Сегодня существует множество критериев оценки работы застройщиков и качества реализуемых ими объектов. Одним из них являются профессиональные премии. При этом объективность данного инструмента нередко ставится под сомнение: во многом из-за возможности участников влиять на результаты с помощью финансовых или административных рычагов. На этом фоне особенно высоко ценятся награды, которые зарекомендовали себя как беспристрастные и неподкупные. Среди них федеральная премия Urban Awards, которая в этом году будет вручаться уже в девятый раз.

Фото: www.asninfo.ru

2008—2009 годы вошли в историю современной России как второй экономический кризис. По рынку недвижимости он ударил довольно сильно: банки почти перестали кредитовать застройщиков, многие проекты были заморожены, а крупные девелоперские структуры из-за финансовых трудностей сменили владельцев.

Все игроки рынка недвижимости в тот период искали новые возможности для привлечения покупателей. Сделать это было довольно сложно: заморозка проектов и увеличение сроков строительства подорвали доверие потенциальных покупателей к новостройкам. Рынку был необходим инструмент оценки надежности девелоперов и устойчивости проектов. Решение предложил основанный в 2006 году информационный портал по недвижимости Urbanus.ru. Коллектив издания обратил внимание на то, что в сфере профессиональных премий не занята ниша жилой городской недвижимости: на тот момент награды вручались только на загородном рынке и в сегменте коммерческой недвижимости. Так возникла идея создания премии Urban Awards.

Первая церемония награждения премии Urban Awards состоялась весной 2009 года в рамках выставки-ярмарки «НЕДВИЖИМОСТЬ-2009» в Центральном доме художника. Первоначально предполагалось, что проектам и игрокам рынка не нужно будет заявляться в качестве номинантов. Все представленные в продаже на тот момент жилые комплексы и активные девелоперы автоматически становились участниками.

Награда вручалась в пяти номинациях: «Лучшие условия продаж среди девелоперов», «Надежный застройщик», «Лучший риэлтор», «Самый узнаваемый бренд» и «Доступное жилье. Доступные цены». Победители выбирались онлайн-голосованием, а результаты были объявлены в ходе небольшой церемонии на импровизированной сцене в зале №8 ЦДХ. Победителями стали ГК ПИК («Лучшие условия продаж среди девелоперов»), ОАО «Квартал» («Надежный застройщик»), «ИНКОМ-Недвижимость» («Лучший риэлтор»), MIRAX Group и «Миэль» (обе компании набрали равное количество голосов в номинации «Самый узнаваемый бренд») и ДСК-1 («Доступное жилье. Доступные цены»).

Несмотря на то что первое награждение победителей Urban Awards не сопровождалось насыщенной шоу-программой, церемония собрала большое количество зрителей. Тогда же было объявлено, что премия станет ежегодной и с 2010 года будет проходить в формате самостоятельного мероприятия.

По итогам первой премии Urban Awards организаторы сделали ряд выводов, которые были учтены при подготовке к следующей. К осени 2010 года было сформировано профессиональное жюри, а также разработана первая в истории московского рынка единая классификация городских жилых новостроек. В ее создании и утверждении принимали участие ведущие игроки рынка и представители Росреестра.

Кроме того, полностью изменился список номинаций: теперь он включал основные номинации для жилых комплексов по сегментам, а также дополнительные награды для девелоперов, риэлторов и персоналий рынка недвижимости. По основным наградам была введена многоступенчатая процедура отбора, которая включает первичную оценку проектов, выезды на объекты и голосование членов жюри.

Уже со второго года проведения премия Urban Awards заручилась поддержкой Правительства Москвы. «Urban Awards — важный инструмент общественного признания заслуг всех участников градостроительной деятельности. В конкурсе принимают участие лучшие девелоперы столицы, что позитивно влияет на инвестиционно-строительный процесс в Москве. Его проведение способствует качественному изменению облика города, внедрению и использованию новейших технологий и материалов в строительном процессе, привлечению внимания, как специалистов, так и общественности к реализации социально значимых проектов, повышению качества возводимых объектов», — отметил в письме к организаторам премии Владимир Ресин, занимавший на тот момент должность руководителя Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы.

В 2010 году произошло еще одно знаковое событие, которое способствовало закреплению за Urban Awards статуса самой объективной и честной награды на рынке: независимым консультантом премии стала компания PwC. Это крупнейшая международная аудиторская компания с более чем полуторавековой историей. Уже более 80 лет аудиторы PwC контролируют процесс голосования членов Американской киноакадемии в рамках вручения премии Оскар. Эту же функцию PwC выполняет и для премии Urban Awards.

Как и было обещано в ходе первого вручения премии Urban Awards, вторая церемония стала масштабным мероприятием, собравшим более 200 гостей. Победителями были объявлены проекты, которые к сегодняшнему дню стали знаковыми для рынка: «Доминион», «Легенда Цветного», «11 Станиславского», «Садовые кварталы», «Гранатный, 6», «Эдальго» и другие. Девелопером года была признана компания «ГУТА-Девелопмент», риэлтором — «НДВ-Недвижимость», а персоной года — Георгий Дзагуров (Penny Lane Realty).

В 2011 году была расширена география Urban Awards: помимо Москвы и Московской области добавились номинации по Санкт-Петербургу. Еще через два года премия вышла на федеральный уровень: введены региональные номинации. Тогда же были расширен список общих номинаций за счет включения активно развивавшегося в тот период формата — апартаментов. И общее количество номинаций в 2013 году было доведено до 34.

Из года в год Urban Awards становилась все более узнаваемой и авторитетной. Девелоперы стали активно размещать знак качества премии в своих рекламных материалах. И закономерным этапом развития стал выпуск «Каталога проверенных новостроек», который превратился в настоящий путеводитель для покупателя на рынке первичной недвижимости. Ежегодно в издании публикуется информация обо всех проектах, прошедших процедуру проверки и оценки ведущими экспертами, сотрудничающими с премией Urban Awards. Сегодня каталог издается под брендом «100 лучших жилых комплексов России».

Несмотря на успехи прошлых лет, премия Urban Awards продолжает активно развиваться. В 2017 году произошло очередное эпохальное событие: номинации по Санкт-Петербургу были выведены в самостоятельную премию, торжественная церемония прошла в Северной столице в начале лета. Премию поддержали Комитет по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга и Комитет по строительству Ленинградской области.

Фото: www.urbanus.ru

Очередное, уже девятое по счету, вручение федеральной премии Urban Awards состоится 23 ноября в Москве. Это без преувеличения самое ожидаемое событие года на рынке недвижимости. Доказательством этого является то, что в 18 основных номинациях зарегистрированы более 150 проектов. Кроме столичных жилых и апартаментных комплексов за звание лучших поборются объекты из Московской области, Краснодарского, Пермского и Хабаровского краев, республик Татарстан, Адыгея, Коми, Башкортостан и Удмуртской Республики, Тюменской, Новосибирской, Рязанской, Ростовской, Брянской, Воронежской, Липецкой, Архангельской, Нижегородской, Свердловской, Калужской и Кировской областей. Участие более 20 регионов России демонстрирует масштаб, которого премии Urban Awards удалось достичь за минувшие 8 лет.

Отдельно нужно остановиться на процедуре выбора победителей. Начинается все с приема заявок, которое продолжается более двух месяцев. Заявить объект может как непосредственно застройщик, так и агентство недвижимости, реализующая недвижимость в проекте.

На первом этапе конкурного отбора каждый участник получает объективную оценку. Это автоматизированный процесс, в ходе которого специальные алгоритмы формируют балл, исходя из качественных характеристик жилого или апартаментного комплекса. Второй этап — это онлайн голосование членов жюри и отбор проектов для шорт-листа. Третий этап — выезды экспертов на объекты для детального изучения и сравнения завяленных в анкете характеристик с реальными. Четвертый — заседание комитетов жюри и выбор победителей. Параллельно идет онлайн голосование по номинациям «Девелопер года», «Персона года» и «Риэлтор года» — это пятый этап. И наконец, заключительным, шестым этапом является торжественная церемония награждения победителей.

На каждом из этапов неизменно присутствуют представители компании PwC, которые гарантируют как честность голосования, так и беспрекословное соблюдение Положения о премии. Кроме того, аудиторы ведут подсчет голосов после финального голосования и самостоятельно определяют победителя. Организаторам премии эта информация передается непосредственно в день проведения церемонии награждения. Все это обеспечивает непредвзятость и объективность премии Urban Awards.

«Премия Urban Awards изначально задумывалась как инструмент выявления самых лучших и качественных жилых проектов на рынке. С высоты прошедших лет можно смело говорить о том, что нам удалось успешно реализовать эту идею, — отмечает руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова. — Сегодня Urban Awards перерос из просто престижной награды в бренд, которому действительно доверяют покупатели недвижимости. Это знак качества, который невозможно купить за деньги — его можно только завоевать в бескомпромиссной борьбе, доказав свое превосходство над конкурентами», — резюмирует Ольга Хасанова.

Другие публикации по теме:

Определены победители III Градостроительного конкурса Минстроя России

РИСФ: 2017 – год реализации институциональных реформ в строительной отрасли

Опубликована программа VI Российского инвестиционно-строительного форума

Актуальную тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, член Комитета Российского союза строителей по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, к.ю.н.

  

  

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям. Если низкое качество или иные недостатки приводят к тому, что объект долевого строительства является непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика устранения недостатков, уменьшения цены или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В связи с тем, что оценка качества и отдельных недостатков, а также оценка пригодности для предусмотренного договором использования носит субъективный характер, на рынке долевого строительства получило распространение явление, называемое «потребительским экстремизмом». Эту проблему неоднократно поднимали региональные застройщики.

 

Фото: www.pbs.twimg.com

 

Например, участники пленарного заседания XI Всероссийской конференции «Российский строительный бизнес» высказывали мнение о том, что в законодательство необходимо внести изменения, которые урегулировали бы ситуацию с потребительским экстремизмом в сфере долевого строительства.

Проблему признавал Минстрой России, намереваясь подготовить изменения законодательства о долевом строительстве, ограждающие застройщиков от этого явления, при котором лица, злоупотребляющие правом, атакуют застройщиков судебными исками и пытаются заработать на неустойке, искусственно затягивая приемку квартир сверх срока передачи, установленного договором участия в долевом строительстве. Проблему чрезмерных судебных претензий к застройщикам планировалось решать также путём введения в отраслевое нормативное регулирование стандартов качественного жилья. 

 

Фото: www.openfile.ru

 

В действующей редакции ч. 5 ст. 8 федерального закона от 30.12.2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ) допускает возможность отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта до момента исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 214-ФЗ.

В частности, законом предусмотрено, что при наличии недостатков застройщик должен по выбору участника долевого строительства безвозмездно их устранить, либо возместить расходы участника долевого строительства на их устранение или уменьшить цену договора участия в долевом строительстве.

Проблема «потребительского экстремизма» могла быть решена путем ограничения возможности отказа участника долевого строительства от приемки квартиры с отдельными недостатками, которые не делают невозможным использование объекта долевого строительства по назначению.

 

Фото: www.diabaz-angarsk.ru

 

Законопроект №1134552-7, внесенный на рассмотрение Госдумы 23 марта 2021 года, предусматривал изменение ч. 5 ст. 8 214-ФЗ. Для участников долевого строительства сохранялось право требования составления отдельного акта, в котором указываются недостатки объекта долевого строительства, но исключалась возможность отказа от подписания акта приема-передачи в связи с недостатками квартиры.

Однако дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками: законопроект №1134552-7, в целом направленный на повышение гарантии прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства, принят Госдумой 16 июня 2021 года в третьем чтении без поправки, направленной на борьбу с «потребительским экстремизмом». 1 июля 2021 года федеральный закон 273-ФЗ был подписан Президентом России и опубликован.

 

 

Поскольку правовые предпосылки потребительского экстремизма остались неизменными, а требования к качеству объектов долевого строительства только возрастают, в том числе в связи с увеличением на рынке долевого строительства доли квартир с отделкой, вопрос о контроле качества приобретает всё большую актуальность.

Качество объектов долевого строительства обеспечивает подрядная организация и её субподрядчики. Оплату выполненных ими работ застройщик осуществляет поэтапно (ежемесячно) после подписания Акта о приёмке выполненных работ КС-2 и Справки о стоимости выполненных работ КС-3. Поэтому застройщику (техническому заказчику) с участием технадзора важно при подписании этих документов проверять не только выполненные объемы строительно-монтажных работ, но и их качество.

 

 

Направление подрядчику претензий по качеству работ (в случае обнаружения недостатков или дефектов), выполненных на каждом из оплачиваемых застройщиком этапов, должно быть непреложным правилом. При этом надо учитывать, что участники долевого строительства при приемке квартир обращают особое внимание на окна и двери; потолок и стяжку пола; межкомнатные перегородки и стены; электрику; системы отопления и вентиляции, водоснабжения и водоотведения; места общего пользования.

Обратим внимание на то, что по договору строительного подряда подрядчик передает застройщику построенный многоквартирный дом, т.е. все квартиры в нем «оптом», а застройщик после этого передает участникам долевого строительства отдельные квартиры, т.е. «в розницу». Очевидно, что для контроля качества застройщиком также должна осуществляться приемка отдельно каждой квартиры.

 

Фото: www.инвесттендер.москва

 

Поскольку в конечном итоге ответственным за качество перед жителями является подрядная организация, то важно уравнять в правах участников долевого строительства и лиц, которые в течение гарантийного срока приобретают квартиры в многоквартирных домах, построенных с привлечением средств граждан, по договорам купли-продажи у застройщика или инвесторов. Для этого необходимы изменения действующего законодательства о долевом строительстве.

В настоящее время качество объектов долевого строительства обеспечивается самостоятельными элементами, к числу которых относятся государственный строительный надзор; строительный контроль подрядчика, включая контроль качества поступающих на объект материалов, конструкций и оборудования; строительный контроль заказчика или привлекаемой им инженерной организации (технадзор); авторский надзор проектировщика и архитектора.

 

Фото: www.fs.4geo.ru

 

Среди всех форм контроля жилищного строительства можно выделить внешний контроль, осуществляемый государственными или муниципальными органами, и внутренний контроль, который организуют заказчик и его подрядные организации.

Пришло время, когда застройщикам предстоит объединить все формы внутреннего контроля, представляющие сегодня разрозненные элементы, в единую систему управления качеством объектов долевого строительства, в основе которой должен лежать принцип персональной ответственности.

В связи с тем, что дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками, и риски проявления «потребительского экстремизма» по-прежнему не исключены, застройщикам требуется вывести борьбу за качество объектов долевого строительства на новый уровень.

 

Фото: www.i-diplomys.com

 

Программа-минимум борьбы за качество — это в первую очередь неукоснительное выполнение Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 №468 (далее Постановление №468). Этим документом определены обязательные мероприятия по строительному контролю, проводимые подрядчиком и заказчиком. Для выполнения программы-минимум подрядчик и заказчик строительства должны назначить лиц, несущих персональную ответственность за проведение строительного контроля и ведение документооборота на каждом из строящихся объектов в соответствии с Постановлением №468.

Программа-максимум борьбы за качество может предусматривать ряд дополнительных специальных мероприятий. Это, во-первых, разработка системы управления качеством объектов долевого строительства, начиная с изучения персоналом нормативных документов, регламентирующих многосторонний контроль качества строительно-монтажных работ. И, во-вторых, встраивание системы управления качеством в общую систему управления девелоперской компанией.

 

 

В любом из этих вариантов выполнение Постановления №468 на строительной площадке является первоочередной задачей подрядчика и заказчика строительства. 

К сожалению, не только в строительстве, но и во многих других отраслях редко осознанно применяют системы менеджмента качества ISO, ограничиваясь формальным наличием сертификатов. Между тем, важным является не наличие сертификата ИСО 9000 и ИСО 9001, а реально работающая система управления качеством строительства, включая документальное оформление результатов контроля.          

Результаты проведения контрольных мероприятий, предусмотренных Постановлением №468, фиксируются путем составления соответствующих актов и отражаются в общем журнале работ КС-6.

В целях повышения персональной ответственности менеджеров и инженерно-технических работников документальное оформление результатов проверки качества объекта долевого строительства на этапе строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию можно дополнительно осуществлять в форме Паспорта качества объекта долевого строительства. Такой паспорт может содержать следующие три раздела.

 

Фото: www.superarch.ru

 

В первом разделе паспорта качества можно последовательно фиксировать результат итоговой проверки всех основных частей квартиры – стен, окон, дверей и всего того, на что обращает внимание участник долевого строительства при приемке квартиры. Результаты проверки в таком случае отражаются с указанием Ф.И.О. и должностей ответственных лиц, например, ИТР подрядчика, инженера технадзора и представителя застройщика.

Во втором разделе паспорта качества может содержаться информация о проверке качества квартиры к моменту ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Такая проверка может быть проведена техническим заказчиком и застройщиком с указанием в паспорте качества той же персональной информации. Эту проверку необходимо проводить до приемки застройщиком у подрядчика законченного строительством объекта, а о выявленных недостатках незамедлительно информировать подрядчика путем направления ему претензии по качеству.

 

Фото: www.edsro.center

 

В проверке качества квартиры может также принимать участие представитель управляющей компании. Для этого застройщику необходимо заключить с управляющей компаний договор управления многоквартирным домом. По закону сделать это застройщик должен не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Но ничто не мешает застройщику и управляющей компании заключить такой договор раньше с целью участия представителя управляющей компании в проверке качества квартир и мест общего пользования в МКД.

В третьем разделе паспорта качества можно привести информацию об условиях гарантии на объект долевого строительства и его оборудование, а также о способах и средствах направления претензий по качеству в течение гарантийного срока.

Участник долевого строительства при приемке квартиры от застройщика получает инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Паспорт качества объекта долевого строительства может стать приложением к этой инструкции.

 

 

Предвижу возражения: составление паспорта качества объекта долевого строительства будет дополнительной нагрузкой для персонала подрядчика, застройщика, технадзора и управляющей компании. Но без дополнения коллективной ответственности юридических лиц (подрядчика и застройщика) персональной ответственностью менеджеров и специалистов за качество объектов долевого строительства решительного изменения отношения к качеству произойти не может.

В краткосрочной перспективе именно качество объектов долевого строительства лишит потребительских экстремистов возможности легкого заработка, а в долгосрочной перспективе может стать главным фактором успеха застройщиков на рынке долевого строительства. 

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, член Комитета Российского союза строителей по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, к.ю.н.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Особенности гарантийных обязательств перед собственниками квартир при долевом строительстве

Дольщиков лишили права не подписывать акт приемки квартиры с недостатками

Новый размер неустойки для застройщика — 3% за каждый день просрочки: более 1000% годовых

Односторонний акт передачи квартиры: мнения застройщиков и комментарий эксперта

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено

О процедурах в сфере строительства

Правительство исключает применение неустоек по ДДУ до 1 января 2021 года

Первый прецедент предоставления отсрочки по уплате неустойки застройщиком по 214-ФЗ

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

О подтверждении соответствия качества объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, при рассмотрении споров участников долевого строительства в отношении применения правовых норм ч. 1 и ч. 2 ст. 7 закона 214-ФЗ

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт