Сегодня онлайн-ипотека в сделках с недвижимостью — обычная практика. Конъюнктура рынка делает ее все более популярной среди застройщиков и клиентов. О трансформации ипотечного сервиса и необходимости цифровизации ипотеки поговорили с застройщиками, банкирами и представителями цифровых платформ.

   

 

  

Темпы роста ипотечного кредитования в прошлом году достигли максимума, обойдя рекордный 2018-й. В целом ипотека уже занимает 60—70% в структуре продаж недвижимости и выступает основным инструментом покупки квартиры на первичном рынке.

   

  

«Мы начали выдавать электронную ипотеку — с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи и электронной регистрации сделок в Росреестре — с апреля 2020 года, комментирует Игорь Ларин (на фото), директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ. — Она позволила сохранить спрос на кредиты в условиях действия ограничительных мер и остается популярной до сих пор. На данный момент в электронном формате выдано около 6 тыс. кредитов на сумму около 18 млрд руб. На онлайн-ипотеку приходится 22% в общем объеме кредитов. Онлайн-ипотека в тандеме с льготной программой на новостройки делает ипотеку востребованным и выгодным инструментом покупки квартиры».

Автоматизация ипотеки стала вызовом для застройщиков именно в период пандемии. Прежде ипотечные брокеры в офисах строительных компаний и банки-партнеры закрывали этот этап сделки, помогая клиенту получить положительное решение и оформить кредит. С вводом коронавирусных ограничений спрос на удалённое оформление ипотеки стал расти. Стимулировало процесс и снятие законодательного запрета на онлайн-сделки с ипотекой, благодаря принятию электронной аутентификации клиента. Теперь получение кредита могло происходить полностью дистанционно.

  

  

«Согласно данным нашей платформы каждый пятый ипотечный клиент российских банков приходит через онлайн-сервисы и это количество растет, — рассказывает Роман Гуров (на фото), сооснователь платформы «Цифровая ипотека». — Ограничительные меры, безусловно, подтолкнули игроков ипотечного рынка к развитию дистанционных сервисов. Однако цифровизация сделки с недвижимостью началась задолго до пандемии. Во-первых, это соответствует ожиданиям клиентов, которые привыкли к высококлассному цифровому опыту в других сферах. Во-вторых, это выгодно банкам и самим девелоперам. Несмотря на серьезные шаги в сторону дистанционных сервисов, большинство застройщиков, в особенности региональных, сознательно остаются за бортом цифровизации, и сегодня чувствуют себя хорошо. Этому способствует высокий спрос на жилую недвижимость, низкие ставки ипотечного кредитования, программы господдержки. Однако уже в ближайшем будущем качественный цифровой опыт покупки недвижимости станет важным конкурентным преимуществом застройщика, гарантирующим ему гибкость и адаптивность в любых условиях».

   

   

«Сегодня большинство процессов при покупке недвижимости в нашей компании проходят онлайн, — поделился опытом Руслан Сырцов (на фото), коммерческий директор GloraX. — Но полностью заключить сделку дистанционно возможно только с одним банком. По итогам первого квартала 2021 года доля сделок с ипотекой в проектах Glorax, проведенных по электронной регистрации, составила порядка 80%. Средняя скорость заключения сделки с недвижимостью у жителей Москвы и Петербурга составляет от 3 до 6 месяцев, в том числе с использованием ипотеки. Более активное внедрение новых цифровых сервисов позволит значительно сократить этот этап. Я уверен, что будущее за онлайн-ипотекой и дистанционными сделками».

Как продукт онлайн-ипотека предполагает подачу единой автоматизированной анкеты в партнерские банки застройщика, получение решений в режиме одного окна, их сравнение и выбор наиболее выгодного клиенту предложения, а также дальнейшее подписание кредитных документов. По сути, это комплексный ипотечный сервис только онлайн. Для застройщиков это возможность подобрать лучшее предложение на рынке для клиента в сжатые сроки, а также оптимизировать внутренний бизнес-процесс. Получение ипотеки происходит быстрее, цикл сделки сокращается, а трудозатраты специалистов снижаются. Кроме того, конверсионность таких сделок возрастает. Клиент получает удобный сервис и экономит время на походах в банк и к застройщику, а также может выбрать из нескольких предложений то, что подходит больше. Процент отказов уменьшается.

    

    

«По данным Сделка.РФ конверсионность сделок с ипотекой возрастает до 80% благодаря единой анкете. Шансы клиентов на одобрение ипотечной заявки значительно повышаются, — рассказал директор платформы Сделка.РФ Борис Лепинских (на фото). — У специалистов застройщика, в свою очередь, есть дополнительный инструмент — ипотечный калькулятор, который помогает подобрать для клиента наиболее выгодные условия в кратчайшие сроки. Процесс подачи заявки полностью автоматизирован, активно развивается онлайн-получение ипотеки. На всех этапах застройщик может контролировать ход сделки и следить за тем, удовлетворен клиент или нет. Крайне востребованными становятся личные кабинеты покупателя, где клиент застройщика может заполнить анкету заемщика самостоятельно. С помощью такого инструмента упрощается вход будущего клиента в воронку, ускоряется сама сделка, процесс становится более прозрачным для покупателя. И важно понимать, что получение ипотеки — это только один из этапов совершения сделки, которые необходимо автоматизировать. Важнейшим трендом рынка является создание бесшовного процесса покупки недвижимости, которое невозможно без автоматизации всех этапов цикла продажи жилья».

Подписание кредитного договора в большинстве банков сегодня происходит в офисе, но в целом отрасль движется в направлении полной онлайн-ипотеки. Есть точечные примеры подписания таких договоров с помощью предварительно выпущенной электронно-цифровой подписи. В этом случае сначала документы подписывает покупатель, затем — банк. Застройщик координирует процесс и общается с банком в одном окне. В дальнейшем это позволяет собирать и анализировать данные по ипотечным сделкам. Сформированный пакет кредитных документов со всеми подписями вместе с ДДУ отправляют на регистрацию в Росреестр. После прохождения регистрации клиенту, застройщику и банку приходит уведомление. Далее ипотечные средства поступают на счет эскроу, предварительно открытый на имя клиента.

    

   

«В наших проектах на сегодняшний день от 40 до 55% сделок совершается с онлайн-ипотекой, — прокомментировал Вадим Бутин (на фото), руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость». — У нас получилось настроить процесс таким образом, чтобы клиент смог оформить заявку, согласовать сделку и оформить кредит через выделенные цифровые каналы связи, без посещения офиса. Скорость проведения сделки с онлайн-ипотекой — от 1 до 5 дней. Инструмент выгоден застройщику, поскольку он расширяет географию продаж, ускоряет процесс оформления сделки и позволяет автоматизировать процесс оформления кредита. Примерно по тем же причинам он выгоден и покупателю: удобство, оперативность, прозрачность, отсутствие привязки к месту и времени».

Онлайн-ипотека, как новый, но уже привычный для рынка подход, может стать частью любой сделки — онлайн или офлайн. По мнению Бориса Лепинских, здесь речь как раз идет об омниканальности. Застройщику необходимо создать современный цифровой процесс покупки квартиры, предоставляющий покупателю различные варианты проведения сделки. Клиент может прийти к застройщику так, как ему удобно (через сайт, звонок, визит в офис), и получить такой сервис, который он желает. Онлайн-ипотека — часть этого процесса наряду с бронированием, открытием и пополнением эскроу-счета и электронной регистрацией договора в Росреестре. Ее эффективное вшивание в бизнес-процесс продаж и станет залогом успеха. Поможет застройщику лучше понимать и анализировать происходящее, изучать и точнее настраивать клиентский путь.

Материал подготовлен при информационной поддержке цифровой платформы для застройщиков Сделка.РФ.

 

СПРАВКА О КОМПАНИИ

Сделка.РФ — российская цифровая платформа, которая автоматизирует покупку и продажу квартиры онлайн, превращая сделки с недвижимостью в полностью бесшовный процесс. Организованный в 2018 году сервис позволяет пройти весь жизненный цикл сделки дистанционно: выпустить электронную подпись, получить ипотеку, открыть аккредитив и эскроу-счет, подписать кредитный договор и ДДУ, получить электронную регистрацию. Один из принципов работы платформы — облачная коллаборация участников: застройщик, банк, удостоверяющий центр и покупатель совместно работают над сделкой в режиме одного окна.

   

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Цифровизация — это не про программное обеспечение, а про процессы и алгоритмы

Как Сделка.РФ и Росреестр расширили сервис регистрации

Как не терять лиды в недвижимости из-за онлайн-продаж

Онлайн-сделки снижают процент по эскроу и помогают застройщикам сэкономить на проектном финансировании

На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

      

Фото: www.alya-insaat.com

    

Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.

   

214-ФЗ

Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).

Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).

Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).

После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).

     

     

В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).

Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).

Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).

Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).

В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);

• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

        

Фото: www.barcelonaimmo.com

        

Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).

Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).

Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).

Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).

    

Фото: www.versia.ru

      

127-ФЗ «О банкротстве»

В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).

У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).

Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).

    

    

Градостроительный кодекс РФ

Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).

Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).

       

256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).

Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).

      

Фото: www.edsro.center

     

218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»

Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).

Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).

Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).

Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.

Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.

      

Фото: www.mshj.ru

      

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Госдума приняла пакет поправок в 214-ФЗ

Застройщики смогут кредитовать свои дочерние компании и коллег по девелоперской группе

Застройщик сможет зафиксировать прибыль на два—три месяца раньше

Очередные поправки в 214-ФЗ утверждены для рассмотрения в первом чтении

В законодательство о долевом строительстве вносятся очередные изменения, усиливающие защиту прав дольщиков

Правительство сократит сроки регистрации ДДУ

Как упростится процедура регистрации недвижимости

В Госдуму внесен законопроект об очередных изменениях 214-ФЗ

Николай Николаев: Следующим этапом реформы долевого строительства станет либерализация допуска застройщиков на рынок недвижимости

Николай Николаев: Поправки в 214-ФЗ позволят компенсировать потерю квартиры с учетом ее текущей рыночной цены