Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Как с помощью цифровизации на 30% повысить эффективность отдела снабжения застройщика

Полная оцифровка бизнес-процессов в MacroERP связала все департаменты компании Мера в единую экосистему.

 

  

Кемеровская инвестиционно-финансовая компания Мера начала работу в 2010 году. Изначально компания специализировалась на инвестировании и продаже городской недвижимости. В 2014 году взялась за реализацию совместных строительных проектов в России и за рубежом.

Мера реализовала успешные проекты в Кемеровской области и за ее пределами, а также заграницей — например, жилой комплекс Millenium II на черноморском побережье Болгарии. 

В 2020 компания была реорганизована, и направление девелопмента становится здесь приоритетным. К настоящему времени компания возвела 9 домов общей площадью свыше 100 тыс. кв. м на 1036 квартир. 

 

До внедрения MACRO

Мера была первым клиентом пилотной версии MacroERP. На старте автоматизировали основные бизнес-процессы: продажи, колл-центр, финансы и строительство.

Первой, еще в 2012 году, для нужд маркетинга и продаж внедрялась MacroCRM. Внедрение MacroERP началось в 2015 году с ключевых для компании модулей: «График производства работ», «Снабжение» и «Финансы». Для начала работы с системой потребовалось два месяца.

Компания Мера поставила две задачи перед внедрением MacroERP:

1. оптимизировать рабочие процессы.

2. сделать все работы прозрачными и контролируемыми.

 

 

Управление стройкой

До внедрения продуктов MACRO застройщик использовал таблицы и Google-документы. Такой формат работы перестал отвечать запросам к 2017 году, когда площадь вводимого жилья превысила 7 тыс. кв. м. Отделы взаимодействовали с разными таблицами, обмен информацией отнимал все больше времени.

«Внедрение MacroERP оптимизировало взаимодействие отделов, позволило нам направить временные ресурсы на действительно важные задачи», — говорит руководитель ОМТС компании Мера Вадим Горбачев.

Полная оцифровка бизнес-процессов связала все департаменты компании в единую экосистему. Все работы выстраиваются в общий график и автоматически распределяются между исполнителями.

 

 

Мера управляет глобальным графиком производственных работ с помощью наглядной визуализации. Каждый этап строительства объекта расписан. Понятно, когда необходимо вызвать на работу подрядчиков. Разумеется, все это возможно сделать и без цифровизации, но она значительно экономит время.

У каждой задачи есть свой «маршрут». Так работа попадает на согласование к нужным сотрудникам, после к юристам. При необходимости к задаче прикладываются документы. Каждый процесс формализован и прописан.

 

 

Контроль снабжения 

Основной модуль, с которого началась интеграция MacroERP — «Снабжение». Внедрение системы помогло систематизировать работу смежных структур компании и создать условия для соблюдения плана снабжения по объему и срокам.

При высоких объемах строительства использование бумажных носителей растягивало срок согласования заявок. Документов много, отследить прогресс по конкретной заявке проблематично. Автоматизация позволила систематизировать прогресс согласования. Сейчас специалист создает заявку за несколько минут, она отправляется на заверку, и после одобрения попадает в отдел снабжения.

 

 

Все процессы отображаются в реальном времени, поэтому участники процесса получают информацию без задержек. Заявки сохраняются со всей связанной информацией вплоть до контактов прорабов.

«Мы всегда видим картину происходящего на объекте в режиме онлайн, — делится Вадим Горбачев. — Что мы ждем, когда ждем, от кого, для кого… Все это прозрачно для отдела снабжения и сильно экономит ресурсы».

После внедрения модуля «Снабжение» отпала необходимость расширять штат сотрудников с дублирующими функциями. Вместо трех снабженцев с задачей справятся двое — но с MacroERP.

 

 

Цифровизация документов и финансового блока 

Застройщику часто приходится работать с договорами с отсроченным платежом. Раньше их контроль отнимал значительные временные ресурсы, сейчас Мера фиксирует все платежи в модуле «Финансы».

В нужный день запланированная заранее информация по оплате счетов и КС попадает финансистам, они ее обрабатывают и оплачивают. Снабженец уже не переживает о том, чтобы не пропустить оплату и «не держит все в голове». «Это очень удобно, что все аккумулируется в одном блоке вокруг заявки», — резюмирует Вадим Горбачев.

MacroERP помогает ориентироваться в договорах с подрядчиками, фиксировать обязательства обеих сторон. Частая ситуация: подрядчик просит завести на объект «расходники». Возникает вопрос: а находится ли это в зоне ответственности компании? В стандартной ситуации пришлось бы уточнять информацию по отделам и искать договоры, ведь подрядчиков много, все условия запомнить невозможно.

 

 

В модуле «Документы» договоры привязываются к соответствующим контрагентам. В течение одной минуту специалист увидит, что поставки расходных материалов возлагаются на самого подрядчика. Так компания сохраняет ресурсы и контролирует исполнительскую дисциплину контрагентов.

 


Основные результаты
 

Компания Мера решила три ключевых запроса:

1. Минимизировала запросы на соседние отделы: нужная информация есть в MacroERP.

2. Нет ожиданий документаций с объекта: все документы оцифрованы.

3. Контроль документации по подрядным организациям: они консолидированы в системе.

В компании Мера отмечают: сотрудники успевают выполнить гораздо больше функций. Помимо этого, застройщик выделил:

 Сокращается количество сотрудников, дублирующих функционал друг друга.

 30% оптимизация работы отдела снабжения.

 0 критических багов в системе за 4 года работы.

 Внедрение системы за два месяца.

  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Как оцифровка бизнес-процессов помогла девелоперу перейти к многоэтажному строительству

Цифровизация топового застройщика Кемеровской области повысила эффективность менеджеров на 40%

Mozhenkov Progress Consulting и MACRO помогут застройщикам оцифровать показатели операционного управления

Оцифровка процессов в девелопменте. Кейсы застройщиков

Продажи новостроек: как сохранить спрос и динамику. Кейсы консалтеров и IT-компаний

Круглый стол по способам гарантированного достижения отличных результатов в девелопменте пройдет 27 августа

Федеральный застройщик и экосистема MACRO заключили крупную сделку

Онлайн-сервис «Кабинет клиента» от MACRO, в котором покупатели сами оформляют платные брони на квартиры

Партнёрство как основа успеха: путь MACRO от стартапа до федеральной компании

Кейс: увеличение продаж застройщика с помощью MacroCRM

Профессионалы обсудили проблемы проектного финансирования застройщиков

Более 80 застройщиков уже получили выгоду от MacroCRM. Присоединяйтесь!

На чем построена философия компании MACRO

Профессионалы обсудили проблемы проектного финансирования застройщиков

+

Требования к возводимому объекту капитального строительства: что изменилось в законодательстве за несколько лет

Спустя три года после предыдущей публикации на эту традиционно интересующую читателей портала ЕРЗ.РФ тему генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ по нашей просьбе подготовил актуализированную статью о требованиях, предъявляемых к зданиям и сооружениям.

 

Фото: t.me/mkhusnullin

 

При вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства (ОКС) у застройщиков могут возникать проблемы, связанные с несоответствием возведенного по утвержденному проекту объекта новым требованиям законодательства. Поскольку процесс проектирования и строительства часто занимает продолжительное время, то обязательные требования к зданиям (сооружениям) и условиям застройки в этот период могут меняться. Вправе ли органы власти настаивать на приведении в соответствие с новыми требованиями (ограничениями) возведенного объекта, если его строительство было начато до появления таких требований (ограничений)?

Ответ на этот вопрос дать непросто, поскольку в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее ГрК РФ) были внесены изменения летом 2018 года (см. федеральные законы от 03.06.2018 340-ФЗ и 342-ФЗ), которые сильно запутали ситуацию. В декабре 2020-го, а также в мае 2022 года (см. 468-ФЗ от 29.12.2020 и 124-ФЗ от 01.05.2022) были внесены дополнения (переходные положения) уже в другой законодательный акт (191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»), но это позволило разрешить сложившуюся ситуацию лишь отчасти.

Попробуем разобраться во всем по порядку.

В свое время СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» (п. 3.5) предусматривал достаточно простой поход:

 строительство должно вестись по согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документации (ПД), прошедшей экспертизу;

• по истечении трех лет с момента выдачи разрешения на строительство, если необходимо продлить срок его действия, орган местного самоуправления при необходимости может потребовать корректировки ПД в соответствии с изменениями в нормативных документах, касающихся требований безопасности.

С момента вступления в силу ГрК РФ в явном виде не регулировал указанный вопрос, но прослеживалась следующая логика:

• государство в градостроительном плане устанавливает ограничения для строительства на конкретном земельном участке (ЗУ) и выдает такой документ застройщику;

• разрешение на строительство (РС) выдается государством при условии соответствия утвержденной застройщиком ПД документации требованиям ранее выданного градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);

• разрешение на ввод в эксплуатацию (РВ) выдается государством при условии соответствия возведенного застройщиком объекта требованиям утвержденной ПД, выданных РС и ГПЗУ.

В 2017 году в ГрК РФ проявились нормы, которые установили, что информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки ПД и получения РС в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в ГПЗУ, в таких целях не допускается. Значит, застройщику потребуется получить градостроительный план заново, и, возможно, требования к возводимому объекту поменяются, что будет отражено в новом ГПЗУ.

 

Фото: © Victoria Demidova / Фотобанк Лори

 

При этом установленные ГрК РФ с 1 января 2017 года основания для отказа в выдаче РС или РВ предопределяли необходимость соответствия ПД (ч. 13 ст. 51) или возведенного объекта (ч. 6 ст. 55) установленным на дату выдачи градостроительного плана[1] земельного участка:

• требованиям градостроительного регламента, проекта планировки территории и проекта межевания территории (далее — градостроительные требования);

• разрешенному использованию земельного участка (ЗУ) и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ (далее — ограничения земельного и иного законодательства).

Таким образом, до августа 2018 года возведенный ОКС должен был соответствовать проекту, а также градостроительным требованиям, ограничениям земельного и иного законодательства, которые служили исходными данным для проектирования (действовали на момент выдачи ГПЗУ). ГрК РФ не предусматривал возможности отказа в выдаче РВ, если объект был построен по утвержденному проекту в соответствии с полученным РС, но не соответствует каким-то новым требованиям (ограничениям), действующим на момент ввода такого объекта в эксплуатацию.

В августе 2018 года нормы ГрК РФ в этой части существенно изменились.

Согласно ч. 13 ст. 51 ГрК РФ при выдаче РС проект должен соответствовать:

• установленным на дату выдачи ГПЗУ градостроительным требованиям;

• установленным на дату выдачи РС ограничениям земельного и иного законодательства.

В соответствии с ч. 6 ст. 55 ГрК РФ при выдаче РВ объект должен соответствовать:

• установленным на дату выдачи ГПЗУ градостроительным требованиям;

• установленным на дату выдачи РВ ограничениям земельного и иного законодательства.

Вывод: в отличие от градостроительных требований, которые остаются неизменными для застройщика в процессе строительства, изменения ограничений земельного и иного законодательства могут послужить причиной отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Единственное и временное[2] исключение предусмотрено п. 5 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ для случая, если новые ограничения к использованию ЗУ предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) и строящийся (реконструируемый) ОКС, в связи с размещением которого установлена или изменена ЗОУИТ, не введен в эксплуатацию.

Указанное исключение также подтверждает вывод о том, что перечень ограничений земельного и иного законодательства, которым должен соответствовать вводимый в эксплуатацию ОКС, может быть достаточно широким. Как минимум, к ним относятся ограничения, связанные с нахождением возводимых ОКС в границах ЗОУИТ (ст. 105 Земельного кодекса РФ предусматривает 28 видов таких зон).

В этой части застройщик должен принимать на себя риск невозможности ввода в эксплуатацию объекта, возведенного по утвержденному проекту в соответствии с полученным РС, из-за дополнительных ограничений использования ЗУ, которые возникли за время строительства объекта.

 

Фото: archibog.ru

 

Следует также учитывать, что на практике соответствие проектных решений требованиям законодательства может обеспечиваться застройщиком не на дату выдачи разрешения на строительство, а на момент проведения обязательной экспертизы проекта (последующие корректировки проектной документации могут повлечь необходимость проведения дополнительной процедуры повторной экспертизы).

При этом напомним, что предметом экспертизы проектной документации является не оценка соответствия проектной документации градостроительным требованиям, ограничениям земельного и иного законодательства, а оценка соответствия проекта требованиям технических регламентов (иных требований безопасности) и результатам инженерных изысканий.

Согласно Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений (384-ФЗ), а также принятым на его основании подзаконным актам Правительства РФ проектная документация, по общему правилу, должна была соответствовать обязательным требованиям национальных стандартов и сводов правил, действующим на момент подачи документации на экспертизу (в дальнейшем в качестве дополнительного критерия также стал учитываться момент начала разработки проектной документации).

При этом в августе 2018 года ст. 49 ГрК РФ была дополнена частью 5.2, которая на уровне закона по-новому урегулировала вопрос.

Положения части 5.2 ст. 49 ГрК являются универсальными и распространяются не только на требования технических регламентов, но и на другие обязательные требования, которые входят в предмет экспертизы ПД (санитарно-эпидемиологические требования, требования в области охраны окружающей среды, требования промышленной безопасности и др.).

Так, при проведении экспертизы проектной документации ОКС, не являющегося линейным объектом, осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавшим на дату выдачи ГПЗУ, на основании которого была подготовлена такая проектная документация, при условии что с указанной даты прошло не более полутора лет.

При проведении экспертизы ПД линейного объекта осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавших на дату утверждения проекта планировки территории, на основании которого была подготовлена такая ПД, при условии что с указанной даты прошло не более полутора лет.

В случае если с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения проекта планировки территории прошло более полутора лет, при проведении экспертизы ПД осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавших на дату поступления проектной документации на экспертизу.

 

Фото: edsro.center

 

При проведении экспертизы ПД линейного объекта, для строительства, реконструкции которого не требуется подготовка документации по планировке территории, осуществляется оценка соответствия данной ПД требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавших на дату поступления ПД на экспертизу.

К сожалению, указанные нормы ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ не учитывают тот факт, что обязательные требования могут меняться к выгоде застройщика (включая случай сокращения объема обязательных требований). Застройщик может быть заинтересован в разработке ПД и ее экспертизе на соответствие новым требованиям нормативных документов, но не имеет на это права, если с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения проекта планировки территории прошло менее полутора лет (в некоторых случаях указанный срок увеличивается до 2,5 лет)[3].

Чтобы обойти указанное ограничение, застройщику остается только заново получать ГПЗУ (существует риск включения новых требований) либо утверждать проект планировки территории взамен ранее утвержденного документа.

Законодательством о градостроительной деятельности с момента принятия ГрК РФ и до настоящего времени не устанавливается обязанность застройщика осуществлять корректировку ПД (в том числе при продлении срока действия РС) в соответствии с нормативными требованиями, изменившимися в процессе строительства объекта.

При этом только 27 июня 2019 года в ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ были внесены поправки, в явном виде установившие, что в ходе строительства при повторной экспертизе ПД (экспертном сопровождении) проводится оценка соответствия измененных проектных решений обязательным требованиям, которые действовали (были применены) на момент проведения первоначальной экспертизы ПД.

С этого момента фактически утратили свою силу спорные нормы, которые содержались в пункте 45 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (утверждено Постановлением Правительства РФ №145 от 05.03.2007) и косвенно допускали возможность произвольно предъявлять новые (изменившиеся) требования законодательства к проектным решениям при проведении повторной экспертизы ПД (в случае корректировки проекта). При этом новый пункт 45.11 указанного Положения не только дублирует норму ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ, но и дополняет ее новацией, которая позволяет застройщику в ходе строительства по собственной инициативе корректировать проект и проходить повторную экспертизу по новым (изменившимся) требованиям законодательства.

 

Фото: potok-montazh.ru

 

Следует учитывать и то, что получение РВ не всегда гарантирует дальнейшую беспроблемную эксплуатацию такого объекта. Из-за длительного периода строительства введенный в эксплуатацию объект может уже не соответствовать законодательным требованиям к безопасной эксплуатации, которые могут отличаться от норм, учтенных на стадии проектирования. Вопрос особенно актуален, если в отношении отдельных видов объектов (например, опасные производственные объекты) или конкретных видов безопасности (например, требования пожарной безопасности) предусмотрен государственный надзор на стадии эксплуатации.

В связи с этим принципиально важным является вопрос соответствия норм градостроительного законодательства, устанавливающих требования к возводимым объектам, и положений отраслевого законодательства, которые определяют требования к безопасной эксплуатации таких объектов. Разумным представляется подход, заложенный в ч. 1 ст. 42 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, который предусматривает приведение объекта в соответствии с новыми требованиями безопасности в плановом режиме в ходе его очередной реконструкции или капитального ремонта.

Согласно Федеральному закону 468-ФЗ от 29.12.2020, ст. 4 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» дополнена частью 10, которая содержит несколько переходных положений (в текущей редакции действуют до 1 января 2025 года). Переходные положения распространяются на объекты капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы до 1 января 2023 года, а разрешения на ввод в эксплуатацию не выданы.

Наиболее важная норма устанавливает, что возведенный ОКС должен соответствовать ограничениям земельного и иного законодательства, действующего на дату выдачи разрешения на строительство такого объекта (вместо положения ч. 6 ст. 55 ГрК РФ о соответствии возведенного объекта ограничениям земельного и иного законодательства, которые действуют на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию). 

Таким образом, можно сделать вывод, что изменения каких-либо требований земельного и иного законодательства, произошедшие после выдачи разрешения на строительство объекта (которое должно быть выдано до 1 января 2023 года), не могут послужить причиной отказа в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию.

 

[1] В отношении линейных объектов градостроительные требования определяются положениями утвержденного проекта планировки и проекта межевания территории без привязки к дате выдаче ГПЗУ.
[2] Согласно п. 4 ст. 107 Земельного кодекса РФ приведение разрешенного использования (назначения) и (или) параметров зданий, сооружений в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах ЗОУИТ, или снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, размещение которых в ЗОУИТ не допускается, осуществляется в течение двух лет со дня ввода в эксплуатацию построенного, реконструированного ОКС, в связи с размещением которого установлена или изменена такая зона.
[3] Постановлением Правительства РФ №440 от 03.04.2020 было установлено, что на один год продлевается срок применения проекта планировки территории, ГПЗУ для целей, предусмотренных ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ, в случае, если указанный срок истекает после 6 апреля 2020 года и до 1 января 2021 года. Похожие нормы о продлении срока в 1,5 года в дальнейшем были заложены в Постановление Правительства РФ  №575 от 02.04.2022.

     

 

   

 

 

 

Другие публикации по теме:

Порядок ведения реестра объекта капитального строительства

Минстрой разъяснил нюансы изменения назначения объекта капитального строительства

Критерии аналогичности проектируемого объекта капитального строительства

Порядок идентификации объекта капитального строительства

По какому принципу в процессе проектирования и строительства могут меняться требования, предъявляемые к возводимому объекту капитального строительства

Об экспертизе проектной документации объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых планируются в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) 

Каким требованиям должен соответствовать возводимый объект капитального строительства

Почему дает сбои система обеспечения безопасности возводимых зданий и сооружений