Опубликован аналитический обзор «Перенос сроков ввода жилья профессиональными застройщиками», подготовленный Институтом развития строительной отрасли.

Переносы по введенным домам

В процессе исследования проанализированы данные по 1024 домам с жилыми единицами совокупной площадью квартир 7 млн м², которые введены в эксплуатацию в III квартале 2017 года. Из них 903 многоквартирных дома, 112 домов блокированной застройки, 9 домов с апартаментами.

Средний размер переноса срока ввода объектов в эксплуатацию по введенным объектам составил 5,03 месяца. По сравнению со вторым кварталом указанный показатель улучшился на 0,9 мес (во II квартале средний размер переноса срока ввода составлял 5,9 мес).

Всего в III квартале 2017 года исследованные дома ввели 585 юридических лиц, объединенных в 531 группу компаний. 100 крупнейших групп компаний России в III квартале ввели в эксплуатацию 2,3 млн м² жилья, или 33,7% от общего объема ввода жилья профессиональными застройщиками.

Без переносов срока в III квартале сдано 41,5% жилья. С переносами в пределах 6 месяцев сдано 25,3%. Переносы от 6 до 12 мес. выявлены у 17,4% введенного жилья. Перерос срока сдачи жилья более года допущен в отношении 15,8% введенного жилья.

Структура переносов ввода жилья по сданному жилью в III квартале 2017 года

Переносы по текущему строительству

Исследовано положение дел с переносами сроков ввода жилья в отношении 14 787 строящихся домов, совокупной площадью квартир 119 млн м².

Исследование показало ежеквартальное увеличение размера среднего срока переноса ввода жилья застройщиками. Так, во втором квартале этот показатель составлял 3 мес., в третьем 3,4 мес., на начало четвертого квартала уже 3,96 мес.

Следует отметить, что в расчете учитывались только переносы сроков по наступившим датам. Например, не учтены переносы срока ввода с IV квартала 2017 года на более поздний срок, т.к. IV квартал еще не завершился. На момент составления обзора такие переносы зафиксированы в отношении более 5,7 млн м² строящегося жилья.

Не имеет переносов сроков ввода 75,7% строящегося жилья. Причем у ТОП-100 крупнейших компаний этот показатель еще лучше – 83,5%. У мелких и средних застройщиков без переноса сроков ввода строится 70,7% жилья.

Структура переносов ввода жилья по строящемуся жилью на декабрь 2017 года

Ситуация в регионах (исследованы Краснодарский край, Московская область, Москва, Санкт-Петербург)

Недавно портал ЕРЗ опубликовал интервью с вице-мэром г. Воронежа по градостроительной деятельности Артуром Кулешовым, который отметил, что перенос сроков ввода жилья власти считают одной из главных сегодняшних проблем. «Причина проста: квартиры не распродаются, если у застройщика сегодня в новостройке есть, допустим, 100 квартир, и 50 из них нужно отдать дольщикам, то на остальные 50 он не может найти покупателей, — пояснил чиновник. — Вот застройщик и думает, что ему делать, как выходить из положения. Если он введет наполовину проданный дом, то, соответственно, другая половина этого дома автоматически ляжет на него: коммунальные услуги, содержание и пр. Поэтому девелоперы, всячески минимизируя свои убытки, сегодня стараются переносить ввод домов. Если ДДУ, подписанные ими с дольщиками, это позволяют, они переносят ввод дома на полгода или даже на больший срок», — заключил Кулешов. 

Отметим, что Воронежская область по итогам исследования имеет одни из лучших показателей по переносу срока ввода жилья среди регионов России с большим объемом жилищного строительства. Например, по текущему строительству средний срок переносов ввода в этом субъекте РФ составляет всего 1,8 месяцев при среднем показателе по стране 4,0 месяца.

В другом крупном регионе, Краснодарском крае, вопросы переносов срока ввода жилья обсуждались на совещании, которое провел заместитель генерального прокурора РФ Андрей Кикоть. По мнению надзорного ведомства, третья часть строящихся на Кубани жилых домов имеет существенное отставание от заявленных сроков сдачи — более 6 месяцев. Такие цифры тревожат прокуратуру, поскольку они свидетельствуют о возможном увеличении числа проблемных строек. На совещании отмечалось, что в настоящий момент в крае уже расследуется 47 уголовных дел против застройщиков, более двух десятков предпринимателей арестованы, потерпевшими признаны 4,7 тыс. человек, ущерб дольщикам достиг 7 млрд руб. В «черный» список надзорного ведомства попали 234 объекта, в которые вложили деньги около 20 тыс. человек.

В опубликованном аналитическом обзоре «Перенос сроков ввода жилья профессиональными застройщиками» представлена подробная информация о состоянии дел в Краснодарском крае. По сданному в III квартале жилью перенос сроков ввода отмечен у 67% введенного жилья, из них у 28,9% срок ввода перенесен на 6 месяцев и более. Как видно, эта цифра почти совпала с данными прокуратуры.

Структура переносов ввода жилья по сданному жилью в III квартале 2017 года в Краснодарском крае

Справедливости ради следует констатировать, что на фоне других регионов-лидеров в сфере жилищного строительства (об этом ниже) ситуация с просрочкой ввода жилья на Кубани далеко не самая худшая. Средний перенос срока по вводу жилья в III квартале здесь составил 3,9 месяца (по России — 5,0), по текущему строительству — 3,6 месяца (по России — 4,0).

Гораздо более сложная ситуация зафиксирована в Московской области. По сданным объектам средний перенос сроков ввода жилья в регионе растет в арифметической прогрессии. По состоянию на III квартал этот показатель достиг 9,3 мес.

Без переносов срока в Подмосковье введено всего 14,8% жилья. Причем ТОП-20 крупнейших застройщиков региона, обеспечивающих половину всего жилищного строительства в регионе, в обещанный срок сдали лишь 9,4% жилья, введенного в III квартале.

И по текущему строительству ситуация в Московской области хуже, чем в среднем по стране. Средний срок переноса ввода жилья на декабрь 2017 года составил  5,8 месяца (по России — 5,0).

Ситуация со сроками ввода в Московской области отягощается еще и гигантскими штрафами для местных девелоперов в пользу дольщиков (а чаще — потребительских террористов, которые перекупают у дольщиков права требования неустойки), что осложняет для застройщиков восстановление ритмичной работы по строящимся объектам.

Скачать аналитический обзор «Перенос сроков ввода жилья профессиональными застройщиками» можно здесь.

Другие публикации по теме:

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

В 2017 году Томская домостроительная компания сократила количество договоров долевого участия в новостройках до 39%, чтобы к середине 2018 года продавать только готовое жилье.

Фото: www.tdsk.tomsk.ru

По словам Анны Облаковой, руководителя центра продаж Томской домостроительной компании (1-е места в ТОП застройщиков региона по объему текущего строительства и вводу жилья), большая часть квартир ТДСК продается уже готовыми, во введенных домах.

«В 2017 году по договорам купли-продажи мы реализовали 61% квартир, на этапе строительства — только 39%, — рассказала топ-менеджер. — Перед нами стоит задача к концу следующего года полностью уйти от продажи строящегося жилья», — подытожила она.

Снижение доли ДДУ в продажах ведущего застройщика Томской области нашло отражение в статистике Росреестра. Количество регистраций ДДУ в регионе в 2017 году уменьшилось на 40% (график).

Переход на продажу готового жилья означает необходимость привлечения денежных средств на этапе строительства через банковские кредиты, что, по мнению многих девелоперов, которое они высказали на страницах портала ЕРЗ, повысит затраты застройщика, а значит, и цену квартир в новостройках.

Руководитель местного агентства недвижимости Вадим Алатарцев отметил высокий потенциал роста цены жилья на томском первичном рынке жилья. По его словам, сейчас банки дают кредиты под 8—12% годовых. «Меньше 6% банк точно не даст. Соответственно, цикл строительства — год, а то и два, — отметил он, добавив: — То есть от 6 до 12% мы можем просто плюсовать одномоментно».

В 2017 году у ТДСК цены продаж квартир в новостройках выросли. Так, если в начале года квартиры стоили в среднем по 41 тыс. руб. за 1 кв. м то к концу году — уже 45 тыс.

«Цены менялись неравномерно, — пояснила Анна Облакова. — Интересно, что цена за «квадрат» в малогабаритных квартирах в 2017 году, наоборот, уменьшилась. Также немного опустилась стоимость метра в однокомнатной квартире. Основной рост цены пришелся на двух- и трехкомнатные квартиры. Это говорит о том, что спрос в этом году смещается в сторону более комфортного жилья, с большим количеством комнат», — резюмировала руководитель центра продаж ТДСК.

По ее словам, если на ноябрь 2016 года доля малогабаритного жилья в продажах компании составляла 25%, то на ноябрь 2017 года она снизилась до 15%, небольшое жилье стали покупать меньше. В то же время в продажах ТДСК увеличились доли двух- и трехкомнатных квартир.

Интересно, что только 56% квартир ТДСК покупают жители областного центра. Еще 30% приобретают жители других городов и поселков Томской области. 14% продаж приходится на покупателей из других регионов, и эта доля остается примерно на таком уровне из года в год. К слову, как пишет Независимое информационное агентство, чаще всего приобретают квартиры в новостройках ТДСК жители Казахстана, Алтайского края, Кемеровской области, северных регионов, есть среди покупателей и москвичи.

Фото: www.static.tildacdn.com

СПРАВКА ЕРЗ: ГК Томская ДСК

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 138 066 кв. м

Объектов строительства — 11 (в 6 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 126-е

Место в ТОП по Томской области — 1-е

Место в ТОП по Новосибирской области —54-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2016 г. — 195 936 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2016 году — 21-е

Текущий объем ввода жилья в 2017 г. — 118 537 кв. м

Другие публикации по теме:

Андрей Васильев (ГК Главстрой): Проектное финансирование будет комфортным для застройщиков при ставках кредитов в 4%

Теему Хелпполайнен (ЮИТ): Ни в одной стране мира не удалось уменьшить стоимость строительных проектов с помощью госрегулирования

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Сбербанк готов увеличить проектное финансирование застройщиков до 370 млрд руб.

На первом этапе застройщики будут переходить от долевого строительства к проектному финансированию по своему желанию

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Александр Рогатых («Аквилон Инвест»): Уже очевидно, что у застройщиков появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет