Комплексное развитие территорий должно было стать главным драйвером обновления российских городов. Портал Всeостройке.pф проанализировал заявленный портфель, фактический масштаб, географию и главные риски для застройщиков.

Фото предоставлено компанией Брусника

Текущие показатели

Доля КРТ во всем объеме сданного в первом полугодии жилья составила 2,8% (1,2 млн кв. м из 42,76 млн кв. м).

Столь низкую цифру специалисты объяснили тем, что более 62% ввода приходится на ИЖС, где КРТ почти не применяется.

Источник: Всeостройке.pф

В январе — июне в рамках программы строилось более 9 млн кв. м жилой недвижимости (около 8% всего портфеля российских застройщиков).

С 2023 года показатель увеличился в 5,6 раза, однако география остается крайне неравномерной. Три четверти возводимого в рамках КРТ жилья сосредоточено в десяти регионах, в 41 субъекте строительство по этому механизму еще не начиналось.

Источник: Всeостройке.pф

Экономика вслепую

Главный парадокс КРТ заключается в том, что инвестор выигрывает торги до того, как узнает реальную стоимость своих обязательств.

За последние два года экономика стройки перевернулась: себестоимость материалов и работ взлетела примерно на 60%, тогда как рыночные цены выросли лишь на 24%. Многие проекты оказались на грани рентабельности, но изменить их параметры без повторных торгов практически невозможно.

То есть риски концентрируются задолго до выхода техники на площадку. Эксперты перечислили основные из них.

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

Финансовые модели девяти из десяти проектов содержат ошибки в оценке проектного финансирования, стоимости строительства сетей и социальных объектов.

Непредсказуемое расселение — самая крупная статья ранних расходов, которые могут варьироваться от 300 млн руб. до 9 млрд руб., и фактические траты часто превышают оценку на 20% — 30%. При этом застройщик отвечает перед банком и городом имуществом, деньгами и репутацией.

До аукциона ресурсоснабжающие организации редко дают окончательные техусловия, оставляя инвестору открытую смету на подключение к сетям.

Источник: Всeостройке.pф

Китайский урок

Чтобы понять, как масштабировать механизм, полезно посмотреть на опыт КНР. Там власти до начала любых торгов определяют обязательства сторон, решают вопросы с жителями и инфраструктурой, а само расселение финансируется длинными дешевыми деньгами через целевое фондирование банков (механизм PSL).

Китайская система имеет свои риски, но ее фундаментальный принцип вполне применим в России: территория должна выходить на торги только после подготовки базовой финансовой конструкции.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Что следует изменить?

Для перехода от точечных успехов к системному рынку, по мнению экспертов Всеостройке.рф, необходимо следующее:

1. обязательный паспорт территории;

2. предварительная проверка финмодели банком;

3. раскрытие участникам предельных параметров финансирования;

4. ответственность администрации за исходные данные;

5. автоматический механизм восстановления экономики при изменении публичных условий;

6. корректировка проекта без повторных торгов по прозрачным правилам.

Фото: ЕРЗ.РФ

В этом случае доля КРТ в 30% — 40% в многоквартирном строительстве выглядит достижимым долгосрочным ориентиром. То есть сам механизм менять не нужно, его следует доработать так, чтобы он гарантировал реализацию заявленных планов, резюмировали авторы исследования.

Другие публикации по теме:

Минстрой: земельный участок для КРТ можно передать привлеченному для исполнения договора лицу без согласия арендодателя

Инфраструктурная нагрузка, бюрократия и экономическая неопределенность — основные барьеры на пути КРТ

Банк ДОМ.РФ: дальнейшее развитие механизма КРТ требует совершенствования регулирования сделок проектного финансирования

Принят закон, упрощающий порядок включения земель в границы КРТ

Возмещение собственникам жилья при КРТ будут рассчитывать по актуальной рыночной стоимости

Теги: Комплексное развитие территорий   Градостроительные процедуры   Финансирование девелопмента