Рынок жилья российских регионов, начавший 2025 год очень слабо, оживился летом за счет улучшения ситуации с ипотекой, однако рост цен на новостройки все равно оказался минимальным за последние шесть лет, рассказали РИА Недвижимость эксперты.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

При сохранении высокой ключевой ставки ЦБ и ограничениях по «Семейной ипотеке» «первичка» в следующем году, по прогнозам специалистов, подорожает лишь на 5% — 7%, а на вторичном рынке возможна стагнация.

Фото из архива А. Иванова

Александр ИВАНОВ (на фото), ведущий аналитик компании «Этажи»:

— Первое полугодие выдалось слабым, потому что люди занимали выжидательную позицию: одни рассчитывали на снижение цен, другие — на резкий рост доступности рыночной ипотеки.

В итоге не произошло ни того, ни другого, но первое существенное снижение ключевой ставки ЦБ подогрело интерес и достаточно быстро привело к реализации части отложенного спроса.

Города — лидеры по росту и падению цены жилья в новостройках России в 2025 году

Источник: МИР КВАРТИР

Декабрь, скорее всего, также покажет позитивные результаты по числу сделок, поскольку дополнительным катализатором для покупки квартир в новостройке стали объявленные ограничения по «Семейной ипотеке», которые начнут действовать с 1 февраля.

В 2026 году ситуация на первичном рынке будет напрямую зависеть от того, какие еще ужесточения будут введены по льготным программам и как быстро сократится разрыв в ставках между ними и рыночной ипотекой. При оптимистичном сценарии возможна просадка спроса на 5% — 10%, при пессимистичном — на 15% — 20%.

Фото: ndv.ru

Елена ЧЕГОДАЕВА (на фото), руководитель департамента аналитики и консалтинга компании НДВ Супермаркет Недвижимости:

— К концу года доля ипотечных сделок в большинстве крупных городов увеличилась до 68% — 77%. Большая часть из них представлена «Семейной ипотекой» — на нее приходится до 80% всех продаж. Во многом это действительно объясняется ужесточением условий ее выдачи в начале 2026 года, поэтому все больше покупателей стремятся успеть.

Когда изменения начнут работать, спрос снизится. Стагнация продаж в массовом сегменте и замедление выхода новых объемов в целом очень вероятны, если ключевая ставка ЦБ до середины лета будет держаться на уровне 15% — 16%. При таких ее значениях проценты по ипотеке для большей части рынка останутся практически неподъемными.

Фото: grmonp.ru

Артемий ШУРЫГИН (на фото), президент Российской гильдии риелторов (РГР):

— Если прогнозы по ключевой ставке ЦБ на 2026 год воплотятся в жизнь, то средние цены на новостройки в 2026 году при условии сохранения базовых параметров льготных программ вырастут лишь в пределах 5% — 7%.

Вторичный рынок в большинстве городов покажет более слабую динамику: от стагнации до 3% — 4% роста.

Фото: grc-sochi.ru

Юлия УСАЧЕВА (на фото), гендиректор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» (GRC), г. Сочи:

— Если говорить о тех регионах, где в 2025 году наблюдались наиболее яркие негативные тенденции, то можно выделить юг России, прежде всего Краснодарский край, который на фоне высоких ставок по ипотеке двигался в сторону сокращения спроса при удержании цен.

Фото: sochi.cian.ru

В Сочи негативные тенденции проявились особенно резко. Объем сделок на первичном рынке города снизился более чем в два раза, а за первые восемь месяцев падение достигло почти 60%.

Предложение также просело: лотов со сдачей в 2025 году стало меньше на треть, апартаментов — почти в полтора раза. На рынке усилился перекос в пользу корпусов на завершающем этапе — это формирует долгий дефицит готового продукта и удерживает цену даже при низкой сделочной активности.

Фото: Главстрой Регионы

Алексей АРТОШИН (на фото), коммерческий директор ГК Главстрой Регионы:

— Огромную поддержку рынку жилья на Дальнем Востоке в последние годы оказывает «Дальневосточная и арктическая ипотека» со ставкой 2%.

В 2025-м с ней приобреталась примерно каждая вторая квартира в новостройках, тем самым обеспечивая спрос даже в условиях общего охлаждения рынка.

При этом средняя стоимость 1 кв. м была ниже, чем в среднем по РФ, и составляла порядка 160 тыс. руб. — 165 тыс. руб. Годовой рост цен оценивается примерно в 5% —7%, что также ниже среднероссийской динамики.

Фото: mirkvartir.ru

Павел ЛУЦЕНКО (на фото), гендиректор портала МИР КВАРТИР:

— В декабре произошло позитивное для вторичного рынка жилья судебное разрешение «дела Долиной» и урегулирование ситуаций, когда одна из сторон сделки находится под влиянием мошенников.

Города — лидеры по росту и падению цены на вторичное жилье России в 2025 году

Источник: МИР КВАРТИР

Если судебная практика по похожим делам станет более понятной и справедливой, а государство примет какие-то меры для обеспечения безопасности участников, то это станет сигналом для покупателей. Они поймут, что защищены, и спрос на «вторичку» стабилизируется.

Если говорить о ценах на новостройки, то темпы их роста в 2026-м уменьшатся при условии столь же медленного, как в этом году, снижения ключевой ставки ЦБ. Их будет поддерживать только дефицит предложения, поскольку объемы строительства продолжат сокращаться.