Для участников долевого строительства основными источниками сведений о потребительских свойствах многоквартирного дома, составной частью которого является то или иное жилое или нежилое помещение, о соответствующем помещении, а также об изделиях, которыми оно укомплектовано, являются:

• Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее ИЭМД) ¹;
• Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (далее ИЭОДС) ²;
• Эксплуатационные документы на изделия (далее ЭДИ) ³.

Необходимость разработки ИЭМД установлена Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 Г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». Состав и содержание ИЭМД определены «Положением о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома», утверждённым. приказом Министерства регионального развития РФ от 1 июня 2007 г. № 45.

В составе Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома не содержаться специально выделенные или сформированные сведения об основных потребительских свойствах дома. Эти сведения включены в подразделы: 1.5. Общая характеристика многоквартирного дома; 2.1. Перечень помещений общего пользования; 2.2. Перечень ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома; 2.3. Перечень ограждающих ненесущих конструкций многоквартирного дома; 2.4. Перечень оборудования, находящегося за пределами и внутри помещений многоквартирного дома; 2.5. Перечень объектов общего имущества, в том числе элементов озеленения и благоустройства, расположенных в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; 2.6. Перечень иных объектов (элементов) общего имущества многоквартирного дома; 4.1. Рекомендуемые сроки службы конструкций многоквартирного дома; 4.2. Рекомендуемые сроки службы оборудования, находящегося за пределами и внутри помещений многоквартирного дома; 4.3. Рекомендуемые сроки службы иных объектов (элементов) общего имущества многоквартирного дома.

Необходимость разработки далее ИЭОДС определяется положениями части 1.1 статьи 7 и части 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2017), (далее ФЗ-214).

Общие требования к составу ИЭОДС определены частью 1.1 статьи 7 ФЗ-214. Согласно указанной норме ИЭОДС должна содержать необходимую и достоверную информацию о:

1) правилах и условия эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства;

2) сроке службы:

2.1) объекта долевого строительства;

2.2) входящих в состав объекта долевого строительства:

2.2.1) элементов отделки;

2.2.2) систем инженерно-технического обеспечения;

2.2.3) конструктивных элементов;

2.2.4) изделий.

Часть 1 статьи 1 ФЗ-214 определяет, что законодательство о долевом строительстве устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. При этом часть 5 статьи 16 ФЗ-214 определяет, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Исходя из этого, можно сделать вывод, что ИЭОДС должна распространять свою сферу не только непосредственно на объект долевого строительства, но и на общее имущество многоквартирного дома, предназначенное для обслуживания конкретного объекта долевого строительства и используемое собственником или пользователем этого объекта в соответствии с регламентом.

В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ-214 определено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином -- участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ-214, то есть Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее Закон N2300-1). При применении Закона N 2300-1 суды квалифицируют требования в отношении объекта долевого строительства как требования к товару. Частью 2 статьи 10 указанного закона устанавливается, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать, в том числе:

3) наименование технического регламента или иное установленное законодательством Российской Федерации о техническом регулировании и свидетельствующее об обязательном подтверждении соответствия товара обозначение;

4) сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг);

5) гарантийный срок, если он установлен;

6) правила и условия эффективного и безопасного использования товаров (работ, услуг);

7) информацию об энергетической эффективности товаров;

8) срок службы или срок годности товаров (работ).

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 2300-1 указанная выше информация доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам). Частью 3 статьи 7 Закона N 2300-1установлено что, если для безопасного использования товара (работы, услуги), его хранения, транспортировки и утилизации необходимо соблюдать специальные правила, изготовитель (исполнитель) обязан указать эти правила в сопроводительной документации, на этикетке, маркировкой или иным способом, а продавец (исполнитель) обязан довести эти правила до сведения потребителя.

Требования к эксплуатационным документам на изделия (ЭДИ), в том числе, которые используются при строительстве многоквартирных домов и которыми укомплектованы объекты долевого строительства, определены ГОСТ 2.601-2013. «Межгосударственный стандарт. Единая система конструкторской документации. Эксплуатационные документы» (далее ГОСТ 2.601-2013.

13) В пункте 4.2 ГОСТ 2.601-2013 установлено, что сведения об изделии, помещаемые в ЭД, должны быть достаточными для обеспечения правильной и безопасной эксплуатации изделий в течение установленного срока службы. При необходимости в ЭД приводят указания о требуемом уровне подготовки обслуживающего персонала. В пункте 4.3 установлено, что ЭД, поставляемая с изделием, должна полностью ему соответствовать.

В пункте 4.13 ГОСТ 2.601-2013 установлено, что в ЭД, поставляемой с изделием, должна содержаться следующая информация:

• наименование страны-изготовителя и предприятия-изготовителя;
• наименование и обозначение изделия;
• основное назначение, сведения об основных технических данных и потребительских свойствах изделия;
• правила и условия эффективного и безопасного использования, хранения, транспортирования и утилизации изделия;
• ресурс, срок службы и сведения о необходимых действиях потребителя по его истечении, а также информация о возможных последствиях при невыполнении указанных действий (сведения о необходимых действиях по истечении указанных ресурсов, сроков службы, а также возможных последствиях при невыполнении этих действий приводят, если изделие по истечении указанных ресурса и сроков может представлять опасность для жизни, здоровья потребителя, причинять вред его имуществу или окружающей среде либо оно становится непригодным для использования по назначению);
• гарантии изготовителя (поставщика) (в установленном законодательством порядке);
• сведения о сертификации (при наличии);
• сведения о приемке;
• юридический адрес изготовителя (поставщика) и/или продавца;
• сведения о цене и условиях приобретения изделия (приводит, при необходимости, изготовитель, поставщик либо продавец).

Сроки  службы многоквартирного дома, его конструктивных элементов и объекта долевого строительства, как составной части дома, являются основными потребительскими свойствами строительной продукции. Также основным потребительским свойством является и энергоэффективность многоквартирного жилого дома.

Нарушение прав потребителей имеет место тогда, когда в ходе строительства многоквартирного дома в проектную документацию вносятся изменения, которые повлекли за собой изменения основных потребительских свойств строительной продукции. Правомерность использования при строительстве дома вместо устройства фасада системы «керамогранит», системы «короед» требует подтверждения того, что срок службы дома (фасада дома) и энергоэффективность дома, в результате такой замены не уменьшаются. 

Александр  СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

______________________________

¹ Положением о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утверждённое. приказом Министерства регионального развития РФ от 1 июня 2007 г. № 45.

² Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2017).

³ ГОСТ 2.601-2013. «Межгосударственный стандарт. Единая система конструкторской документации. Эксплуатационные документы».

Автоматизация ЖК — важная тема, которая представляет интерес как для застройщиков, так и для управляющих компаний. В этом контексте все объекты недвижимости можно разделить на две основные категории: находящиеся на этапе стройки и введенные в эксплуатацию. Давайте обсудим задачи, которые может решить видеонаблюдение и умная видеоаналитика для этих объектов.

     

 

  

Автоматизация доступа на этапе застройки

На стадии застройки жилого комплекса девелоперы могут столкнуться с разными проблемами, решить которые поможет автоматизация.

Возьмем, к примеру, такую стандартную ситуацию: подрядчик приезжает на объект для выполнения оговоренных работ… и попасть на объект не может. По тем или иным причинам: нет на месте охранника, не был своевременно заказан пропуск или возникли еще какие-то проблемы с документами.

В результате подрядчик тратит свое время, пытаясь решить все эти вопросы, а выполнение работ выбивается из сроков. И подрядчику необходимо оперативнее выполнять все запланированные действия.

Это может приводить к спешке — рабочие начинают торопиться, пытаясь максимально все ускорить. И это становится одной из косвенных причин, которая ведет к пренебрежению техникой безопасности: передвижение по территории стройки без каски, без спецодежды. Что может привести и зачастую приводит к несчастным случаям.

Помимо нарушения правил безопасности труда и причинения вреда здоровью и даже жизням работающих на стройке людей эта ситуация чревата еще некоторыми последствиями.

Например, кто-то из рабочих может воспользоваться создавшейся неразберихой и суматохой и похитить ценные стройматериалы. Для этого достаточно просто отнести их поближе к периметру стройки, а вечером или ночью незаметно вынести за территорию.

Эта, к сожалению, довольно распространенная ситуация — лишь часть потенциальных проблем, которые могут возникнуть на объекте без использования автоматизации.

 

Решение

Cовременные «умные» системы видеонаблюдения эффективно решают все описанные выше задачи.

Вот каким образом выглядела бы ситуация при использовании решений интеллектуальной видеоаналитики TRASSIR:

 

  

1) Автоматизированный пропуск транспорта на территорию

Приехав, подрядчик не должен ждать открытия шлагбаума, потому что благодаря интеллектуальному распознаванию номеров AutoTRASSIR шлагбаум открывается автоматически. Так как номер автомобиля есть в белом списке.

2) Ведение списка всех транспортных средств, попадающих на объект, с возможностью фиксации ввозимых и вывозимых грузов

Въезд и выезд ТС автоматически фиксируются в электронном журнале, как и номер транспортного средства.

В случае если это был грузовик, дополнительная камера фиксирует груз, который привез подрядчик.

3) Интеграция со СКУД

Все строители проходят на объект, где с помощью TRASSIR СКУД автоматически фиксируется время прибытия и ухода с территории каждого работника.

4) Готовое приложение для заказа пропусков

Все дополнительные пропуска легко оформляются через приложение. Удобно управлять гостевыми доступами для подрядчиков.

5) Экономия ФОТ на охрану

Количество охранников, необходимых при работе такой автоматизированной системы, может быть сведено к минимуму.

6) Ускорение расследования инцидентов

Любые возникающие конфликтные ситуации, случаи хищения, потери или мошенничества могут быть оперативно расследованы с помощью видеоаналитики.

   

Охрана периметра на этапе застройки

Камеры, расположенные как по периметру, так и по территории объекта, эффективно выполняют следующие функции:

• детектор касок и спецодежды;

• автоматическое обнаружение вторжений;

• высокая точность распознавания;

• меньше инцидентов;

• экономия ФОТ на охрану;

• минимизация человеческого фактора;

• ускоренное расследование инцидентов;

• оповещения — на экране, в ТГ и почте.

    

 

Операторы или сотрудники охраны будут автоматически получать уведомления обо всех случаях нарушения периметра.

В описанной в начале статьи ситуации, где существует потенциальная возможность хищения стройматериалов с территории, это послужит решающим фактором. И позволит не допустить хищения.

Потому что система будет отслеживать только людей или автомобили, не отвлекаясь на другие объекты (например, бродячих животных).

В случае если нейросетевая видеоаналитика TRASSIR обнаруживает транспортное средство или человека, который не должен находиться в это время в данном месте — автоматически отправляется уведомление оператору или ответственному сотруднику на почту или в Telegram.

Дополнительно TRASSIR позволяет мониторить действия работников, находящихся на территории. Что позволяет проконтролировать соблюдение правил безопасности (например, быстро определить людей, находящихся на стройплощадке без касок и спецодежды). И избежать возникновения несчастных случаев.

 

Автоматизация доступа на этапе эксплуатации

Следующую ситуацию рассмотрим на примере коттеджного поселка. Хотя она во многом применима и к ЖК.

Итак, один из жильцов празднует день рождения и ожидает гостей в своем новом доме. К КП начинают подъезжать гости, но охраны нет на месте. И некому открыть шлагбаум, чтобы они могли попасть на территорию. А те же, кому каким-то образом удалось проехать, ищут парковку. А поскольку гостей много, а место у дома ограничено, то процесс затягивается.

Но вот гости собрались. Идет праздник, и тут вдруг кто-то из жильцов поселка случайно задевает автомобиль одного из гостей. И затем скрывается с места ДТП.

Это довольно распространенная ситуация, с которой часто сталкиваются жильцы.

  

Решение

В рамках эксплуатации, можно использовать то же решение, которое применялось на этапе стройки. Его функционал теперь будет выглядеть следующим образом:

   

 

1. Все жильцы находятся в белом списке и автоматически въезжают на территорию.

2. Ведение списка всех ТС, попадающих на территорию. При этом их въезд и выезд автоматически фиксируются в электронном журнале, как и номер транспортного средства.

3. Возможна установка мониторинга парковки — для того, чтобы гости не искали, где им можно оставить свой автомобиль.

4. Интеграция со СКУД. Всем доверенным лицам предоставляется доступ и фиксируются все проходы на территорию.

5. Заказ пропусков. В случае когда нужно заказать дополнительные пропуска для гостей, это делается автоматизированно, через приложение. Это делают сами жильцы, без необходимости участия кого-то из сотрудников управляющей компании.

   

Охрана периметра на этапе эксплуатации

За счет уже имеющегося и установленного еще на этапе стройки решения обеспечиваются следующие возможности по охране периметра на стадии эксплуатации коттеджного поселка или жилого комплекса:

   

   

1. Контроль за происходящим на территории 24/7.

2. Автоматическая генерация тревог и отправка уведомлений охране или консьержу.

3. Нейросетевое определение объектов в кадре (человек/автомобиль)

4. Минимализация случаев вандализма и другого девиантного поведения.

5. Сокращение расходов на ФОТ для охраны.

6. Ускоренное расследование инцидентов за счет наличия видеоархива, в котором размечены все въезды и проходы на территорию.

7. Повышение уровня комфорта проживания — и, как следствие, увеличение коммерческой ценности объекта.

 

Заключение

Приведенные задачи можно закрыть с помощью нескольких решений под собственной торговой маркой TRASSIR, которые компания DSSL сейчас предлагает на рынок:

• интеллектуальный контроль доступа на территорию ЖК или КП;

• охрана периметра.

Это позволит разрешить большое количество потенциальных проблем: контролировать соблюдение техники и норм безопасности во избежание несчастных случаев, поддерживать дисциплину на строительных объектах на надлежащем уровне.

Для достижения максимальной рентабельности и целесообразности систему видеонаблюдения и интеллектуальной видеоаналитики необходимо внедрять еще на этапе проектирования.

Такой подход позволяет охватить как этап строительства, так и этап эксплуатации. Как показывает практика, уже на стадии строительства внедрение умной видеоаналитики полностью себя окупает. Это происходит за счет минимизации количества инцидентов, связанных с хищениями и воровством стройматериалов.

Помимо этого, такое решение дает возможности для дополнительной монетизации. Как минимум это оптимизация и уменьшение расходов ФОТ на сотрудников охраны. Как максимум — опции дополнительного заработка.

Например, коттеджные поселки, которые внедряют платный проезд крупногабаритных автомобилей через свою территорию. Либо используют решения TRASSIR для контроля за должниками на КПП. Ведь зачастую, чтобы вручить уведомление о задолженности, нужно предпринять много усилий.

В случае использования решения на основе интеллектуальной видеоаналитики TRASSIR при необходимости это делается на подъезде к КПП: система сразу видит, что жилец находится в списке неблагонадежных плательщиков. И охранник или сотрудник УК может вручить жильцу уведомление.

Таким образом, помимо обеспечения безопасности у управляющих компаний появляется возможность дополнительного дохода, который они могут использовать по своему усмотрению.

 

Реклама. ООО «ДССЛ-Первый».  ИНН: 7701081730

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Разработан национальный стандарт для систем умного дома

Цифровизация эксплуатации на форуме 100+: от умной диспетчерской до умного дома и двора

Александр Дудник (KapleStop): «Наша система подскажет, но человеку надо правильно отреагировать»

Из smart-решений для дома россияне используют в основном робот-пылесос и умную колонку

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов

Только около 16% строящихся в России объектов оборудованы видеокамерами