Эту актуальную тему анализирует эксперт и преподаватель Академии девелопмента, управляющий партнер компании Айбим Алексей ЗОТОВ.

  

Фото © Sergey Nivens / Фотобанк Лори

 

За 15 лет работы мы цифровизировали сотни инфраструктурных, промышленных и девелоперских компаний: внедряли технологии информационного моделирования, систему управления проектами, системы бизнес-аналитики и другие решения для управления бизнесом. Как консультанты мы прошли значительное количество очень разных по сути и форме внедрений, не забывая обобщать свой опыт и изучая практики российских и зарубежных партнеров и конкурентов.  

Результатом систематизированного опыта стала концепция Корпоративной Системы Информационного Менеджмента (КСИМС). Концепция сформирована на основе международных стандартов ISO 19650 и изложена в нашей книге «Популярный Информационный менеджмент в строительстве». Об этой концепции применительно к девелопменту жилья мы и поговорим ниже.

Для начала обсудим общие задачи управления в девелоперском проекте. Девелоперу необходимо пройти длинный путь от инвестиционной идеи и оформления земельного участка до проектирования, привлечения финансирования, маркетинга, продаж, строительства и ввода объекта. Эту мозаику задач можно собирать по-разному: одни строят типовое панельное жилье, другие — элитные дома с сервисом на уровне пятизвездочных отелей. И каждый бизнесмен, создавая компанию, формирует уникальную систему бизнес-процессов на основе своих возможностей и понимания, на чем конкретно он будет зарабатывать деньги, что является ключевым бизнес-процессом, а что можно отдать на подряд или аутсорс.

Этот набор процессов и выстроенных отношений с подрядчиками и партнерами формирует уникальную бизнес-модель, которая в свою очередь порождает уникальную систему управления.

  

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

  

Если немного упростить, получается следующая последовательность.

1. Определить, что делать внутри компании, а за что платить подрядчикам и партнерам.

2. Разработать требования и критерии для оценки успешного выполнения работ, передаваемых на сторону. Формализовать это в форме типовых контрактов.

3. Разработать оргструктуру и назначить руководителей, которые будут отвечать за детализацию задач, планирование ресурсов, приемку выполненных работ у своих и привлеченных исполнителей.

4. Определить для всех участников ключевые показатели эффективности (KPI) и способы позитивной и негативной мотивации.

Если все организовано грамотно — работа кипит, а «правильные люди принимают правильные управленческие решения». Что нужно правильному руководителю для принятия правильного управленческого решения? В первую очередь — достоверная и своевременная информация, а также немного времени на ее анализ.

Сотрудники информацию подготавливают и вносят в информационные системы различные данные, преобразовывают эти данные, передают другим сотрудникам, те готовят информацию для своих руководителей. Все заняты и получают заработную плату. А если информации недостаточно, то руководитель начинает собственноручно добывать ее на совещаниях, задавая соответствующие вопросы своим подчиненным и сотрудникам подрядных организаций.

  

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

  

Некорректная информация или ее отсутствие приводят к фатальным управленческим ошибкам, а исправление ошибок теряет смысл, если экономика проекта уже мертва. Качественная информация — не просто сырые данные, а тщательно и своевременно подготовленные материалы для принятия решений — имеет определенную цену и обязательно будет оплачена или живыми деньгами, или трудозатратами сотрудников, контрагентов и временем руководителей.

Ключевая задача для руководства в этой сфере — организовать работу так, чтобы снизить стоимость подготовки информации для каждого управленческого решения и тем самым уменьшить стоимость всей системы управления. На самой поверхности лежит простая идея складирования информации в единую информационную модель проекта или актива с присвоением метаданных каждому из разнородных контейнеров. Тогда вместо постоянных транзакций «точка — точка» мы получаем моделецентричную систему, где все участники передают в модель и забирают из нее необходимую информацию.

Важный элемент КСИМС — применение информационного моделирования (BIM или ТИМ). Но этой технологией нужно уметь правильно пользоваться. С одной стороны, с помощью BIM можно оптимизировать транзакции между получателями и поставщиками в рамках информационной модели, а с другой — ее применение повышает общую стоимость производства самой модели. Правильный баланс между затратами и производительностью можно найти только в рамках специально созданной системы управления информацией.

При этом, в силу особенностей девелоперского бизнеса и огромного количества вариантов кооперации участников, невозможно создать единую типовую схему информационной модели. Однако можно говорить о существовании важных принципов формирования таких моделей.

Каждая транзакция, в результате которой происходит формирование информационной модели, имеет свою цену. Поэтому требуется только реально необходимая информация. Часто информационные модели похожи на склад одежды шопоголика: купил красивую вещь, а надеть ее некуда. Так и висят рядом гидрокостюм для серфинга, фрак и несколько пестрых вещей дорогих брендов. 

Как понять, какая именно информация необходима? Информационная модель формируется в соответствии с требованиями бизнеса к информации для принятия управленческих решений или для передачи информации другим участникам девелоперского проекта в соответствии с их требованиями.

Про случай, когда надо накопить, обработать и передать информацию другим участникам все более или менее понятно. Если государство или банк требуют xml или регулярную машиночитаемую отчетность, то придется их формировать и передавать. При этом хорошо бы понимать, сколько будет стоить этот процесс, и заложить его в цену готового продукта.

  

Фото: ©Elnur/Фотобанк Лори

  

Для принятия решения руководителю нужен удобный дашборд, на котором представлена информация по различным предметным областям. Чем более высокий пост занимает руководитель, тем больше предметных областей будет на этом дашборде. Если система управления и работа с информацией формируется стихийно — для заполнения дашборда тратятся тысячи человеко-часов сотрудников и подрядчиков.

И можно обратить внимание, какое количество дашбордов руководителей девелоперской компаний построены на базе Microsoft Excel, где формы заполняются вручную. Системный подход к управлению информацией обеспечивает снижение трудозатрат.

Именно такой системный подход к управлению информацией и описан в стандартах ISO 19650. Основополагающий принцип информационного менеджмента в строительстве (ИМС) состоит в том, что у физического актива всегда должен быть виртуальный аналог в виде информационной модели.

Управление информацией — в рамках такой модели — нужно выполнять непрерывно и в течение всего жизненного цикла актива. При этом информационный менеджмент выступает как часть общей системы управления.

 

Фото: Академия девелопмента

 

Создание КСИМС как подсистемы организационного управления — ответственный и сложный внедренческий проект, подчеркивает автор статьи, эксперт и преподаватель Академии девелопмента, управляющий партнер компании Айбим Алексей ЗОТОВ (на фото).

Потребуются следующие шаги:

• распределить функции управления информацией между сторонами, то есть обозначить их роли, ответственность и полномочия в совместном производстве информационной модели;

• внедрить процессы управления информацией в виде взаимосвязанных процедур, преобразующих «входы» (бизнес-требования) в «выходы» (информационные результаты);

• создать информационные документы и ресурсы в виде ключевых элементов политики, стандартов и вспомогательных материалов.

Сам же проект внедрения КСИМС в систему управления организацией будет состоять из трех этапов.

1. Оценка потребности в информации для эффективного управления активами (или проектами). Этот этап отводится для аудита действующей системы менеджмента в организации.

2. Планирование цикла информационного менеджмента в строительстве (ИМС). На данном этапе планируется структура информационной модели и определяются правила ее формирования и использования в совместной работе.

3. Подбор и внедрение технологий для оцифровывания, производства и управления информацией. Здесь происходит внедрение среды общих данных, системная интеграция и подбор соответствующего ПО для создания необходимых форм информации, которые будут представлены в информационной модели.

Эффективность КСИМС как подсистемы управления зависит от того, насколько информационный менеджмент соответствует общим задачам девелопера и уровню его технологической зрелости. Информационный менеджмент не способен никого научить, как правильно строить или эксплуатировать объекты. Его миссия заключается в том, чтобы помочь тем, кто знает свое дело, выполнять его еще лучше на протяжении всего жизненного цикла актива.

  

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

    

  

  

Другие публикации по теме:

Вкалывают роботы — счастлив человек? Системы динамического ценообразования в жилом девелопменте

Феодальные колодцы: темная сторона девелоперских компаний

Общий обзор ситуации на девелоперском рынке России

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Реально ли девелоперу увеличить выручку с помощью динамического ценообразования

Динамическое ценообразование в девелопменте

Ремонт и обслуживание лифтов — высокотехнологичная сфера. Тем удивительнее, что область эта почти не охвачена цифровизацией. Для учета лифтов до сих пор широко применяются бумажные журналы или не приспособленный для этих целей Excel. Лифтовая CRM-система ЦАРТ закрывает эти пробелы и радикально повышает эффективность работы всех специалистов и организаций, связанных с лифтами, — в первую очередь сервисных и управляющих компаний. Сегодня мы разберем результаты внедрения ЦАРТ с конкретными примерами и реальными цифрами.

   

Иллюстрация предоставлена ЦАРТ

          

ЦАРТ — новый отраслевой стандарт в сфере ремонта и обслуживания лифтов. Как 1С в бухгалтерии или «Касперский» в кибербезопасности

    

ЦАРТ — Цифровая Автоматизация Ремонта и Техобслуживания лифтов. Первая профильная цифровая лифтовая платформа, созданная лифтовиками и для лифтовиков.

Попытки создания автоматизированных систем для учета лифтов предпринимались и ранее. Однако все эти продукты создавались IT-компаниями широкого профиля, не имеющими достаточного уровня экспертизы именно в лифтовой сфере. По этой причине ни одно решение не получило массового распространения, а большинство проектов на данный момент уже заброшены и не поддерживаются.

Создатели ЦАРТ Владислав Прозоров и Алексей Лыков — профессионалы в лифтовой области. Владислав уже более 15 лет занимается обслуживанием лифтов, поставками оборудования и запасных частей. Алексей — ведущий независимый эксперт-диагност транспортно-подъемного оборудования, регулярно привлекается Ростехнадзором для расследования и анализа различных происшествий с лифтами, эскалаторами, траволаторами и т. д. Разработчики лифтовой СRM-системы ЦАРТ досконально знают все трудности и «бутылочные горлышки» сферы ремонта и обслуживания лифтов. Именно поэтому новая система получилась удобной в использовании и заточенной под реальные потребности всех участников процесса: от эксплуатации лифтов до их обслуживания и ремонта.

  

Кто получит выгоды от внедрения ЦАРТ

Обслуживающие организации. Снижение времени на плановые и экстренные ремонты лифтов, уменьшение расходов на персонал и запчасти, снижение аварийности лифтового оборудования. В среднесрочной перспективе это дает возможность сервисным компаниям экономить сотни тысяч, а иногда и миллионы рублей.

  

Управляющие компании. Прозрачность и контроль работы обслуживающей организации, понятные отчеты. Руководитель видит количество поломок, скорость реакции сервисных служб, время простоев и обслуживания лифтов.

Появляется возможность быстро сменить нерадивого подрядчика — без многомесячного хаоса, которым обычно сопровождается замена обслуживающей организации. Повышается лояльность жильцов, исчезают необоснованные претензии.

  

Пользователи лифтов (жильцы МКД, арендаторы и посетители торгово-развлекательных центров). Подробная информация по обслуживанию лифта, статусу и срокам текущего ремонта доступна онлайн — по QR-коду, размещенному на информационной табличке возле лифта.

 

Теперь от общего описания преимуществ цифровой лифтовой платформы ЦАРТ перейдем к конкретике и обещанным цифрам. ЦАРТ уже используется рядом сервисных организаций, которые обслуживают более 1 тыс. лифтов в ЖК и ТРЦ. Практические результаты эффективности внедрения ЦАРТ приведены ниже.

   

✔ ОБРАБОТКА ЗАЯВОК НА 18% БЫСТРЕЕ

В отсутствие автоматизированной системы учета лифтов диспетчер принимает заявки на ремонт лифта в доме по телефону, вносит их в регистрационной журнал (зачастую — в обычную общую тетрадь), затем по телефону передает информацию механикам и наладчикам.

Такой подход к делу имеет ряд принципиально неустранимых недостатков. Телефонная связь ненадежна, в шахте лифта, как правило, отсутствует. Диспетчеры, работающие с высокой нагрузкой и в постоянном стрессе (недовольные жильцы весь свой гнев выливают прежде всего на диспетчера), могут что-то забыть, отложить на потом и т. д. В результате заявки теряются, лифты простаивают, а как-то улучшить работу объективно невозможно — ни штрафы, ни премии не помогают, если не устранены фундаментальные причины.

С ЦАРТ работа диспетчеров и мастеров полностью прозрачна. Принятая заявка автоматически вносится в систему, информацию о ней видят все участники процесса — диспетчеры, мастера, начальники участков, главный инженер, руководитель. И даже если в данный момент времени конкретный мастер находится «вне зоны доступа», то всю свежую информацию он получит в момент появления мобильной сети.

   

Иллюстрация предоставлена ЦАРТ

  

За каждой заявкой и за каждым этапом ее исполнения закреплен конкретный ответственный сотрудник. Если происходит задержка с обслуживанием лифта, то больше уже не получится сослаться на плохую работу смежных отделов. Все это не только повышает трудовую дисциплину, но и устраняет базовые причины ошибок, потерянных заявок, незапланированных простоев и срывов в лифтовых ремонтах.

 

✔ СОКРАЩЕНИЕ ВРЕМЕНИ ОБСЛУЖИВАНИЯ ЛИФТОВ НА 17%

✔ УМЕНЬШЕНИЕ ПРОСТОЕВ ЛИФТОВ НА 12%

✔ СНИЖЕНИЕ АВАРИЙНЫХ СИТУАЦИЙ И ВНЕПЛАНОВЫХ РЕМОНТОВ НА 22%

 

Эти три пункта взаимосвязаны друг с другом. Разберем, как удалось достичь таких результатов.

    

Иллюстрация предоставлена ЦАРТ

  

Отчет об истории ремонтов лифта как новый инструмент диагностики. Нет ничего хуже, чем разбираться с чужой работой. Поэтому за каждым мастером всегда стараются закрепить некоторый пул подъемников, которые он обслуживает постоянно. Но нередко приходится перебрасывать механиков и наладчиков на другие участки, ставить людей на замену и т. д. Мастера должны разбираться с новым для себя подъемником с нуля — а это увеличивает временные затраты на диагностику, ремонт и обслуживание лифта.

С ЦАРТ полная история ремонтов лифта в доме, всех поломок, использованных запчастей доступна мастеру через рабочий смартфон. Это значительно ускоряет поиск неисправностей. Более того, такой отчет сам по себе становится важным диагностическим инструментом.

      

Приведем пример из практики. Придя на заявку, наладчик обнаружил, что один из недавно замененных электронных блоков повторно вышел из строя. Ситуация нетипичная — либо брак нового модуля (возможно, но маловероятно), либо причина кроется в чем-то другом (так в итоге и оказалось). Наладчик по данной заявке вышел на замену и ранее с этим лифтом не работал. Без информации о предыдущих ремонтах лифта он просто поменял бы недешевый модуль на новый, который также долго не прослужил бы. Фактически закономерность и истинная причина неполадок были бы выявлены много позже — либо постоянным закрепленным за этим лифтом специалистом, либо при анализе необычного перерасхода запчастей. Характерно, что описанный случай — не исключение, а вполне стандартная ситуация.

 

Оптимизация логистики. С ЦАРТ появляется возможность сортировать заявки по срочности и важности, а также составлять оптимальный график и маршрут работы выездных бригад. Больше нет хаотичного перемещения людей из одного конца района в другой и пустых затрат времени на стояние в автомобильных пробках. Срочные заявки обрабатываются максимально оперативно, остальные — в плановом порядке, но все равно быстрее, чем раньше.

 

Минимизация человеческого фактора. Описанные выше проблемы «телефонной» организации работ в полной мере относятся и к мастерам. Для получения нужных сведений приходится звонить начальнику участка, на склад, сменщику и т. д. На получение информации, которая в ЦАРТ доступна по одному клику, приходится иной раз тратить часы.

Полная прозрачность повышает взаимозаменяемость мастеров. В теории любого специалиста можно отправить на любую заявку. На практике, как уже было сказано выше, мастера предпочитают работать со «своими» лифтами. И хотя сам по себе этот базовый принцип остается неизменным, перебросить специалиста с одного участка на другой с ЦАРТ становится намного проще.

   

✔ СНИЖЕНИЕ ЗАТРАТ НА ЗАПЧАСТИ И ПЕРСОНАЛ НА 18%

✔ РАСШИРЕНИЕ ПАРКА ОБСЛУЖИВАНИЯ БЕЗ УВЕЛИЧЕНИЯ ШТАТА НА 17%

  

В отсутствие единой информационной системы учета лифтов заказ запчастей осуществляется крайне неэффективным, а иногда и расточительным образом. Работники склада не имеют информации о текущем положении дел и ориентируются на прошлые поставки. Аналогично мастера и начальники участков не могут оперативно посмотреть складские остатки и заранее сформировать нужные заявки. С ЦАРТ планирование закупок становится предсказуемым и понятным, исчезает перерасход средств и дефицит деталей.

    

Иллюстрация предоставлена ЦАРТ

  

Из-за повышения эффективности работы механиков и наладчиков каждый мастер тратит меньше времени на обслуживание того же количества лифтов. Исчезают переработки, оплачиваемые по повышенному тарифу, не приходится экстренно выдергивать людей из отпуска или загружать работой в выходные дни. Все это существенно экономит средства.

   

✔ УНИВЕРСАЛЬНЫЙ ШЛЮЗ ДЛЯ СИСТЕМ ДИСПЕТЧЕРИЗАЦИИ

✔ ЭФФЕКТИВНОСТЬ РАБОТЫ ДИСПЕТЧЕРА ВЫШЕ НА 21%

   

Экстренная связь пассажира с диспетчером осуществляется при помощи специальных программно-аппаратных комплексов, называемых системами диспетчеризации. Решения эти разработаны разными компаниями и друг с другом плохо совместимы. При этом в разных жилых комплексах (даже оборудованных одинаковыми лифтами) и модули диспетчеризации могут быть установлены разные. Они не привязаны к модели или производителю лифта и зачастую монтируются в разное время и разными подрядчиками.

И для каждой такой системы в диспетчерской приходится устанавливать отдельный компьютер. Это дорого, неудобно и приводит к повышенной нагрузке на диспетчера: ему в буквальном смысле слова приходится разрываться между несколькими рабочими ПК.

ЦАРТ выступает многофункциональным шлюзом: теперь диспетчер принимает все вызовы через соответствующий модуль CRM-системы, дополнительные компьютеры и раздельные рабочие места более не нужны.

       

Иллюстрация предоставлена ЦАРТ

  

Некоторые практические результаты внедрения ЦАРТ сложно оценить в цифрах — точная статистика еще не накоплена. Тем не менее и об этих аспектах также необходимо рассказать.

 

✔ СОКРАЩЕНИЕ СПОРОВ МЕЖДУ ПОДРЯДЧИКОМ И ЗАКАЗЧИКОМ ОБСЛУЖИВАНИЯ ЛИФТОВ

  

Ответственность за лифты несут управляющие компании или ТСН (товарищества собственников недвижимости). Но они не обладают должными компетенциями, поэтому на лифтовые ремонты нанимают профильную сервисную организацию.

В договорах на обслуживание фиксируются обязанности сторон. За неисполнение обязанностей по договору и низкое качество ремонтов лифта в доме обычно предусмотрены штрафные санкции. Вот только как оценить это самое качество, если учет лифтов и заказчик, и подрядчик ведут в собственных рукописных тетрадях? Как говорится, по нашим записям все в порядке — а вашим мы не доверяем. Такие споры доходят иной раз до судебных разбирательств.

ЦАРТ дает объективные цифры, доступ к которым имеют обе заинтересованные стороны — соответственно, и количество конфликтов радикально снижается.

   

✔ ВОЗМОЖНОСТЬ БЫСТРОЙ СМЕНЫ ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

   

Если лифты простаивают, а подрядчик находит новые и новые отговорки, то выход, кажется, только один: сменить обслуживающую компанию. Проблема в том, что такая замена обычно положение дел не улучшает, а только увеличивает хаос. Всю документацию и информацию о ремонтах лифтов прежний исполнитель забирает с собой — кто же будет помогать конкурентам? Новые мастера начинают заново изучать перешедшее к ним лифтовое хозяйство, а это требует времени.

ЦАРТ устраняет хаос в лифтовой сфере. При смене обслуживающей организации вся информация остается в системе. Новому подрядчику достаточно пары-тройки дней, чтобы полноценно включиться в процесс. Замена обслуживающей организации происходит быстро, без форс-мажоров и незаметно для жильцов.

  

✔ ДОСТУП К ИНФОРМАЦИИ О РЕМОНТАХ ЛИФТА ПО QR-КОДУ

  

На этот пункт можно посмотреть как минимум с трех разных точек зрения.

  

Жильцы и пользователи лифтов. QR-код размещается на информационной табличке в кабине лифта и на первом этаже. Очень удобно: узнать статус и сроки текущего ремонта лифта в доме, причину поломки, даты планового обслуживания лифта можно мгновенно и без звонков.

     

Иллюстрация предоставлена ЦАРТ

   

Также исчезает нелепая ситуация, когда жильцы возмущаются в чатах, а заявку на ремонт лифта в доме до сих пор никто не оставил.

  

Диспетчеры обслуживающих организаций. Радикально снижается нагрузка на диспетчера. Обычно первое сообщение о неработающем лифте приводит к оформлению заявки, но звонки на этом не прекращаются, и сотруднику «на телефоне» приходится раз за разом повторять, что заявка уже в работе.

Если ремонт задерживается, вновь начинается поток звонков. QR-код решает обе эти проблемы. Нужно отметить, что современные люди не особо любят звонить по телефону, и возможность быстро получить информацию в режиме онлайн здорово разгружает диспетчеров.

  

Иллюстрация предоставлена ЦАРТ

 

Управляющие компании. Удобный функционал повышает лояльность жильцов. Люди понимают, на что тратятся их деньги, видят оперативную работу сервисных служб. Меньше становится необоснованных претензий к правлению ТСЖ или УК.

В заключение повторим главную мысль. Электронная лифтовая платформа ЦАРТ (Цифровая Автоматизация Ремонта и Техобслуживания лифтов) — это новый отраслевой стандарт в лифтовой сфере, как 1С в бухгалтерии или «Касперский» в кибербезопасности.

  

Иллюстрация предоставлена ЦАРТ

 

Внедрение ЦАРТ повышает эффективность обслуживания лифтов и экономит значительные средства обслуживающим и управляющим компаниям.

    

Реклама. ООО «РЕВАТОР». ИНН: 7721348894

   

    

   

    

Другие публикации по теме:

Экспертным организациям вернут полномочия по техническому освидетельствованию лифтов и подъемных платформ

Экспертным организациям вернут полномочия по техническому освидетельствованию лифтов и подъемных платформ 

Сергей Колунов (Госдума): Лифтовые шахты в новых домах необходимо унифицировать

Минстрой: в жилом фонде эксплуатируются 545 тыс. лифтов, более 78 тыс. нуждаются в замене

Сенаторы обсудили необходимость создания дилерской сети для лифтостроительных заводов России

Вступил в силу национальный стандарт, устанавливающий требования к малым грузовым лифтам

У 56 840 лифтов в стране истек срок эксплуатации

Новые правила безопасного использования и содержания лифтов

Надзор за безопасной эксплуатацией лифтов установят с 1 сентября