Рынок недвижимости стремительно изменяется на наших глазах, причем во многом это делается волевыми решениями «сверху», при помощи законодательства. Как это воспринимается игроками рынка и каковы будут последствия? На вопросы журнала «Мир квартир» ответил управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей КОЛОЧИНСКИЙ.

— Что Вам пришлось (если пришлось) изменить в деятельности компании для ее соответствия поправкам в 214-ФЗ, вступившим в силу в прошлом году?

— Мы успели подготовиться. Изменения были достаточно задолго анонсированы.

Поправки, которые еще будут введены летом, больше касаются получения разрешения на застройку, объема строящегося жилья. Мы всем этим параметрам соответствуем. Этот второй пакет поправок, мне кажется, больше направлен на вытеснение мелких застройщиков. Или на очень пристальное внимание к маленьким застройщикам одного маленького проекта. Но мы уже не такие.

Могу сказать точно, что с введением поправок легче не стало.

А. Колочинский: Я считаю, что это уже максимально возможные требования по обеспечению прав участников долевого строительства. Больше не надо

— В октябре заработал Компенсационный фонд дольщиков. Смогут ли теперь дольщики почувствовать себя полностью защищенными? Как отразится работа фонда на деятельности девелоперов?

— О защищенности на 100% я бы не говорил — так просто не бывает в жизни. Но с очень высокой степенью вероятности дольщики будут защищены. По крайнее мере, не меньше, чем люди, размещающие вклады в банках. Там ведь тоже есть, конечно, маленькая, но все же вероятность, что банк обанкротится.

Если честно, то я даже не представляю для себя возможности обмануть сегодня дольщиков. Даже если бы у меня был какой-то злой умысел, чисто технически это сделать невозможно. Предусматривается тотальный контроль со стороны банков. Не надо забывать, что мы все кредитуемся, а процесс проверки и анализа застройщиков у банков скрупулезный. Очень сложно кого-то обмануть, и вообще не представляю, как можно допустить нецелевое расходование денежных средств.

Поэтому этот вал историй с обманутыми дольщиками будет очень быстро сходить на нет. Истории сегодняшних обманутых дольщиков начались два-три года назад. Сначала начинаются проблемы, затем процедура банкротства — это инертные процессы, которые даже по законодательству занимают от 1,5 до 2 лет.

После введения всех новаций, я убежден, обманутых дольщиков практически не останется. Но это будет ясно только в 2019—20020 годах. Конечно, может быть, какие-то единичные случаи будут, но социально значимой проблемой это точно быть перестанет.

— Ранее предлагалось дифференцировать тариф в Компенсационный фонд, сделав его меньше для добросовестных застройщиков. Теперь же Москомстройинвест, напротив, считает целесообразным повысить тариф, так как 1,2% от ДДУ не покроет риски покупателей больших квартир. Какой максимальный размер тарифа вы считаете приемлемым? Отразится ли повышение тарифов на стоимости квартир для покупателей?

— Изначально Минстрой предлагал вообще тариф отчислений в 2,5% и до 5% от ДДУ. И у них есть такие планы. Бороться мы с этим не можем. Но если они поднимут до 5%, это точно вызовет увеличение цены.

Надо понимать, что 1,2% — это валовой налог с оборота. Это большие деньги. И даже если размер отчислений станет 2% — это будет ударом. И страховка все-таки обходилась дешевле: 0,8—1% и 2% — в деньгах это большая разница. Поэтому, к сожалению, цены на квартиры могут подняться. А если еще и введут проектное финансирование в том виде, в котором сейчас заявляется, это точно вызовет увеличение цен. А как следствие — уменьшение продаж. И не все застройщики, к сожалению, справятся с этим.

— Когда долевое строительство запретят, что, по Вашему мнению, будет с рынком? Ваша компания, например, сможет продолжать строить на деньги банков?

— Эта инициатива, скорее всего, подорвет рынок, упадет объем строительства.

А. Колочинский: Я не исключаю, что первое время рынок вообще встанет. Потребуется переоформление и банковского продукта

Я, кстати, не уверен, что банки готовы к этому. Им скажут: дайте большие, долгие, дешевые кредиты. А с другой стороны, их Центробанк за выдачу необеспеченных долгих рисковых кредитов будет наказывать.

Плюс мы всегда смотрим на проблему с точки зрения застройщиков, Минстроя, АИЖК и других государственных органов. Но надо смотреть на проблему с точки зрения простых людей. Как меня, как физическое лицо, могут лишить права участвовать в долевом строительстве? Если я хочу рискнуть своими собственными деньгами и купить квартиру заведомо дешевле? Если я понимаю все риски и не собираюсь перекладывать их на государство? Как меня могут лишить этого права? Это неправильно, это ограничение прав гражданина.

Цены на недвижимость существенно вырастут, никто не будет строить себе в убыток. И совершенно точно, часть компаний будет вынуждена уйти с рынка. Многие уйдут, потому что строительство в таком виде просто перестанет быть предметом бизнеса. А многие не смогут соответствовать новым требованиям.

Я, честно говоря, с большой опаской смотрю на эту историю, понимая, сколько рабочих мест создает этот рынок и сколько людей задействованы в этой отрасли, на строительных комбинатах, в продажах, и, как следствие, в отделке, в проектировании и так далее. Это огромная отрасль. Если бы с этого рынка исчезли только застройщики, может, никого бы сильно это не расстроило. Но по цепочке-то исчезнут и остальные.

Я искренне считаю, что сейчас участники долевого строительства защищены. Идея ввести проектное финансирование, безусловно, неплохая, в мире давно используется такая схема. Но мне кажется, в наших рыночных условиях данная мера несколько преждевременна.

— Медведев ранее заявлял, что в России созрели условия для снижения ставок по ипотеке до 6—7%. Возможно ли это и когда, по Вашим оценкам, это может произойти?

— Вполне возможно, до 7% точно, такая тенденция есть. Это ведь государственная линия: задан  курс на уменьшение ипотечных ставок, чтобы поддержать строительную отрасль. Об этом заявлялось не раз. Государство хочет помочь людям купить жилье и, как следствие, поддержать строительную отрасль. И это реализуется, мы видим, что ипотечная ставка снижается.

И есть обратный тренд – введение проектного финансирования, который полностью это работу нивелирует. Это разнонаправленное движение: давайте поддержим строительную отрасль, давайте выдавать ипотеку подешевле, а с другой стороны — давайте введем проектное финансирование. На мой взгляд, надо найти золотую середину.

Пока-то мы видим, что поддержка ипотечных покупателей реализуется на практике, что очень правильно и хорошо.

А. Колочинский: И будет обидно, если весь этот положительный тренд сойдет на нет из-за другого закона. Здесь дали – там забрали

Рынку нужны какие-то позитивные изменения. Надо подпитывать уменьшение ипотечных ставок. Но это государственная задача. Мы со своей стороны уже, правда, сделали все, что можно. Нет уже людей, озолотившихся на строительном бизнесе. Все кропотливо и внимательно работают.

Кстати, насколько упала маржинальность застройщиков и окупаемость проектов? Вот за сколько, например, окупятся ващи «Кварталы 21/19» на бывшей промзоне «Грайвороново»?

Вообще надо понимать, что при сроке реализации такого масштабного проекта, как наш, и сопоставимых с ним (а это 6−8 лет) первые две трети пути о распределении доходов не может быть и речи. Первые две трети срока – это отрабатывание привлеченных кредитных ресурсов. Плюс нужно еще вернуть собственные вложенные средства. То есть сначала мы рассчитываемся по своим внешним обязательствам, с кредитными учреждениями, потом возвращаем собственные вложенные средства, и только потом будет распределение финансовых результатов проекта.

Конечно, всем девелоперам хотелось бы зарабатывать как минимум больше, чем депозит в банке. Но я могу сказать точно, что все девелоперы, и мы в том числе, сильно уменьшили свои аппетиты в плане маржинальности. Это стал объективно малодоходный бизнес. Он может дать большой валовой доход в случае, когда объем строительства большой. Но это валовой доход. По процентным показателям это далеко не самый доходный бизнес. 

— Как Вы  относитесь к готовящейся в Москве программе реновации? 

Все, что делают городские власти – это правильно. И, конечно, это каким-то образом изменит рынок, но пока сложно прогнозировать, каким именно. Пока не понятен до конца механизм и темп реализации этой программы. Когда начнут строиться квартиры на продажу, о которых заявлялось – не ясно. Но когда появятся коммерческие площади к реализации, это, конечно, изменит рынок, переформатирует его. Мне кажется, что об этом актуально будет говорить через год, через два. Но если масштаб и темпы строительства будут выдержаны, прибавится большой объем предложения на рынке.

Городские власти не привлекают коммерческих застройщиков, но, как я понимаю, это пока. Конечно, они видят участие частного сектора в программе.

А. Колочинский: Видимо, просто это будет позже, когда станет понятно, в каком объеме город готов взаимодействовать с застройщиками

Уверен, что без частного сектора все же не обойдется. Конечно, город сам все отлично строит, он умеет это делать. Но в любом случае потребуется использование компетенции застройщиков на всех этапах реализации программы, особенно в части продаж. Все-таки надо понимать, что город умеет строить, создавать, но город частным лицам ничего не продавал никогда, у него просто нет такого опыта и такой компетенции. Да ему и не нужно, конечно. Для этого мы есть.

Ну и напоследок давайте о ценах. По оценкам Москомстройинвеста, цены на первичном рынке жилья в столице устойчиво снижаются: падение составляет около 10−15%. Сильно ли просели цены в вашем проекте?

Такую тенденцию мы на себе не чувствуем. Я бы не сказал, что цены растут, но и не сказал бы, что падают. Вопрос — как считать? Есть, наверное, проекты, которые сейчас терпят определенные трудности. Девелоперы таких проектов дают большие скидки, дисконтируют. Если их брать в расчет, то цена, наверное, понизилась. Но это средняя температура по рынку.

Цена квартир в живых проектах, которые активно реализуются и развиваются, точно не падает. Но она, повторюсь, и не растет. Она поднимается внутри проекта просто потому, что его готовность увеличивается от стартовой к пиковой. А вот пиковая, я думаю, не растет сейчас. Но и не падает.

Колочинский: Не исключаю, что все сегодняшние законодательные инициативы могут вынудить застройщиков поднять цены

Мы, кстати, это крайне не приветствуем. Потому что цены будут двигаться вверх, а покупательская способность населения может за ними и не успеть. Тогда придется просто снижать объемы. Потому что если эти новации будут дорогостоящими для застройщика, он не сможет все оплачивать из своей маржи и вынужден будет часть расходов переложить на покупателя.

В нашем проекте «Кварталы 21/19»цена от начала реализации процентов на 10—12 уже точно выросла. Но это, опять же, потому, что готовность проекта увеличивается.

Источник: «Мир квартир»

СПРАВКА ЕРЗ ГК «ВекторСтройФинанс» (г. Москва)
Показатели текущего жилищного строительства 

Объем текущего строительства — 223 187 кв. м

Место в ТОП по РФ — 65-е (на 01. 01. 2018)

Место вы ТОП по Морскве — 13-е (на 01.01.2018)

Показатели по вводу жилья

Объем ввода в 2016 г. — 0 кв. м

Объем ввода в 2017 г. — 36 984 кв. м

Другие публикации по теме:

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Васильев (ГК Главстрой): Проектное финансирование будет комфортным для застройщиков при ставках кредитов в 4%

Теему Хелпполайнен (ЮИТ): Ни в одной стране мира не удалось уменьшить стоимость строительных проектов с помощью госрегулирования

Александр Рогатых («Аквилон Инвест»): Уже очевидно, что у застройщиков появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

На портале правовой информации опубликовано Распоряжение Правительства РФ №3030-р от 28.10.2024, которым утверждена «Концепция подготовки кадров для строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2035 года».

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

Минстрою России совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти поручено:

• в трехмесячный срок разработать план мероприятий (дорожную карту) по реализации Концепции подготовки кадров для строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2035 года (Концепции) и представить его в Правительство РФ в установленном порядке;

• обеспечить исполнение дорожной карты по реализации Концепции.

Концепция разработана в целях совершенствования формирования и укрепления кадрового потенциала строительной отрасли и сферы ЖКХ для обеспечения эффективности национальной экономики, содействия достижению национальных целей и задач.

В документе отмечается, что в настоящее время строительная отрасль и жилищно-коммунальное хозяйство испытывают серьезную нехватку кадров всех уровней, специальностей и направлений подготовки. За последнее десятилетие, по данным отраслевых ассоциаций, союзов и объединений, обеспеченность отраслевых компаний специалистами, обладающими необходимыми компетенциями, снижается, выросла доля лиц пенсионного возраста и одновременно сократилась доля персонала в экономически активной возрастной категории — произошло старение рабочей силы.

Система подготовки кадров для строительной отрасли и ЖКХ по состоянию на 2023 год включает:

• профильные образовательные организации высшего образования (8 федеральных и одну региональную);

• более 270 образовательных организаций, осуществляющих деятельность по программам высшего образования, среднего профессионального образования и профессионального обучения.

В Стратегии определена прогнозная численность занятых в строительной отрасли при базовом сценарии реализации документа: в 2024 году — 6,5 млн человек, в 2030 году — 6,8 млн человек, в 2035 году — 7,3 млн человек.

С учетом прогноза кадровой потребности, в 2030 году по отношению к 2024 году численность занятых в строительстве вырастет на 313 тыс. человек. При необходимости замещения лиц, выходящих на пенсию (по данным официальной статистики, в строительной отрасли трудятся около 8% — более 500 тыс. человек), лиц старше 55 лет, в отрасль в ближайшие 6 лет необходимо привлечь более 850 тыс. молодых специалистов различной квалификации.

Концепция исходит из необходимости модернизации и совершенствования системы подготовки кадров для строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства, соответствия этой системы национальным целям и современным направлениям научно-технологического развития.

Первоочередной задачей обеспечения кадрового потенциала строительной отрасли и ЖКХ является опережающая подготовка рабочих и специалистов среднего звена по профессиям, которые будут востребованы в ближайшие годы.

Целесообразным является развитие системы среднего профессионального образования на базе профессиональных образовательных организаций во взаимодействии с организациями строительной отрасли, ЖКХ и профильными организациями высшего образования.

Обучение по программам ускоренной подготовки, в том числе для трудовых мигрантов, а также по программам профессиональной переподготовки граждан, высвободившихся из других отраслей экономики, снизит кадровый дефицит и повысит профессиональную мобильность, подчеркивается в Концепции.

Большое значение придается проведению конгрессов, конференций, форумов, семинаров, выставок и чемпионатов. Участие в указанных мероприятиях на регулярной основе обучающихся в образовательных организациях, специалистов и представителей компаний строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства, а также обмен мнениями и опытом положительно влияют на развитие кадрового потенциала.

Развитие системы подготовки кадров для строительной отрасли и ЖКХ включает в себя:

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

• модернизацию системы подготовки кадров;

• создание конкурентоспособной системы подготовки кадров;

• стимулирование спроса на образовательные продукты;

• развитие научной (научно-исследовательской) деятельности.

Устанавливаются следующие ключевые направления, определяющими развитие системы подготовки кадров для строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства:

• ориентация на ликвидацию разрыва между требованиями к результатам обучения по образовательным программам и потребностями строительной отрасли и ЖКХ, актуальными запросами общества и государства;

• разработка и внедрение образовательных программ для подготовки специалистов, обладающих навыками применения принципов бережливого производства и инструментов, повышающих производительность труда;

• увеличение доли практических занятий, ориентированных на решение задач реального сектора экономики в целях выработки у обучающихся навыков применения знаний, полученных в процессе трудовой деятельности;

• акцент на интерактивные методы обучения и реализация возможностей проектной работы в междисциплинарных командах;

• расширение использования инструментов виртуальной и дополненной реальности, а также технологий с применением искусственного интеллекта;

• развитие сетевой формы реализации образовательных программ с использованием материально-технического и кадрового потенциала нескольких организаций образования и реального сектора экономики по профилю образовательных программ;

• управление жизненным циклом образовательной программы во взаимодействии с заказчиками — организациями реального сектора экономики;

• массовое внедрение дистанционных образовательных технологий и электронного обучения как вспомогательного инструментария;

• внедрение модели «Цифровой университет» («Цифровой колледж»), обеспечивающей управление образовательной организацией на основе больших данных с применением платформенных решений;

• формирование универсальных компетенций (системное мышление, коммуникации, принятие решений, командная работа, навыки самообучения, компетенции цифровой экономики);

• участие работодателей в разработке и реализации образовательных программ, в том числе на основе развития целевого обучения, оценке результатов подготовки студентов в организациях высшего образования и профессиональных образовательных организациях, а также участие в формировании возможных профессиональных траекторий по выбранной специальности или направлению подготовки;

• международное трансграничное образование с учетом региональной специфики и интересов Российской Федерации в продвижении своего экономического влияния.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Среди основных задач модернизации системы подготовки кадров для строительной отрасли и ЖКХ на период до 2035 следует выделить такие:

• разработку, реализацию и актуализацию в соответствии с запросами строительной отрасли и ЖКХ образовательных программ, направленных на развитие кадрового потенциала, обеспечение квалифицированным персоналом для стабильного функционирования и комплексного развития данных отраслей;

• актуализацию образовательных программ в части формирования компетенций по управлению и эксплуатации объектами строительства и ЖКХ, в том числе на основе цифровых моделей и больших данных, с учетом необходимости повышения производительности труда;

• вовлечение работодателей в управление качеством реализации основных профессиональных образовательных программ, основных программ профессионального обучения, дополнительных профессиональных программ;

• модернизацию и цифровизацию образовательной деятельности, а также других ключевых процессов, приведение образовательных программ в соответствие современным требованиям;

• инфраструктурное развитие, укрепление материально-технической базы профильных образовательных организаций;

• разработка и внедрение системы мер и эффективных моделей по выявлению, отбору, привлечению и сопровождению обучающихся 6—11 классов общеобразовательных организаций, ориентированных на строительные профессии, для обучения в профильных образовательных организациях, включая реализацию программ предпрофессионального развития и профориентационных мероприятий;

• развитие института наставничества и обучения на рабочем месте; модернизация научной (в том числе научно-технической) и инновационной деятельности, создание точек генерации исследований мирового уровня, развитие международного научного сотрудничества.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!  

Другие публикации по теме:

Новые профессиональные стандарты для специалистов в области проектирования

Эксперты признали строительство самой «кадровоуязвимой» отраслью в России

За строительство в Москве теперь будут отвечать два департамента вместо одного

Марат Хуснуллин: Фундамент для дальнейшего роста строительной отрасли — квалифицированные кадры

Эксперты определили самые дефицитные профессии в строительстве 

Минстрой разъяснил, как следует проводить независимую оценку квалификации специалистов технических служб

Как расширят перечень специалистов, которые могут претендовать на включение в национальный реестр

Опрос ЕРЗ.РФ: самые значимые специалисты в девелопменте отвечают за управление строительством

Строительной отрасли страны не хватает 1 млн специалистов, Москве — более 30 тыс.

Новые требования к специалистам в сфере информационного моделирования в строительстве

Для утверждения АГР застройщик должен представить 3D-модель объекта

Утвержден предварительный нацстандарт для цифровых моделей жилых зданий

В России появится еще одно нацобъединение специалистов в сфере строительства

Карта компетенций BIM-специалистов поможет работе на рынке недвижимости

Эксперты проанализировали проблемы перехода на BIM

Новый национальный стандарт для технического заказчика

Утвержден госстандарт обучения информационному моделированию в строительстве