Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
+

Цены на новостройки в кризис: прогноз эксперта

Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, зампред комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов Михаил ХОРЬКОВ анализирует ценовую ситуацию на рынке недвижимости.

        

Фото: www.acexpert.ru

      

Что будет с ценами и как рынок реагирует на кризис

— Цены на новостройки: они вырастут или упадут? Как правильно оценивать ситуацию, каким прогнозам доверять?

— Фундаментальные факторы — платежеспособность населения, уровень реальных доходов, безработица — ещё не начали влиять на рынок. Из-за эмоций мы видим разнообразные прогнозы и оценки: одна компания может зафиксировать рост продаж, а другие — спад. Первичный рынок может чувствовать себя относительно неплохо, а на вторичном рынке затишье. В этом всем нет ничего удивительного: в момент слома рыночных тенденций это бывает достаточно часто.

Другое дело, что сейчас кроме этих эмоций на рынок влияют ещё и карантинные ограничения. Они отличаются от региона к региону: где-то это жёсткие меры, где-то умеренные, которые не доставляют никаких неудобств участникам рынка, где-то Росреестр, МФЦ, банки и застройщики продолжают свободно функционировать, а где-то их деятельность сведена до минимума.

Поэтому сейчас изменения на рынке связаны с карантинными ограничениями и эмоциями, а не с реальным экономическим кризисом.

  

— Если отложить в сторону эмоциональную реакцию, то какие фундаментальные факторы могут в первую очередь сказаться на рынке новостроек и на ценах?

— Тут есть два аспекта: себестоимость строительства и рыночная конкуренция между застройщиками. Себестоимость строительства в предыдущие годы постепенно росла. Конкуренция остаётся высокой, предложений на рынке достаточно много.

Рост себестоимости не даёт возможности существенно снижать цену, так глубоко, как может себе это позволить вторичный рынок. В то же время возможности покупателя сжимаются, покупатель становится более осторожным, принимать решение он будет дольше, и это столкновение в некоторых регионах может привести к снижению инвестиций в новые проекты и снижению оборота.

Сам факт возможности снижения цен на первичном рынке я бы сейчас рассматривал позитивно: если у девелоперов есть такой инструмент, как снижение цен и он приводит к повышению оборотов рынка, то это хорошо. Хуже тем рынкам, где уровень цен достаточно низкий, роста цен в предыдущие периоды не было, и потому нет резервов для оживления рынка при помощи ценового стимулирования. В некоторых регионах уровень цен на квадратный метр в районе 40—45 тыс. руб., у них возможности для ценового маневра очень ограничены.

    

Фото: www.itd2.mycdn.me

      

Как понять, что будет с ценами в конкретном регионе РФ

— По каким признакам можно разделить города, чтобы понять, как может развиваться ситуация в конкретном регионе и конкретном городе?

— На мой взгляд, сейчас, с точки зрения оценки будущей ценовой динамики, важно посмотреть на несколько параметров:

1. Темпы роста цен в предыдущие годы. Есть города, которые вышли на более высокий ценовой уровень относительно предыдущего пика цен в 2015 году. Например, высокие темпы роста цен были в Казани, Новосибирске, Краснодаре. Это резерв для небольшого снижения цен по отдельным сегментами и группам домов.

2. Структура городской экономики. У нас есть города, где экономика сложилась по постиндустриальной модели, есть промышленные центры. Краткосрочно на ближайшие месяцы города с высокой долей торговли и услуг оказываются в худшем положении. Яркий пример — Краснодар, где огромное число людей занято в торговле и сфере услуг, промышленность не развита, а ситуация с эпидемией — одна из худших по регионам и, скорее всего, жёсткие карантинные ограничения будут действовать там достаточно долго.

Города с промышленной экономикой пока не страдают, но сфера услуг хоть и пострадавшая, но достаточно гибкая отрасль, она может быстро восстановиться. А у промышленности, напротив, есть определённая инерция, сейчас она работает, но если будут ужесточения и производство будет заморожено, в силу инерции этот эффект будет отложенным.

3. Структура занятости с точки зрения бюджетной сферы.
Пока бюджетники свою зарплату получают даже на карантине, а где преобладает частный сектор, торговля и сфера услуг — там быстрее станут заметны проблемы с платежеспособностью населения.

     

Фото: www.saomos.news

    

— Какие города, на ваш взгляд, наиболее устойчивы и привлекательны для застройщиков?

— Решение выходить в тот или иной город надо принимать точно не из текущих факторов развития. Например, мы говорим, что под ударом города с постиндустриальной экономикой — Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Тюмень. Но у них же более гибкая экономика и они могут быстро восстановиться.

Когда мы говорим, на какие города нужно ориентироваться застройщику, надо смотреть на долгосрочные факторы — города, которые в долгосрочной перспективе сохранят способность привлекать население. Это всё-таки не промышленные центры, а города со сбалансированной экономикой, где развиты промышленность и торговля и есть высокая доля сферы услуг.

Устойчивые демографические тенденции и сейчас не меняются: те города, которые теряли жителей в более комфортных условиях вряд ли станут лидерами в ближайшие пять лет с точки зрения перспектив развития рынка жилья.

  

Фото: www.plenarygroup.com

 

Как повлияет поддержка правительства

— Какое влияние на отрасль окажут правительственные меры поддержки?

— Вариант с субсидированием ипотечной ставки — это уже опробованный и оправданный инструмент, он понятен и важен для поддержки спроса, и важно, что это решение принято на опережение — ещё в марте у нас были хорошие продажи у застройщиков, а в апреле люди уже получают ипотеку по сниженной ставке.

Ипотека, как инструмент развития рынка жилья, отлично работает в условиях экономического роста и способна творить чудеса в условиях экономической стагнации — мы видели, что предыдущие несколько лет на фоне отсутствия экономического роста рынок жилья у нас чувствовал себя хорошо, объёмы продаж у многих компаний росли, несмотря на то что реальные доходы населения снижались. Но в условиях экономической рецессии, ипотеку, даже льготную, можно рассматривать не более чем инструмент антикризисного сдерживания снижения оборотов. То есть эффект будет, но он будет ограниченный.

Рынку нужно готовиться к сжатию, к снижению продаж, но льготная ипотека этот процесс сдержит. Эффект будет, но не таким, как хочется участникам рынка.

— А вообще, на ваш взгляд, у правительства есть какой-то рычаг, который оно могло бы применить, чтобы дать какой-то долгосрочный эффект?

— Здесь надо больше смещать акцент на поддержку в целом потребительского спроса, для того чтобы поддержать общий экономический фон.

А ипотека как раз с одной стороны поддерживает рынок жилья, с другой стороны — бьёт по потребительскому спросу и по городским рынкам именно с точки зрения сжатия возможности домохозяйств. Большее число семей берёт на себя повышенные обязательства на 10—20 лет и неизбежно корректирует свою потребительскую модель, это всё будет бить по экономике.

Мы добавили денег рынку жилья, но тем самым ограничили потребительские возможности домохозяйств, а это всё равно опосредовано негативно влияет на рынок жилья.

  

Фото: www.in-news.ru

  

— То есть сейчас не столько важна скидка в ипотеке, сколько чтобы условная парикмахерская зарабатывала, и те люди, которые могли бы взять ипотеку, получали зарплату?

— Конечно. Потому что если экономика не будет нормально функционировать, ипотека (неважно хоть под 6%, хоть под 2%) не будет давать должного эффекта, и рынок жилья продолжит свое торможение. То есть тот экономический фон и та экономическая ситуация, в которой мы существуем, в долгосрочном периоде выйдет на первый план.

Нюансы кризиса-2020

— В чем различие влияния кризисов 2008, 2014 и 2020 на рынок недвижимости?

— Я бы выделил три ключевых отличия:

1. Раньше перед кризисом у нас был экономический рост, а сейчас — стагнация. В 2008 кризису предшествовал период экономического роста, цены на жильё росли — к кризису мы подошли с перегретым рынком, и корректировка в ценах тогда была наиболее глубокой. К 2014—2015 годам темпы роста цен были не такими высокими, как в 2006—2007 годах, но рост имел место. После кризиса 2009 года был как раз период восстановительного роста.

А сейчас мы заходим в кризис, после того как предыдущие пять лет прожили в условиях экономической стагнации и падения реальных доходов населения, с ростом кредитной нагрузки и с отсутствием реального роста цен по большинству рынка.

2. Уровень конкуренции сейчас более высокий. И в 2008—2009 годах, и в 2014—2015-м конкуренция была в первую очередь ценовая, сейчас она уже лежит в области цены и качества. Рынки более развитые и конкурентные, участники сейчас работают с более низкой маржой — это опять же ограничивает возможности для ценового маневра и может привести к сжатию рынка.

3. Сейчас государство сильнее влияет на рынок недвижимости. Ипотека за предыдущие несколько лет стала одним из главных инструментов социальной политики. Государство всё больше вмешивается в рыночные механизмы, используя ипотеку, материнский капитал и различное субсидирование, как инструменты не только развития рынка жилья, но и инструменты социальной политики.

С одной стороны для рынка в этом есть плюс — поступают новые средства, с другой стороны — опыт предыдущих лет показывает, что ипотека не всегда работает на качественное развитие рынка, она работает на упрощение — этот тренд позволяет поддерживать оборот, но долгосрочно формирует определенные риски с точки зрения структуры рынка жилья, структуры сложившегося спроса, формирования несбалансированного предложения по территориям и в плане типологии жилья. Кризисы обостряют этот дисбаланс и через несколько лет могут вылиться в определённые проблемы для собственников квартир.

   

Фото: www.twitter.com

  

— В течение последних пяти лет застройщики прошли период повышения требований к строительному рынку, в том числе переход на эскроу. Как Вы считаете, это сделало их более устойчивыми к кризису?

— В целом рынок сейчас более устойчивый, потому что он качественно вырос, стал гибче и ближе к возможностям покупателей, научился быстро реагировать на изменение спроса.

В плане финансирования вопрос сложный. С одной стороны, многие проекты, около 40% строящихся проектов, возводятся через эскроу счета, с другой стороны есть много объектов, которые зашли на рынок еще по старой модели финансирования. И спад продаж в их случае угрожает финансированию строительного процесса: именно они могут давать большие скидки, ведь строительный процесс нужно поддерживать.

Хорошо, что большинство таких проектов находятся на завершающем этапе строительства и девелоперы вышли на точку безубыточности. Если бы это было на стадии котлована, было бы гораздо сложнее.

Интервью взял Артем ЛЕСНИКОВ, директор по маркетингу Profitbase

      

   

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Число банков, выдающих ипотеку под 6,5% и менее годовых, растет

Мониторинг разрешения деятельности по строительству в регионах на 27 апреля 2020 года

Эксперты: На падающем рынке новостроек самое время вложиться в «первичку»

В Москве сокращается объем жилья, выставляемого на продажу в новостройках массового сегмента

Эксперт: в кризис следует разрешить застройщикам поэтапно раскрывать эскроу-счета

Эксперты ВШЭ: Отрасль ждет череда банкротств, сокращение численности занятых и портфеля заказов, снижение производительности труда и продаж, рост цен на стройматериалы

ЦИАН: семь из десяти крупнейших застройщиков в кризис увеличили цены на столичное жилье

Из-за COVID-19 и падения рубля российские застройщики жилья могут потерять от 90 млрд до 200 млрд руб

В Санкт-Петербурге и Ленобласти продажи недвижимости в марте сохранили прошлогодний уровень

В Москве активизировался спрос на новостройки

Эксперты: с начала года «квадрат» в новостройках РФ в среднем подорожал на 1% — до 60 тыс. руб.

Рынок жилья и ипотеки: опросы и исследования выявляют тренд на подорожание

Эксперт Ирина Доброхотова: С ценами на жилье возможны два сценария

+

Легализация самостроев: пока все по Салтыкову-Щедрину

Законодательные проблемы самовольного строительства анализирует автор портала ЕРЗ.РФ, исполнительный директор Центра сопровождения земельных отношений Павел МЕЛЬНИКОВ.

   

Фото: www.ki-news.ru

    

«Строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения», — сказал в свое время Михаил Евграфович Салтыков-Щедрин. Что ж, это высказывание классика по-прежнему актуально.

На днях в Совете Федерации прошло заседание Совета по вопросам жилищного строительства, на котором обсуждались проблемы, связанные с возведением самовольных построек. По итогам заседания будут подготовлены законодательные инициативы.

В частности, Росреестр предлагает легализовать построенные до 1998 года жилые самострои — в случае, если постройка соответствует требованиям безопасности.

    

Фото: www.i-diplomys.com

    

Правда, сам механизм верификации самостроев требованиям безопасности не указан. Будет ли это сделано в судебном или административном порядке? Кто должен проверять на соответствие самостроев требованиям безопасности и готовить заключение: орган государственного строительного надзора, земельная инспекция, кадастровые инженеры или строительные эксперты?

Напомним, что в стране уже действует «дачная» и «лесная» амнистии, принят закон о «гаражной» амнистии.

Мало того, федеральным законом от 03.08.2018 339-ФЗ предусмотрено сохранение самовольной постройки через ее приведение в соответствии с параметрами, установленными ПЗЗ, ДТП или обязательными требованиями к параметрам постройки. Что, собственно, также является скрытой легализацией.

Однако размер проблемы таков, что действующих инструментов недостаточно. Причем проблема заключается не только в низкой правовой культуре и неудовлетворительном качестве документации, но и в злоупотреблениях — со стороны как граждан, так и бизнеса.

     

Фото: www.krasnodarmedia.su

     

Достаточно вспомнить неоднозначную практику Ростехинвентаризации по оформлению реконструкции без согласований с увеличением площади объектов. Или самозахваты гражданами смежных земельных участков к своим индивидуальным домам.

Ну и само государство, как водится, тоже отличилось. Как информирует Счетная палата РФ, из-за различных проблем с документацией не могут быть зарегистрированы права на объекты, построенные с использованием средств бюджетной системы на сумму 1,2 трлн руб.

Судебная система также имеет яркие специфические примеры признания прав собственности на самовольные постройки. Помнится, столичный мэр Сергей Семенович Собянин по итогам ночи «длинных ковшей» назвал такие акты и решения «бумажками о собственности, приобретенными жульническим путем».

    

 

Как решить эту проблему, пока не очень понятно. Государство колеблется между ужесточением и либерализацией. До 2015 года действовал упрощенный порядок регистрации, который сменился ужесточением, но с отдельными правовыми режимами, предусматривающими особое регулирование.

По-прежнему остается загадкой, ждать ли участникам рынка всеобщей легализации самостроев. Плюсы такого решения — это верификация объектов на требования безопасности, введение их в хозяйственный оборот, сбор дополнительных имущественных налогов. Москва уже идет подобным путем легализации самостроев через оплату штрафов по заключаемым договорам аренды участков.

Будем наблюдать за развитием ситуации.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), исполнительный директор Центра сопровождения земельных отношений

     

   

   

   

  

   

Другие публикации по теме:

Совет Федерации: для решения проблемы самостроев необходимо совершенствовать отраслевую нормативную базу

Для предотвращения самостроев в Сочи изменили ПЗЗ

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

Безопасным для проживания самостроям дадут зеленый свет: комментарий эксперта