А банки-кредиторы будут формировать резервы по кредитам застройщикам, использующим счета эскроу, с учетом кредитоспособности заемщиков.

Фото: www.sakhalife.ru

Банк России собирается установить для коммерческих банков особый порядок формирования резервов по кредитам, предоставляемым застройщикам, использующим счета эскроу, сообщила пресс-служба ЦБ.

Проект соответствующего указания руководства регулятора «О внесении изменений в Положение Банка России от 28 июня 2017 года №590-П» опубликован на сайте ЦБ. Комментарии по нему ожидаются до 9 декабря, после чего документ будет готов к утверждению. 

Фото: www.allwomanday.ru  

Вышеупомянутый особый порядок базируется на том, что объемы резервов по кредитам застройщикам, предоставляемым в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу, должны формироваться прямо пропорционально уровню кредитоспособности заемщика.

Фото: www.vrn-cottage.ru

Проект указания ЦБ вводит четыре уровня кредитоспособности и соответствующих им объемов резервов:

1) высокий — расчетный резерв в размере 1—5% (от суммы кредита);

2) достаточный — расчетный резерв в размере 5 —10%;

3) удовлетворительный — расчетный резерв в размере 10 — 35%;

4) слабый — расчетный резерв в размере 35 —100 %.

Конкретный уровень кредитоспособности присваивается заемщику, исходя из соответствия его собственного финансового состояния и характеристик строительного проекта (для реализации которого берется кредит) 17-т и критериям, подробно изложенным в Приложении №5 к проекту документа. 

Фото: www.infokanal55.ru

В частности, чтобы девелопер-заемщик мог претендовать на высокий уровень кредитоспособности, он должен соответствовать следующим требованиям:

• прогнозные номинальные чистые денежные потоки от проекта и иные денежные средства, доступные для обслуживания кредитных обязательств, превышают номинальные обязательства по кредиту не менее чем в 1,25 раза;

• доля площадей проекта, обоснованно предполагаемых к продаже на инвестиционной фазе, cоставляет более 70%;

• проект планировки территории, правила застройки и землепользования, генеральный план поселения соответствуют требованиям технических и градостроительных регламентов, нормативно-правовых актов РФ, субъекта РФ и муниципальных образований;

• имеется полный пакет правоустанавливающей документации на земельный участок, актуализация которой не требуется в течение срока строительства;

• бюджет проекта включает резерв средств на непредвиденные работы и затраты в размере не менее 7% планируемой стоимости строительства, а также на возможное удорожание стоимости строительства;

• договор с генеральным подрядчиком предусматривает гарантийное удержание в размере 5% на срок не менее 2 лет;

• заемщик-застройщик /группа, имеет опыт не менее 5 лет участия в строительстве (создании) многоквартирных домов при наличии разрешений на ввод в эксплуатацию таких МКД в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

Фото: www.ria.ru

Если же, например, банк-кредитор выявит, что его девелопер- (использующий счета эскроу) использует заемные средства не по целевому назначению, определенному в кредитном договоре, то такому заемщику присваивается самый низший уровень кредитоспособности. А размер резерва под выданный такому застройщику кредит должен быть доведен банком до 100% от суммы займа. 

Фото: www.900igr.net 

Другие публикации по теме:

ЦБ введет для ДОМ.РФ показатели финансовой устойчивости

ЦБ изменит требования по резервированию кредитов на строительство и оценке проектного финансирования

Банк России повысил требования к созданию резервов по договорам страхования ответственности застройщиков

В марте 2023 года Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела дело, где решалось, кто должен устранять недостатки в отделке квартиры, которая предусмотрена проектной документацией, но не предусмотрена условиями договора.

Фото: www.mds.yandex.net

Согласно материалам дела, в 2020 году гражданин по договору купли-продажи приобрел квартиру у ООО СЗ «ДомСтрой».

При проведении отделочных работ (грунтовка и шпаклевка стен) гражданином были обнаружены строительные недостатки в виде трещин стен и воздушных карманов. Гражданин заказал проведение экспертизы для выявления и других недостатков.

В экспертном заключении от марта 2021 года, подготовленном ООО «Экспертный центр» по заказу гражданина, отмечается, что качество выполненных в квартире строительных работ частично не соответствует требованиям СП, СНиП, ГОСТ, условиям договора и иной нормативной документации.

Тогда гражданин обратился с претензией к застройщику, в которой просил выплатить в счет уменьшения покупной цены квартиры стоимость устранения выявленных недостатков в размере, определенном экспертным заключением, — 55 280,4 руб.

Фото: www.polinov.ru

Застройщик отказал в удовлетворении требований, ссылаясь на отсутствие недостатков.

Гражданин решил отстаивать свою правоту в суде. Мировой суд при рассмотрении дела назначил судебную экспертизу, которая была поручена экспертам уже упомянутого ООО «Экспертный центр».

Как следовало из заключений экспертизы и показаний допрошенного в судебном заседании эксперта, качество выполненных строительных и отделочных работ в квартире:

- требованиям обязательных строительных норм и правил, технических регламентов, а также требованиям, обычно предъявляемым к качеству указанных работ, не соответствует;

Фото: www.spb-sovetnik.ru

- требованиям проектной документации, условиям договора купли-продажи квартиры качество соответствует. Выявленные недостатки к строительным и подлежащим устранению застройщиком не отнесены, поскольку по условиям договора и в соответствии с имеющейся в материалах дела «Ведомостью отделки помещений» внутренняя отделка помещений выполняется собственником квартиры.

Разрешая спор, суд первой инстанции отклонил выводы судебной экспертизы ООО «Экспертный центр», полагая установленным и доказанным факт передачи квартиры гражданину в оштукатуренном виде, исходя из того, что ответственность за некачественно выполненные штукатурные работы несет застройщик как продавец. Суд пришел к выводу об обоснованности требований о взыскании с ООО СЗ «ДомСтрой» денежных средств в счет уменьшения покупной стоимости квартиры в размере 55 280,4 руб. и неустойки.

Проверяя решение в апелляционном порядке, суд второй инстанции согласился с выводами нижестоящего суда об обоснованности заявленных исковых требований.

Фото: www.helpgkh.ru

При этом судебная коллегия исходила из того, что договором купли-продажи квартиры предусмотрено, что свидетельством качества квартиры, соответствия ее техническим и строительным нормам и правилам является утвержденное в установленном законом порядке разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное уполномоченным государственным органом.

Судебная коллегия указала, что само по себе отсутствие в договоре купли-продажи условий о выполнении застройщиком строительных работ по штукатурке стен, затирке пазогребневых перегородок, гидроизоляции пола в санузлах, которые являлись обязательными при строительстве объекта, поскольку были включены в проектную документацию и должны соответствовать техническим, градостроительным и обязательным требованиям, не может служить безусловным основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований.

С учетом изложенного, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции посчитала, что выводы судов нижестоящих инстанций являются правильными и мотивированными в судебных постановлениях.

Другие публикации по теме:

Наличие в заключении экспертизы противоречий может послужить основанием для отмены судебного решения

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Конституционный Суд поддержал ФАС в ее споре с застройщиками

Опрос: три четверти респондентов, купивших квартиру от застройщика, обнаружили в ней недоделки

Методы борьбы с потребительским экстремизмом: эксперты проекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ» рассказали, как обеспечить баланс качества и запросов покупателей

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Особенности передачи квартир дольщикам в 2022 году 

Верховный Суд: застройщик не вправе составить односторонний акт о передаче объекта по ДДУ, если объект построен с отступлением от договора

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок

Верховный Суд: при наличии просрочки изменение даты передачи помещений в договоре не отменяет ответственности застройщика

Верховный Суд: взыскание с застройщика денежных средств возможно, поскольку ДДУ не были установлены предельно допустимые погрешности