Год назад Совет Госдумы снял с рассмотрения нижней палаты законопроект №488847-7, регулирующий правовой статус многофункциональных домов и жилых апартаментов. Юридическо-правовые нюансы и «подводные камни» этой темы для портала ЕРЗ.РФ анализирует заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ.

    

Фото: www.gospress.ru 

  

В октябре прошлого года Совет Государственной Думы снял с рассмотрения законопроект №488847-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов» в связи с его отзывом субъектом права законодательной инициативы.

Законопроект был разработан в целях совершенствования правового регулирования отношений по использованию гражданами для постоянного проживания нежилых помещений, называемых апартаментами, и направлен на решение важных для дальнейшего развития рынка жилья задач, в том числе:

   

   

 

• защиту жилищных прав собственников и иных правообладателей апартаментов;

• обеспечение публичных интересов городов, включая повышение контроля строительства и использования апартаментов;

• ликвидацию разрыва между фактическим и юридическим статусом апартаментов.

В последние годы апартаменты получили широкое распространение в российских мегаполисах, и это порождает некоторые проблемы как для граждан (невозможность регистрации по месту жительства в таких нежилых помещениях и пр.), так и для городов (необеспеченность проживающих в апартаментах граждан объектами социальной инфраструктуры и пр.). При этом спрос на апартаменты сохраняется, и в настоящее время они продолжают конкурировать по ценам с квартирами в многоквартирных домах.

В связи с этим остаются вопросы, так и не нашедшие своего решения в связи со снятием с рассмотрения Госдумой законопроекта №488847-7.

Ключевое место среди этих вопросов занимает проблема регистрации граждан по месту жительства в апартаментах, что является отражением проблемы права выбора места жительства.

    

Фото: dom-i-zakon.ru

   

Конституция РФ установила, что каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27).

Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» №5242-1 от 25.06.1993 со ссылкой на Конституцию РФ и международные акты о правах человека также содержит указание на то, что каждый гражданин РФ имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. При этом ограничение права граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании закона (ст. 1).

Упоминание о международных актах в этом законе не случайно. Согласно ч. 4. Ст.  15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права являются составной частью правовой системы Российской Федерации.

Протоколом №4 от 16.09.1963 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод установлено, что каждый, кто на законных основаниях находится на территории какого-либо государства, имеет в пределах этой территории право на свободу передвижения и свободу выбора местожительства.

Пользование этими правами не подлежит никаким ограничениям, кроме тех, которые предусмотрены законом и необходимы в демократическом обществе в интересах национальной безопасности или общественного спокойствия, для поддержания общественного порядка, предотвращения преступлений, охраны здоровья или нравственности или для защиты прав и свобод других лиц (ст. 2. Свобода передвижения).

   

Фото: www.voicesevas.ru

   

Международным Пактом от 16.12.1966 «О гражданских и политических правах» также установлено, что каждому, кто законно находится на территории какого-либо государства, принадлежит, в пределах этой территории, право на свободное передвижение и свобода выбора местожительства, при этом эти права не могут быть объектом никаких ограничений, кроме тех, которые предусмотрены законом, необходимы для охраны государственной безопасности, общественного порядка, здоровья или нравственности населения или прав и свобод других (ст. 12).

Необходимость соблюдения основных принципов международного права в части обеспечения свободы выбора места проживания подтверждает и международная судебная практика. Например, Постановление Европейского суда по правам человека от 20.06. 2006 года по делу «Бабилонова против Словакии» [Babylonova v. Slovakia] (жалоба №69146/01) отмечает, что никакие публичные интересы не могут служить оправданием такой системы регистрации, при которой официальная регистрация по постоянному месту жительства не соответствует фактическому месту проживания (курсив мной — А. К.).

Подтверждением следования России общепризнанным принципам и нормам международного права является позиция Конституционного Суда РФ, который в Постановлении №9-П от 04.04.1996 отметил, что свобода передвижения, выбора места пребывания и жительства является существенным элементом свободы личности, условием профессионального и духовного развития человека. Российская Федерация, как социальное государство, должна проводить политику, обеспечивающую такое развитие. Нормативное содержание названного конституционного права включает:

   

Фото: www.autoassa.ru

     

1) свободу передвижения каждого по территории Российской Федерации;

2) свободу выбора места пребывания;

3) свободу выбора места жительства.

Еще одним примером позиции Конституционного Суда РФ по вопросу регистрации по месту жительства является Постановление от 30.06.2011 №13-П. Тогда был рассмотрен вопрос о регистрационном учете по месту жительства на дачах. При этом Конституционный Суд Российской Федерации обратил внимание на особенности постоянного проживания на дачах:

• Выбирая в качестве места жительства жилое строение, расположенное на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения, граждане должны осознанно принимать и те возможные неудобства, которые являются следствием проживания вне территории населенных пунктов.

• Вместе с тем, собственникам таких земельных участков следует учитывать, что регистрация по месту жительства в расположенных на них пригодных для постоянного проживания жилых строениях не приводит к приобретению соответствующей территорией статуса населенного пункта и, следовательно, не возлагает на органы публичной власти обязанности по ее благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной и иных инфраструктур, за исключением решения вопросов, непосредственно связанных с осуществлением основных прав и свобод человека и гражданина.

   

Фото: www.slavutalis.com.ua

  

Надо ли говорить, что невозможность регистрации граждан по месту их постоянного проживания в апартаментах нарушает не только общепризнанные принципы и нормы международного права, но и закрепленное в Конституции РФ право на выбор места жительства?

Между тем граждане обязаны регистрироваться по месту жительства в органах регистрационного учета и соблюдать Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ №713 от 17.07.1995. 

Согласно ст. 3 закона РФ №5242-1 от 25.06.1993 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрационный учет граждан РФ осуществляется по месту пребывания или по месту жительства.

  

Фото: www.kkoop.ru

   

Регистрация по месту пребывания — это постановка гражданина РФ на регистрационный учет по месту пребывания, то есть фиксация в установленном порядке органом регистрационного учета сведений о месте пребывания гражданина РФ о его нахождении в данном месте пребывания.

Регистрация по месту жительства — постановка гражданина РФ на регистрационный учет по месту жительства, то есть фиксация в установленном порядке органом регистрационного учета сведений о месте жительства гражданина РФ и о его нахождении в данном месте жительства.

Очевидно, что если гражданин постоянно проживает в апартаментах, то он должен иметь право встать на регистрационный учет по этому месту жительства.

Эту проблему можно было бы решить без внесения изменений в ст. 16 Жилищного Кодекса РФ, которая определяет виды жилых помещений.

          

Фото: www.st.novostroy.su

  

Для этого достаточно дополнить апартаментами перечень объектов, указанных в п. 3 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ №713 от 17.07.1995.

В действующей редакции этот пункт определяет, что местом жительства может являться жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.

Апартаментами можно было бы признавать структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании и состоящее из одной или нескольких комнат, в том вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Так же, как и в рассмотренном выше случае постоянного проживания и регистрации по месту жительства на дачах, постоянное проживание в апартаментах имеет свои особенности. Участники долевого строительства иногда даже упрекают застройщиков в том, что они не предоставляют им информацию об особенностях владения и пользования апартаментами. Эти особенности заключаются, в основном, в следующем:

  

Фото: www.vedomosti.ru

   

• рассмотренная выше проблема регистрации по месту жительства;

• налогообложение, отличное от налогообложения жилых помещений;

• жилищно-коммунальные услуги, которые могут отличаться по цене от предоставляемых в жилом секторе;

• невозможность применения налоговых вычетов, предоставляемых гражданам при приобретении жилых помещений.

В связи с этим можно было бы предложить следующее. В соответствии со ст. 10 закона РФ №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей», изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. При этом по отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя могут устанавливаться Правительством РФ.

На основании этого положения можно было бы Постановлением Правительства РФ установить перечень и способы доведения до сведения участников долевого строительства информации об особенностях владения, пользования и распоряжения апартаментами.

   

  

 

Сегодня следует признать наличие имеющихся в правовом регулировании гражданского оборота апартаментов проблем, которые надо сначала обсуждать, а затем и решать, чему явно не способствовало внесение и последующее снятие с рассмотрения вышеуказанных законопроектов. 

А что касается вопроса, вынесенного в заголовок статьи, то сама жизнь ответила на него: ЖИЗНИ В АПАРТАМЕНТАХ — БЫТЬ!

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

   

 

    

    

   

   

  

Другие публикации по теме:

К вопросу об ответственности застройщиков по статье 200.3 УК РФ

В Северной столице не регистрируют ДДУ на апартаменты без эскроу

Минэкономики: нужно запретить продавать апартаменты банкротов и определиться с понятием роскошного жилья

Минстрой намерен включить апартаменты в общую статистику объемов строительства жилья

Депутаты планируют распространить требования по счетам эскроу на апартаменты

Госдума отказалась приравнять апартаменты к жилью

МЭР: перевод помещений из нежилых в жилые — прерогатива Федерального центра

Москомстройинвест: Покупатели апартаментов не гарантированы от судьбы обманутых дольщиков

В Госдуму внесен законопроект, приравнивающий апартаменты к квартирам

Минстрой подготовил законопроект, разрешающий регистрацию в апартаментах

Власти Москвы: В законопроекте Минстроя об апартаментах надо прописать требования к этому виду жилья

Минстрой России вынес на обсуждение законопроект об апартаментах. Комментарий эксперта

Многофункциональным домам нужен особый правовой режим

Дмитрий Медведев: необходимо законодательно развести понятия апартаментов и жилого фонда

Большинство подъездов в российских многоэтажках — это заурядные типовые пространства, находящиеся в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома. Функционалом они наполняются либо по инициативе жильцов, либо в соответствии с решением управляющей компании. Стандартный набор: фикусы в кадках, почтовые ящики, информационные стенды, лифты, мусоропроводы и помещения для хранения колясок и инвентаря — если повезло и жилой комплекс «элитный». В старострое эту картину переписать уже сложно, а вот современные застройщики делают все, чтобы управляющие компании могли импровизировать и в качестве конкурентного преимущества предоставлять своим жильцам не просто «предбанник» между улицей и квартирой, а полноценное «представительство» нужд жильцов, расширяющее их возможности. О том, что именно делается сейчас в России в этой сфере для повышения качества и уровня жизни, рассказал основатель компании LockerBox Алексей ВИНОГРАДОВ.

 

Фото предоставлено компанией LockerBox

   

СПРАВКА

Компания LockerBox занимается производством двух продуктов: автоматизированных систем хранения на основе ячеек и электронных ключниц. В отличие от конкурентов, LockerBox — это полностью российское производство, зарегистрированное в Минцифре и имеющее сертификат Минпромторга.

Компания сотрудничает с РЖД, российскими аэропортами, банками, застройщиками и участвует в крупнейших выставках девелоперов по всей России, в частности на форуме в октябре 2024 года представит новый консьерж-сервис.

 

Огрехи по вехам: как мы докатились до типовых подъездов

Вообще говоря, первым полноценным подъездом исторически считается «парадная лестница» во дворце Александра Меншикова в Санкт-Петербурге, который был построен в 1714 году.

Учитывая, что в так называемом подъезде был целый «загон» для встречающего гостей оркестра, можно со всей ответственностью предположить, что начиналось все с роскоши. Единственной задачей парадных подъездов было показать благосостояние владельца дворца, позже — доходного дома, еще позже — обычных постоялых домов, где для жильцов организовывались гостиные для чая и обсуждения новостей.

С приходом большевиков началось уплотнение, пережитки буржуазного образа жизни ушли в историю, а подъезды стали социально-бытовыми пространствами для собраний и дополнительных организаций. В бывших доходных домах размещали детсады, кухни, прачечные, поликлиники, располагали мини-фабрики, классы, и в угоду тогдашнему времени семимильными шагами уплотнялись до коммуналок.

Сталинский ампир стал последним всплеском гигантомании: в те времена подъезды также были внушительными, лестницы и помещения — просторными, а в интерьерах еще звучал последний аккорд ушедшего шика.

Все окончательно изменилось, когда в ноябре 1955 года вышло Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР №1871 «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Так мы получили убогие голые «хрущевки», которые до сих пор вызывают оторопь и гуглятся в первую очередь по запросу «Подъезд Россия».

 

Новый ветер, который заметен: как цифра меняет тренды

С новым историческим витком, открывшим застройщикам дивный мир здоровой конкуренции, мы вернулись к «меншиковским временам»: не с таким размахом и шиком, но подъезды снова начали тяготеть к «парадным», расширяясь, обрастая дизайном и приобретая пусть кастрированный, но какой-никакой функционал.

Шлагбаумы, домофоны, охранник в будке, консьерж в «аквариуме», почтовые ящики, лифты и мусоропроводы — это минимальный набор застройщика. Использование хороших материалов в отделке и дизайн — максимальный набор, переводящий недвижимость в статус «элитной» или «премиум-класса», как больше нравится.

Но цифровизация продолжала шагать по миру и влиять на продукты для комфорта и жизни. Человек извлекался как лишняя составляющая из огромного перечня привычных вещей. И действительно, в мире, где роботы «Яндекса» уже возят посылки по Москве для заказчика, где беспилотными такси в «Убере» уже мало кого удивишь, довольно странно делать ставку на лишние итерации, которые воруют время и деньги.

 

        

Фото предоставлено компанией LockerBox

 

Представьте себе мир, в котором:

- к вам не звонят газовщики с просьбой открыть дверь подъезда;

- вам не нужно быть дома, чтобы запустить в квартиру клининг-сервис или ремонтников;

- не требуется лично встречать жильцов, если вы сдаете квартиру посуточно;

- и в перспективе нет необходимости встречать кучу курьеров различных маркетплейсов, Почты России, СДЭК и прочих.

Эти задачи решает цифра: все отправления и доставки — в одной ячейке, установленной в вашем подъезде, ключи для посетителей — там же, а все манипуляции с открытием и закрытием происходят через мобильное приложение. Открыли-закрыли, поменяли код, предоставили доступ уборщице или прорабу. Или тому же консьержу, который вместо вас примет вашу доставку и положит ее в соответствующую ячейку хранения.

 

Как это работает и как может работать

Сегодня у жителей любого жилого комплекса есть единственная опция для получения любых отправлений — оставить посылку у охраны или консьержа.

Компания LockerBox трансформирует этот рынок и нормализует возможность получения посылок и почты в режиме 24/7 без препятствий и посредников, «контролирующих органов» и ограничений. И если у жильца дома есть необходимость забрать что-то ночью, выйдя в подъезд в халате и домашних тапочках, никто и ничто не должно ему помешать.

Миссией компании является восстановление статуса подъезда как функциональной территории, которая обеспечивает нужды жильцов, решает их задачи, упрощает условия и при этом не устанавливает искусственные преграды, словно подъезд — это не часть собственности жильцов, а некий контрольно-пропускной пункт в режимное заведение.

Чтобы обеспечить жильцам должный комфорт в получении любых посылок (и не только), управляющая компания устанавливает в подъезде «шкаф», который может быть вписан в любой дизайн и выполнен из высококачественных отделочных материалов, и у жильцов появляется возможность пользоваться через него услугой приема и отправки посылок.

 

Фото предоставлено компанией LockerBox

 

Жилец дома проходит легкую регистрацию по номеру телефона, устанавливает понятное мобильное приложение, которое не сложнее приложений с заказом такси или еды через интернет, и может в любой момент бронировать и открывать с его помощью ячейки с посылками.

Если он ожидает посылку — можно забронировать ячейку и передать код для ее открытия любому курьеру, даже находясь вне дома: на работе, за городом или в магазине. Больше не требуется личное присутствие — все операции совершаются удаленно, ячейка хранит ваши посылки до тех пор, пока вы лично не заберете их из подъезда.

 

Что нужно, чтобы подхватить новый тренд

За подобной услугой все чаще обращаются жилые комплексы, которые обеспокоены тем, что у консьержа оставляют десятки посылок. По нашему опыту, в многоквартирных домах за день может накапливаться до 60 коробок с посылками, которые негде хранить, непросто искать в общей куче для передачи конечному адресату, а еще сложнее — учитывать и нести ответственность за их сохранность.

Управляющим компаниям необходимо держать МОПы «в чистоте», особенно если речь идет о классах «бизнес» и «премиум». Тем более что подобная модернизация не накладывает на компанию никаких специфических обязательств, согласований или мотивационной работы с жильцами, как это было в период первых домофонов в стране. Договор на постановку «шкафа»-постамата совершенно стандартный; если требуется прописать нормативные дополнения — их прописывают, предусматривают и согласовывают в штатном порядке.

Для получения постамата в свои подъезды управляющая компания размещает заказ и получает готовый продукт «под себя» уже через месяц-полтора с момента обращения.

 

Фото предоставлено компанией LockerBox

 

Для работы такого постамата требуется всего одна розетка 220 В, само оборудование имеет все необходимые сертификаты + внутри установлен модем для интернет-соединения, а также источник бесперебойного питания на случай отключения электричества, что как раз и позволяет сервису работать 24/7.

LockerBox — это одновременно и разработчик, и производитель, то есть у продукции компании есть сертификаты СТ1, она входит в реестр Минпромторга, а само программное обеспечение зарегистрировано в Минцифре и имеет статус российского ПО.

 

Почему это выгодная неизбежность

Так или иначе, но цифровизация шагает по стране. Сервисы, которые раньше описывались лишь в фантастических романах, стали реальностью и продолжают захватывать все сферы жизни. Появляются «умные дома», «умные доставки», и повсеместное оснащение жилых зон «умными подъездами» и «умным консьерж-сервисом» — это вопрос недалекого будущего.

Запрыгнуть в этот быстро несущийся поезд сейчас — это не только предусмотрительно, но и выгодно. Судите сами: стоимость всего оборудования для подъезда из 100 квартир сопоставима с 3—4-месячной зарплатой охранника. То есть окупается максимум за четыре месяца.

Фактически управляющая компания, которая сегодня обращается за усовершенствованием своих придомовых территорий, не только инвестирует в свое конкурентное преимущество при продаже квартир, но и оптимизирует свои расходы на ФОТ, то есть внедряет рабочее бизнес-решение.

   

Реклама. ООО «АКХ».  ИНН: 7721829679

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: первый и последний этажи — предлагать

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК

Эксперты: оны отдыха в ЖК бизнес-класса — от студий йоги до яхт-клубов

Эксперты: 60% россиян довольны своим местом проживания, 38% допускают переезд

Денис Филиппов (ДОМ.РФ): Для жизни нужны не только стены, но и инфраструктура

Эксперты выяснили, чем готовы удивить застройщики на придомовой территории

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Лучшие практики строительства МКД: от двора, паркинга и МОПов до среды добрососедства

Эксперты определили лидеров рейтинга по продуктовым характеристикам новостроек

Эволюция жилья: как новые стандарты территорий помогают девелоперам строить лучше