Казалось бы, сомнений в том, что цены на рынке новостроек постоянно растут, быть не должно. Тем не менее аналитики IRN.RU решили проверить, насколько это соответствует действительности.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

По мнению специалистов, подвох заключается в том, что люди, купившие квартиру в новостройке, нередко сталкиваются со сложностями ее последующей перепродажи. Это не удается сделать не то что с прибылью, но даже за вложенные деньги.

В прежние годы цены могли увеличиваться или уменьшаться в зависимости от конъюнктуры, и вторичный рынок полностью коррелировался с первичным.

Все изменилось с появлением льготной ипотеки на новостройки. Логика власти была понятна: субсидирование жилищных кредитов дает рост экономики и хотя бы частично возвращается в бюджет в виде налогов от строительных компаний.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Была еще и иллюзия поддержки покупателей жилья: мол, льготная ипотека снизит для людей ежемесячный платеж. Но вышло по известной формуле «хотели как лучше, а получилось как всегда». Застройщики просто симметрично подняли цены, и в результате жилье стало менее доступным.

Осознав ошибки, власть полностью свернула массовую госпрограмму субсидирования и урезала другие.

Между тем застройщики, уже подсевшие на допинг искусственного завышения цен, стали изобретать всевозможные маркетинговые схемы, которые ЦБ окрестил термином «схематозы».

Изображение сгенерировано нейросетью chataibot.ru

К ним можно отнести:

• субсидированную застройщиками ипотеку, когда ставка занижается на первые несколько лет, но потом становится рыночной;

• траншевую ипотеку, когда кредит на покупку квартиры выдается не сразу, а по частям;

• все рассрочки, также подразумевающие поэтапную оплату квартиры и т. д.

Все эти схемы преподносятся покупателям как выгодные. Но чудес не бывает: «выгоды» и «подарки» включаются в счет, то есть закладываются в цену квартиры, что ведет к еще большему увеличению разрыва между новостройками и «вторичкой».

В результате эксперты пришли к выводу о том, что в последние годы застройщики перешли к продаже комбо-продукта, который представляет собой квартиру + финансовая схема ее приобретения.

 Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Так почему же новостройки продолжают дорожать, несмотря ни на заградительные ставки, ни на стагнирующий в этих условиях спрос, ни на сложный макроэкономический фон в целом?

Ответ состоит в том, что дорожают не сами квартиры, а именно финсхема, входящая в комбо-продукт.

То есть получается простая логическая цепочка.

1. Рынок стагнирует в условиях высоких ставок и невыгодной ипотеки.

2. Чтобы раскачать продажи, застройщики пытаются улучшить условия покупки в глазах клиентов. Например, удлиняют рассрочки, субсидируют ставку на больший процент, снижают начальный взнос и пр.

3.Чем более «выгодной» схема покупки кажется покупателю, тем дороже она обходится застройщику. Следовательно, тем большую сумму он добавляет к стоимости квартиры, что и создает иллюзию роста.

Фото cz.pinterest.com

«Фактически ЦЕНЫ в новостройках стали неким "сюрреализмом", все меньше отражающим истинную ЦЕННОСТЬ первичных квартир как материальных объектов», — резюмировали эксперты IRN.RU.

А индикатором реального положения дел, по их словам, остается тот самый вторичный рынок, позволяющий понять, сколько стоит непосредственно сама квартира, а не «продукты финансовых иллюзионистов».