Арбитражный суд Краснодарского края на срок до 16 января 2018 года ввел наблюдение в отношении ООО «Строительная компания „Стройинвест-Юг“» — коллективного дольщика ЖК «АРС-Аврора».

Фото: www.moigk.ru

Проблемы того, кого банкротят

Как сообщил «КоммерсантЪ-Юг», в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве включены требования ПАО Банк «Финансовая корпорация „Открытие“» на 34,5 млн руб. Эта задолженность образовалась из-за невыплаты процентов по кредитному договору от 24 сентября 2014 г. Кредитная линия была открыта в рамках проектного финансирования на срок до 2018 года из одобренного лимита выдачи в объеме 1,17 млрд руб. «Стройинвест-Юг» получил 1,05 млрд руб., предоставив банку в залог права требования участника договора долевого строительства (ДДУ).

По данным издания, в залоге у банка находятся договоры долевого участия в ЖК «АРС-Аврора». Жилой комплекс планировали сдать в 2015 г., но работы были приостановлены на стадии возведения стен. В январе 2017 г. банк «ФК „Открытие“» инициировал банкротство застройщика проекта — ООО «ЖК „АРС-Аврора“», предварительное слушание по делу в Арбитражном суде Краснодарского края отложено до 3 октября. Одновременно банк требует с ООО «ЖК „АРС-Аврора“» возврата заемных средств на сумму 1 млрд руб., поскольку застройщик выступал поручителем по кредиту «Стройинвест-Юг».

По информации из инициативной группы дольщиков ЖК «АРС-Аврора», компания «Стройинвест-Юг» выступила в роли коллективного дольщика, через которого осуществлялось финансирование проекта ЖК «АРС-Аврора». По данным дольщиков, из 530 квартир, расположенных в ЖК «АРС-Аврора», всего 120 принадлежат физическим лицам, а права на остальные квартиры по ДДУ принадлежат «Стройинвест-Юг».

Нынешняя ситуация тревожит дольщиков, поскольку удовлетворение их требований в ходе банкротства застройщика зависит от суммы вложенных средств — вырученные от продажи активов деньги будут распределены пропорционально взносу по договору ДДУ.

В собственности ЖК «АРС-Аврора» находятся участок площадью 1,6 га и недостроенное здание. «Компания „Стройинвест-Юг“ как коллективный дольщик с крупным взносом будет иметь преимущества перед гражданами при распределении вырученных от продажи активов средств. Чтобы не допустить этого дольщики, по информации «Коммерсанта», регистрируют право собственности на недостроенные квартиры.

Эксперты считает, что арбитражный управляющий может оспорить ДДУ с участием «Стройинвест-Юг», поскольку едва ли все договоры оплачены в полном объеме. После того как этот вопрос исследует суд, неоплаченные коллективным дольщиком квартиры могут быть выставлены на продажу, что увеличит привлекательность ЖК „АРС-Аврора“ для нового инвестора, полагают наблюдатели.

ООО «Строительная компания „Стройинвест-Юг“», по данным СПАРК, было зарегистрировано в Краснодаре в 2013 г. Компания на 100% принадлежит ОАО «Группа компаний „АРС“» (Московская область). По информации из СМИ, выручка данной строительной компании в 2014 и 2015 годах была нулевой, чистый убыток в 2015 году составил 105 млн руб., объем обязательств компании в этот период — 1,17 млрд руб.

Фото: www.cdn.vdmsti.ru

Проблемы того, кто банкротит

Основным акционером «ФК Открытие» является АО «Открытие Холдинг» (в банке ему принадлежит 66,7%). Основной владелец «Открытия Холдинга» — Вадим Беляев (28,61%). Акционерами холдинга также являются группа «ИФД Капиталъ» Леонида Федуна и Вагита Алекперова (19,9%), ВТБ (9,99%), группа «ИСТ Холдинг» Александра Несиса, Рубен Аганбегян (7,96%) и Александр Мамут (6,67%). По объему активов банк занимает 8-е место в России.

Напомним, что 29 августа 2017 г. Банк России объявил о планируемой санации ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие». По оценкам ЦБ, отток клиентских средств в августе (3–24 августа) составил 389 млрд руб. денег юрлиц и 139 млрд руб. — денег физлиц.

Согласно пресс-релизу ЦБ «О мерах по повышению финансовой устойчивости ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие», санация впервые будет проводиться по новой схеме — через недавно созданный Фонд консолидации банковского сектора (ФКБС), подконтрольный Центробанку. Таким образом, санатором выступит сам Банк России.

Сейчас в «ФК Открытие» назначена временная администрация. В ее состав вошли сотрудники ЦБ и управляющей компании ФКБС. Именно к этой УК в управление и будет переведен пакет акций банка, который получит ЦБ как новый собственник и санатор. В ЦБ уточнили, что доля регулятора составит не менее 75%. До 25% останутся у предыдущих собственников, но только в том случае, если временная администрация не выявит у банка отрицательный капитал.

На днях ЦБ, по данным СМИ, предложил возглавить ФК «Открытие» в качестве антикризисного управляющего нынешнему главе ВТБ 24 Михаилу Задорнову. Но в ВТБ, где готовят присоединение ВТБ24 к головному банку, по информации «Коммерсанта», расставаться с топ-менеджером не намерены, планируя назначить Задорнова на пост первого зампреда правления банка.

СПРАВКА ЕРЗ

Застройщик — ООО «ЖК АРС-Аврора».

ЖК «АРС-Аврора», стадия строительства — остановлено.

По информации о ходе строительства с официального сайта ЖК, по состоянию на август 2016 г. завершено возведение стен и перекрытий, велась установка оконных блоков.

Застройщик входит в ГК «АРС» (Московская область), которая в настоящий момент возводит еще два ЖК в Московской области (ЖК «Весенний» и ЖК «Rastorguevo Village»).

Группа компаний занимает 314-е место в ТОП застройщиков РФ по объему жилищного строительства.

В 2016 г. введено в эксплуатацию 72 168 м² (все — с переносами сроков ввода).

Другие публикации по теме:

Количество застройщиков-банкротов ежемесячно увеличивается на 7%

Приняты поправки в законодательство о банкротстве

При банкротстве застройщика к субсидиарной ответственности привлекут его бенефициаров

Список застройщиков-банкротов за июнь пополнился 11-ю новичками 

Банк России опубликовал на своем сайте очередной «Обзор финансовой стабильности», в котором указал, что дальнейшее масштабное стимулирование ипотечного кредитования, не подкрепленное соответствующим ростом жилищного строительства и доходов населения, создает риски формирования ценовых «пузырей» и роста долговой нагрузки населения.

Фото: www.restate.ru

В обзоре ЦБ проанализировал динамику роста цен на жилую недвижимость. В частности, регулятор указывает, что в IV квартале 2020 года цены на рынке новостроек росли более быстрыми темпами, чем в предыдущем году, а в I квартале 2021 года рост цен ускорился и достиг максимальных значений за последние 10 лет — 17,6% в годовом выражении.

В отдельных регионах с недостаточным объемом жилищного строительства рост цен превысил 20% даже в условиях снижения реальных доходов населения. Повышение стоимости квартир на первичном рынке спровоцировало удорожание готового жилья: к I кварталу 2021 года рост цен ускорился и на вторичном рынке — до 13,6%.

В качестве основных факторов ускорения роста цен в 2020 году ЦБ указывает расширение спроса в отсутствие роста предложения жилья на первичном и на вторичном рынке недвижимости. Ожидание дальнейшего роста цен подогревает спрос: по косвенным признакам растет количество инвестиционных сделок на рынке жилья.

Как отмечает регулятор, результатом двузначного роста цен в 2020 году стало снижение покупательной способности заработных плат в отношении жилой недвижимости. Если на 1 января 2020 года на одну среднюю заработную плату можно было приобрести 0,76 кв. м жилой недвижимости, то по состоянию на 1 января 2021 года данный показатель снизился до 0,67 кв. м. Причем снижение было отмечено в подавляющем большинстве регионов.

При этом, как отмечается в обзоре, смягчение денежно-кредитных условий по ипотечным кредитам (увеличение сроков кредитования c 216-ти до 223-х месяцев, снижение процентных ставок с 9,24% до 7,37% годовых) в условиях действия государственных льготных ипотечных программ и переход к мягкой денежно-кредитной политике привели к тому, что площадь жилья, которую можно приобрести в ипотеку по средней ставке, расходуя половину средней заработной платы на обслуживание кредита, в течение 2020 года увеличилось с 40,1 кв. м до 40,5 кв. м.

Фото: www.about-realty.ru

По мнению регулятора, потенциал дальнейшего роста доступности жилья для населения за счет увеличения финансового рычага во многом исчерпан. Дальнейшее увеличение спроса на жилье и повышение доступности жилья без угроз для финансовой стабильности возможно только при росте доходов населения темпами, опережающими рост цен на недвижимость

Также ЦБ обратил внимание на почти двукратное увеличение роста ипотечного кредитования под залог договоров долевого участия (ДДУ) с первоначальным взносом менее 20% (с 33% в I квартале 2020 года до 45% в I квартале 2021-го). В целом доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% продолжает увеличиваться: с 32% до начала пандемии до 37% в I квартале 2021 года, преимущественно за счет кредитов, предоставленных по льготным государственным программам (с 33% до начала пандемии до 45% в I квартале 2021 года).

Несмотря на высокие темпы роста ипотечного кредитования (23% в годовом выражении на 1 апреля 2021 года), вклад ипотеки в увеличение долговой нагрузки был компенсирован снижением ставок по кредитам в среднем до 7,3% годовых.

Фото: www.utmagazine.ru

Отмечая высокое качество ипотечного кредитного портфеля (доля ссуд с просроченными платежами свыше 90 дней составляет 1,2%), регулятор указывает, что объем предоставляемых кредитов увеличивает риски в ипотечном сегменте, если жилье приобретается гражданами в инвестиционных целях.

Из всего этого Банк России делает вывод, что дальнейшее масштабное стимулирование ипотечного кредитования, не подкрепленное соответствующим ростом жилищного строительства и доходов населения, создает риски формирования ценовых «пузырей» и роста долговой нагрузки населения. Для недопущения подобного развития ситуации, как сообщал портал ЕРЗ.РФ, ЦБ принял решение об ужесточении макропруденциальных требований по кредитам с первоначальным взносом от 15% до 20%.

Новые надбавки будут применяться к кредитам, предоставленным с 1 августа 2021 года. В случае сохранения ускоренного роста цен на жилье или ухудшения стандартов кредитования Банк России рассмотрит вопрос о дальнейшем ужесточении макропруденциальной политики по ипотечным кредитам, предоставленным заемщикам с высоким значением долговой нагрузки.

Фото: www.gk-specialsteel.ru

Кроме того, регулятор констатировал в своем обзоре значительный рост цен на ряд товаров черной и цветной металлургии во второй половине 2020 — начале 2021 года. В частности, на алюминий — на 69%, никель — на 46%, цинк — на 49%, палладий — на 57%.

При этом ЦБ обратил внимание на рост выпуска стали в России на 2,6%, а также на увеличение экспорта продукции черной металлургии и плоского проката в 2020 году на 9,6% в натуральном выражении.

Напомним, что ранее портал ЕРЗ.РФ анализировал влияние значительного роста стоимости металла на увеличение себестоимости строительства.

Другие публикации по теме:

ЦБ: дешевая ипотека уже не помогает — рост цен на жилье обгоняет инфляцию

ЦБ повысил надбавки к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые начнут выдавать с 1 августа

ЦБ: для снижения рисков перегрева рынка госпрограмму льготной ипотеки нужно скорректировать для ряда групп населения

ЦБ повысил ключевую ставку до 5% годовых (график)

Марат Хуснуллин: Решение о продлении льготной ипотеки будет зависеть от уровня ключевой ставки ЦБ

Застройщики рассказали о последствиях роста стоимости металла

ЦБ настаивает на сворачивании льготной ипотеки, депутаты и эксперты — за более точечный подход

Вслед за главой ЦБ Герман Греф также выступил против продления госпрограммы льготной ипотеки

НОСТРОЙ начал прием заявок от застройщиков на прямые поставки им металлопродукции от производителей

Эльвира Набиуллина: Льготную ипотеку надо вовремя свернуть, чтобы избежать образования пузырей на рынке ИЖК

Банкиры не согласны с опасениями Минфина относительно риска образования «пузыря» на рынке ипотеки

Банк России: риска ипотечного «пузыря» нет, но первоначальный взнос должен быть от 20%