Арбитражный суд Республики Башкортостан признал недействительным предписание, согласно которому Инвестиционно-строительному комитету Уфы запрещалось вести земляные и строительные работы в историческом квартале города. Управление по охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан намерено настаивать на своей правоте.

Фото: www.ufa.arbitr.ru

Квартал в историческом центре г. Уфы, ограниченный улицами Пушкина, Аксакова, Гоголя и Свердлова, оказался в центре конфликта между Управлением по охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан и МУП «Инвестиционно-строительный комитет городского округа г. Уфы».

МУП «ИСК г. Уфы» является крупным муниципальным застройщиком Уфы (3-е место в ТОП застройщиков региона), занимается возведением жилых домов и социальных объектов с бюджетным финансированием. В декабре 2016 года «Инвестиционно-строительным комитетом» от властей города было получено разрешение начать строительные работы в вышеупомянутом квартале.

На территории, подлежащей развитию, располагаются старые жилые двухэтажки, а также музей им. М. В. Нестерова, вследствие чего ведущиеся там работы привлекли общественное внимание. В Управление по охране объектов культурного наследия поступила информация о том, что на участке между домами по ул. Гоголя, 27 и ул. Свердлова, 88 возможно наличие объектов археологического наследия, относящихся к периоду «Русской Уфы», а также не исключена возможность нахождения на указанной территории объектов погребального типа, датируемых эпохой средневековья и раннежелезного века.

20 апреля 2017 года должностные лица Управления провели осмотр земельного участка и установили, что земельные и строительные работы там действительно ведутся, причем в отсутствие решения уполномоченного органы охраны объектов культурного наследия и без проведения государственной историко-культурной экспертизы. В связи с этим Управление выдало застройщику предписание, в котором требовало немедленно приостановить все проводимые работы.

В ответ на это застройщик обратился в Арбитражный суд. Рассмотрев иск Инвестиционно-строительного комитета, суд удовлетворил его. При этом суд принял во внимание целый ряд обстоятельств, которые требуют не так однозначно трактовать сложившуюся ситуацию.

Как установлено Арбитражным судом, 28.11.2012 между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан и МУП «ИСК г. Уфы» заключен договор о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Пушкина, Аксакова, Свердлова и Гоголя в Кировском районе ГО г. Уфа РБ. Договором предусмотрена обязанность застройщика осуществить строительство объектов на представленной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки.

01.11.2016 застройщик запросил в Министерстве культуры Республики Башкортостан информацию о расположении объектов культурного наследия на территории, которая подлежит развитию, а также о необходимости проведения государственной историко-культурной экспертизы земельного участка. Министерство в своем ответе указало, что проведение такой экспертизы необходимо.

Государственная историко-культурная экспертиза была проведена в соответствии с предписанием Министерства культуры. В Акте от 17.04.2017 государственной историко-культурной экспертизы документации говорилось о том, что проведение земляных, строительных и хозяйственных работ по указанной территории возможно, поскольку на территории, подлежащей развитию, объекты культурного наследия и объекты, обладающие признаками объекта культурного наследия, отсутствуют.

Между тем в ходе судебного разбирательство было установлено, что экспертиза проведена с нарушением требований законодательства, поскольку у эксперта отсутствовали полномочия на проведение археологических полевых работ на заявленном земельном участке. Это позволило суду согласиться с утверждением Управления о том, что фактически земляные, строительные, хозяйственные и иные работы на указанной территории проводятся без проведения государственной историко-культурной экспертизы.

Однако признав факт ведения работ без надлежащего разрешения, суд обратил внимание и на нарушения законодательства со стороны Управления. Суд напомнил, что мероприятия по контролю за состоянием объектов культурного наследия проводятся на основании заданий органа охраны объектов культурного наследия, причем порядок выдачи задания и его форма устанавливаются соответствующим органом охраны. В данном случае эти нормы соблюдены не были.

Закон 294-ФЗ гласит, что внеплановая выездная проверка проводится, во-первых, после согласования с органом прокуратуры, а, кроме того, при обязательном наличии приказа руководителя органа государственного надзора. Ни то, ни другое Управлением сделано не было. Суд указал, что результаты проверки, проведенной с грубым нарушением требований к организации и проведению проверок, не могут являться доказательствами нарушений обязательных требований. Следовательно, предписание, выданное в отношении МУП «ИСК г. Уфы» не соответствует закону и подлежит признанию недействительным.

Решение Арбитражного суда вызвало ожидаемое несогласие со стороны Управления по охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан. «В настоящее время отделом правовой работы и противодействия коррупции Управления готовится апелляционная жалоба в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд», — сообщает пресс-служба ведомства.

Другие публикации по теме:

Арбитражный суд: при комплексном освоении администрация не вправе требовать строительства объектов инфраструктуры в объеме, превышающем потребности территории

Арбитражный суд: затягивание администрацией утверждения ППТ влечет автоматическое продление срока действия договора комплексного освоения

Арбитражный суд: за ошибки в отчетности штрафовать застройщика нельзя

Решением Арбитражного суда Московской области №А41-40066/17 незаконное бездействие уполномоченного органа в части выдачи разрешения на ввод может быть признано обстоятельством непреодолимой силы, при условии, что застройщик принял все зависящие от него меры, в том числе вовремя подал заявление о его выдачи

Фото: www.irs1.4sqi.net

ООО «Лигал Мил» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к застройщику ОАО «ЦНИИМЭ» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договорами срока передачи объекта долевого строительства в размере 2 618 637 руб., штрафа в размере 1 351 657 руб. и убытков в размере 84 677 руб. Суд удовлетворил требования частично, взыскав с ОАО «ЦНИИМЭ» неустойку в размере 98 232 руб. и штраф в сумме 49 116 руб.

Фото: www.hotdolg.ru

Как следует из материалов судебного дела, инициатором судебного процесса стала организация, выкупившая у восьми дольщиков право требования неустойки. При этом использовалась классическая схема, широко применяемая так называемыми потребительскими террористами.

Застройщик заключил с дольщиками — физическими лицами договоры участия в долевом строительстве. По условиям указанных договоров застройщик обязался построить жилой дом и передать в нем дольщикам квартиры. Обязательства по оплате дольщики исполнили в полном объеме. Однако застройщиком в нарушение условий договора объекты долевого строительства в установленный договором срок переданы не были.

По условиям договоров после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик был обязан передать квартиры в течение 60 дней. Этот срок должен был наступить не позднее 31.05.2014, а фактически квартиры были переданы в августе 2014-го, т.е. с нарушением срока на два месяца. В связи с неисполнением застройщиком обязательств в срок дольщики направили претензии застройщику с требованием выплаты неустойки, а в последующем уступили право ее требования по договорам цессии.

Фото: www.yurist-zhkh.ru

Как установлено судом, невозможность передачи квартиры участникам долевого строительства возникла из-за отсутствия у застройщика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Бездействие местной администрации было признано незаконным в судебном порядке. При этом заявление о выдаче разрешения на ввод подано в администрацию своевременно — 03.02.2014, что подтверждает факт принятия застройщиком всех зависящих от него мер для исполнения обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок. Фактически разрешение на ввод выдано 07.08.2014.

Суд отнес такие обстоятельства к обстоятельствам, предусмотренным ч. 3 ст. 401 ГК РФ, возникшим вследствие непреодолимой силы, и за период с 1.06.2014 по 7.08.2014 освободил застройщика от ответственности за нарушение обязательств в силу отсутствия его вины.

В ходе судебного процесса были рассмотрены основания для взыскания неустойки по каждому договору. При вынесении решения о снижении неустойки, штрафных санкций и убытков судом были приняты во внимание следующие факты.

При передаче одной из квартир выявлены недостатки, указанные в дефектной ведомости, которые устранены застройщиком. Доказательств, подтверждающих наличие существенных недостатков в объекте долевого строительства, препятствующих приемке объекта, дольщиком суду представлено не было. Фактическое принятие такой квартиры не лишает дольщика требовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков;

• соразмерного уменьшения цены договора;

• возмещения расходов на устранение недостатков.

При таких обстоятельствах суд указал, что правовых оснований для возложения на застройщика ответственности за нарушение срока передачи нет.

По другому договору суд установил нарушение срока передачи объекта с 7.10.2014 по 02.03.2015, поскольку в материалы дела не было представлено подтверждения, что застройщик направил уведомление о готовности объекта к передаче. По этому объекту была взыскана неустойка в размере 98 232 руб. и штраф в сумме 49 116 руб.

Остальные объекты, как указал суд, переданы в сроки, установленные договорами.

Решение Арбитражного суда Московской области поддержал Арбитражный суд Московского округа и Верховный Суд РФ.

Фото: www.zoozel.ru

Другие публикации по теме:

В лоббирование интересов потребительских террористов включились федеральные СМИ

За уклонение от выплат потребительским террористам застройщику угрожает тюрьма

За просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца застройщику присуждена неустойка в 5,2 млн руб. — это 100% стоимости квартиры

На телевидении обсудили проблему потребительского терроризма (видео)

Арбитражный суд: незарегистрированное соглашение о переносе срока не освобождает от уплаты неустойки

Арбитражный суд: штраф за неисполнение требований потребителя может быть выплачен только физическому лицу

НОЗА просит законодателей запретить потребительский терроризм в долевом строительстве

Застройщики нашли механизм противодействия потребительским террористам

Как противодействовать потребительскому терроризму в долевом строительстве?