Э. К. Трутнев,

профессор Высшей школы урбанистики

Источник: https://urban.hse.ru 

Любой документ предопределяется формой документа, которая в свою очередь предопределена законом. Не является исключением из этого универсального правила и новая форма градостроительного плана земельного участка (далее – ГПЗУ), введённая в действие с 01.07.2017 года^[1]. Для тех, кто изучает правовое градорегулирование и на практике применяет его нормы, полезно разобраться с особенностями этой формы в контексте логики производства изменений законодательства и применения принципов рационального управления. В данном тексте представлены результаты анализа норм законодательства, который потребовалось выполнить в связи с постановкой следующих трёх вопросов, неизбежно возникающих у каждого специалиста при внимательном ознакомлении с новой формой ГПЗУ:

• почему кадастровый номер земельного участка не определяется как позиция, во всех случаях подлежащая обязательной фиксации в ГПЗУ?
• правильно ли то, что в состав отображаемых в ГПЗУ градостроительных регламентов должны включаться также и нормативы градостроительного проектирования – расчётные показатели в отношении объектов инфраструктуры?
• правильно ли то, что отдельной позицией в форме ГПЗУ (не в составе градостроительного регламента в части ограничений) должен отмечаться факт расположения земельного участка в границах «территории объекта культурного наследия»?

 

Вопрос первый: почему кадастровый номер земельного участка не определяется как позиция, во всех случаях подлежащая обязательной фиксации в ГПЗУ^[2]?

Анализ законодательства обнаруживает наличие двух прямо противоположных ответов на этот вопрос: ответ универсальный - для случаев, регламентируемых по общему правилу, и ответ частный - для случаев, регламентируемых в порядке исключения. 

На первый вопрос ответ универсальный – для общего случая. Согласно общему правилу невозможно существовать земельному участку как объекту правоотношений при отсутствии у него уникального кадастрового номера, а именно: нет кадастрового номера, значит, нет и земельного участка, значит, никакие действия, претендующие быть юридически правомерными, не могут осуществляться в отношении юридически отсутствующего земельного участка (несмотря на его возможное физическое наличие), в том числе не может предоставляться ГПЗУ без кадастрового номера (поскольку ГПЗУ без кадастрового номера – это свидетельство юридического факта отсутствия земельного участка, то есть ГПЗУ без кадастрового номера – это ГПЗУ для отсутствующего земельного участка, что есть ничто иное, как правовой нонсенс). Это утверждение неопровержимо доказывается для общего случая^[3].

На первый вопрос противоположный ответ – частный ответ для исключения. Такое исключение ныне специально создано Федеральным законом «о реновации жилищного фонда в Москве»^[4] – нормой статьи 7.2 этого Закона (далее – №141-ФЗ), куда включены три уникальные по смыслу, юридическим и практическим последствиям новеллы, а именно: 1) не дожидаясь завершения процесса образования земельного участка, допускается выдача градостроительного плана земельного участка, ещё только подлежащего образованию, то есть, ещё не образованного в юридическом смысле; 2) для выдачи разрешения на строительство не требуется предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок, процесс образования которого в юридическом смысле не завершён; 3) вместо правоустанавливающих документов на земельный участок к заявлению о выдаче разрешения на строительство прикладывается утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории^[5].

Содержание и последствия применения этих новелл должны быть раскрыты до предельного завершения – последовательно, по пунктам:

1. С самого начала обнаруживает себя ранее неведомая причина, объясняющая исходно непонятное включение в форму ГПЗУ неправомерной, казалось бы, ремарки – «при наличии», относительно того, что кадастровый план земельного участка, якобы, не является обязательной позицией в ГПЗУ[6]. Действительно, такая позиция отныне уже не является обязательной, поскольку №141-ФЗ позволил совершать ранее непозволительные действия с юридическими фантомами – с не существующими в юридическом отношении земельными участками, с такими земельными участками, которые ещё не образованы, ещё только подлежат образованию, то есть ещё не учтены в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) со своими уникальными кадастровыми номерами.

2. Упразднив необходимость предоставления вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство правоустанавливающих документов на земельный участок, № 141-ФЗ совершил псевдо-правовую революцию - определил, что реновацию жилищного фонда в Москве могут производить лица, не обладающие статусом застройщиков, не являющиеся правообладателями земельных участков. Этой новеллой упраздняется фундаментальный принцип законодательства, включая законодательство о градостроительной деятельности – принцип, согласно которому застройщиком может быть только правообладатель земельного участка, или его доверенное лицо (см. пункт 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации – далее ГрК РФ)^[7] .

3. Определяя, что в целях реновации жилищного фонда образование земельных участков должно происходить посредством подготовки схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории, №141-ФЗ упраздняет для частных случаев следующие универсальные нормы федеральных законов:

• норму ЗК РФ, согласно которой образование земельных участков в границах элементов планировочной структуры, застроенных многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденными проектами межевания территории (подпункт 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ);
• норму ГрК РФ, согласно которой проекты межевания территории подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях (часть 5 статьи 46 ГрК РФ).

Для частных случаев реновации упразднение универсальных норм федеральных законов происходит по принципу: нет упразднённого документа (проекта межевания территории) – нет и публичных процедур его принятия. Очевидно, что упразднение для случаев реновации проектов межевания территории – это узаконенный ошибочный отказ от рациональной технологии, от системной планировочной организации территории ради возможности произвольного изъятия из территории «кусков земли» для выборочной, точечной застройки, это №141-ФЗ созданная возможность не учитывать права собственников квартир в многоквартирных домах, не включённых в программу реновации, это узаконенный отказ от выделение полноценных по площади земельных участков для таких домов.

4. Вопреки иным федеральным законам, №141-ФЗ применительно к отсутствующему в юридическом отношении земельному участку позволяет отсутствующему правообладателю и, соответственно, отсутствующему застройщику получать ГПЗУ, обеспечивать подготовку проектной документации, получать разрешение на строительство и обеспечивать строительство.

Однако, даже и на всё готовому №141-ФЗ всё же не удалось упразднить ещё существующий в законодательстве запрет регистрировать права на построенный объект, расположенный на не существующем в юридическом отношении земельном участке, поскольку применительно к программе реновации этот Закон не упраздняет пункт 1 части 3 статьи 55 ГрК РФ – пункт, согласно которому для получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок, а значит, до получения такого разрешения псевдозастройщику всё же потребуется произвести учёт земельного участка и регистрацию прав на него в ЕГРН и получить выписку из ЕГРН с кадастровым номером земельного участка и координатами характерных точек его границ. 

Оказывается, что вводя указанные псевдо-революционные новеллы, №141-ФЗ не завершает их внутреннюю логику - не даёт ответов на следующие неизбежные вопросы: 1) каким способом должен образовываться земельный участок для уже построенного объекта (земельный участок в предварительном плане как бы образованный, то есть, «недообразованный» посредством схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории); 2) как могут, или должны соотноситься два вида границ земельного участка – предварительные границы согласно указанной схеме и окончательные границы, координаты характерных точек которой будут зафиксированы в ЕГРН. Поскольку прямых ответов на поставленные вопросы №141-ФЗ не даёт, то придётся извлекать ответы из содержания норм действующего законодательства. 

Следующими положениями определяется ответ на вопрос «каким способом должен образовываться земельный участок для уже построенного объекта – земельный участок в предварительном плане как бы образованный, то есть, «недообразованный» посредством схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории?»:

• в соответствующей норме статьи 7.2 № 141-ФЗ признаётся, что схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории подготавливается до образования земельного участка, то есть, признаётся, что такое образование всё-таки должно быть осуществлено когда-то;
• действие нормы статьи 7.2 №141-ФЗ о схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории (а также об упразднении действия применительно к реновации подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ и части 5 статьи 46 ГрК РФ – см. выше) распространяется на период выполнения действий, обеспечивающих получение разрешения на строительство. Очевидно, что действие этой нормы прекращается по завершении процесса строительства – при совершении действий по созданию правовых условий для получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию, при обеспечении кадастрового учёта и регистрации прав на земельный участок. Соответственно, «восстанавливаются в правах» ранее «временно как бы упразднённые» посредством №141-ФЗ (применительно к программе реновации) указанные нормы ЗК РФ и ГрК РФ, то есть, в рамках реновации окончательное образование земельных участков (ранее «недообразованных» посредством промежуточных схем) должно производиться «исключительно в соответствии с утвержденными проектами межевания территории» (подпункт 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ), а такие проекты «подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях» (часть 5 статьи 46 ГрК РФ).

Таким образом, действующее законодательство (включая и сам №141-ФЗ) даёт однозначный ответ на поставленный вопрос: земельные участки (несмотря на предварительное, юридически не значимое образование посредством схем) для построенных в рамках программы реновации объектов должны образовываться в окончательном, юридически значимом виде исключительно посредством проектов межевания территории, а такие проекты подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях. 

Но здесь необходимо должен быть поставлен и получен ответ на другой неизбежный вопрос: зачем вообще потребовалось посредством №141-ФЗ затевать предварительные манипуляции о подготовке заведомо не имеющих юридической силы схем расположения земельных участков на кадастровом плане вместо использования системных инструментов правового градорегулирования в виде проектов межевания территории? Объяснение может быть только одно - для того потребовалось «временно узаконить» анти-системные действия, чтобы: 1) не принуждать администрацию в упреждающем порядке думать – системно и рационально организовывать предстоящие мероприятия по градорегулированию (путём заблаговременной подготовки необходимых изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки, документации по планировке территории – для локальных мест), а дать возможность администрации действовать немедленно, ситуативно и произвольно-неподконтрольно – по мере возникновения проблем, неизбежные сложности с решением которых могут и в дальнейшем обеспечиваться всё новыми и новыми, дополнительными новеллами в порядке развития эксклюзивного законодательства; 2) в будущем поставить заинтересованных лиц (жителей существующих, не сносимых формально в рамках программы реновации многоквартирных домов) перед уже состоявшимися фактами: «соседние дома уже построены, теперь делать нечего – надо смириться с почему-то возникшим лишением ваших прав на приемлемое пространство для жизни».

Следующими положениями определяется ответ на вопрос «как могут, или должны соотноситься два вида границ земельного участка – предварительные границы согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории и окончательные границы, координаты характерных точек которой будут зафиксированы в ЕГРН?»:

• очевидно, что с формально-юридической точки зрения отсутствует прямая связь между этими границами. А раз нет такой связи, то отсутствует законодательный запрет на расширение границ окончательного земельного участка для построенного объекта по отношению к первоначально определённым для такого объекта границам земельного участка; 
• могут учитываться права граждан, проживающих в не сносимых многоквартирных домах, по итогам публичных слушаний, но одно дело учитывать такие права до начала строительства и совсем другое дело в ситуации наличия уже построенного поблизости нового многоквартирного дома;
• в условиях реновации создана для псевдо-застройщиков соблазнительная возможность ущемления прав жителей не сносимых многоквартирных домов (не включённых в программу реновации) в части юридического закрепления границ несоразмерно уменьшенных по площади земельных участков таких домов (уменьшенных в пользу псевдо-застройщиков). Эта возможность неизбежно будет использоваться благодаря двум обстоятельствам – тем, что: а) абсолютное большинство земельных участков существующих многоквартирных домов до сих пор остаются не образованными – не учтёнными в ЕГРН; б) ранее предусмотрительно и заблаговременно состоялось упразднение (посредством № 171-ФЗ от 23.06.2014 года) нормы, некогда являвшейся защитой указанных прав, - состоялось упразднение прежней формулировки части 4 статьи 43 ГрК РФ, согласно которой образование земельных участков на застроенных территориях многоквартирных домов должно было происходить с учётом нормативов, действовавших в период застройки, что ранее ещё как-то обеспечивало учёт прежних условий для нормального проживания в таких домах в части сохранения приемлемой площади их земельных участков.

Итоговое заключение по первому вопросу, адресованному новой форме ГПЗУ, должно состоять из двух положений:

• ныне созданы ранее отсутствовавшие формальные основания для того, чтобы в форму ГПЗУ была включена фраза «кадастровый номер земельного участка (при наличии)», то есть, созданы основания для допущения такой ситуации, когда в ГПЗУ отсутствовал бы кадастровый номер земельного участка. Всё же в этом отношении форма ГПЗУ должна быть исправлена: должно быть чётко указано, что отсутствие такого номера может относиться исключительно к случаям, определённым № 141-ФЗ;
• новеллы №141-ФЗ, создавшие основание для помещения в форме ГПЗУ фразы «при наличии» в отношении кадастрового номера земельного участка, являются деструктивными по отношению к выстраиванию рациональной системы правового градорегулирования (поскольку происходит утверждение нерационального двухэтапного процесса вместо одноэтапного процесса образования земельных участков, ущемление прав и интересов правообладателей недвижимости, провоцирование конфликтных ситуаций, игнорирование необходимости использования системных технологий планировочной организации городской территории).

 

Вопрос второй: правильно ли то, что в состав отображаемых в ГПЗУ градостроительных регламентов должны включаться также и нормативы градостроительного проектирования – расчётные показатели в отношении объектов инфраструктуры?

Этот вопрос распадается на две части – формальную и содержательную. С формальной точки зрения всё достаточно просто: не может не быть в форме ГПЗУ соответствующего раздела^[8] по той причине, что это определено пунктом 8 части 3 статьи 57.3 ГрК РФ^[9], а такое определение обусловлено включённым через №373-ФЗ^[10] в пункт 9 статьи 1 ГрК расширением понятия «градостроительный регламент», которое отныне включает также и расчётные показатели в отношении объектов инфраструктуры в соответствующих случаях^[11].

Помимо формальной стороны должна быть раскрыта содержательная сторона вопроса. Его следует переадресовать не форме ГПЗУ, которая не может не воспроизводить положения Закона, а самому Закону – №373-ФЗ. Тогда этот вопрос должен быть переформулирован следующим образом: 1) правомерно ли включать в состав градостроительных регламентов указанные расчётные показатели; 2) какими будут правовые и практические последствия расширения состава градостроительных регламентов за счёт расчётных показателей в отношении объектов инфраструктуры. 

Правомерно ли включать в состав градостроительных регламентов расчётные показатели в отношении объектов инфраструктуры?

Смысл определения понятия «градостроительный регламент», которое почти 20 лет существовало (с даты принятия в 1998 году первого ГрК РФ), состоит в том, что градостроительный регламент – это основа правового режима использования земельных участков^[12], и этот правовой режим включает три компонента: 1) виды разрешенного использования земельных участков; 2) предельные параметры разрешенного строительства; 3) ограничения в использовании земельных участков^[13]. 

До сих пор справедливо считалось, что в этом определении нет ничего «забытого» – нет ничего лишнего. Однако отныне в Законе №373-ФЗ говорится прямо противоположное: есть нечто «забытое», и это расчетные показатели обеспеченности инфраструктурными объектами соответствующих территорий – показатели, которые якобы должны быть включены в понятие «градостроительный регламент» в качестве четвертого «забытого» компонента. 

Правильна ли позиция №373-ФЗ? Универсальная и беспристрастная логика помогает однозначно ответить на этот вопрос отрицательно. К чему «привязан» правовой режим? К земельному участку. К чему «привязаны» расчетные показатели обеспеченности инфраструктурой? К территории, но не к земельному участку. Это первая нестыковка. 

Далее, кто отвечает за соблюдение правового режима? Очевидно, что правообладатель земельного участка. Кто отвечает за достижение расчетных показателей в отношении объектов инфраструктуры? Ясно, что не правообладатель земельного участка. Это вторая нестыковка. 

Очевидно, что правовой режим и расчетные показатели относятся к абсолютно разным, не подлежащим смешению в одном понятии смысловым областям. То есть в № 373-ФЗ допущена очевидная логическая и смысловая ошибка). 

Какими будут правовые и практические последствия расширения состава градостроительных регламентов за счёт ошибочного включения в них расчётных показателей в отношении объектов инфраструктуры?

Есть основания задать вопрос: что могло понудить законодателя совершить очевидную ошибку? Может быть, наличие неведомой нам сверхлогики, ради которой потребовалось пренебречь элементарной логикой? Такое предположение имеет право на существование, поскольку подкрепляется свидетельством – еще одной новеллой № 373ФЗ. Итак, предполагаемая сверхлогика являет себя реальностью в последовательности следующих положений: 

• ошибочная привязка расчетных показателей к градостроительным регламентам как бы превращает расчетные показатели в обязанности выполнения для застройщиков (подобно обязательному для выполнения правовому режиму использования земельных участков); используя это искусственное превращение можно как бы понуждать застройщиков выполнять то, что они выполнять непосредственно не обязаны (если это не определено соответствующими персональными договорами);
• за невыполнение того, что застройщики выполнять не обязаны, формально можно отказать в выдаче разрешения на ввод уже построенного объекта в эксплуатацию, поскольку основанием для такого отказа является несоответствие объекта требованиям ГПЗУ^[14];
• в состав требований ГПЗУ № 373-ФЗ предусмотрительно введены указанные расчетные показатели^[15] – введена еще одна противоречащая логике права новелла^[16].

Таким образом, первая ошибка (неверное изменение понятия «градостроительный регламент») является полезной, поскольку она предусмотрительно создает основания для совершения второй полезной ошибки (введение в состав ГПЗУ ненужных там расчетных показателей), а вместе они создают основанный на нормах законодательства (номинально легитимных, но ошибочных в силу правовой логики) квазиправовой инструмент понуждения к своего рода круговой поруке застройщиков – как бы легитимного понуждения властью застройщиков делать то, что они делать не обязаны при отсутствии соответствующих договорных отношений. Такое понуждение может происходить на основе нововведений закона в форме отказа в выдаче разрешений на ввод уже построенных объектов в эксплуатацию по причине отсутствия на других земельных участках объектов, не построенных согласно договорам другими застройщиками в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. 

Иначе говоря, №373-ФЗ благодаря ошибке – неправильному определению понятия «градостроительный регламент» – фактически утверждает псевдоправовые основания для возможности введения круговой поруки как ответственности одних субъектов за бездеятельность других – за неисполнение обязательств другими субъектами. 

Таким образом, форма ГПЗУ должна включать расчётные показатели в отношении объектов инфраструктуры – должна транслировать ошибки федерального Закона в практику применения, чреватую негативными последствиями. 

 

Вопрос третий: правильно ли то, что отдельной позицией в форме ГПЗУ (не в составе градостроительного регламента в части ограничений) должен отмечаться факт расположения земельного участка в границах «территории объекта культурного наследия»?

Пунктом 14 части 3 статьи 57.3 ГрК РФ определено, что в ГПЗУ должна указываться информация о наличии, или отсутствии в границах земельного участка границ территорий объектов культурного наследия^[17]. Не в полном соответствии с этим положением ГрК РФ в форму ГПЗУ включён раздел 3 «Информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия». Соответствие является не полным, поскольку в этом разделе отсутствует указание о фиксации в ГПЗУ границ территорий объектов культурного наследия – фиксация, предусмотренная ГрК РФ при наличии таких границ. Но сейчас для нас более важным является необходимость выяснить правовую природу того, что называется «территорией объекта культурного наследия». Для этого нам придётся совершить анализ соответствующих норм №73-ФЗ^[18] и сопоставить их с нормами ГрК РФ, посвящённых определению того, что является «градостроительным регламентом». 

Согласно №73-ФЗ:

1) «территория объекта культурного наследия» может перекрывать земельные участки расположения объектов, которые не являются объектами культурного наследия (далее – «непамятники»)^[19];

2) на такие территории распространяются ограничения по использованию «непамятников» - ограничения, установленные с позиции охраны памятников (объектов культурного наследия)^[20];

3) «территории объектов культурного наследия» устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации – в соответствии с №73-ФЗ^[21]. 

Очевидно, что все три указанные выше характеристики «территории объекта культурного наследия» входят в определение понятия «зоны с особыми условиями использования территории»^[22], а ограничения, определяемые такими зонами, входят в состав градостроительного регламента (см. пункт 9 статьи 1 ГрК РФ). Поэтому ответ на поставленный третий вопрос должен быть таким: отдельной позицией в форме ГПЗУ (не в составе градостроительного регламента в части ограничений) отмечается факт расположения земельного участка в границах «территории объекта культурного наследия» только лишь потому, что №73-ФЗ содержит логическую и смысловую ошибку. Исправление этой ошибки должно привести к тому, что не должно быть в ГПЗУ указанной отдельной позиции, но она должна предъявляться в виде соответствующих ограничений в составе градостроительного регламента. 

Ещё одно относящееся к ГПЗУ важное положение должно быть предъявлено в связи с рассмотрением правовой природы того, что называется «территорией объекта культурного наследия». Согласно ГрК РФ выдача ГПЗУ даёт правообладателям земельных участков (застройщикам) гарантии относительно того, что не возникнет правовых препятствий для реализации их инвестиционно-строительных намерений – предоставленная в ГПЗУ информация не будет изменена в течение трёх лет, даже если в этот период будут, например, изменены правила землепользования и застройки применительно к территориальным зонам расположения соответствующих земельных участков^[23].

В соответствующих случаях, регулируемых посредством №73-ФЗ, указанные гарантии могут быть сведены на «нет» следующим образом:

1) согласно №73-ФЗ, независимо от фактов выдачи ГПЗУ и срока действия таких планов, всегда, в каждый момент времени существует неограниченное право для уполномоченных органов изменять ранее установленные границы и ограничения для территорий объектов культурного наследия, создавать новые подобные территории^[24]; 2) даже отсутствие в ГПЗУ сведений об указанных границах и ограничениях (по причине их отсутствия в ЕГРН) не может быть препятствием для установления запрета на деятельность застройщиков, получивших ГПЗУ, срок действия которых не истёк^[25]. 

Таким образом, существует коллизия между нормами двух федеральных законов – ГрК РФ и № 73-ФЗ. Можно сделать предположение о том, что наличие такой коллизии могло стать причиной неполного соответствия новой формы ГПЗУ требованиям законодательства, а именно: причиной отсутствия в этой форме указания о фиксации в ГПЗУ границ и ограничений для территорий объектов культурного наследия (при их наличии). Имеется два способа решения этой коллизии: 

• промежуточное (на некий краткий срок) решение: а) переформулировать часть 10 статьи 57.3 ГрК РФ таким образом, чтобы было ясно, что предоставляемые этим Кодексом гарантии не распространяются на случаи, регулируемые посредством № 73-ФЗ; б) довести форму ГПЗУ до полного соответствия требованиям ГрК РФ - включить в неё указание о границах и ограничениях для территорий объектов культурного наследия;
• кардинальное решение, основанное на требованиях рационального правового градорегулирования: произвести ревизию № 73-ФЗ для устранения из него правовых и содержательный противоречий (в частности, в отношении фактически состоявшегося, но неприемлемого отказа от образования и фиксации в ЕГРН границ земельных участков объектов культурного наследия, замещения таких границ псевдо-границами в виде территорий объектов культурного наследия, которые по своей сути не могут быть ничем иным, как только зонами с особыми условиями использования территории и при этом дублируют зоны охраны объектов культурного наследия, входя с ними в противоречия, а также в отношении многих иных вопросов, ошибочно решаемых в этом Законе).

 

Вывод. Для ошибок, обнаруженных в новой форме ГПЗУ, нет возможности не быть размножаемыми в практику правоприменения через создаваемые на основе этой формы конкретные документы, которые будут порождать проблемы в самых разнообразных проявлениях. Исправление этих ошибок невозможно выполнить без упразднения их первопричин-первоисточников – ошибочных норм законов, адресованных градорегулирванию, без ревизии законодательства, без исправления ошибок, прежде всего в «законе о реновации» – №141-ФЗ^[26], «законе о комплексном развитии территорий» – №373-ФЗ^[27], а также в иных федеральных законах^[28]. 

Опубликовано с согласия автора

________________________________________________________

^[1] Форма ГПЗУ утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 апреля 2017 г. N 741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения».

[2] В форме ГПЗУ имеется позиция: «Кадастровый номер земельного участка (при наличии)».

^[3]   Доказательство:
1) земельный участок как объект прав существует лишь тогда, когда он индивидуализирован однозначным образом (см. пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации);
2) юридический факт состоявшейся индивидуализации земельного участка и юридический факт существования прав на индивидуализированный земельный участок могут быть установлены только одним способом – предъявлением выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а форма такой выписки устанавливается соответствующим органом нормативно-правового регулирования (см. часть 1 статьи 28 и часть 5 статьи 62 федерального Закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
3) ГПЗУ предоставляется по запросу правообладателя земельного участка (см. часть 5 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ). В силу неустранимой логики при рассмотрении указанного запроса не могут не быть установлены - должны быть установлены юридические факты наличия: а) прав на земельный участок у субъекта, подающего запрос; б) земельного участка как объекта прав; в) связи между первым и вторым фактами;
4) указанные факты фиксируются нигде иначе, как только в выписках из Единого государственного реестра недвижимости применительно к земельным участкам, где в обязательном порядке всегда должен указываться их кадастровый номер – отсутствуют случаи, когда выписка могла бы существовать без кадастрового номера земельного участка (см. приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 декабря 2015 г. N 975 «Об утверждении форм выписок из единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде»). То есть, в общем случае для земельного участка как объекта прав не может не указываться его кадастровый номер и, соответственно, ГПЗУ как вторичный документ (возникающий на основании наличия предшествующих документов) должен содержать такой кадастровый номер – ГПЗУ не должен выдаваться при отсутствии кадастрового номера земельного участка. В противном случае ГПЗУ выдавался бы для отсутствующего в юридическом отношении земельного участка, что есть правовой нонсенс. 

^[4] Федеральный закон от 1 июля 2017 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве».

[5] Вот эта сложно сформулированная норма статьи 7.2 № 141-ФЗ в её полном изложении с выделенными жирным шрифтом тремя новеллами: «В случае, если в целях реализации решений о реновации земельный участок образуется из земельных участков, которые находятся в собственности города Москвы или государственная собственность на которые не разграничена, и (или) из земельных участков, занятых многоквартирными домами, включенными в решения о реновации, и его границы не пересекаются с границами земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет и находящихся в федеральной либо частной собственности, до образования такого земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденных правил землепользования и застройки, проекта планировки территории и схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории допускаются выдача градостроительного плана земельного участка, подлежащего образованию в целях реализации проекта планировки территории, выполнение инженерных изысканий, подготовка проектной документации для строительства, реконструкции объекта капитального строительства, проведение государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства, строительство, реконструкция объекта капитального строительства. В данном случае предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства не требуется. К заявлению о выдаче разрешения на строительство прикладывается утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории».

[6] Фрагмент формы ГПЗУ: «Кадастровый номер земельного участка (при наличии)».

[7] Для снятия возможной недосказанности в разборе этого вопроса следует уточнить следующее: 1) на праве собственности городу Москве могут принадлежать (а) земельные участки, имеющие кадастровые номера - учтённые в ЕГРН, (б) земли (не земельные участки), государственная собственность на которые не разграничена; 2) на праве собственности городу Москве не могут принадлежать те земельные участки, которые одновременно характеризуются тем, что: а) они не учтены в ЕГРН – они не имеют кадастрового номера (их границы определены всего лишь схемами расположения земельных участков на кадастровой карте); б) они являются объектами правоотношений, несмотря на то, что они отсутствуют в юридическом смысле. Значит, для таких мнимых, не существующих в юридическом отношении земельных участков (до придания им кадастровых номеров), не могут быть назначены никакие публичные правообладатели, которые обладали бы правом непосредственно действовать в отношении юридически отсутствующих земельных участков, либо действовать опосредованно – передавать это право на юридически отсутствующие земельные участки доверенным юридическим лицам. А там, где нет правообладателей, там нет и не может быть застройщиков. Это значит, что в формально-юридическом смысле программе реновации в столице предписано Законом № 141-ФЗ осуществляться лицами, не обладающими юридическим статусом застройщиков.

[8] В форму ГПЗУ включён раздел 4 - «Информация о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории».

[9] Пункт 8 части 3 статьи 57.3 ГрК РФ: «В градостроительном плане земельного участка содержится информация: <…> 8) о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

[10] Федеральный закон от 3 июля 2016 г. №373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".

[11] Пункт 9 статьи 1 ГрК РФ (жирным шрифтом выделены значимые для целей настоящего текста слова, а также в скобках указаны номера компонентов градостроительного регламента): «градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны (1) виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, (2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, (3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также (4) применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения».

[12] Пункт 2 статьи 85 ЗК РФ: «Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений». 

[13] См. пункт 9 статьи 1 ГрК РФ в редакции, действовавшей до принятия №373-ФЗ. 

[14] См. пункт 2 части 6 статьи 55 ГрК РФ.

[15] См. пункт 8 части 3 статьи 57.3 ГрК РФ в редакции Закона №373-ФЗ.

[16] Противоречие состоит в том, что правовая природа ГПЗУ определяется: 1) наличием в ГПЗУ необходимой и достаточной, значимой в правовом отношении информации для подготовки проектной документации в целях строительства конкретного объекта на конкретном земельном участке; 2) необходимостью отсутствия в ГПЗУ иной информации, поскольку иная информация уже не может быть значимой в правовом отношении для указанной цели, то есть является избыточной (но по факту придания ей статуса правового режима такая избыточная информация становится понуждением к её выполнению, несмотря на отсутствие на то обязанностей у застройщиков). Такая избыточная информация как раз и представлена расчетными показателями, которые вопреки правовой логике введены в ГПЗУ посредством еще одной новеллы № 373ФЗ.

[17] Пункт 14 части 3 статьи 57.3 ГрК РФ: «В градостроительном плане земельного участка содержится информация: <…> 14) о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов». 

[18] Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 07.03.2017) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

[19] Часть 2 статьи 3.1 №73-ФЗ: «В территорию объекта культурного наследия могут входить земли, земельные участки, части земельных участков, земли лесного фонда (далее также – земли), водные объекты или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц. Границы территории объекта культурного наследия могут не совпадать с границами существующих земельных участков. В границах территории объекта культурного наследия могут находиться земли, в отношении которых не проведен государственный кадастровый учет».

[20] Часть 7 статьи 3.1 №73-ФЗ: «…Сведения о границах территории объекта культурного наследия, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в границах территории объекта культурного наследия, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"».

[21] См. части 3 - 7 статьи 3.1 №73-ФЗ.

[22] Пункт 4 статьи 1 ГрК РФ: «зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарнозащитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации».

[23] Часть 10 статьи 57.3 ГрК РФ: «Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.…».

[24] Часть 6 статьи 3.1 №73-ФЗ: «Изменение границ территории объекта культурного наследия осуществляется в случаях выявления документов или результатов историко-архитектурных, историкоградостроительных, архивных и археологических исследований, отсутствовавших при подготовке утвержденного проекта границ территории объекта культурного наследия и дающих основания для пересмотра установленных границ территории объекта культурного наследия, в порядке, установленном настоящей статьей для утверждения границ территории объекта культурного наследия».

[25] Возможность установления такого запрета определяется нормой, содержащейся в части 7 статьи 3.1 № 73ФЗ: «Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений, указанных в настоящем пункте, не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, установленных земельным законодательством Российской Федерации и статьей 5.1 настоящего Федерального закона».

[26] Федеральный закон от 1 июля 2017 года №141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве».

[27] Федеральный закон от 1 июля 2017 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве». 27 Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".

[28] Подробнее см. «Черный список основных норм законодательства, которые своим наличием или отсутствием деструктивно воздействуют на становление минимальной системы градорегулирования в России», размещённый в статье Трутнев Э.К. Деструкция города строительством. К постановке неопознанной проблемы – исследовательской, законотворческой, управленческой // Городские исследования и практики. №2, 2016:  https://usp.hse.ru/data/2017/01/09/1115438994/%D0%93%D0%B8%D0%9F_2016_02_small.pdf

12 октября в Высшей школе экономики состоялся семинар «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета», организованный совместно Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА) и Институтом налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ.

   

   

В мероприятии приняли участие около 1 тыс. застройщиков, из них более 100 — очно и около 900 — по видеосвязи.

В процессе подготовки семинара поступило более 500 вопросов. Вопросы обработаны, сгруппированы, направлены в банки для подготовки ответов.

Застройщики, желающие поделиться своей правовой позицией по поступившим вопросам, могут прислать ее на адрес электронной почты law1@asnoza.ru. Ответы будут направлены участникам семинара и опубликованы на портале ЕРЗ.

Публикуем здесь вопросы, поступившие в письменном виде в процессе подготовки семинара и заданные в ходе этого мероприятия.

    

№	Эскроу счета
	1. Средства застройщика на счетах эскроу
1	При открытии счетов эскроу необходимо ли резервирование средств на счете?
2	Планируется снижение ставки по кредитному продукту, предоставляемому застройщику, работающему по системе эксроу счетов до 0%, при условии превышения суммы на эксроу счетах над суммой кредитных средств?
3	Возможно ли организовать онлайн мониторинг остатков по счетам эскроу для застройщика?
4	Какие операции будут под запретом при проведении расчетов посредством счетов эскроу?
5	Можно ли при достаточном поступлении денежных средств на эскроу-счета досрочно погасить кредитную линию и не уплачивать проценты?
6	Будет ли предусмотрена возможность поэтапного раскрытия денежных средств с эскроу-счетов, с учетом выполнения строительных работ застройщиком?
7	Будет ли у банка возможность фондирования средств дольщиком для финансирования застройщика, и как это повлияет на ставку кредитования для застройщика?
	2. Регламентация взаимодействия застройщика и банка
8	В целях недопущения злоупотреблений со стороны банков будут ли разработаны единые критерии к застройщику и к проектам, применяемые при установлении ставки целевого кредита с использованием механизма эскроу-счетов?
9	Особенность проектного финансирования заключается в том, что сам объект кредитования является предметом обеспечения кредитных обязательств. Поэтому дополнительное обеспечение обязательств не требуется. Будут ли уполномоченные банки устанавливать какие-либо дополнительные условия обеспечения кредитных обязательств при использовании счетов эскроу?
10	В целях применения единого подхода  при привлечении средств на эскроу счета, будет ли разработан единый порядок взаимодействия уполномоченного банка, застройщика и клиента при применении эскроу-счетов, в том числе с применением новейших программных средств?
11	Отсутствует регламентация взаимодействия между уполномоченным банком, в котором открыт счет эскроу, и не уполномоченным банком, выдавшим ипотеку участнику долевого строительства.
12	Не регламентирован порядок доступа застройщика к средствам, размещенным на счетах эскроу после завершения строительства.
13	Будут ли разработаны типовые договоры: - договор целевого кредита; - договор на открытие счета эскроу
14	Какой минимальный перечень технической документации необходимо предоставить в Банк для получения проектного финансирования?
15	Может ли банк отказать застройщику в финансировании при использовании счетов эскроу при соблюдении требований, установленных законодательством?
16	Какой порядок подтверждения собственного участия в размере 15% для эскроу-счетов?
17	Что делать застройщику, если при системе эскроу его проект показался банку не интересным и банк отказался его кредитовать?
18	Как планируется содействовать добропорядочным застройщикам при работе с банками по эскроу-счетам?
19	Есть ли 100% гарантии при обращении в банк, что банк не откажет в открытии эскроу-счета? Ведь представители банков открыто говорят, что они будут открывать эскроу-счета при наличии уверенности в экономической выгоде от проекта строительства МКД. Это выражается в том, что проект должен обеспечивать прибыль при условии снижения расчетного объема продаж в суммовом выражении на 20%. Пример, (планируемая стоимость проекта — 20 % от ее стоимости) — себестоимость = маржа определенного %. То есть доходность проекта заведомо занижена. С таким подходом банков строить доступное социальное экономичное жилье просто нереально. Сейчас банки именно так рассчитывают бизнес-проект в рамках проектного финансирования + требуют залоги, обеспечения, поручительства и т.п. Такие требования могут обеспечить только крупные застройщики, способные компенсировать свои потери ценой продаваемой площади. И опять видим ситуацию, когда о доступности жилья и речи не идет. Складывается впечатление, что с рынка жилищного строительства будут выдавлены средине и мелкие игроки, и приобретать недвижимость конечному потребителю станет нереально. Последствия данной ситуации описывать не буду: они понятны любому экономисту.
20	Будут ли банки предоставлять льготные условия по кредитованию при наличии поручительства (гарантии) юридического лица с международным рейтингом?
21	Требования банка по операциям на эскроу у всех банков разные. Как определить, насколько правомерны требования банков?
22	Поделитесь информацией: какие предельные ставки кредитования для проектного финансирования с использованием эскроу-счетов?
23	Возможно ли подписание договора на эскроу без визита в банк?  Через онлайн или сотрудника банка, работающего на территории застройщика?
24	Как застрахован застройщик, который работает по счетам эскроу, темпы продаж (поступления средств на счета эскроу) превышают темпы банковского финансирования строительства, при этом уполномоченный банк лишается лицензии ЦБ РФ и прекращает свою деятельность?
25	1. При оценке банками залогов, а именно: земельного участка, и имущественных прав по строящимся квартирам, той стоимости, которую выдает залоговая, не выдерживает модель, она попросту сильно занижена! Также затраты, понесенные застройщиком на расселение, банком не принимаются как вложенные собственные средства, так как считаются затратами, понесенными на подготовку земельного участка! 2. Аккредитивы ни у одного банка со счетами эскроу не работают! 3. При отсрочке уплаты % по кредиту идет серьезное удорожание проекта, но при уплате их в течение срока строительства банк требует приобрести у него вексель на серьезную сумму на весь срок строительства и заморозить эти деньги! Тем самым, обеспечив себе дополнительный доход, а у застройщика забрав из оборота серьезные средства! Так некоторые банки, несмотря на законодательство, устанавливают свои условия по размеру % авансирования в сумме 15% от проекта, и при таких условиях строить досрочно становится невозможно! Так же неясно, где взять средства на финансирование и строительство внешних инженерных сетей!
26	Интересно по каким критериям для банка определяется, значимый клиент или нет?
	3. Порядок получения информации от банка
27	Подпункт 11 пункта 1 ст.21. Федерального закона №214-ФЗ обязывает застройщика указать в проектной декларации информацию о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном ст. 15.4 ФЗ-214. П. 2 ст. 15.4 Федерального закона №214-ФЗ, обязывает указать в ДДУ сведения о банке (наименование, местонахождение, адрес, адрес электронной почты, номер телефона), в котором будет открыт счет эскроу. Какова процедура получения данной информации в банке?
	4. Переход от других способов привлечения средств дольщиков на счета эскроу
28	Первые договоры долевого участия заключены без счетов эскроу. Возможно ли заключение ДДУ с остальными дольщиками с использованием счетов эскроу в данном проекте c остальными участниками заключать договоры?
29	Возможность перехода на схему работы с эскроу счетами в рамках 214-ФЗ по действующим проектам строительства, разрешения по которым получены до 01.07.2018 и по которым часть объектов долевого строительства уже продана (денежные средства получены застройщиком от дольщиков по факту регистрации ДДУ на расчетный счет).
30	На каком этапе необходимо открыть счет эскроу? Возможен ли переход на эскроу счета в процессе реализации проекта по домам, где уже частично проданны квартиры и произведена оплата подрядчикам?
31	Застройщик получил несколько разрешений на строительство — как многоквартирных домов, так и иных объектов. Один из объектов он планирует строить с использованием эскроу счетов, остальные за счет иных средств (как собственных, так и заемных). Является ли строительство иных объектов, строящихся (или планируемых к строительству) без участия дольщиков, «иной деятельностью», установленной ч. 6 ст. 18 214-ФЗ и основанием для отказа в привлечении денежных средств участников долевого строительства с открытием счетов эскроу?
32	В разрешении на строительство, полученном до 01.07.2018, указано строительстве нескольких многоквартирных жилых домов. В соответствии с требованиями законодательства открыли спецсчет в отношении разрешения на строительство. Возможно ли в последующем в отношении одного из указанных в разрешении на строительство многоквартирных жилоых домов привлекать денежные средства участников долевого строительства через счета-эскроу?
	5. Условия ДДУ со счетами эскроу
33	Допускается ли предоставление застройщиком рассрочки по уплате цены договора участия в долевом строительстве, и если да, то возможна ли рассрочка на срок более чем срок окончания строительства и передачи объекта дольщику?
34	При работе через эскроу-счета может ли дольщик рассчитывать на возможность приобретения жилья в рассрочку, без участия в ипотеке? Или необходимо взять на всю сумму договора ипотеку, положить на эскроу-счет? По сути, получается, что банк под проценты предоставляет кредитные средства и дольщику, и застройщику по одному и тому же объекту договора. Мы, как застройщики, идем навстречу дольщику, предоставляя рассрочку при оплате договора. И, надеемся, что обязательность участия в схеме с эскроу-счетами, наши дольщики не потеряют возможность приобретать жилье в рассрочку.
35	Порядок внесения изменений в заключенные в рамках 214-ФЗ договоры счета эскроу (в части срока условного депонирования) при продлении разрешения на строительство и внесении изменений в проектную декларацию.
36	Каким образом будет происходить возврат по ДДУ при расторжении. Источник возврата — средства на эскроу либо кредитные средства?
	6. Продление срока условного депонирования
37	Согласно п. 4 ст. 15.5 ФЗ 214-ФЗ предусматривает, что срок условного депонирования денежных средств  не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. Как регулируется этот момент в случае внесения застройщиком изменений в проектную декларацию, если предложение о продлении срока направлено участнику долевого строительства, но тот отказался от подписания ДС к ДДУ? Ранее на семинаре в Сбербанке была озвучена позиция, что в отсутствие зарегистрированного соглашения срок эскроу продляться не будет.  Т.о. банк обязан в случае обращения дольщика вернуть ему денежные средства (прекращение эскроу в связи с истечением срока предусмотрено Гражданским кодексом и не указано в ч. 7 и 8 ст. 15.5. как одно из оснований, по которым банк возвращает денежные средства на основании записи о погашении регистрации ДДУ). Такой возврат формально не является основаниями, предусмотренными 214-ФЗ для расторжения по инициативе застройщика (в силу п. 4 и п. 5 основаниями для расторжения являются просрочка внесения платежа, которой не было). Таким образом, в данной ситуации возникает простор для мошенничества со стороны недобросовестных участников долевого строительства, а застройщик — не защищен.
	7.Налоговые платежи при привлечении средств на счета эскроу
38	В какой момент определяется налоговая база по налогу на прибыль застройщика в случае схемы эскроу? Необходимо ли платить авансовые платежи по налогу на прибыль в случае реализации проекта в течение более одного налогового периода? Т.к. согласно п. 2 ст. 271 Налогового кодекса РФ для доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату. И согласно п. 2 ст. 272 Налогового кодекса РФ По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам).Таким образом, на застройщика, помимо самостоятельного финансирования строительства возлагается обязанность по уплате авансовых платежей по налогу на прибыль.
	8. Расходование средств со счетов эскроу
39	Если в договоре долевого участия прописана сумма возмещения услуг застройщика, может ли застройщик в момент строительства тратить денежные средства с экроу-счетов в размере сумм, полученных в качестве услуг застройщика?
40	Момент доступа к счету эскроу — это акт о вводе в эксплуатацию или получение первого права собственности? Ведь разница во времени по этим двум моментам — не менее 6 месяцев!

№	Специальные счета застройщика
	1. Открытие спецсчетов
1	В соответствии с разъяснениями Минстроя России от 15.08.2018 №34785-ВЯ/07 (далее — разъяснение Минстроя), застройщики, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018, могут осуществлять строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства по нескольким ГПЗУ или ППТ. В связи с этим возникают различные толкования указанной нормы: • застройщики должны открывать расчетные счета только в одном уполномоченном банке по всем строящимся объектам в рамках всех ГПЗУ или ППТ; • застройщики должны открыть расчетные счета в одном уполномоченном банке в рамках реализации одного ГПЗУ или ППТ; • застройщики могут открывать расчетные счета в разных уполномоченных банках по каждому разрешению на строительство.
2	В законе неочевидна необходимость открытия спец.счетов для паркингов, в частности для застройщиков у кого РНС получены до 01.07.2018.
3	В случае отсутствия генерального подрядчика, договоры на разные этапы или виды работ заключаются заказчиком с различными подрядными организациями. Распространяется ли требование об открытии банковских счетов в одном и том же уполномоченном банке на все подрядные организации?
4	Обязан ли застройщик открывать специальный счет на объект капитального строительства, все квартиры по которым проданы и все расчеты по данным договорам произведены до 01.09.2018?
5	В какой момент застройщик обязан открыть счет в уполномоченном банке, если он получил разрешение на строительство до 01.07.18, но до 01.09.2018 еще не получил соответствие застройщику?
6	В течение какого периода времени при закрытии счета в уполномоченном банке банк осуществит перевод средств с закрываемого счета на новый счет в другом уполномоченном банке? Столкнулись с ситуацией, когда вынуждены открыть спецсчет в другом банке. Сотрудникам банка озвучили наше желание 1 октября, на 11.10.18 в ответ на наши ежедневные звонки банк говорит, что все хорошо, что вот-вот центральное управление решит и нам счет откроют. По факту переход осуществляется не в течение суток, а прошло уже 10 дней. Нам не могут платить дольщики по ДУДС, так как оплачивать в старый банк им оказалось неудобно (платежи принимаются только через терминал по 15 тыс. руб., то есть 1,5 млн надо заплатить 100 операциями — это дольщиков не устраивает. Также оказалось, что банк некорректно прописал программу по приему платежей, что тоже создало невозможность исполнять обязательства по оплате дольщиками ДУДС. Потому и было принято решение сменить банк на другой). Уточните, пожалуйста, регламенты: в  какие сроки после заявки банк обязан открыть спецсчет при переходе из одного банка в другой? А то это просто безобразие, и это один из самых крупнейших госбанков! Мы оказались в ловушке.
7	День добрый! Обратились к СБ по переводу к ним спецсчета 01.10.18 — на текущий день счет не открыт. Ежедневно общаемся со специалистами СБ, они уверяют, что вот-вот, уже сейчас по нам в центральном управлении решат и счет будет открыт. У нас встали все платежи от дольщиков. Работать нашим дольщикам с тем банком, в котором изначально открыли спецсчет, оказалось неудобно. Теперь поступлений нет — стройка стоит.
8	Разрешение на строительство получено до 01.07.18, соответствие застройщику еще не получили и средства дольщиков не привлекали. Вопрос: когда необходимо открыть спецсчет в уполномоченном банке?
9	К расчетному счету застройщика в банке имеется решение налогового органа о приостановлении операций по счету в соответствии со статьей 76 НК РФ. Правомерны ли действия банка по отказу в открытии спецсчета указанному застройщику?
	2. Закрытие спецсчета
10	Каков порядок закрытия спецсчета? Можно ли переводить остатки на основной р/сч, после погашения % и основного долга по проектному финансированию?
	3. Использование других (не специальных) счетов
11	Застройщик, получивший разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., открыл счет в уполномоченном банке. Средства участников долевого строительства еще не поступили на указанный счет из-за отсутствия договоров долевого строительства. Может ли застройщик финансировать строительство объекта с другого собственного счета, без зачисления указанных средств на счет в уполномоченном банке?
12	Какая ответственность предусмотрена если деньги от дольщика ошибочно поступят не на спецсчет, а на любой иной? Разрешение получено до 01.07.18.
13	Может ли застройщик иметь расчетные счета сразу в нескольких уполномоченных банках? Уже открытые действующие расчетные счета, не привязанные к разрешению на строительство, могут оставаться рабочими?
14	Можно ли денежные средства, полученные от участников долевого строительства до открытия специального счета застройщика, которые были размещены не в уполномоченном банке, направлять на реализацию проекта без их перечисления на специализированный счет застройщика? Возможно ли финансирование проекта строительства с иных счетов застройщика или его основного общества, или финансирование должно осуществляться только со специализированного счета в уполномоченном банке?
15	Может ли застройщик помимо расчетного счета иметь иные виды счетов, предусмотренные законодательством о банках и банковской деятельности: ссудный, депозитный, текущий, специальный и др.?
16	Можно ли иметь зарплатный проект в другом неуполномоченном банке?
17	Можно ли иметь другие расчетные счета застройщику, кроме спецсчета в уполномоченном банке? Какие операции можно по ним осуществлять?
18	Разрешение на строительство получено до 1 июня 2018 года, договоры долевого участия заключены — до 1 июня 2018 года с указанием ранее открытого счета застройщика. Каким образом обязать дольщика платить на вновь открытые счета в уполномоченном банке: письмом или дополнительным соглашением к ДДУ?
19	В законе отсутствует пункт об обязательстве привлечения застройщиком денежных средств на счета в уполномоченных банках. Получается, привлекать деньги можно на любые счета, а расходовать только со спецсчетов в уполномоченных банках?
20	Выявилась проблема при переводе с расчетного счета на спецсчет. СБ не может осуществить перевод в течение суток, как так нужно сменить тариф на обслуживание, который не может меняться в течение месяца. Абсурдная ситуация! Почему банки не несут ответственности за препятствование в переводе расчетного счета в спецсчет? Почему банки  вообще никаким образом не отвечают за свои действия (или бездействие) перед застройщиками по 214-ФЗ? Пропишите их ответственность. ГСН ответственность несет, в отличие от банков!
	4. Запрет операций по расчетному счету
21	Разрешение на строительство выдано после 01.07.2018. Открыли в банке специальный счет, на который перечислены собственные средства в размере 10% от планируемой стоимости строительства. Банк не разрешил проводить расходные операции по спецсчету, так как нет заключения о соответствии (ЗОС). Правомерны ли действия банка?
22	Как будет определяться дата возникновения обязательств застройщика, перечисленных в части 3 статьи 18 Федерального закона №214-ФЗ (в новой редакции)? Какие документы будут приниматься в качестве подтверждения даты возникновения обязательств?
23	Сбербанк говорит, что мы не можем разместить свободные денежные средства со спец счета на депозите. Это так?
	5. Проведение операций по счету застройщика
24	Вправе ли застройщик, получивший разрешение на строительство до 01.07.2018, использовать денежные средства участников долевого строительства на следующие цели: • Оплату иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности \застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники, связанных со строительством (созданием) многоквартирного дома? • Оплату расходов производственных отделов застройщика, распределяемых на ежеквартальной основе на затраты проекта по строительству многоквартирного дома, пропорционально потраченному времени на каждый проект сотрудником соответствующего отдела. Методика распределения закреплена в учетной политике застройщика. Данные для распределения известны только по окончании квартала, что не соответствует сроку оплаты по условиям договоров. Можно ли оплачивать такие расходы со специализированных счетов застройщика? По каким критериям выбирать конкретный счет? • Оплату общедевелоперских расходов, относящихся к проекту строительства в целом, которые на дату ввода в эксплуатацию  каждой очереди строительства  будут распределены в каждую очередь согласно утвержденной учетной политикой компании методики (пропорционально продаваемой площади конкретной очереди в проекте в целом). Можно ли оплачивать такие расходы со специализированных счетов застройщика? По каким критериям выбирать конкретный счет? • Платеж относится к строящемуся жилому комплексу в целом, договор с подрядчиком заключен на несколько очередей строительства (несколько разрешений на строительство), но из документов, подлежащих оплате, есть возможность определить связь с конкретной очередью строительства (например, проектные работы); Возможна ситуация, когда часть выполненной работы относится к очереди, которая уже имеет разрешение на строительство, а часть выполненной работы относится к очереди, по которой еще нет разрешения на строительство. Каким образом нужно определить части платежа для распределения оплаты одного счета с разных расчетных счетов, или можно оплатить с одного из спецсчетов, исходя из понимания, что эти работы выполнены, в т.ч. и для этой очереди?
25	Можно ли в рамках одного ГПЗУ или ППТ при наличии нескольких разрешений на строительство переводить денежные средства с одного расчетного счета на другой расчетный счет?
26	Можно ли денежные средства со специального счета застройщика направлять на погашение гарантийных обязательств по ранее построенным застройщиком объектам?
27	Можно ли временно свободные денежные средства застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018, размещать на депозите на банковском счете в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика?
28	Каков порядок исчисления уполномоченным банком предельных размеров авансирования (30%) и размера административно-коммерческих расходов застройщика (10%). Является ли авансированием перечисление денежных средств для реализации проекта техническому заказчику или генеральному подрядчику, которые открыли счета в том же уполномоченном банке, что и застройщик.
29	Возможно ли с расчетного счета застройщика осуществлять выплаты процентов и погашение кредита, полученного в не уполномоченном банке на покупку земельного участка?
30	Непонятен механизм финансирования со спецсчетов строительства социальной инфраструктуры, сетей и  пр.
31	Застройщик осуществляет строительство двух и более объектов, разрешения по которым получены до 01.07.2018. Денежные средства участников долевого поступают на открытые специальные счета по каждому из объектов. Имеет ли право застройщик направлять, полученные от дольщиков денежные средства, между этими счетами?
32	Застройщик имеет договоры займа, заключенные с материнской компанией до 01.07.2018. Имеет ли право застройщик погашать указанные займы (основной долг и проценты), с денежных средств дольщиков, поступающих на открытый спецсчет, и в каком объеме?
33	Может ли застройщик компенсировать свои затраты на строительство объектов, понесенные до 01.09.2018, средствами дольщиков, поступивших на специальный счет?
34	Как построен процесс погашения целевого кредита, полученного до 01.07.2018, и процентов по нему? Аналогично возврат займов физлиц, инвесторов, учредителей? С каких счетов будет осуществляться погашение?
35	С каких счетов можно оплатить гарантийные удержания через год после сдачи дома в эксплуатацию?
36	Разрешение получено до 01.07.2018 г. Открыт спецсчет в уполномоченном банке.Имеет ли право застройщик направить на депозит поступившие по ДДУ на спецсчет средства или в данном случае Банк на свое усмотрение устанавливает процентную ставку на неснижаемый остаток на спецсчете?
37	Каким образом будут проводиться платежи по застройщикам, получившим разрешение до 01.07.18: в усеченном режиме или в полном сопровождении? Какие документы необходимо предоставлять в банк при усеченном режиме работы? Сейчас какие-то банки просят сканы всех документов, каким-то достаточно ссылка на пп. П. 1 ст. 18. У нас возникают расходы в связи с принятием в штат сотрудника по сканированию документации — это также скажется на стоимости ДУДС.
38	Если по р/счету есть приостановка (налоговая задолженность), банк отказывается открыть спецсчет. Как получать деньги по ДДУ? У застройщика основная доля выручки — ДДУ. Нет выручки — нечем погашать долг.
39	В настоящее время, в связи с вступлением в законную силу изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», для осуществления деятельности  необходимо открытие спецсчетов, При этом, банки со ссылкой на п. 12 ст. 76 Налогового кодекса РФ имеют право не открывать счета при наличии налоговых ограничений.  При отсутствии данных спецсчетов застройщик не имеет права на регистрацию договоров долевого участия и, следовательно, возможности погашения налоговых обязательств. Каким образом данный федеральный закон регламентирует подобную ситуацию? И варианты ее решения.
40	Можно ли оплачивать неустойку и штрафы по иску, а также компенсацию дольщику по мировому соглашению со спецсчетов?
41	На каком основании Сбербанк требует в качестве подтверждающих документов счет и к нему договор? Например, при оплате страховых полисов по ДДУ.
	6. Банковский контроль
42	Будет ли уполномоченный банк осуществлять контроль за целевым использованием денежных средств участников долевого строительства на предмет соответствия части 1 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018? Или в отношении этих застройщиков будет осуществляться только контроль за соответствием части 3 статьи 18?
43	Для окончания контроля банков по спецсчету необходимо два события: разрешение объекта на ввод в эксплуатацию и регистрация 1 объекта недвижимости по одному ДДУ. Чем подтверждается второй пункт? Есть ли установленные требования?
44	Почему банки требуют от застройщиков, получивших РНС до 01.07.18, копии всех документов по платежам (например, СБ), хотя контроль по таким застройщикам в рамках 214-ФЗ определен в усеченном режиме? Мы вынуждены из-за данного обстоятельства нести дополнительные расходы для удовлетворения запросов банка.  Просим внести законодательно ясность в данную ситуацию. Впечатление, что банки предъявляют завышенные требования.
45	Каким образом, с точки зрения применения норм ст.18—18.2 Федерального закона 214-ФЗ о банковском контроле операций по счету застройщика классифицируются разрешения на строительство, полученные после 01.07.2018 взамен ранее выданных, если первоначальное разрешение получено застройщиком до 01.07.2018?
	7. Наложение арестов на спецсчета
46	Вправе ли Федеральная служба судебных приставов при принудительном исполнении судебных актов или органов предварительного следствия накладывать арест на специальный счет застройщика?
47	Можно ли по исполнительному листу списать денежные средства со спецсчета на другой дом?
	8. Онлайн-системы
48	В начале этапа перехода по специальному счету получили некорректную консультацию по номеру технической поддержки. Ведется ли работа с этими сотрудниками? И второй вопрос. Через e-invoicing, прикрепляя обосновывающие документы, платежи не проводятся совсем, только если платежка содержит сразу прикрепленный пакет. Будет ли произведена корректировка работы системы?

№	Вопросы по целевому использованию средств застройщика
	1. Распределение расходов
1	Что является последующим подтверждением целевого использования средств дольщиков в части косвенных затрат на содержание и обеспечение деятельности застройщика, которые по общепринятым нормам бухгалтерского учета отражаются на счете 26 «Общехозяйственные расходы» и признаются расходами периода без распределения на конкретные проекты (РНС)?
2	Допустим ли подход, при котором методика распределения сумм платежей расходов, относящихся к нескольким РНС отличается от методики последующего признания затрат в бухгалтерском учете по нескольким РНС?
3	Застройщик осуществляет строительство трех многоквартирных домов по трем разрешениям на строительство. На каждое разрешение на строительство открыт отдельный расчетный счет. Кроме расходов, связанных с возведением зданий, имеются иные расходы, которые невозможно пропорционально распределить между объектами. Например, оплата сертификата ЭЦП, аренда офиса, услуги связи, заработная плата и т.д. Каким образом возможно правильно распределить между расчетными счетами иные расходы застройщика, не связанные с непосредственным строительством объектов? В случае оплаты данных расходов со счета, открытого под одно из разрешений на строительство, как в дальнейшем отнести эти расходы на другие объекты?
4	Предусмотренные законом расходы для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность по международным стандартам финансовой отчетности (далее МСФО), не могут составлять более 20% от проектной стоимости строительства (ч. 2. ст. 18). Вопрос: может ли дочерняя компания основного застройщика, которая раскрывает консолидированную финансовую отчетность по МСФО, применять положения о лимите расходов не более 20% от проектной стоимости строительства, если основное общество отчетность по МСФО не формирует и не раскрывает?
5	Ранее застройщик для ускорения передачи квартиры и ее регистрации участником долевого строительства оплачивал услуги БТИ и продавал полученные от него паспорта дольщикам. Теперь делать так не получится?
6	Вопрос: из каких источников оплачивать расходы ниже по списку (для тех, кто имеет разрешения до 01.07.18): - оплата проектирования и строительства подъездных путей к объектам строительства, в том числе на муниципальной территории; - оплата авторского надзора по строящемуся объекту; - оплата услуг технического заказчика по строящемуся объекту; - оплата по перекладке сетей из пятна застройки; - оплата сетей вне пятна застройки для подключения объекта к сетям ресурсоснабжения; - оплата семинаров по повышению квалификации сотрудников (в т.ч. по направлению юриспруденция, бухгалтерия, маркетинг, продаж и т.п.); - оплата услуг агентов по заключению договоров долевого участия; - оплата расходов на маркетинг и продвижение на рынке компании и продукта (строящегося дома); - оплата услуг аналитики поступающих звонков от потенциальных дольщиков; - оплата услуг по размещению информации на интернет-сайтах; - оплата услуг по абонетскому обслуживанию (юридическое, экономическое, проведение тендеров и т.п.); - оплата изготовления баннеров и их монтаж; - оплата услуг биллинга по приему платежей от дольщиков; - оплата страховки по страхованию ответственности по договорам долевого участия, заключаемым по объекту, по которому первый ДДУ был зарегистрирован до 01.07.17; - оплата программного обеспечения и обслуживание программ (бухгалтерские, сметные, правовые, программы по электронному документообороту, оплата ЭЦП и т.п.); - оплата командировочных расходов; - оплата услуг по подбору персонала; - оплата проведения обязательного аудита; - оплата строительства и расходов по эксплуатации временных нетитульных сооружений (подъездные пути, ограждение площадки, временного электроснабжения, временного водопровода и т.п.); - оплата штрафов, пени, неустоек по исполнению договоров, в том числе перед участниками долевого строительства; - оплата административных штрафов за нарушение требований законодательства; - оплата различных маркетинговых акций для привлечений потенциальных участников долевого строительства, проведения круглых столов; - оплата услуг  БТИ при постановке объекта на кадастровый учет и получение кадастрового  и технических паспортов на построенный объект и квартиры; Если при ответах на вопрос выяснится, что у застройщика есть расходы, без которых он не может осуществлять свою деятельность в полном объеме, и если оплата таких расходов не предусмотрена ст. 18 214-ФЗ, то из каких источников оплачивать такие расходы, если привлекать займы, не связанные со строительством объекта с 01.07.18 нельзя?  С точки зрения нормы ст. 18—18.2  2014-ФЗ средства, поступающие от участников долевого строительства, являются целевыми, даже в части разрешенных расходов на содержание службы застройщика?
7	Как выплачивать вовремя заработную плату сотрудникам и налоги и взносы с нее при отсутствии поступлений по ДДУ? Займы же брать теперь нельзя, кроме как от основной компании.
8	Как будет происходить контроль 30% авансов на строительство жилого дома и 10% на содержание застройщика, если при усеченном режиме банк будет требовать полный пакет документов по платежам (договор, акты и т.п), при условии, что застройщик ранее понес расходы по строительству указанного объекта?
	Еще есть вопрос про строительство сетей за пределами участка, на котором строится МКЖД. Администрация города не строит сети. По 214-ФЗ, например, сети ливневой канализации строить за счет средств дольщиков нельзя. А откуда застройщик должен взять десятки миллионов рублей на строительство таких сетей? Без сетей дом в эксплуатацию никто же не введет. Как быть? Пересмотрите, пожалуйста, нормы закона, которые бы нивелировали данную проблему (компенсация затрат от администрации, совместное с ней строительство сетей на участках земли, принадлежащих городу, или обязательство администрации города построить сети в течение периода с моменты выдачи разрешения на строительство застройщику.
	2. Распределение средств одного МКД на строительство другого МКД
9	Можно ли в рамках одного разрешения на строительство, в соответствии с которым застройщик осуществляет строительство нескольких МКД, денежные средства, поступившие на строительство одного МКД, использовать на строительство другого МКД?
	3. Социальная инфраструктура
10	Согласно ч. 1 ст. 18.1 ФЗ-214 строительство, реконструкция объекта социальной инфраструктуры за счет денежных  средств участников долевого строительства  допускается при условии, если после ввода такого объекта в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на такой объект или такой объект безвозмездно передается в государственную или муниципальную собственность. Согласно  ч. 3 ст. 18.1 ФЗ-214 объект социальной инфраструктуры подлежит безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность, если обязательство по такой передаче и порядок передачи предусмотрены либо нормативно-правовым актом органа государственной власти, муниципальным правовым актом, договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном развитии территории, либо иным договором или соглашением, заключенным застройщиком с органом государственной власти  или органом местного самоуправления. Застройщиком заключено соглашение с администрацией района, предусматривающее обязательство застройщика по строительству объектов социальной инфраструктуры (дошкольных образовательных учреждений) с дальнейшей безвозмездной передачей их в муниципальную собственность, а также благотворительному финансированию ремонта или реконструкции объектов социальной инфраструктуры (общеобразовательных учреждений) в связи с реализацией застройщиком проекта жилищного строительства. Допускается ли строительство и финансирование ремонта или реконструкции указанных объектов социальной инфраструктуры за счет денежных средств участников долевого строительства, при условии безвозмездной передачи результата строительства, ремонта или реконструкции в муниципальную собственность?
	4.  Средства займов
11	Если на 01.07.18 существуют договора займа с юридическими организациями (не материнскими компаниями) целевого назначения (строительство жилого дома) и нецелевые — на ведение хозяйственной деятельности застройщика (оплата аренды помещения, услуг банка, выплаты зарплаты, взносов с нее, канцтовары и т.п.), можно ли работать по этим договорам дальше, т.е. получать заимствования? Если нет, то какие есть варианты по финансированию строительства и расходов застройщика?
12	Можно ли с 01.07.18 продолжать привлекать займы не от основной компании, а от третьих лиц, с которыми существуют действующие договоры займа целевого характера с учетом прописанных траншей по выдаче займа (под строительство дома), и можно ли с поступающих денег по ДДУ такие займы возвращать (в части сумм, полученных после 01.07.18)? Если раньше финансирование происходило через займы отдельно по каждой секции (общее разрешение на весь дом), то сейчас по изменениям в 214-ФЗ можно ли поступающие от дольщиков средства по одной из секций направлять на строительство других секций? Или лучше вернуть заем по этой секции и взять займы по другим секциям (договора займа на 01.07.18 уже существуют и по ним брали заимствования на строительство этих других секций). И вообще, можно ли возвращать теперь займы, привлеченные целевым образом на строительство? Ведь из п. 1 ст. 18 214-ФЗ убрали формулировку «возмещение затрат на строительство».
13	Основное общество предоставляет целевой заем дочерней компании для приобретения прав на земельный участок. После получения разрешения на строительство основное общество в качестве участника долевого строительства заключает ДДУ с застройщиком — дочерней компанией. Сумма займа с учетом процентов равна цене по ДДУ. Вправе ли застройщик и дольщик  в порядке, установленном статьей 410 ГК РФ, прекратить обязательства по ДДУ и договору займа посредством зачета встречных однородных требований? Какие правовые последствия заключения соглашения о прекращении обязательств в этом случае?
	5. Определение проектной стоимости строительства
14	На основании какого документа и каким образом будет определяться стоимость строительства для расчета размера накладных расходов, на которые можно направлять 10 (20)% от стоимости строительства (договор подряда, сметный расчет, прошедший экспертизу и т.п.)?
15	Должны ли коммерческие, административные расходы, затраты, связанные с оплатой труда и налогов, включаться в проектную стоимость объекта?
	6. Переходные положения ФЗ в части использования средств дольщиков
16	Как быть в ситуации, когда застройщик самостоятельно приобретает строительные материалы и передает их генподрядчику в виде давальческого сырья, и по которым генподрядчик не смог отчитаться об их использовании на строительство? Раньше в такой ситуации (по материалам, по которым не смог предоставить отчет об использовании) генподрядчик приобретал такие материалы у застройщика.
17	Так как строительство объекта — процесс, длящийся во времени, разрабатывается учетная политика по учету его строительства и определения финансовых результатов и налогов в процессе строительства. После 01.07.18 с какой даты необходимо пересмотреть учетную политику: с начала строительство объекта, с даты вступления в силу изменений в 214-ФЗ, или по объектам, находящимся на 01.07.18 в процессе строительства политику не менять?
18	Просим разъяснить, как исполнять требования п. 8 ст. 8 175-ФЗ, если разрешение на строительство было получено до 01.07.18, велось строительство жилого дома и денежные средства застройщиком использовались в рамках 214-ФЗ до внесения в них изменений 218-ФЗ?
19	В какой редакции Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ должны применять статью 18 застройщики, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018 года и какие требования уполномоченный банк имеет право предъявлять таким застройщикам для осуществления операций по расчетному счету? А также будет ли действовать запрет на совершение операций по расчетному счету, установленный пунктом 3 статьи 18, в отношении денежных средств, полученных по договору долевого участия в части оплаты услуг застройщика? Если в нашем случае применяется последняя редакция 214-ФЗ, то как быть с платежами по расходам по деятельности заказчика-застройщика, если процент на услуги заказчика застройщика по заключенным и заключаемым ДДУ по строящемуся на текущий момент жилому дому  менее 10%?

№	Требования к застройщику
	1. Опыт работы застройщика
1	Что является начальным и конечным моментом исчисления опыта работы?
2	Возможен ли перерыв участия в строительстве (создании) многоквартирных домов, и если возможен, то предельный срок этого перерыва
3	Как вы себе представляете одновременное требование к застройщику наличие опыта 3 года, 10 тыс. кв. м и при этом отсутствие каких-либо обязательств? Конечно, настоящий действующий застройщик, особенно, если ему не один десяток лет, имеет обязательства, кредиты, заложенное имущество. Можете ли вы разрешить хотя бы наличие обязательств, возникших до 01.07.18 для РНС после 01.07.2018?
	2. Финансовые требования к застройщику
4	В связи с вступлением новых поправок в 214-ФЗ можно ли застройщику (разрешение получено до 01.07.2018г.) получать займы от учредителя?
5	Может ли застройщик с РНС после 01.07.2018 г. иметь обязательства и нецелевые кредиты, возникшие до 01.07.2018? Если нет, то правильно ли мы понимаем, что ЗОС по РНС, полученный после 01.07.2018 г. может получить только новое юрлицо или недействующий застройщик? Потому что реально действующий застройщик, которому 10-20 лет имеет валюту баланса десятки млрд рублей, и они единомоментно не могут исчезнуть.
6	Может ли застройщик, привлекающий денежные средства дольщиков по РНС до 01.07.2018 г., заключать договоры залога собственного имущества и выдавать поручительства за другое лицо после 01.07.2018? Например, юристы СБ, утверждают, что не может. И ссылка на разъяснения Минстроя не помогает, т.к. они утверждают, что позиция Минстроя не соответствует нормам 214-ФЗ и поэтому ими не рассматривается.
	3. Смешение правовых режимов
7	Может ли застройщик привлекать денежные средства дольщиков одновременно по РНС до 01.07.2018 г. и по РНС после 01.07.2018 г.?
	4. Уставный капитал
8	Требование к размеру уставного капитала застройщика — мнение Москомстройинвеста, что требование к размеру уставного капитала, предусмотренные переходными положениями ч. 50 ст. 25 218-ФЗ от 29.07.2017, сформулированы таким образом, что распространяются на всех застройщиков независимо от даты получения разрешения на строительство, в т.ч . привлекающих денежные средства дольщиков через счета эскроу.
9	Нужно ли приводить уставный капитал застройщика, строящего объект по разрешению полученному до 01.07.18 (а вернее до 01.07.17) и успевшим заключить первый договор долевого участия до 01.07.17, в соответствие с требованиями 214-фз с изменениями, внесенными 175-ФЗ. Вопрос вызван порядком применения п. 2—2.2 ст. 3 измененного214-ФЗ. На данный момент ситуация неясна: увеличивать УК или нет?
	5. Нормативы финансовой устойчивости
10	считается ли дочернее общество застройщика, созданное в январе 2018 года, соответствующим требованиям нормативам безубыточности при условии отсутствия у дочернего общества застройщика убытков по результатам 3 квартала 2018?
11	считается ли дочернее общество застройщика, созданное в январе 2018 года, соответствующим требованиям нормативов безубыточности при условии, если основное общество-застройщик соответствует требованиям нормативов безубыточности?
12	Каким образом рассчитывается норматив целевого использования средств (Н2) с учетом показателя чистых активов застройщика согласно Постановления Правительства РФ от 26.01.2018 №70 «О некоторых вопросах, связанных с определением нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», а также с учетом планируемых изменений о признании утратившим силу Постановления Правительства РФ от 21.04.2006 №233. Когда планируют утвердить новую редакцию порядка расчета нормативов финансовой устойчивости деятельности застройщика?

№	Проектная декларация, ЗОС и размещение информации в ЕИСЖС
	1. Проектная декларация
1	Согласно ч. 8 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ сведения о расчетном счете у застройщиков с разрешением на строительство до 01.07.2018 должны быть указаны в проектной декларации. Однако служба технической поддержки ЕИСЖС отвечает: «Данные пункты появляются в ПД, которые были созданы по пятой форме (т.е. при создании в пункте договор зарегистрирован с первым участником долевого строительства (ДДУ) было указано "Нет")». Договор долевого участия у застройщиков с РНС до 01.07.2018 в любом случае уже зарегистрирован. Фактически ЕИСЖС не дает исполнить требования закона застройщикам. Вопрос: достаточно ли застройщику разместить информацию по счету в профиле застройщика в ЕИСЖС? Как Москомстройинвест отнесется к отсутствию информации о счете в декларации?
2	Когда застройщик может прекратить вносить новые сведения в проектную декларацию (например, бухгалтерскую отчетность, телефон застройщика)? После ввода в эксплуатацию? После регистрации права собственности на первый объект? Вносить ли по объектам с РНС до 01.07.2018 в проектные декларации информацию по бенефициару и расчетному счету (разделы 3.4. и 19.4.)?
	2. ЗОС
3	Правомерен ли отказ в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации, выданный уполномоченным органом, в случае переноса срока ввода объекта в эксплуатацию более чем на три месяца, и закрепления нового срока в дополнительных соглашениях, заключенных со всеми участниками долевого строительства
	3. Размещение информации в ЕИСЖС
4	Застройщик должен разместить в Единой информационной системе жилищного строительства информацию об уплате  обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в течение пяти рабочих дней после дня получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законом. Вопрос: должен ли застройщик в дальнейшем размещать информацию по взносам? (214-ФЗ не содержит сведений на этот счет). С какой периодичностью (ежемесячно, ежеквартально)? Когда застройщик может прекратить вносить новые сведения по объекту в ЕИСЖС? Можно ли не размещать фотографии после ввода объекта  в эксплуатацию?
5	ГПЗУ, СПОЗУ, соглашения к договору аренды по РНС до 01.07.2018. Вопрос: по объектам с РНС до 01.07.2018 ГПЗУ, СПОЗУ необходимо разместить в ЕИСЖС путем   прикрепления к проектным декларациям? Если к договору аренды земельного участка подписано дополнительное соглашение, то необходимо ли разместить его в ЕИСЖС путем прикрепления к проектной декларации?  А если объект уже введен в эксплуатацию?
6	Согласно Приказу Минстроя России от 09.12.2016 №914/пр «Об утверждении требований к порядку размещения на официальном сайте застройщика информации в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства», застройщик должен размещать информацию на сайте — проекты ДДУ, проектные декларации и пр. Вопрос: применяется ли данный приказ, если, согласно изменениям в 214-ФЗ, информация размещается застройщиком на сайте ЕИСЖС? Отчетность застройщика сдается через сайт госуслуги. Вопрос: нужно ли дублировать эту отчетность на наш.дом.рф в разделе ДОКУМЕНТЫ — ИСХОДЯЩИЕ?
	4. Запрет привлечения средств дольщиков
7	Просим разъяснить позицию государственных органов и оказать необходимую помощь по следующему вопросу. В настоящее время в связи с вступлением в законную силу изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» создалась следующая ситуация. В случае наложения запрета на государственную регистрацию договоров долевого участия в долевом строительстве, связанных с задержкой ввода в эксплуатацию одного объекта, запрет будет наложен не только в отношении этого объекта, но и в отношении других домов, где срок ввода в эксплуатацию еще не наступил и строительство которых осуществляет тот же застройщик. Каким образом привлекать денежные средства участников долевого строительства по нескольким многоквартирным жилым домам, срок сдачи которых не нарушен, при наличии у того же застройщика одного объекта с просроченным сроком сдачи более 6 месяцев?

№	Договоры участия в долевом строительстве
	1. Способы оплаты ДДУ
1	Право на привлечение денежных средств для строительства МКД имеет застройщик, отвечающий определенному перечню требований, в том числе: застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций (п. 1.4 ч. 2. ст. 3), по расчетному счету застройщика не допускается совершение операций по покупке ценных бумаг (ч. 3 ст. 18). Вопрос: разрешается ли застройщику принимать в счет оплаты цены договора долевого участия векселя? Вопрос: разрешается ли застройщику в счет оплаты цены договора на выполнение функций техзаказчика передать последнему вексель, полученный в счет оплаты по договору долевого участия?
2	Учитывая, что взаимозачет является не способом расчетов, а способом прекращения обязательств, как контролирующими органами будет расцениваться проведения взаимозачетов между застройщиком и лицом — участником долевого строительства, если зачитываются встречные обязательства, связанные с созданием объекта: - оплата прав за землю; - оплата подрядчику за выполненные СМР; - отношения, возникающие из инвестиционного договора, когда в качестве результата инвестиционной деятельности должны быть переданы  права на объем строящихся метров? Имеет ли значение, будет участником долевого строительства в этих ситуациях юридическое или физическое лицо?
	2. Применение норм 175-ФЗ к ранее заключенным ДДУ. Порядок оплаты ДДУ
3	Договоры долевого участия заключены до 1 сентября 2018 г. Денежные средства дольщиков по данным договорам должны поступать с рассрочкой на счет застройщика, не являющийся специальным и указанный в договорах. Как должен поступить застройщик в данной ситуации? Вправе ли застройщик принимать от дольщиков денежные средства на указанный в договоре счет, или необходимо их переводить на специальный счет?
4	1) Возможность расчета с участниками долевого строительства путем взаимозачета обязательств, если такая возможность предусмотрена в договоре долевого участия. Например если подрядчик или иное ИП, организация также является участником долевого строительства? В новой редакции закона №214-ФЗ данный вопрос не рассмотрен.  2) Будут ли распространяться новые требования в части безналичных расчетов и другие на жилищно-строительные кооперативы?
5	Можно ли по договорам ДДУ, заключенным до 01.09.2018, привлекать денежные средства дольщиков, согласно прописанным условиям в ДДУ, т.е. наличными денежными средствами или по старому расчетному счету?
	3. Вознаграждение (услуги) застройщика
6	Возможно ли в договоре участия в долевом строительстве отдельно оговаривать размер вознаграждения застройщика и использовать указанные средства на любые цели?
7	Нужно ли приводить заключенные до 20.10.17 ДУДС в соответствие с новым 214-ФЗ, ведь в нем убрано понятие «услуги заказчика-застройщика»?

№	Иная деятельность застройщика
	1. Продажа жилых помещений
1	Может ли застройщик при осуществлении деятельности по строительству жилых домов с привлечением средств дольщиков  продавать квартиры в уже введенных в эксплуатацию жилых домов, построенных в рамках 214-ФЗ и не реализованных в рамках договоров участия в долевом строительстве (то есть оставшиеся непроданными в период строительства) одновременно со строительством с привлечением средств дольщиков?
2	Также просим пояснить, как быть в ситуации, когда по одному разрешению на строительство строится многосекционный дом с разными сроками ввода в эксплуатацию секций (по первой секции, которая введена в III кв. 2018 года, остались нереализованные квартиры в рамках 214-ФЗ), можно ли застройщику продавать квартиры в период строительства другой секции, которая еще достраивается и не введена в эксплуатацию, или нужно ждать окончания строительства всех секций, и только потом реализовывать непроданные по 214-ФЗ квартиры? В новой редакции 214-ФЗ, вступившей в силу 01.07.18, застройщику дано право реализовывать только нежилые помещения и машино-места.
	2. Сдача в аренду объектов застройщика
3	Если ранее сдавали в аренду КТП и кабельную линию генподрядчику, как теперь сдавать ее с 01.07.18?
4	Если ранее перевыставляли генподрядчику расходы по электроэнергии, то как быть с 01.07.18?

     

    

   

   

 

  

Другие публикации по теме:

Презентации семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета»

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

Опубликована обновленная программа семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета»

ПИК первым из крупных застройщиков перешел на счета эскроу

Банковское сопровождение деятельности застройщиков. Началась регистрация на открытый семинар

Банк Санкт-Петербург начал работать со счетами эскроу

Газпромбанк объявил о скором проведении первых пилотных сделок по проектному финансированию застройщиков при поручительстве ДОМ.РФ

О переходе на практическое использование счетов эскроу объявили застройщики из Иркутска, Краснодара, Санкт-Петербурга

Свою первую кредитную линию с использованием эскроу-счетов ВТБ открыл для самарского застройщика

Талан и Сбербанк начали публиковать финансовые детали реализации первого проекта массового использования счетов эскроу

Стал известен подготовленный пакет мер по снижению ставок кредитов застройщикам при использовании счетов эскроу

Александр Плутник: Мы обсуждаем с Минфином уменьшение стоимости проектного финансирования

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника