2022-й: ИЖС на сельхозземлях и аварийные дома в ЕГРН

10 января 2022 14:37

2022-й: ИЖС на сельхозземлях и аварийные дома в ЕГРН

РИА Недвижимость с помощью экспертов-юристов выяснило, какие новые законы будут регулировать рынок недвижимости в наступившем году.

Фото: www.3-ndflka.ru

О налогах и вычетах при продаже недвижимости

С 1 января 2022 года собственники объектов недвижимости, которые продали их до истечения минимального срока владения (он составляет в общем случае пять лет, а в ряде случаев - три года), могут — согласно изменениям п. 4 ст. 229 Налогового кодекса РФ, внесенным 305-ФЗ — не подавать налоговую декларацию формы 3-НДФЛ в случае, если общая стоимость проданных жилых домов, квартир и комнат не превышает 1 млн руб. в год, а гаражей и нежилых помещений – 250 тыс. руб.

Иными словами, если сумма дохода оказалась меньше размера имущественного налогового вычета, указывать ее в декларации и оплачивать налог не нужно при наличии вышеуказанных условий.

При этом необходимо учитывать, что:

• если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже, чем кадастровая стоимость этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7;

• если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет, вышеизложенные положения не применяются (п. 2 ст. 214.10 Налогового кодекса РФ).

Данные изменения применяются к доходам, полученным налогоплательщиками в налоговых периодах, начиная с 1 января 2021 года.

Фото: www.kubantoday.ru

С 1 января 2022 года имущественные налоговые вычеты по НДФЛ можно будет получить еще до окончания налогового периода. Для этого налогоплательщику нужно обратиться с письменным заявлением к работодателю (согласно требованиям 100-ФЗ).

Фото: www.rsloboda-rt.ru

О субсидировании квартплаты

Гражданам, рассчитывающим в наступившем году получить субсидии и компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, с 1 января необходимо убедиться, что у них нет непогашенной задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, которая образовалась за период не более чем три последних года плюс подтверждена вступившим в законную силу судебным актом (442-ФЗ). В противном случае субсидии и компенсации не будут выданы.

Фото: www.sarbc.ru

О внесении в ЕГРН аварийного жилья

С 1 февраля 2022 года предусмотрено внесение в ЕГРН сведений о том, что:

• жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или непригодным для проживания (согласно последним изменениям в 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

• признано непригодным для проживания.

Фото: www.strport.ru

О судьбе участков с временным статусом

После 1 марта 2022 года участки с временным статусом (которые были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет в период с 1 марта 2008 года по 1 января 2017 года, но при этом права на них не были в установленном порядке зарегистрированы) будут исключены из ЕГРН.

Ранее правообладателям временных участков давалось пять лет (с момента постановки на государственный кадастровый учет) на то, чтобы осуществить его регистрацию. С 2017 года прекращено присваивание земельным участкам статуса «временный».

Если гражданин не успеет до 1 марта 2022 зарегистрировать право на такой земельный участок, это не будет означать, что он утрачивает на него право, но гражданин должен будет вновь осуществить государственный кадастровый учет участка и зарегистрировать свои права на него в установленном законом порядке. В этом случае участку будет присвоен новый кадастровый номер.

Фото: www.kraszem.ru

О платной земле для дачников

Членам некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, стоит учесть, что в конце февраля истекает срок, в течение которого они могут получить землю в собственность без проведения торгов и бесплатно.

Начиная с 1 марта 2022 года предоставление СНТ и членам СНТ земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будет осуществляться уже за плату.

С указанной даты член садоводческого некоммерческого товарищества вправе приобрести земельный участок, образованный из земельного участка, предоставленного СНТ (за исключением земельных участков общего назначения) в собственность в результате продажи без проведения торгов (пп. 3 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).

При этом гражданам, имеющих трех и более детей и являющимися членами садоводческих некоммерческих товариществ, земельные участки также будут предоставляться в собственность бесплатно (п.6 ст. 39.5 Земельного кодекса РФ).

Фото: www.onrealt.ru

О расширении площади машино-мест

В соответствии с приказом Росреестра от 23 июля 2021 года №П/0316 исключены максимально допустимые размеры машино-места. А минимально допустимый размер теперь составляет 5,3 м на 2,5 м. Данные параметры не относятся к парковочным площадкам, расположенным на земельных участках вне зданий, сооружений и помещений с машино-местами, так как такие объекты самостоятельными не считаются.

Предполагается, что новые требования позволят расширить возможности правообладателей по оформлению прав на машино-места с учетом многообразия транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, речь идет о сельскохозяйственной технике, а также транспортных и технических средствах для людей с ограниченными возможностями.

Фото: www.kosterevo.vsn.ru

О допустимости ИЖС на сельхозземлях

С 1 марта 2022 в России разрешается возводить частные дома — объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — на землях сельскохозяйственного назначения. Но возвести можно будет только один дом и только фермерам на используемых ими сельхозземлях. Количество этажей в таком доме должно быть не более трех, его общая площадь – составлять не более 500 кв. м, а пятно застройки под ним – не превышать 0,25% площади земельного участка.

В отношении участков земель сельхозназначения, на которых расположены фермерские дома, сохраняется действие закона о крестьянско-фермерских хозяйствах (чтобы вместо фермерских домов не возникали коттеджные поселки, не имеющие никакого отношения к фермерскому бизнесу).

При этом субъекты РФ будут вправе принимать законы, в которых могут быть определены те муниципальные образования, на территории которых не допускается строительство, реконструкция или эксплуатация фермерских домов.

Фото: www.zakupka.com

О штрафах за остекление балконов

С 1 марта 2022 года вступает в силу приказ Минстроя России № 292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями». В соответствии с ним физлицам и юрлицам-собственникам за самовольное и не согласованное остекление балконов грозит штраф в размере:

• 2—2,5 тыс. руб. — для граждан;

• 4—5 тыс. руб. — для должностных лиц;

• 40—50 тыс. руб. – для юридических лиц.

В соответствии с указанным приказом Минстроя, лица, которые пользуются государственными квартирами по договорам социального найма, должны немедленно сообщать о неисправностях жилого помещения или сантехники и другого оборудования в нем.

Фото: www.midag.ru

О совершенствовании кадастра

В 2022 и 2023 годах государственная кадастровая оценка станет всероссийской, то есть будет проходить по всей стране в определенную дату. В 2022 году – в отношении земельных участков, в 2023 году – в отношении зданий, сооружений, расположенных в них помещений и машино-мест, объектов незавершенного строительства.

Как считают в Росреестре, одновременное проведение государственной кадастровой оценки будет способствовать исправлению накопленных ошибок в ранее утвержденных результатах кадастровой оценки, а также исключит установление необоснованной кадастровой стоимости в будущих оценках.

Фото: www.iconfinder.com

Другие публикации по теме:

Закон о налоговых льготах для семей с детьми при продаже жилья: подробности

Оспорить кадастровую оценку можно только с заключением государственных экспертов

Какие приказы Минэкономразвития о кадастровом учете и госрегистрации сделок с недвижимостью будут признаны недействительными

Росреестр установил минимально допустимые размеры машино-места

Как изменится процедура признания многоквартирного дома аварийным

Как увеличатся размеры налогового вычета по ипотеке и на новое строительство

Новый «сотый» закон упрощает получение налоговых вычетов на приобретение жилья и погашение процентов по ипотеке

Печать

Законодательство Процедуры Регистрация Кадастр Машино-места

13 декабря 2021 13:30

Застройщики обсудили, как изменится рынок ИЖС в 2022 году

В новом выпуске «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» эксперты обсудили новую законодательную инициативу, оценили перспективы крупных девелоперов на рынке ИЖС и рассмотрели текущую ситуацию на нем.

9 декабря прошла трансляция видеопроекта «ЕРЗ О ГЛАВНОМ», где эксперты рынка недвижимости в прямом эфире обсуждают новости отрасли и делятся своими кейсами. Дискуссии проходят каждый четверг в 11:00 (по МСК). Организатор проекта — отраслевой портал ЕРЗ.РФ, генеральный партнер — компания MACRO, информационный партнер — консалтинговое агентство GMK.

В новом выпуске спикеры обсуждали перспективы малоэтажного строительства. Экспертами прямого эфира выступили:

• Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ;

• Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK;

• Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании Этажи;

• Денис Бадиков, директор по девелопменту компании Партнер-Строй;

• Наталья Воронцова, директор юридического департамента семейства компаний KASKAD Family;

• Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы Хрустальный;

• Серикгалий Мукатаев, CEO ООО «Специализированный застройщик М–Левел».

Фото: РБК Недвижимость

Первым выступил Кирилл Холопик (на фото). Эксперт представил обзор проекта федерального закона о долевом строительстве коттеджных поселков и изменений в других законодательных нормах.

«Можно выделить два наиболее обременительных условия привлечения средств дольщиков в ИЖС, которые указаны в проекте закона: наличие утвержденной ДПТ (в составе ППТ и ПМТ) и раскрытие информации о застройщике и проекте в ЕИСЖС, — отметил эксперт. — Однако они позволят получать средства банков по линии проектного финансирования, что является большим шагом вперед».

Также одной из проблем коттеджного строительства Холопик назвал вакуум в законодательстве в отношении общего имущества. По его словам, законопроект подробно описывает этот термин и требует, чтобы информация об общем имуществе была раскрыта в ЕИСЖС, проектной декларации и ДДУ. При этом понятие и признаки общего имущества в малоэтажном жилом комплексе введены и в Жилищный кодекс.

Кроме того, спикер озвучил изменения в других нормативных актах, касающихся ИЖС.

О формировании рынка ИЖС в России рассказал Сергей Разуваев (на фото).

«В прошлом году по запросу Минстроя мы проводили исследование и общались с 20 крупнейшими застройщиками страны. Практически все из них заинтересованы нишей малоэтажного строительства и ИЖС, в том числе ПИК и ГК Самолет, — рассказал о результатах опроса спикер. — Некоторые компании могут достигать 20% доходности на капитал в таких проектах, что является нормальным показателем для среднего года».

Разуваев отметил, что изучение ввода ИЖС показывает — большинство построенных домов является так называемым «самостроем». По мнению эксперта, в 2021 году сформированного рынка нет, однако появляются компании, которые начинают специализироваться либо на ИЖС и на малоэтажных домах.

По прогнозу Разуваева, законодательные инициативы формализуют рынок, и тогда застройщики смогут привлекать финансирование и более активно проникать в данную нишу.

Своим взглядом на сегодняшнюю структуру рынка ИЖС поделился Антон Сауков (на фото).

«То, что происходит сейчас — хаос, рынок “самостроя”. Это касается всех регионов, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга. Частные строители стараются снизить себестоимость и продать дороже. А теперь мы сталкиваемся с тем, что люди, которые купили такие дома 2-3 года назад не у девелопера, разочаровываются в качестве “загородки”, — поделился наблюдениями эксперт. — После дачной амнистии ввод ИЖС сильно вырос, но это не говорит о том, что люди стали больше строить. Данные нужны очищенные: садовые общества — это одни цифры, а то, что строят застройщики или частные строители — другие», — подытожил Сауков.

По мнению спикера, ИЖС является перспективным и быстроразвивающимся рынком, но сильного игрока, который мог бы его регламентировать, пока нет.

Денис Бадиков (на фото), рассказал об опыте строительства «Партнер-Строй» в нише ИЖС и озвучил свой взгляд на тренды и законодательные инициативы.

«ИЖС и малоэтажные дома — это тренд. При этом людям нужен не только дом, но и среда. Ранее такие проекты были только в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре, а сейчас подобные поселки можно увидеть в Воронеже, Тюмени, Екатеринбурге, Челябинске, — отметил спикер. — Сейчас мы пытаемся находить варианты работы с банками и органами в ручном режиме, поэтому если появятся нормы, которые стандартизируют все процессы и требования, это будет большим развитием для ИЖС и малоэтажного строительства», — заявил Бадиков.

Спикер сообщил, что сейчас строительство ИЖС связано с рядом трудностей. Например, Партнер-Строй удалось получить проектное финансирование, однако предложить ипотеку для покупателей банк не смог. При этом спикер отметил, что маржинальность для компании вторична, и застройщик осознанно соглашается на меньшую доходность, предоставляя покупателю большую добавленную стоимость.

Мнением о последствиях введения озвученных в законопроекте требований и положений поделилась Наталья Воронцова (на фото).

«Мы работаем по 214 ФЗ уже более семи лет, строим таунхаусы и многоквартирные дома до 4 этажей, а также занимаемся активным развитием территорий в наших проектах, — обозначила направление работы KASKAD Family спикер. — Озвученные изменения считаем правильными и уместными: они решают проблему использования земель общего пользования, дают застройщикам доступ к проектному финансированию, а покупателям — к ипотеке с нормальными ставками».

Так, по словам Воронцовой, законопроект повысит оборачиваемость денежных средств застройщика, и покупатели смогут пользоваться доступными условиями по ипотеке с более низкими ставками и меньшим первоначальным взносом. Эксперт считает, что для поддержки строительства ИЖС, государству необходимо продлить льготные программы по ипотеке для людей, приобретающих у застройщиков частные дома или квартиры в малоэтажных комплексах.

Кристина Яковенко (на фото) поделилась взглядом на то, к каким изменениям приведут новые законодательные нормы.

«Мы строим коттеджные поселки уже 12 лет, и спрос на проекты с организованной средой был всегда высок. Однако за последние два года спрос стал расти еще активнее, и нам пришлось наращивать темп строительства, — рассказала о ситуации на рынке Яковенко. — Нововведения, с одной стороны, улучшают качество продукта, с другой — повышают порог входа для застройщика. Помимо организации рынка со стороны законодательства, нужно понимать, кто будет строить ИЖС и малоэтажные дома: крупные организованные компании или частные строители».

Также эксперт отметила, что переход застройщика из многоэтажного строительства в малоэтажное связан с рядом трудностей. Например, одному из франчайзи девелоперской группы Хрустальный пришлось перестраивать множество процессов при переходе в новую нишу. Застройщик сменил подрядчиков, изменил схему и подход к продажам, подобрал нестандартные технические решения, актуальные для ИЖС, и подстроился под специфичную экономику загородных проектов.

Серикгалий Мукатаев (на фото) отметил одно из достоинств законодательных нововведений.

«Плюсов у законопроекта больше, чем минусов. Он даст крупным застройщикам обоснование более высокой цены для клиентов. Иногда частные строители считают: чем дешевле предложение, тем выше вероятность покупки. Однако люди хотят покупать и дом, и среду, — сообщил спикер. — Это значит, что системы делают более востребованный и безопасный для покупателя продукт: дольщики защищены законом, а на стройке работают профессионалы, которые выполняют работы по современным требованиям строительства».

Также Мукатаев ответил на вопрос о возможности применения типовой застройки в ИЖС. По его мнению, использовать типовые проекты во всех регионах нельзя как минимум из-за климатических условий — в каждом регионе России они сильно отличаются друг от друга. Это обуславливает необходимость строить разные фундаменты и изменять другие инженерные и архитектурные элементы.

Посмотреть запись эфира можно по ссылке. Подписывайте на ютуб-канал ЕРЗ.РФ, чтобы не пропустить анонсы этого и других проектов отраслевого портала.