В рамках еженедельной онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды аналитики и девелоперы обсудили исследование отчетности публичных компаний, подготовленное кредитным рейтинговым агентством НКР.

В мероприятии приняли участие директор группы корпоративных рейтингов НКР Александр Диваков, председатель Совета директоров ГК ПАО АПРИ Алексей Овакимян, директор департамента развития Северо-Западного региона ГК GloraX Олег Громков, директор по правовым вопросам компании РАЗУМ Андрей Кардапольцев. Модератором выступил руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

Эксперты пришли к выводу, что на фоне высокой ключевой ставки ЦБ и просевших продаж ухудшаются показатели долговой нагрузки и обслуживания кредита, при этом рентабельность формально остается положительной, но все больше «съедается» процентными расходами.

Фото из архива А. Дивакова

Александр ДИВАКОВ (на фото), директор группы корпоративных рейтингов НКР:

— Совокупная долговая нагрузка 13 исследуемых девелоперов, на которых приходится 15% объема текущей стройки в стране, увеличилась практически на треть. При этом показатели операционной рентабельности немного улучшились: у трех компаний они составили от 15% до 20%, у десяти застройщиков — до 30%, а у ГК А101 — свыше 50%.

Источник: НКР

У девелоперов снизилось качество обслуживания долга. Всего у трех компаний уровень покрытия процентных платежей OIBDA составляет 3.0 и выше. Остальные 10 анализируемых застройщиков находятся в диапазоне от 1.0 до 3.0, что пока является приемлемым вариантом, однако уже сигнализирует о повышенных рисках обслуживания долга.

Источник: НКР

Наблюдается рост товарных запасов у застройщиков, однако пока нет существенной затоваренности у крупных игроков.  У четырех из 13 исследуемых девелоперов (с совокупной долей рынка 3%) увеличение показателя в I полугодии 2025 года находилось в диапазоне 10% — 20% год к году, у пяти компаний (с совокупной долей рынка 2%) рост запасов за рассматриваемый период составил от 30% до 90%.

Источник: НКР

Алексей ОВАКИМЯН (на фото ниже), председатель правления ГК ПАО АПРИ:

— Наблюдаемый на рынке жилья тренд на удорожание квартир, скорее всего, сохранится. На фоне увеличения себестоимости девелоперских проектов рост цен добавит застройщикам рентабельности. Поэтому товарные остатки – это не только проблема, но и возможность заработать на инвестициях в ту недвижимость, которую сами же и построили.

Фото из архива А. Овакимяна

В нынешней ситуации девелоперам важно следить за балансом движения денежных средств. Стоимость денег медленно, но снижается.

Тот, у кого баланс движения денежных средств позволяет выждать небольшую паузу, рентабельностью покроет стоимость привлеченных денег.

Фото: ГК GloraX

Олег ГРОМКОВ (на фото), директор департамента развития Северо-Западного региона ГК GloraX:

— В Санкт-Петербурге есть сдерживающий фактор: уменьшение объема планируемого к стройке жилья за счет снижения числа выданных разрешений на строительство. И здесь прогнозы относительно увеличения выручки девелоперов при отсутствии затоваренности достаточно позитивные. Девелоперы, которые обладают подготовленными земельными участками для строительства жилья, находятся в достаточно комфортной ситуации.

В Ленинградской области распроданность жилья низкая, а запас земли у игроков большой. Но девелоперы не торопятся выводить крупные проекты в стройку, потому что текущий объем продаж и цены не во всех локациях позволяют позитивно оценивать экономику этих проектов. Им часто сопутствует высокая нагрузка по инженерной, социальной и транспортной инфраструктуре, которая ложится на девелоперов прямо на старте.

Фото из архива А. Кардапольцева

Андрей КАРДАПОЛЬЦЕВ (на фото), директор по правовым вопросам компании РАЗУМ:

— Сейчас на рынке сложилась ситуация, когда динамика спроса отстает от ожиданий девелоперов. Это влечет за собой рост долговой нагрузки. Как следствие, не в интересах застройщика досрочно выводить проекты в эксплуатацию, чтобы не попадать на повышенную ставку по проектному финансированию.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.