Председатель Москомстройинвеста в интервью «РИА Недвижимость» рассказала, насколько столичные девелоперы готовы к переводу своих жилищных проектов на схему проектного финансирования, как в Москве решается проблема уже существующих долгостроев и какие меры предпринимаются для предотвращения новых.

Фото: www.mos.ru

Треть возводимого жилья в Москве будет достроена по старым правилам 

По словам Анастасии Пятовой (на фото), сегодня столичный рынок первичного жилья насчитывает 40 групп компаний и 266 застройщиков, обладающих 584 действующими разрешениями на строительство (РС).

При этом 505 РС приходится на жилье, а 79 РС — на нежилые помещения: апартаменты и гаражи.

Фото: www.stroypuls.ru

Все жилищные проекты, финансируемые с использованием механизма договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), Москомстройинвест разделил на три группы: 

1) объекты строительства, переводящиеся с 1 июля на схему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов: 190 РС или примерно 21 тыс. ДДУ на площадь в 1,2 млн кв. м;

2) объекты, которые после 1 июля (предположительно) будут достраиваться и продаваться по старой схеме долевого участия, как соответствующие критериям 30-процентной готовности и др., описанным в проекте постановления Правительства РФ: Более 300 РС или около 95 тыс. ДДУ на 5 млн кв. м;

3) объекты со степенью возведения 15—20%, чья схема достройки после 1 июля еще неизвестна: 60 РС или около 14 тыс. ДДУ на 700 тыс. кв. м;

«Мы не можем с точностью сказать, по какой схеме будут вестись в них продажи, так как не ясно, успеют ли застройщики довести их степень готовности до 30%», — пояснила Пятова ситуацию по объектам третьей группы. При этом она добавила, что в случае возможного изменения Правительством РФ критериев для достройки по старым правилам, Москомстройинвест внесет соответствующие коррективы в свою классификацию.

Фото: www.krivoe-zerkalo.ru

Предварительный ответ банков московским застройщикам: в проектном финансировании отказано не будет

По информации руководителя столичного контрольно-надзорного ведомства в сфере строительства, пока нет точных данных, сколько и каких застройщиков в Москве не получат от банков «добро» на кредиты в рамках проектного финансирования.         

«Пока рано говорить, ведь банку надо порядка 90 дней на проверку общения застройщика, — пояснила Пятова. — Но кредитные организации, которые присутствовали на совещаниях с московскими властями, говорили, что уже получили все документы и предварительно проблем не видят», —обнадежила глава ведомства.

Она также уточнила, что сегодня в Москве с застройщиками наиболее активно работают Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, Банк ДОМ.РФ, «Открытие» и «СМП Банк».

Попытки не соблюдать новое законодательство о долевом строительстве будут решительно пресекаться

Глава Москомстройинвеста не исключила, что и после перехода отрасли на новую схему финансирования не все игроки на рынке будут стремиться играть по законным правилам.   

«Сейчас у нас есть некоторые опасения, что в момент перехода на эскроу-счета на рынке новостроек снова возродятся «серые схемы» продажи квартир в обход долевого законодательства — например, по предварительным договорам или вексельным схемам», — пояснила свою мысль Пятова.

Впрочем, председатель Москомстройинвеста заверила, что подобные попытки на территории столицы будут пресекаться с помощью целого арсенала средств, имеющихся в распоряжении комитета. В частности, через проведение внеплановых проверок тех застройщиков, кто по каким-то причинам отстает от темпов строительства и сроков ввода.

«Если к 1 июля застройщик не получит заключения о соответствии дома критериям, определяющих степень его готовности, то для нас это будет звоночком, чтобы посмотреть на него пристальнее», — предупредила чиновник.

Она также сообщила, что по оценкам Москомстройинвеста в столице сегодня насчитывается около 100 объектов, по которым выданы РС, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации нормам 214-ФЗ, но к их строительству девелоперы еще не приступили.

Фото: www.101biznesplan.ru

Столичные чиновники, застройщики и банкиры будут действовать согласованно 

По словам Пятовой, для эффективной адаптации девелоперского  сообщества к работе в новых условиях по поручению мэра Москвы Сергея Собянина в столице планируется создание межведомственной комиссии по реализации инвестпроектов с привлечением средств дольщиков.

Комиссия займется решением таких задач, как:  

• оперативное решение возникающих у девелоперов вопросов;

• создание благоприятных условий для перехода на новые правила проектного финансирования;

• практическая реализация этого перехода.

Предполагается, что в состав комиссии войдут как представители органов власти, так и банки с застройщиками.

Фото: www.st.novostroy.su

Апартаменты жилье не заменят

Анастасия Пятова не разделила опасений интервьюера по поводу того, что после 1 июля застройщики станут активнее строить не жилье, а апартаменты, поскольку возведение последних не требуют перехода на проектное финансирование.    

«Сильного роста интереса к строительству апартаментов по заседаниям градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) я пока не вижу, — заявила Пятова. — Ведь покупатель сам выбирает, какую недвижимость он желает приобрести, и апартаменты востребованы далеко не всеми. Тот, кто понимает, что у него не будет прописки и прикрепления к поликлинике, детскому саду, школе, будет покупать только жилье», —  резюмировала председатель Москомстройинвеста.

Фото: www.sibscience.com

«Что строить, что не строить — решат москвичи…»

Пятова напомнила, что сегодня любое изменение технико-экономических параметров объектов строительства в столице рассматривается через призму публичных слушаний — таковы требования новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ), принятых мэрией Москвы летом прошлого года.

«Поэтому городу и застройщикам необходимо оценивать риски, связанные с позицией местных жителей», — подчеркнула чиновник. При этом Пятова сообщила, что отказы в градостроительном развитии из-за риска непрохождения публичных слушаний в последнее время случаются достаточно часто, а порядка 90% из них в соответствии с действующим законодательством происходит уже на этапе предварительного рассмотрения вопроса.

«И лишь незначительная часть таких проектов, преимущественно в Центральном округе, рассматривается на ГЗК», — уточнила председатель Комитета.

Фото: Москомстройинвест

Мэрия Москвы взяла на себя достройку 12 долгостроев из 32

Анастасия Пятова дала развернутую картину по ситуации в столице с долгостроями и обманутыми дольщиками.

По ее словам, дорожная карта по решению этих проблем для Москвы фиксирует сегодня 32 проекта, по которым 5 800 граждан включены в реестр обманутых дольщиков.

«Но на самом деле людей, ждущих завершения строительства квартир в проблемных объектах, больше — порядка 13 тыс., уточнила руководитель Москомстройинвеста, пояснив: — Дело в том, что далеко не все дольщики, имеющие право на постановку на учет как пострадавшие, подают документы на включение в реестр».

Фото: www.topnovostroek.ru

Что касается конкретных проблемных жилых комплексов столицы и способов защиты интересов их дольщиков, то здесь властями Москвы, по словам чиновника, приняты следующие меры:

• два объекта — дом от СУ-155 в Нагатине и ЖК «Ново-Никольское» от «Агростроя» — уже завершены. В настоящее время ведется передача квартир гражданам;

• достройку 12 проблемных комплексов из 32 власти Москвы взяли на себя — в частности, ЖК «Терлецкий парк» (на фото выше) на Новогиреевской улице, ЖК «Академ-Палас» на проспекте Вернадского и ЖК «Царицыно» на 6-й Радиальной улице;

• еще 14 долгостроев будут завершены за счет средств инвесторов через процедуру введения нового застройщика в рамках действующего законодательства;

• по шести проблемным объектам пострадавшим дольщикам будут предоставлены компенсационные квартиры из жилого фонда, находящегося в собственности города.

Фото: www.novostroykin.ru

 ЖК «Нескучный» и ЖК «Триумфальный» имеют шанс на инвесторов

Председатель Москомстройинвеста признала наличие в столице долгостроев, не включенных в дорожную карту по решению проблем обманутых дольщиков. Это:

• ЖК «Нескучный Home & SPA» в 5-м Донском проезде от ООО «Строй-комплекс» (портал ЕРЗ не раз писал об этом объекте и его застройщике);

• ЖК «Триумфальный» на Кременчугской улице от ЗАО «ФЦСР».

В первом случае граждане заключили 95 ДДУ, во втором – 325 ДДУ.

Какова судьба этих проблемных объектов? По словам Пятовой, сейчас госкорпорация ВЭБ.РФ, как основной кредитор строительства ЖК «Нескучный Home & SPA» прорабатывает механизм возобновления строительства, где ВЭБ.РФ будет выступать уже инвестором.

Для проблемного ЖК «Триумфальный» московские власти ищут инвестора. 

«Про оба жилых комплекса — и в 5-м Донском, и на Кременчугской улице — важно еще понимать, что они прилегают к реновационным кварталам, поэтому, если пересматривать вопрос об их развитии, то нужно будет увязывать его с волнами программы реновации», — указала Пятова возможную перспективу достройки указанных объектов с помощью программы реновации, проводимой мэрией Москвы.

Фото: www.etpmtg.ru

Другие публикации по теме:

Москомстройинвест пока не видит возможностей для поэтапного раскрытия эскроу-счетов

Москомстройинвест возглавила Анастасия Пятова

Константин Тимофеев покидает Москомстройинвест

Москомстройинвест: брать кредит при использовании эскроу-счетов застройщику не обязательно

Москомстройинвест будет добиваться банкротства застройщиков трех столичных ЖК

Москомстройинвест: достройка ЖК «Академ-Палас» затягивается из-за судебного решения

Москомстройинвест: Из-за введения новых правил роста цен на жилье не будет

Москомстройинвест: Покупатели апартаментов не гарантированы от судьбы обманутых дольщиков

Это и другие актуальные предложения по регулированию рынка апартаментов, рассмотренные на заседания Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России, будут переданы в министерство.

На заседании Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России, которое прошло при участии замминистра строительства Никиты Стасишина, под председательством руководителя Комиссии, президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, обсуждался вопрос регулирования рынка апартаментов. По мнению экспертов, данный вид жилого помещения, который является составной частью многофункционального здания (МФЗ), должен обладать отдельным правовым статусом, отличным от статуса квартир в многоквартирных домах (МКД).

«У нас в законодательстве, условно говоря, есть два вида жилых помещения — квартира в МКД и индивидуальный жилой дом, — пояснила Надежда Косарева. — К многоквартирным домам есть определенные требования, касающиеся расположения, технических регламентов, капитального ремонта. Это особый правовой режим. Такой же правовой режим должен действовать и применительно к многофункциональным домам», — резюмировала председатель комиссии.

Как считают эксперты, технические регламенты многофункциональных домов и МКД должны содержать одинаковые требования к безопасности. Что касается требований в части комфортности проживания, то они у многофункциональных и многоквартирных жилых домов различны.

На заседании комиссии был рассмотрен еще целый ряд вопросов, касающихся многофункциональных домов. В частности, эксперты обратили особое внимание на то, что такие дома должны располагаться не в промышленных и жилых зонах, а в общественно-деловых.

«Мы предложили наделить апартаменты отдельным правовым статусом. Да, это жилое помещение, но с другим набором прав. По этим деталям мы и озвучили наши предложения», — сказала Надежда Косарева.

В частности, предлагается отрегулировать юридическую возможность строительства апартаментов исключительно в составе МФЗ в общественно-деловых зонах городов. Это влечет за собой необходимость уточнений по плате за жилищно-коммунальные услуги, налогу на имущество, владению земельным участком под зданием, содержанию общего имущества.

Авторы поправок считают, что все особые требования для МФЗ с апартаментами должны устанавливаться исходя из понимания «промежуточного типа» таких зданий между нежилыми зданиями и многоквартирными домами. «Например, поскольку функции помещений в МФЗ перемешаны, то надо, чтобы за коммунальные услуги в апартаментах в таких зданиях платили так же, как за офисные помещения», — говорит Косарева. Это связано, в том числе, с планами по облегчению процедуры перевода апартаментов из жилого в нежилое помещение («сегодня это жилье, завтра — офис»).

Ставка налога на имущество для апартаментов может быть ниже, чем для офисных помещений в нежилых зданиях, но выше, чем для квартир в многоквартирных домах, отмечают в Институте экономики города.

Требования к содержанию общего имущества в МФЗ с апартаментами предлагается в большей степени отдать в ведение субъектов РФ, установив на федеральном уровне только общие подходы. Если конструктив здания представляет собой несколько башен, то ответственность собственников апартаментов по содержанию общего имущества должна распространяться только на конструктивно выделенную часть с жилыми и нежилыми помещениями. «Законодательство сегодня это никак это не регулирует», — поясняет Косарева. При этом сами требования к предельным соотношениям числа и площади жилых и нежилых помещений и их расположения в МФЗ предлагается регулировать градостроительным регламентом в рамках муниципальных правил землепользования и застройки.

Собственники апартаментов не должны рассчитывать на наличие социальных объектов обязательно вблизи своих домов. «Если вы покупаете апартаменты в общественно-деловой зоне, вы должны иметь право на детский сад, школу, поликлинику, но не обязательно эти объекты должны быть в шаговой доступности», — пояснили в фонде. При этом Надежда Косарева указала на отдельный законопроект Минстроя, который дает право регистрироваться в апартаментах.

Владение земельным участком под МФЗ сегодня также не урегулировано. «Если вы покупаете апартаменты у частного лица, который имеет участок в собственности, то здесь, наверное, нужно, чтобы участок переходил в долевую собственность владельцев помещений (в составе общего имущества в МФЗ). Если застройщик возводит здание на муниципальной земле, то, вероятно, нужно предусмотреть процедуру выкупа земельного участка, может быть, по льготной цене или включить арендную плату отдельной строкой в платежной квитанции. Эта арендная плата может быть низкой», — отметила Косарева.

Также на заседании Комиссии был поднят вопрос правового статуса гостиниц. В ходе обсуждения этой темы было предложено запретить продажу входящих в гостиничный комплекс объектов без предварительного исключения их из состава гостиницы. Мотивировка для этого предложения следующая: такой запрет необходим в силу того что право собственности подлежит государственной регистрации как на один неделимый объект. Помимо этого члены Комиссии высказались за введение еще одного запрета — на использование помещений в многоквартирных домах для оказания гостиничных услуг.

В Минстрое назвали предложения интересными и подчеркнули, что эти поправки находятся в проработке. «Институт экономики города внес интересные предложения. Мы сейчас их прорабатываем», — сказал заместитель министра строительства Никита Стасишин.

Фото: www.st.novostroy.su

Обсуждавшиеся на Комиссии вопросы по регулированию рынка апартаментов весьма актуальны. Напомним, что весной премьер-министр Дмитрий Медведев выступил против запрета на строительство апартаментов в России. Отвечая в Госдуме на вопрос главы Комитета по жилищной политике и ЖКХ ГД РФ Галины Хованской, глава Кабмина сказал: «Проблема действительно существует. Это не означает, что нужно завернуть и запретить так называемые апартаменты. Но, тем не менее, совершенно очевидно, что всю эту работу нужно упорядочить в рамках совершенствования жилищного законодательства».

По мнению главы правительства, «надо определиться в терминах». «Потому что за границей строят лофты, их статус тоже неопределенный, — отметил Дмитрий Медведев и добавил: —  Мы должны понять, каким образом будут регулироваться такого рода стройки, будет ли в этом случае процедура перехода из нежилого фонда в жилой с учетом того, что требования к нежилому фонду принципиально другие. И здесь я рассчитываю на помощь депутатов, — резюмировал руководитель правительства. — Чтобы развести понятия, может быть, не ставя глухой стены между ними».

Как уже сообщал портал ЕРЗ, с инициативой о придании особого статуса многофункциональным зданиям неоднократно выступали власти Москвы, которая является общероссийским лидером по строительству апартаментов. В частности, в столице сегментом апартаментов активно занимается АИЖК в рамках программы по развитию рынка доходного жилья. Вложив средства в апартаменты через принадлежащий ему закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Кутузовский», Агентство рассчитывает вернуть эти деньги с доходностью. При этом часть паев выставлена на Московскую биржу и таким образом стала доступна инвесторам.

Комментарий генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилла ХОЛОПИКА (на фото):

Строительство апартаментов получило в последние годы широкое распространение. Всего в настоящее время в России строится 2,5 млн м² апартаментов, это около 2% всего жилищного строительства.

Больше всего апартаментов строится в Москве (53%) и Санкт-Петербурге. Как правило, апартаменты возводятся на тех земельных участках, на которых нельзя строить многоквартирные дома, или через строительство апартаментов застройщики уходят от необходимости соблюдения нормативов градостроительного проектирования по количеству парковок и иных требований. Преимущество апартаментов — отсутствие такой жесткой регламентации, какая действует в отношении квартир в многоквартирных домах. Поэтому попытка регламентации требований к апартаментам приведет к появлению нового названия вида строящихся помещений, которые будут предоставляться гражданам для свободного использования (в том числе, где возможно и проживание). Решить эту проблему можно только через установление в Жилищном кодексе исчерпывающего перечня видов помещений, в которых допускается временное или постоянное проживание. Этот тезис довольно активно обсуждался на заседании Комиссии. Однако пока решения по данному вопросу нет. 

Другие публикации по теме:

Дмитрий Медведев: необходимо законодательно развести понятия апартаментов и жилого фонда

Как АИЖК развивает рынок доходного жилья

Продажа loft-апартаментов по предварительным договорам стала основанием для возбуждения уголовного дела против застройщика