на фоне отсутствия экономического роста рынок жилья у нас чувствовал себя хорошо, объёмы продаж у многих компаний росли, несмотря на то что реальные доходы населения снижались. Но в условиях экономической рецессии, ипотеку, даже льготную, можно рассматривать не более чем инструмент антикризисного сдерживания снижения оборотов. То есть эффект будет, но он будет ограниченный.

Рынку нужно готовиться к сжатию, к снижению продаж, но льготная ипотека этот процесс сдержит. Эффект будет, но не таким, как хочется участникам рынка.

— А вообще, на ваш взгляд, у правительства есть какой-то рычаг, который оно могло бы применить, чтобы дать какой-то долгосрочный эффект?

— Здесь надо больше смещать акцент на поддержку в целом потребительского спроса, для того чтобы поддержать общий экономический фон.

А ипотека как раз с одной стороны поддерживает рынок жилья, с другой стороны — бьёт по потребительскому спросу и по городским рынкам именно с точки зрения сжатия возможности домохозяйств. Большее число семей берёт на себя повышенные обязательства на 10—20 лет и неизбежно корректирует свою потребительскую модель, это всё будет бить по экономике.

Мы добавили денег рынку жилья, но тем самым ограничили потребительские возможности домохозяйств, а это всё равно опосредовано негативно влияет на рынок жилья.

  

Фото: www.in-news.ru

  

— То есть сейчас не столько важна скидка в ипотеке, сколько чтобы условная парикмахерская зарабатывала, и те люди, которые могли бы взять ипотеку, получали зарплату?

— Конечно. Потому что если экономика не будет нормально функционировать, ипотека (неважно хоть под 6%, хоть под 2%) не будет давать должного эффекта, и рынок жилья продолжит свое торможение. То есть тот экономический фон и та экономическая ситуация, в которой мы существуем, в долгосрочном периоде выйдет на первый план.

Нюансы кризиса-2020

— В чем различие влияния кризисов 2008, 2014 и 2020 на рынок недвижимости?

— Я бы выделил три ключевых отличия:

1. Раньше перед кризисом у нас был экономический рост, а сейчас — стагнация. В 2008 кризису предшествовал период экономического роста, цены на жильё росли — к кризису мы подошли с перегретым рынком, и корректировка в ценах тогда была наиболее глубокой. К 2014—2015 годам темпы роста цен были не такими высокими, как в 2006—2007 годах, но рост имел место. После кризиса 2009 года был как раз период восстановительного роста.

А сейчас мы заходим в кризис, после того как предыдущие пять лет прожили в условиях экономической стагнации и падения реальных доходов населения, с ростом кредитной нагрузки и с отсутствием реального роста цен по большинству рынка.

2. Уровень конкуренции сейчас более высокий. И в 2008—2009 годах, и в 2014—2015-м конкуренция была в первую очередь ценовая, сейчас она уже лежит в области цены и качества. Рынки более развитые и конкурентные, участники сейчас работают с более низкой маржой — это опять же ограничивает возможности для ценового маневра и может привести к сжатию рынка.

3. Сейчас государство сильнее влияет на рынок недвижимости. Ипотека за предыдущие несколько лет стала одним из главных инструментов социальной политики. Государство всё больше вмешивается в рыночные механизмы, используя ипотеку, материнский капитал и различное субсидирование, как инструменты не только развития рынка жилья, но и инструменты социальной политики.

С одной стороны для рынка в этом есть плюс — поступают новые средства, с другой стороны — опыт предыдущих лет показывает, что ипотека не всегда работает на качественное развитие рынка, она работает на упрощение — этот тренд позволяет поддерживать оборот, но долгосрочно формирует определенные риски с точки зрения структуры рынка жилья, структуры сложившегося спроса, формирования несбалансированного предложения по территориям и в плане типологии жилья. Кризисы обостряют этот дисбаланс и через несколько лет могут вылиться в определённые проблемы для собственников квартир.

   

Фото: www.twitter.com

  

— В течение последних пяти лет застройщики прошли период повышения требований к строительному рынку, в том числе переход на эскроу. Как Вы считаете, это сделало их более устойчивыми к кризису?

— В целом рынок сейчас более устойчивый, потому что он качественно вырос, стал гибче и ближе к возможностям покупателей, научился быстро реагировать на изменение спроса.

В плане финансирования вопрос сложный. С одной стороны, многие проекты, около 40% строящихся проектов, возводятся через эскроу счета, с другой стороны есть много объектов, которые зашли на рынок еще по старой модели финансирования. И спад продаж в их случае угрожает финансированию строительного процесса: именно они могут давать большие скидки, ведь строительный процесс нужно поддерживать.

Хорошо, что большинство таких проектов находятся на завершающем этапе строительства и девелоперы вышли на точку безубыточности. Если бы это было на стадии котлована, было бы гораздо сложнее.

Интервью взял Артем ЛЕСНИКОВ, директор по маркетингу Profitbase

      

   

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Число банков, выдающих ипотеку под 6,5% и менее годовых, растет

Мониторинг разрешения деятельности по строительству в регионах на 27 апреля 2020 года

Эксперты: На падающем рынке новостроек самое время вложиться в «первичку»

В Москве сокращается объем жилья, выставляемого на продажу в новостройках массового сегмента

Эксперт: в кризис следует разрешить застройщикам поэтапно раскрывать эскроу-счета

Эксперты ВШЭ: Отрасль ждет череда банкротств, сокращение численности занятых и портфеля заказов, снижение производительности труда и продаж, рост цен на стройматериалы

ЦИАН: семь из десяти крупнейших застройщиков в кризис увеличили цены на столичное жилье

Из-за COVID-19 и падения рубля российские застройщики жилья могут потерять от 90 млрд до 200 млрд руб

В Санкт-Петербурге и Ленобласти продажи недвижимости в марте сохранили прошлогодний уровень

В Москве активизировался спрос на новостройки

Эксперты: с начала года «квадрат» в новостройках РФ в среднем подорожал на 1% — до 60 тыс. руб.

Рынок жилья и ипотеки: опросы и исследования выявляют тренд на подорожание

Эксперт Ирина Доброхотова: С ценами на жилье возможны два сценария

Строительная отрасль эволюционирует, и на первый план выходит относительно новый для застройщиков продукт — квартиры с отделкой и меблировкой в формате «заезжай и живи». Многие крупные девелоперы уже запустили продажи такого жилья. Но большинство компаний, понимая сложность задачи, пока не решаются на это. В статье описаны десять шагов, которые помогут запустить новое направление и существенно нарастить продажи. О них рассказывает Дмитрий БОРИСОВ, сооснователь сервиса по ремонту и обустройству жилья Rerooms.

    

 

Зачем это нужно застройщику 

Строительная отрасль — одна из самых консервативных, изменения здесь всегда происходят постепенно. Но сейчас накопилась критическая масса факторов, которые приведут к серьезной трансформации рынка. О чем идет речь?

Во-первых, все больше клиентов желают приобрести не бетонную коробку, а готовую квартиру с индивидуальным дизайном, кухней, мебелью, сантехникой. В такое жилье можно приехать и, потратив минимум времени и сил, адаптировать его под свой вкус. Неслучайно крупнейшие застройщики (ГК Самолет и другие) все больше продают квартиры именно такого формата. 

Во-вторых, трансформацию рынка подстегивают и изменения в сегменте DIY. Продажи мебели и товаров для дома все больше переходят в онлайн. Неожиданно выяснилось, что ведущие застройщики вполне могут выступать и как крупнейшие маркетплейсы, с помощью которых клиенты, купившие квартиру, могут выбрать себе все необходимое для ее обустройства. Существенную часть рынка мебели и товаров для дома также постепенно забирают себе девелоперы.

Все это заставляет крупные, а теперь уже и средние, и небольшие строительные компании подумать о запуске нового продукта — полностью готовых к проживанию квартир. Мы занимаемся этой работой уже несколько лет, сотрудничаем с крупнейшими девелоперами и готовы поделиться опытом.

 

10 шагов по развитию направления обустройства дома

Как для постройки хорошего дома необходимо заложить крепкий фундамент, так и для старта нового проекта нужно создать условия для его развития. С чего начать этот процесс? Прежде всего руководителям компании-застройщика стоит осознать для себя важность запуска нового направления бизнеса. Надо понять, готовы ли вы к этому. И если да, то можно переходить к первому шагу.

 

Шаг первый. Выберите вендора.

Ключевой особенностью этого продукта является то, что его трудно скопировать, а значит, все придется создавать с нуля. Хорошая новость в том, что совсем не обязательно создавать в компании отдельный департамент и самому настраивать все бизнес-процессы. На рынке уже немало компаний, которые обладают экспертизой и могут помочь в этом вопросе. Привлечение внешнего подрядчика мы считаем оптимальным решением: оно сэкономит время и позволит не допустить ряд ошибок, которые делают все, кто решают самостоятельно проходить этот путь. 

Как определить поставщика услуги? Нам кажется целесообразным выбрать компанию, которая этим уже занималась, и посмотреть на ее результаты и объем выполненных работ.

 

Шаг второй. Без отделки нет меблировки. 

Надо понимать, что без готового ремонта квартиры бессмысленно продавать клиентам кухни и мебель. Поэтому в первую очередь надо запустить продукт по отделке квартиры и затем уже добавлять меблировку. Самое главное — надо обеспечить бесшовное выполнение двух видов работ: по ремонту, а затем и по установке мебели.

 

Шаг третий. Устраните внутреннюю конкуренцию продуктов. 

Вы должны отдавать себе отчет в том, что на первом этапе новый продукт не должен конкурировать с действующим. У ваших сотрудников всегда будет соблазн работать по старинке. И поэтому новому направлению необходимо предоставить определенные преференции. В противном случае внутренняя конкуренция будет подпитывать существующий продукт и убивать еще не стартовавший.

Как создать благоприятные условия для развития? Можно, например, один из корпусов в жилом комплексе отдать целиком под квартиры с отделкой и мебелью, разделить сроки сдачи. И дать четкие установки отделу маркетинга и продаж на их продвижение на рынке.

    

 

Шаг четвертый. Нет продаж без маркетинга.

Очевидно, что без существенной перестройки процесса коммуникации с клиентами ваш новый продукт «не взлетит».

Конечно, большая часть ответственности за выполнение работ лежит на подрядчике, но при этом необходимо активное участие департамента маркетинга и продаж. И конечно, надо выделить отдельный бюджет на продвижение вашего нового направления. 

 

Шаг пятый. Адаптируйте продукт под потребности клиентов.

Вместе с компанией-вендором вам нужно четко соотнести продукт с вашим рыночным сегментом и запросами клиентов. В противном случае вы будете продавать слишком дорогую услугу или, напротив, предлагать очень простые квартиры, которые «не зайдут» вашим заказчикам.

Поняв ценовую категорию, вы сможете провести калькуляцию и установить себестоимость нового продукта и его рыночную цену.

  

 

Шаг шестой. Четко доносите преимущества вашего продукта.

Для продажи вашего продукта необходимо понимать, какие потребности клиентов он закрывает. 

Это, во-первых, экономия бюджета клиента, который получает дополнительные услуги (ремонт, мебель) дешевле, чем при покупке в розницу. Застройщик может приобрести это все оптом — а значит, значительно дешевле. 

Во-вторых, ваши заказчики могут включить все расходы по приобретению готового жилья в ипотечный кредит. Тогда им не придется брать второй и третий потребительские кредиты (по ставке выше, чем ипотека) на ремонт и обустройство. 

В-третьих, ваши клиенты сберегают время и нервы. Им не придется самим руководить достаточно трудоемким процессом и тратить сотни часов, выбирая кухни и мебель. К тому же они избавлены от проблем с длительным ремонтом в здании. Все, кто заезжал в новый жилой комплекс, помнят, что ремонты там идут на всех этажах в течение двух-трех лет. А это разбитые лифты, поцарапанные стены, шум, пыль и т. д.

 

   

Шаг седьмой. Научитесь управлять инфляционным риском.

Мы живем в период высокой инфляции, и все говорит о том, что он продлится достаточно долго. Строители прекрасно знают об этой проблеме — квартира продается сейчас, а закупки всего необходимого происходят в течение всего периода строительства. Инфляционному риску подвержен и ваш новый продукт. Переложить его на поставщиков не получится: самое большое, что сможет сделать для вас мебельная компания, это зафиксировать цены на ближайшие полгода, максимум год. И то при условии хорошего аванса и большого объема закупки.

Перекрыть этот риск вы сможете за счет ускорения продаж и получения денег со счетов эскроу. Поясню, о чем идет речь. Средний чек на клиента с новой услугой вырастет примерно на 20% — 40% в зависимости от региона. А значит, у вас появятся дополнительные средства, которые вы сможете направить на увеличение темпов строительства. Это в свою очередь приведет к тому, что вам не придется привлекать дорогие заемные ресурсы. Таким образом, интенсификация стройки может перекрыть инфляционный риск.

 

Шаг восьмой. Понимайте и контролируйте риски.

Как мы уже говорили, меблировка — сложный продукт, и для вывода его на рынок требуется решить ряд задач. Вместе с подрядчиком вам необходимо вникнуть во все детали и разработать четкий план работы.

Прежде всего, надо понять, будете ли вы нанимать на выполнение различных задач (отделка, электрика, поставка и монтаж кухни и мебели, установка сантехники и прочее) разных подрядчиков. Услуги узких специалистов более качественные и дешевые. Но тогда вы запустите на площадку множество исполнителей и в итоге осложните координацию всего процесса. Кроме этого, тем самым вы распределите ответственность по разным подрядчикам, а значит, сложно будет спросить с кого-то одного за провал. 

Поэтому еще на этапе планирования стоит найти наиболее рисковые места проекта и понять, как можно будет устранить возможные проблемы.

 

Шаг девятый. Выбирайте поставщиков. 

Начиная строительство домов с отделкой и мебелью, вы сразу становитесь привлекательным клиентом для множества небольших компаний. А значит, можете создать конкуренцию между ними и выбирать наиболее привлекательные по цене и качеству предложения.

При этом надо иметь в виду, что в поставках главную роль зачастую играет не цена, а сопутствующие услуги и профессионализм. Не столь важно, что кухня у какого-то мебельного завода стоит чуть дороже. Зато эта компания может быстро доставить и собрать товар, плюс у нее есть складские помещения, если монтаж придется отложить. 

    

 

Шаг десятый. Посчитайте, сколько вы заработаете. 

Как мы уже говорили, средняя стоимость услуги в зависимости от региона составляет от 20% до 40% от стоимости квартиры с черновой отделкой. Маржинальность этого направления, по нашим расчетам, — около 25%. Однако стоит учитывать не только дополнительную выручку и чистую прибыль. Прибавьте сюда увеличение клиентской базы (к вам придут люди, которым нужен именно такой продукт), ускорение строительства и продаж, отстройку от конкурентов и увеличение популярности вашего бренда. 

Как мы видим, строительная отрасль вошла в фазу стремительных изменений. В такой ситуации на первый план будут выходить компании, которые адаптируются к новым запросам клиентов. Именно они смогут увеличить свою выручку и нарастить объемы. Прочие не выдержат конкуренции и станут терять позиции на рынке.

  

Реклама. ООО «РЕРУМС».  ИНН: 7702375652 

 

    

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В 2023 году DARS Development увеличил объем продаж в 2,2 раза

ГК Самолет в очередной раз успешно вышла на фондовый рынок с выпуском рублевых облигаций на сумму в 20 млрд руб.

Изменение механизма финансирования строительства с использованием облигаций

Структура ГК РКС Девелопмент во второй раз фондировала свои проекты с помощью выпуска облигаций

Крупный челябинский застройщик планирует реализовать за счет облигаций и кредитов три жилых проекта в разных регионах России

Купонный доход по биржевым облигациям ГК ПИК составил свыше 746 млн руб.

ГК ПИК разместила биржевые облигации на 4 млрд руб.