Рынок недвижимости стремительно изменяется на наших глазах, причем во многом это делается волевыми решениями «сверху», при помощи законодательства. Как это воспринимается игроками рынка и каковы будут последствия? На вопросы журнала «Мир квартир» ответил управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей КОЛОЧИНСКИЙ.

— Что Вам пришлось (если пришлось) изменить в деятельности компании для ее соответствия поправкам в 214-ФЗ, вступившим в силу в прошлом году?

— Мы успели подготовиться. Изменения были достаточно задолго анонсированы.

Поправки, которые еще будут введены летом, больше касаются получения разрешения на застройку, объема строящегося жилья. Мы всем этим параметрам соответствуем. Этот второй пакет поправок, мне кажется, больше направлен на вытеснение мелких застройщиков. Или на очень пристальное внимание к маленьким застройщикам одного маленького проекта. Но мы уже не такие.

Могу сказать точно, что с введением поправок легче не стало.

А. Колочинский: Я считаю, что это уже максимально возможные требования по обеспечению прав участников долевого строительства. Больше не надо

— В октябре заработал Компенсационный фонд дольщиков. Смогут ли теперь дольщики почувствовать себя полностью защищенными? Как отразится работа фонда на деятельности девелоперов?

— О защищенности на 100% я бы не говорил — так просто не бывает в жизни. Но с очень высокой степенью вероятности дольщики будут защищены. По крайнее мере, не меньше, чем люди, размещающие вклады в банках. Там ведь тоже есть, конечно, маленькая, но все же вероятность, что банк обанкротится.

Если честно, то я даже не представляю для себя возможности обмануть сегодня дольщиков. Даже если бы у меня был какой-то злой умысел, чисто технически это сделать невозможно. Предусматривается тотальный контроль со стороны банков. Не надо забывать, что мы все кредитуемся, а процесс проверки и анализа застройщиков у банков скрупулезный. Очень сложно кого-то обмануть, и вообще не представляю, как можно допустить нецелевое расходование денежных средств.

Поэтому этот вал историй с обманутыми дольщиками будет очень быстро сходить на нет. Истории сегодняшних обманутых дольщиков начались два-три года назад. Сначала начинаются проблемы, затем процедура банкротства — это инертные процессы, которые даже по законодательству занимают от 1,5 до 2 лет.

После введения всех новаций, я убежден, обманутых дольщиков практически не останется. Но это будет ясно только в 2019—20020 годах. Конечно, может быть, какие-то единичные случаи будут, но социально значимой проблемой это точно быть перестанет.

— Ранее предлагалось дифференцировать тариф в Компенсационный фонд, сделав его меньше для добросовестных застройщиков. Теперь же Москомстройинвест, напротив, считает целесообразным повысить тариф, так как 1,2% от ДДУ не покроет риски покупателей больших квартир. Какой максимальный размер тарифа вы считаете приемлемым? Отразится ли повышение тарифов на стоимости квартир для покупателей?

— Изначально Минстрой предлагал вообще тариф отчислений в 2,5% и до 5% от ДДУ. И у них есть такие планы. Бороться мы с этим не можем. Но если они поднимут до 5%, это точно вызовет увеличение цены.

Надо понимать, что 1,2% — это валовой налог с оборота. Это большие деньги. И даже если размер отчислений станет 2% — это будет ударом. И страховка все-таки обходилась дешевле: 0,8—1% и 2% — в деньгах это большая разница. Поэтому, к сожалению, цены на квартиры могут подняться. А если еще и введут проектное финансирование в том виде, в котором сейчас заявляется, это точно вызовет увеличение цен. А как следствие — уменьшение продаж. И не все застройщики, к сожалению, справятся с этим.

— Когда долевое строительство запретят, что, по Вашему мнению, будет с рынком? Ваша компания, например, сможет продолжать строить на деньги банков?

— Эта инициатива, скорее всего, подорвет рынок, упадет объем строительства.

А. Колочинский: Я не исключаю, что первое время рынок вообще встанет. Потребуется переоформление и банковского продукта

Я, кстати, не уверен, что банки готовы к этому. Им скажут: дайте большие, долгие, дешевые кредиты. А с другой стороны, их Центробанк за выдачу необеспеченных долгих рисковых кредитов будет наказывать.

Плюс мы всегда смотрим на проблему с точки зрения застройщиков, Минстроя, АИЖК и других государственных органов. Но надо смотреть на проблему с точки зрения простых людей. Как меня, как физическое лицо, могут лишить права участвовать в долевом строительстве? Если я хочу рискнуть своими собственными деньгами и купить квартиру заведомо дешевле? Если я понимаю все риски и не собираюсь перекладывать их на государство? Как меня могут лишить этого права? Это неправильно, это ограничение прав гражданина.

Цены на недвижимость существенно вырастут, никто не будет строить себе в убыток. И совершенно точно, часть компаний будет вынуждена уйти с рынка. Многие уйдут, потому что строительство в таком виде просто перестанет быть предметом бизнеса. А многие не смогут соответствовать новым требованиям.

Я, честно говоря, с большой опаской смотрю на эту историю, понимая, сколько рабочих мест создает этот рынок и сколько людей задействованы в этой отрасли, на строительных комбинатах, в продажах, и, как следствие, в отделке, в проектировании и так далее. Это огромная отрасль. Если бы с этого рынка исчезли только застройщики, может, никого бы сильно это не расстроило. Но по цепочке-то исчезнут и остальные.

Я искренне считаю, что сейчас участники долевого строительства защищены. Идея ввести проектное финансирование, безусловно, неплохая, в мире давно используется такая схема. Но мне кажется, в наших рыночных условиях данная мера несколько преждевременна.

— Медведев ранее заявлял, что в России созрели условия для снижения ставок по ипотеке до 6—7%. Возможно ли это и когда, по Вашим оценкам, это может произойти?

— Вполне возможно, до 7% точно, такая тенденция есть. Это ведь государственная линия: задан  курс на уменьшение ипотечных ставок, чтобы поддержать строительную отрасль. Об этом заявлялось не раз. Государство хочет помочь людям купить жилье и, как следствие, поддержать строительную отрасль. И это реализуется, мы видим, что ипотечная ставка снижается.

И есть обратный тренд – введение проектного финансирования, который полностью это работу нивелирует. Это разнонаправленное движение: давайте поддержим строительную отрасль, давайте выдавать ипотеку подешевле, а с другой стороны — давайте введем проектное финансирование. На мой взгляд, надо найти золотую середину.

Пока-то мы видим, что поддержка ипотечных покупателей реализуется на практике, что очень правильно и хорошо.

А. Колочинский: И будет обидно, если весь этот положительный тренд сойдет на нет из-за другого закона. Здесь дали – там забрали

Рынку нужны какие-то позитивные изменения. Надо подпитывать уменьшение ипотечных ставок. Но это государственная задача. Мы со своей стороны уже, правда, сделали все, что можно. Нет уже людей, озолотившихся на строительном бизнесе. Все кропотливо и внимательно работают.

Кстати, насколько упала маржинальность застройщиков и окупаемость проектов? Вот за сколько, например, окупятся ващи «Кварталы 21/19» на бывшей промзоне «Грайвороново»?

Вообще надо понимать, что при сроке реализации такого масштабного проекта, как наш, и сопоставимых с ним (а это 6−8 лет) первые две трети пути о распределении доходов не может быть и речи. Первые две трети срока – это отрабатывание привлеченных кредитных ресурсов. Плюс нужно еще вернуть собственные вложенные средства. То есть сначала мы рассчитываемся по своим внешним обязательствам, с кредитными учреждениями, потом возвращаем собственные вложенные средства, и только потом будет распределение финансовых результатов проекта.

Конечно, всем девелоперам хотелось бы зарабатывать как минимум больше, чем депозит в банке. Но я могу сказать точно, что все девелоперы, и мы в том числе, сильно уменьшили свои аппетиты в плане маржинальности. Это стал объективно малодоходный бизнес. Он может дать большой валовой доход в случае, когда объем строительства большой. Но это валовой доход. По процентным показателям это далеко не самый доходный бизнес. 

— Как Вы  относитесь к готовящейся в Москве программе реновации? 

Все, что делают городские власти – это правильно. И, конечно, это каким-то образом изменит рынок, но пока сложно прогнозировать, каким именно. Пока не понятен до конца механизм и темп реализации этой программы. Когда начнут строиться квартиры на продажу, о которых заявлялось – не ясно. Но когда появятся коммерческие площади к реализации, это, конечно, изменит рынок, переформатирует его. Мне кажется, что об этом актуально будет говорить через год, через два. Но если масштаб и темпы строительства будут выдержаны, прибавится большой объем предложения на рынке.

Городские власти не привлекают коммерческих застройщиков, но, как я понимаю, это пока. Конечно, они видят участие частного сектора в программе.

А. Колочинский: Видимо, просто это будет позже, когда станет понятно, в каком объеме город готов взаимодействовать с застройщиками

Уверен, что без частного сектора все же не обойдется. Конечно, город сам все отлично строит, он умеет это делать. Но в любом случае потребуется использование компетенции застройщиков на всех этапах реализации программы, особенно в части продаж. Все-таки надо понимать, что город умеет строить, создавать, но город частным лицам ничего не продавал никогда, у него просто нет такого опыта и такой компетенции. Да ему и не нужно, конечно. Для этого мы есть.

Ну и напоследок давайте о ценах. По оценкам Москомстройинвеста, цены на первичном рынке жилья в столице устойчиво снижаются: падение составляет около 10−15%. Сильно ли просели цены в вашем проекте?

Такую тенденцию мы на себе не чувствуем. Я бы не сказал, что цены растут, но и не сказал бы, что падают. Вопрос — как считать? Есть, наверное, проекты, которые сейчас терпят определенные трудности. Девелоперы таких проектов дают большие скидки, дисконтируют. Если их брать в расчет, то цена, наверное, понизилась. Но это средняя температура по рынку.

Цена квартир в живых проектах, которые активно реализуются и развиваются, точно не падает. Но она, повторюсь, и не растет. Она поднимается внутри проекта просто потому, что его готовность увеличивается от стартовой к пиковой. А вот пиковая, я думаю, не растет сейчас. Но и не падает.

Колочинский: Не исключаю, что все сегодняшние законодательные инициативы могут вынудить застройщиков поднять цены

Мы, кстати, это крайне не приветствуем. Потому что цены будут двигаться вверх, а покупательская способность населения может за ними и не успеть. Тогда придется просто снижать объемы. Потому что если эти новации будут дорогостоящими для застройщика, он не сможет все оплачивать из своей маржи и вынужден будет часть расходов переложить на покупателя.

В нашем проекте «Кварталы 21/19»цена от начала реализации процентов на 10—12 уже точно выросла. Но это, опять же, потому, что готовность проекта увеличивается.

Источник: «Мир квартир»

СПРАВКА ЕРЗ ГК «ВекторСтройФинанс» (г. Москва)
Показатели текущего жилищного строительства 

Объем текущего строительства — 223 187 кв. м

Место в ТОП по РФ — 65-е (на 01. 01. 2018)

Место вы ТОП по Морскве — 13-е (на 01.01.2018)

Показатели по вводу жилья

Объем ввода в 2016 г. — 0 кв. м

Объем ввода в 2017 г. — 36 984 кв. м

Другие публикации по теме:

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Васильев (ГК Главстрой): Проектное финансирование будет комфортным для застройщиков при ставках кредитов в 4%

Теему Хелпполайнен (ЮИТ): Ни в одной стране мира не удалось уменьшить стоимость строительных проектов с помощью госрегулирования

Александр Рогатых («Аквилон Инвест»): Уже очевидно, что у застройщиков появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Участники рынка недвижимости обсудили последствия вступающего в силу с 1 января 2025 года стандарта ипотечного кредитования, продвигаемого Банком России. В рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» представители регулятора, ДОМ.РФ, застройщиков и финансового сектора рассмотрели ключевые положения документа, включая запрет на комиссии за снижение процентной ставки при увеличении стоимости жилья и ограничения по первоначальному взносу.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Дискуссия показала существенные региональные различия в структуре продаж новостроек: если в Москве доля ипотеки составляет около 50%, то в некоторых регионах до 70% сделок уже проходит без ипотеки с использованием рассрочки от застройщика.

При этом эксперты отметили, что введение стандарта совпало с периодом высоких ставок и дефицита льготных ипотечных программ. Это создает риски как для девелоперов, которым придется искать новые инструменты стимулирования продаж, так и для покупателей, которым будет сложнее получить ипотеку из-за ужесточения требований банков к заемщикам и повышения размера первоначального взноса.

Фото: Банк России

Александр КОПЫЛОВ (на фото), начальник Центра аналитики рынка недвижимости Банка России:

— Банк России считает, что практика взимания комиссий за снижение процентной ставки обладает многочисленными недостатками — она непрозрачна, непонятна, приводит к увеличению цены сделки и суммы кредита.

В отдельных случаях рост цены объекта и суммы кредита таков, что заемщик на длительный период фактически лишится возможности рефинансировать полученный кредит, поскольку стоимости обеспечения не будет хватать для покрытия суммы долга.

Банк России прорабатывает методологию для выявления случаев искусственного завышения стоимости сделки при взимании комиссии за снижение процентной ставки по кредиту. Мы еще не выходили с конкретными предложениями, но уже сейчас видим, что застройщики предлагают покупателям линейку продуктов: если вы получаете скидку по ипотечной ставке, то цена жилья увеличивается.

Таким образом, из публично доступных предложений мы фиксируем прямую зависимость цены договора от условий ипотечного кредитования.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель аналитического центра ДОМ.РФ:

— Стандарт вводится, потому что на рынке получили большое распространение схемы, опасные как для потребителя, так и для застройщика. Например, траншевая ипотека, которая фактически была схемой обхода 214-ФЗ, или нулевые ставки за счет комиссий. Вероятность дефолтов по таким кредитам более высокая.

При этом банки неправильно оценивали свои риски, устанавливая комиссию всего 15% — 20%, хотя для покрытия рисков она должна была быть сопоставима со стоимостью квартиры.

Как выходить из положения сейчас, когда продажи снизились? Это вопрос, на который мы все ищем ответ. По последним данным ДОМ.РФ, если не сравнивать с ультравысоким уровнем второго полугодия 2023 года, то нынешний среднемесячный уровень продаж в 2 млн кв. м всего лишь на 20% — 25% ниже уровня первого полугодия 2024 года, когда еще действовала льготная ипотека.

Отрасль может столкнуться с сокращением числа новых проектов. Чтобы предотвратить этот сценарий, необходимо внедрять дополнительные меры поддержки застройщиков — например, субсидирование проектного финансирования. Такую программу мы сейчас активно пытаемся предложить.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Рустам АЗИЗОВ (на фото), директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК А101:

— Проблема ипотечного стандарта в том, что он регулирует все виды ипотечных кредитов — и льготные, и рыночные.

Те, кто берет кредит по рыночным условиям, пользуются либо субсидией от застройщика, либо траншевой ипотекой, которая существенно облегчает жизнь и обеспечивает комфортный ежемесячный платеж на этапе строительства — в тот момент, когда заемщик-дольщик не пользуется своим объектом недвижимости.

Для клиентов, которые арендуют жилье, это возможность позволить себе покупку своей квартиры и избежать двойных платежей.

Фото: ГК Единство

Антон ВОРОБЬЕВ (на фото), генеральный директор ГК Единство:

— Доля ипотечных сделок в Туле и Рязани сократилась до 25%, при этом за последние полгода не было ни одной сделки по рыночной ипотеке.

Все ведущие банки придумывают различные ограничения, комиссии, увеличения первоначальных взносов буквально ежедневно. От этого идет диссонанс и у продавцов, и у покупателей. За счет субсидирования цена в договоре долевого участия не отражает реальную стоимость объекта.

Фото из архива О. Сидоренко

Ольга СИДОРЕНКО (на фото), директор по развитию «Сделка.рф»:

— Сам стандарт был озвучен три месяца назад, но, судя по тому, что происходит с ростом первоначального взноса, ужесточением андеррайтинга заемщика, некоторые пункты документа уже работают.

Льготные программы простимулировали объемы строительства, подняли качество продукта и инфраструктуры жилых комплексов. Поддерживать высокое качество и маржинальность бизнеса будет сложной задачей для девелопера в следующем году.

Застройщик вынужден брать на себя функционал банков — доля рассрочки выросла с 10% до 40% — 75%. Скорость наполнения счетов эскроу существенно снизилась. Параллельно с введением ипотечного стандарта, регулирующего взаимоотношения банка и девелопера, необходимо разрабатывать меры поддержки застройщиков с целью снижения себестоимости.

Фото: rosfinsovet.ru

Андрей ЕМЕЛИН (на фото), председатель Некоммерческого партнерства «Национальный совет финансового рынка»:

— Основная масса статей Стандарта носит сбалансированный характер, и только 10-я статья вызвала бурное обсуждение именно в силу своей категоричности.

Использование комиссии за снижение процентной ставки — это единственная возможность приобретения жилья теми лицами, которые не могут воспользоваться ни кэшем, ни рассрочкой в сложившейся ситуации резкого роста ставок.

Мы беспокоимся о тех, для кого вариант с удлинением срока за счет увеличения цены при подъемном размере ежемесячного платежа остается фактически единственным.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья 

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)