Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят
Для участников долевого строительства основными источниками сведений о потребительских свойствах многоквартирного дома, составной частью которого является то или иное жилое или нежилое помещение, о соответствующем помещении, а также об изделиях, которыми оно укомплектовано, являются:
- Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее ИЭМД) 1;
- Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (далее ИЭОДС) 2;
- Эксплуатационные документы на изделия (далее ЭДИ) 3.
Необходимость разработки ИЭМД установлена Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 Г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». Состав и содержание ИЭМД определены «Положением о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома», утверждённым. приказом Министерства регионального развития РФ от 1 июня 2007 г. № 45.
В составе Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома не содержаться специально выделенные или сформированные сведения об основных потребительских свойствах дома. Эти сведения включены в подразделы: 1.5. Общая характеристика многоквартирного дома; 2.1. Перечень помещений общего пользования; 2.2. Перечень ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома; 2.3. Перечень ограждающих ненесущих конструкций многоквартирного дома; 2.4. Перечень оборудования, находящегося за пределами и внутри помещений многоквартирного дома; 2.5. Перечень объектов общего имущества, в том числе элементов озеленения и благоустройства, расположенных в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; 2.6. Перечень иных объектов (элементов) общего имущества многоквартирного дома; 4.1. Рекомендуемые сроки службы конструкций многоквартирного дома; 4.2. Рекомендуемые сроки службы оборудования, находящегося за пределами и внутри помещений многоквартирного дома; 4.3. Рекомендуемые сроки службы иных объектов (элементов) общего имущества многоквартирного дома.
Необходимость разработки далее ИЭОДС определяется положениями части 1.1 статьи 7 и части 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2017), (далее ФЗ-214).
Общие требования к составу ИЭОДС определены частью 1.1 статьи 7 ФЗ-214. Согласно указанной норме ИЭОДС должна содержать необходимую и достоверную информацию о:
1) правилах и условия эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства;
2) сроке службы:
2.1) объекта долевого строительства;
2.2) входящих в состав объекта долевого строительства:
2.2.1) элементов отделки;
2.2.2) систем инженерно-технического обеспечения;
2.2.3) конструктивных элементов;
2.2.4) изделий.
Часть 1 статьи 1 ФЗ-214 определяет, что законодательство о долевом строительстве устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. При этом часть 5 статьи 16 ФЗ-214 определяет, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Исходя из этого, можно сделать вывод, что ИЭОДС должна распространять свою сферу не только непосредственно на объект долевого строительства, но и на общее имущество многоквартирного дома, предназначенное для обслуживания конкретного объекта долевого строительства и используемое собственником или пользователем этого объекта в соответствии с регламентом.
В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ-214 определено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином -- участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ-214, то есть Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее Закон N2300-1). При применении Закона N 2300-1 суды квалифицируют требования в отношении объекта долевого строительства как требования к товару. Частью 2 статьи 10 указанного закона устанавливается, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать, в том числе:
3) наименование технического регламента или иное установленное законодательством Российской Федерации о техническом регулировании и свидетельствующее об обязательном подтверждении соответствия товара обозначение;
4) сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг);
5) гарантийный срок, если он установлен;
6) правила и условия эффективного и безопасного использования товаров (работ, услуг);
7) информацию об энергетической эффективности товаров;
8) срок службы или срок годности товаров (работ).
В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 2300-1 указанная выше информация доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам). Частью 3 статьи 7 Закона N 2300-1установлено что, если для безопасного использования товара (работы, услуги), его хранения, транспортировки и утилизации необходимо соблюдать специальные правила, изготовитель (исполнитель) обязан указать эти правила в сопроводительной документации, на этикетке, маркировкой или иным способом, а продавец (исполнитель) обязан довести эти правила до сведения потребителя.
Требования к эксплуатационным документам на изделия (ЭДИ), в том числе, которые используются при строительстве многоквартирных домов и которыми укомплектованы объекты долевого строительства, определены ГОСТ 2.601-2013. «Межгосударственный стандарт. Единая система конструкторской документации. Эксплуатационные документы» (далее ГОСТ 2.601-2013.
13) В пункте 4.2 ГОСТ 2.601-2013 установлено, что сведения об изделии, помещаемые в ЭД, должны быть достаточными для обеспечения правильной и безопасной эксплуатации изделий в течение установленного срока службы. При необходимости в ЭД приводят указания о требуемом уровне подготовки обслуживающего персонала. В пункте 4.3 установлено, что ЭД, поставляемая с изделием, должна полностью ему соответствовать.
В пункте 4.13 ГОСТ 2.601-2013 установлено, что в ЭД, поставляемой с изделием, должна содержаться следующая информация:
- наименование страны-изготовителя и предприятия-изготовителя;
- наименование и обозначение изделия;
- основное назначение, сведения об основных технических данных и потребительских свойствах изделия;
- правила и условия эффективного и безопасного использования, хранения, транспортирования и утилизации изделия;
- ресурс, срок службы и сведения о необходимых действиях потребителя по его истечении, а также информация о возможных последствиях при невыполнении указанных действий (сведения о необходимых действиях по истечении указанных ресурсов, сроков службы, а также возможных последствиях при невыполнении этих действий приводят, если изделие по истечении указанных ресурса и сроков может представлять опасность для жизни, здоровья потребителя, причинять вред его имуществу или окружающей среде либо оно становится непригодным для использования по назначению);
- гарантии изготовителя (поставщика) (в установленном законодательством порядке);
- сведения о сертификации (при наличии);
- сведения о приемке;
- юридический адрес изготовителя (поставщика) и/или продавца;
- сведения о цене и условиях приобретения изделия (приводит, при необходимости, изготовитель, поставщик либо продавец).
Сроки службы многоквартирного дома, его конструктивных элементов и объекта долевого строительства, как составной части дома, являются основными потребительскими свойствами строительной продукции. Также основным потребительским свойством является и энергоэффективность многоквартирного жилого дома.
Нарушение прав потребителей имеет место тогда, когда в ходе строительства многоквартирного дома в проектную документацию вносятся изменения, которые повлекли за собой изменения основных потребительских свойств строительной продукции. Правомерность использования при строительстве дома вместо устройства фасада системы «керамогранит», системы «короед» требует подтверждения того, что срок службы дома (фасада дома) и энергоэффективность дома, в результате такой замены не уменьшаются.
Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»
______________________________
1 Положением о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утверждённое. приказом Министерства регионального развития РФ от 1 июня 2007 г. № 45.
2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2017).
3 ГОСТ 2.601-2013. «Межгосударственный стандарт. Единая система конструкторской документации. Эксплуатационные документы».
