Системами умного дома обычно называют любые цифровые сервисы и услуги, которые застройщик заявляет, как «умные». На практике же такие системы — это комплексный продукт, необходимый для автоматизации, мониторинга и управления объектами недвижимости.

  

  

Речь идет об интеграции инженерных систем, устройствах для умной квартиры и интерфейсах для пользователей, объединенных на базе общей платформы и работающих совместно. Всё это обеспечивает создание единой цифровой среды для взаимодействия застройщика, управляющей организации и жителей дома.

Директор IT-компании «Юникорн» Светлана Перминова (на фото) рассказала ЕРЗ.РФ о том, как создается умное здание и единая цифровая среда.

  

  

— Какие ключевые этапы можно выделить при создании умного здания?

— Оптимальным решением будет совместить процесс создания умного здания с соответствующими этапами проектирования и строительства. При таком подходе наша команда выделяет три этапа. Первый — разработка технического решения, второй — внедрение и третий — поддержка и сопровождение.

Каждый из них можно условно разделить еще на несколько шагов. Но прежде всего, застройщику нужно определиться с IT-компанией — разработчиком цифровой платформы умного здания. Основная ее задача —сопровождение проекта на всех стадиях его жизненного цикла, непосредственное создание единой цифровой среды.

  

   

Компетенции и возможности IT-компаний на российском рынке сильно разнятся. К тому же нельзя сбрасывать со счетов то, что некоторые решения представляют собой не только ПО, но и программно-аппаратные комплексы, когда оборудование также является разработкой компании.

Это может быть как плюсом, повышающим надежность системы, так и минусом, если решение закрытое и позволяет работать только с этими устройствами.

  

— Что происходит на каждом из этапов?

— Разработка технического решения для любого проекта производится индивидуально с учетом перечня сервисов, работу которых необходимо обеспечить для разных типов пользователей здания. В рамках этого этапа мы создаем два документа: концепция смарт-инфраструктуры и технический стандарт.

Первый документ отвечает на вопрос, что будет делать умное здание и как резиденты будут с ним взаимодействовать. Здесь описываются типы пользователей умного здания: например, собственник недвижимости, управляющая организация, гости, арендаторы. Затем для каждого пользователя определяется перечень цифровых сервисов для улучшения логистики, повышения комфорта и безопасности. Здесь же прописывается их степень доступа к функционалу выбранных сервисов.

   

Фото: www.hsto.org

  

Концепция смарт-инфраструктуры также фиксирует перечень интерфейсов. К ним относятся мобильное приложение, голосовые ассистенты, интерактивные цифровые поверхности, через которые житель сможет получать информацию от УК, управлять доступными сервисами и умной квартирой, онлайн-кабинет управляющей организации и мобильное приложение для ее сотрудников – исполнителей заявок. Помимо прочего при составлении этого документа учитывается ценность умных сервисов для маркетингового продвижения объекта.

Следующим шагом концепция преобразуется в технический стандарт. Он необходим для фиксации требований к оборудованию и коммуникациям жилого дома и квартир, принципиальных особенностей построения инженерных систем. Все то, что необходимо учесть при проектировании, возведении и эксплуатации жилого комплекса. При подготовке технического стандарта также может происходить выбор вендоров, оборудования, программного обеспечения, в том числе цифровой платформы для управления умным зданием.

На этом хотелось бы остановиться подробнее, поскольку от платформы зависит информационная безопасность данных, адаптивные возможности и особенности эксплуатации умного жилого комплекса. Например, насколько быстро можно будет разработать и внедрить новые модули, будет ли возможность горизонтально масштабировать систему для новых объектов.

Цифровая платформа не только осуществляет мониторинг состояния инженерных систем, но и определяет возможности управления этими системами. Поэтому так важно уделить этому шагу особое внимание.

   

Фото: www.specserver.com

  

Вторым этапом создания умного жилого комплекса является непосредственно внедрение. Здесь необходимо убедиться, что инженерные системы спроектированы в соответствии со стандартом, и на этапе строительства и пусконаладочных работ все его требования учтены. Наша компания по результатам этого этапа представляет заказчику отчёт, который среди прочего содержит рекомендации по исправлению отклонений от технического стандарта, если они препятствуют подключению платформы.

Момент рождения умного здания — прокладка слаботочных систем, монтаж и пусконаладка, организация каналов доступа к инженерным системам здания и, наконец, подключение к платформе. Как итог, заказчик получает «ключи» от единой цифровой среды объекта.

Третий этап работ — поддержка и сопровождение — часто оказывается недооценённым. Важно понимать, что любая цифровизация предполагает определенный уровень знаний и навыков пользователей. И если жителю дома достаточно просто скачать приложение на смартфон (дальше всё интуитивно понятно), то, например, сотрудник управляющей организации при подключении ЖК к платформе получает довольно много специфической информации, и обойтись обывательским опытом не получится. Здесь требуется обучение от разработчика платформы, чтобы полностью погрузиться в нюансы цифрового формата.

  

Фото: www.almode.ru

  

Приятный и полезный бонус работы с ответственным IT-подрядчиком — это гарантийное обслуживание и техподдержка продукта. Некоторые компании даже готовы взять на себя обработку прямых обращений конечных пользователей. Хорошо отлаженная система с грамотным управлением со стороны УК и качественной техподдержкой оказывают благотворное влияние на репутацию девелопера.

  

— Какие сложности возникают при создании умного ЖК?

— Умный ЖК — непростой по своей сути продукт. Поэтому сложности в процессе его создания — это нормальное явление как для разработчика, так и для застройщика. Здесь главное — превратить сложности в задачи и работать над ними в штатном режиме.

Например, существует такая проблема как «зоопарк технологий». Любой застройщик понимает, что это значит, потому что неизбежно с ним сталкивается. Задача разработчика IT-решения — помочь застройщику справиться с этим «зоопарком» посредством интеграции оборудования разных производителей на одной платформе.

Если девелопер примет решение тиражировать стандарт и утвердит его для всех своих объектов, то с каждым новым подключением риск появления «зоопарка технологий» сводится к нулю. Когда появляется стандарт и все объекты строятся по нему, то монтаж, пусконаладка и обслуживание типовых решений проходит проще и быстрее.

   

Фото: www.saucyintruder.org

  

Еще стоит упомянуть, что управляющие организации часто оказываются не готовы к цифровому формату, многие привыкли работать по старинке. Большую роль в решении этой сложности играют сами застройщики, которые заинтересованы в лояльности жителей и помогают УК адаптироваться к новым условиям.

Понятная и структурная программа обучения управляющей организации от разработчика платформы также является действенным инструментом для перехода от бумаги к цифре.

  

— Ведет ли подключение ЖК к платформе к удорожанию стоимости кв. м для покупателей квартир?

— Влияние на стоимость квадратного метра в среднем составляет 0,5%. Доступная цена — один из существенных факторов, дающих основания считать, что в ближайшие годы все новые здания станут в той или иной степени умными.

  

Фото: www.static.tildacdn.com

  

— Насколько системы «умный дом» и «умный ЖК» пользуются популярностью среди жильцов?

— Популярность умных сервисов уже очевидна. Опубликованный в июне опрос «Авито Услуг» показал, что 68% россиян хотели бы жить в «умных домах». Что выглядит вполне логичным, так как «умный ЖК» — это не только автоматическая передача показаний счетчиков и чат с УК, но и эффективная система мониторинга состояний инженерных систем здания, предотвращение аварийных ситуаций, повышение безопасности, энергоэффективности и многое другое.

В итоге умные сервисы позволяют существенно экономить время и снижают степень беспокойства за безопасность своей семьи и дома, что и лежит в основе их популярности. Пожив в умном доме, человек в обычном доме испытывает дискомфорт.

  

Фото: www.furnishhome.ru

  

— Актуальна ли повестка создания умных жилых комплексов в нынешних реалиях?

— Сегодня на рынке уже есть несколько полностью отечественных IT-решений для создания умных жилых комплексов. Например, наша открытая облачная платформа Ujin и одноименная линейка устройств для квартир. Поэтому можно с уверенностью сказать, что санкции не остановят разработку новых цифровых сервисов и их внедрение в жизнь россиян. Есть все предпосылки для дальнейшего развития.

Несмотря ни на что наши крупнейшие партнеры-девелоперы сохранили планы по реализации умных жилых комплексов и умных квартир в силе. И поддержка от государства — создание межведомственной рабочей группы Минцифры, Минпромторга и Минстроя России, а также организация АНО «Умный многоквартирный дом» — дает уверенность в том, что все, что строится и конструируется в России, будет умным на горизонте двух-трех лет.

 

— Светлана, спасибо за интересный разговор. Удачи в бизнесе!

  

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Защита проекта первого в России умного дома класса «A» состоится 22 июля

Более 40 целевых показателей проекта «Умный город» утвердят до конца года

Умные новостройки российских застройщиков отмечены дипломами портала ЕРЗ.РФ

В эфире «ЗАСТРОЙЩИКИ ВЫБИРАЮТ» IT-компании представили свои решения для умных домов

Опубликованы Реестр умных многоквартирных домов и новая методология присвоения классов «Умный МКД»

Первые застройщики страны получили дипломы о присвоении новостройкам класса «Е» умного дома

Утверждена методология присвоения классов умного дома многоквартирным новостройкам

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ

Умный дом: каким он должен быть и сколько за него готовы платить покупатели квартир в новостройках

Портал ЕРЗ.РФ по итогам 2024 года приступил к ежегодной публикации ТОП застройщиков по динамике развития. В этот рейтинг входят 100 застройщиков, показавших по итогам прошедшего года наибольшую динамику развития.

    

ЖК Патрики. Фото: ГК ТОЧНО

 

Место застройщика в ТОП по динамике развития определяется суммой набранных баллов по следующим пяти показателям:

• динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства в РФ (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ (за отчетный год по сравнению с предшествующим годом). По данному показателю в формуле расчета баллов также учитывается рейтинг ЕРЗ (показатель соблюдения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию на 1 января года, следующего за отчетным);

• динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика количества жилых комплексов в стадии строительства (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года).

Застройщик не включается в ТОП по динамике развития, если он отсутствует в ТОП по объему текущего строительства на 1 января отчетного года либо на 1 января года, следующего за отчетным.

 

1. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по объему текущего строительства в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП по объему текущего строительства с 2000-го места на 1999-е составляет 0,001 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в данном ТОП — 30 баллов.

     

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по объему текущего строительства с 828-го на 109-е место, т. е. поднялся на 719 строк. Эти 719▲ строк вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 328▲ в диапазоне от 500 до 1000 с весом 0,002814 балла за одно место, 300▲ в диапазоне от 200 до 500 с весом 0,011044 балла за одно место, 91▲ в диапазоне от 100 до 200 с весом 0,031072 балла за одно место. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: 328*0,002814+300*0,011044+91*0,031072=7,0636 балла.

 

2. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП с 2000-го места на 1999-е составляет 0,000333 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в ТОП — 10 баллов.

Если застройщик отсутствует в одном из двух используемых ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию, считается, что он занимает в таком ТОП место, следующее за последним застройщиком в нем. Если застройщик отсутствует в обоих используемых ТОП по объему ввода жилья, то он не включается в ТОП по динамике развития.

  

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Годовая динамика изменения рейтинга ЕРЗ учитывается следующим образом. Если застройщик переместился вверх в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию, то итоговый балл за такую положительную динамику умножается на коэффициент в зависимости от рейтинга ЕРЗ (показателя соблюдения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию) на 1 января года, следующего за отчетным.

Чем ниже рейтинг, тем меньше баллов получает застройщик. Например, для рейтинга 5★ коэффициент учета положительной динамики в ТОП по объему ввода в эксплуатацию составляет 1, для рейтинга 4★ коэффициент 0,9, а для рейтинга 0.5★ — всего 0,1. Отрицательная динамика в ТОП по объему ввода в эксплуатацию учитывается вне зависимости от рейтинга.

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по объему текущего строительства с 395-го на 84-е место, т. е. поднялся на 311 строк. Эти 311▲ строк вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 195▲ в диапазоне от 200 до 500 — с весом 0,003681 балла за одно место, 100▲ в диапазоне от 100 до 200 — с весом 0,010357 балла за одно место, 16▲ в диапазоне от 50 до 100 — с весом 0,029141 балла за одно место. При этом рейтинг застройщика составляет 4.5★, а динамика в ТОП по вводу положительная, поэтому будет использован понижающий коэффициент 0,95. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: (195*0,003681+100*0,010357+16*0,029141)*0,95=2,108861 балла.

 

3. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала с весами, аналогичными тем, которые применяются для расчета баллов в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП с 2000 места на 1999 составляет 0,000333 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в ТОП — 10 баллов.

Если застройщик отсутствует в одном или обоих ТОП по потребительским качествам, используемых для расчета, то балл по данному показателю не начисляется.

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов с 24-го на 55-е место, т. е. опустился на 31 строку. Эти 31▼ строки вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 5▼ — в диапазоне от 50 до 100 с весом 0,029141 балла за одно место, 26▼ — в диапазоне от 20 до 50 с весом 0,114387 балла за одно место. Итоговый балл по данному показателю будет отрицательным и рассчитан как −5*0,029141−26*0,114387=−3,119768 балла.

 

4. Расчет баллов, начисляемых за динамику количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется линейная шкала. Вес прироста на один регион составляет 15 баллов. Учитываются только регионы, которые отражены в ТОП по объемам строительства. Регионы земельного банка, как и регионы, в которых стройка завершена, не учитываются.

 

Пример расчета

Застройщик увеличил число регионов строительства, отраженных в ТОП по объему текущего строительства, с 3 до 6, т. е. на 3. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: 3*15=45 баллов.

 

5. Расчет баллов, начисляемых за динамику количества жилых комплексов в стадии строительства

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется линейная шкала. Вес прироста на один жилой комплекс составляет 3 балла. Учитываются только ЖК, которые отражены в ТОП по объемам строительства. ЖК, планируемые к строительству, как и ЖК, в которых стройка завершена, не учитываются.

 

Пример расчета

У застройщика число строящихся, отраженных в ТОП по объему текущего строительства, жилых комплексов уменьшилось с 4 до 2, т. е. на 2. Итоговый балл по данному показателю будет отрицательным и рассчитан, как: −2*3=−6 баллов.

 

Пример итогового подсчета баллов

   

ГК ТОЧНО — первое место в ТОП

Показатель	Расчет	Балл
динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства	10→3=7▲=5▲+2▲= 5*2,716419+2*30	73,582095
динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ	27→18=9▲=7▲+2▲+5★= (7*0,114387+2*0,32183)*1	1,444369
динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ	20→29=9▼=9▼= −9*0,114387	−1,029484
динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство	2→4=+2*15	30
динамика количества жилых комплексов в стадии строительства	11→13=+2*3	6
Итого сумма баллов		109,996981

Источник: ЕРЗ.РФ

            

ГК Самолет — второе место в ТОП

Показатель	Расчет	Балл
динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства	1→1=0◼	0
динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ	2→2=0◼	0
динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ	70→51=19▲=19▲= 19*0,029141	0,553676
динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство	6→12=+6*15	90
динамика количества жилых комплексов в стадии строительства	56→60=+4*3	12
Итого сумма баллов		102,553676

Источник: ЕРЗ.РФ

 

С ТОП 100 застройщиков по динамике развития за 2024 год можно ознакомиться по ссылке.

    

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Третья редакция методологии оценки потребительских качеств новостроек (v. 2024) и комментарии к параметрам оценки

Описание проекта портала ЕРЗ.РФ «ТОП новостроек»

Описание проекта ТОП жилых комплексов от портала ЕРЗ.РФ

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК 

Методология ЕРЗ.РФ ляжет в основу проекта национального стандарта по классификации умных МКД

Опубликована третья редакция методологии присвоения классов умным многоквартирным домам

Эксперты разъяснили методологию моделирования и прогнозирования жилищного рынка