Такой вывод содержится в очередном Обзоре финансовой стабильности, подготовленном регулятором. В нем также говорится о планах ЦБ в связи с растущими рисками ипотечного кредитования на фоне увеличения цен и слабого спроса на жилье ужесточить условия выдачи околонулевой и траншевой ипотеки от застройщика.

«Несмотря на улучшение финансовых условий кредитования [в III квартале — Ред.], на первичном рынке зафиксировано снижение доступности до 41 кв. м (против 45 кв. м в IV квартале 2021 г.). Рост цен, опережающий рост номинальных доходов, выступает главным фактором снижения доступности жилья», — отмечают авторы аналитического документа.

Они также напоминают, что в апреле-мае текущего года рынок жилья ощутил резкое падение спроса — до 60—70% от значений марта. В ответ девелоперы совместно с банками выработали кредитные программы с заметно более низкими ставками, чем по льготной ипотеке с господдержкой.

В итоге застройщики стали в массовом порядке предлагать ипотеку для своих проектов под 0,01%—1% годовых на 10—30 лет.

Фото: www.kmarket43.ru

Позиция ЦБ: экстремально низкие ставки ИЖК достигаются в основном за счет завышения цены квартиры на величину комиссии (до 20–30%), которая выплачивается банку застройщиком для компенсации выпадающих доходов, а все основные риски несут при этом заемщик и банк.           

По мнению руководства ЦБ, околонулевая ипотека от застройщика грозит «запузыриванием» рынка ИЖК и нарушением стабильности банковской системы страны. В обзоре указано, как регулятор планирует противодействовать подобной маркетинговой политике со стороны банков и девелоперских организаций.

«С целью снижения рисков отдельных сторон сделки, а также системных рисков, которые появляются при "льготной ипотеке от застройщика", Банк России разрабатывает дополнительные меры регулирования, в частности, рассматривает введение требования по созданию повышенных резервов [банками-кредиторами — Ред.] на возможные потери по ипотечным кредитам, если их эффективная ставка отклоняется от рыночного уровня», — сказано в документе.

Фото: www.youtube.com

Определенное беспокойство у авторов обзора вызывает «еще одна маркетинговая акция, которая пока не получила широкого распространения на рынке». Речь идет о т.н. траншевой ипотеке, суть которой сводится к тому, что заемщику предоставляются два транша по кредиту: первый, как правило, — на символическую сумму, (вплоть до 1 руб. в месяц), а второй выдается перед вводом объекта в эксплуатацию и равен стоимости недвижимости за вычетом первоначального взноса и первого транша.

Аналитики ЦБ указывают на следующие риски траншевой ипотеки:

• из-за того что на счет эскроу поступят только первоначальный взнос и символический первый транш, этот счет будет наполняться медленнее, чем при обычной ипотеке, что увеличит ставку по кредиту на проектное финансирование для застройщика;

• в случае финансовых проблем у застройщика банки будут нести повышенные кредитные риски в рамках проектного финансирования;

Фото: www.rbk.ru

• в случае массового спроса на такой ипотечный продукт со стороны инвесторов, цены на жилье могут существенно возрасти (возникнет «инвестиционный навес»), что снизит доступность жилья для прочих покупателей — следовательно, еще больше увеличится ценовой дифференциал между первичным и вторичным рынками жилой недвижимости.

Авторы обзора полагают, что «с учетом ухудшения стандартов ипотечного кредитования» траншевая ипотека в случае ее широкого распространения также «может потребовать ужесточения мер макропруденциального регулирования».

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

Эльвира Набиуллина: меры против околонулевой ипотеки вступят в силу в начале 2023 года

Девелоперы предостерегли ЦБ от ввода запрета на околонулевую ипотеку от застройщика

Минстрой: «околонулевая» ипотека от застройщиков будет отменяться постепенно и по графику

Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков

ЦБ: «дешевая ипотека» от застройщика маскирует завышенную на треть цену на квартиру и грозит риском образования на рынке «пузыря»

Российские банки поддерживают меры ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с низким первоначальным взносом

Эльвира Набиуллина: Близкие к нулю ипотеки от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков — будем принимать меры

ЦБ: время дешевых кредитов прошло, а риски ценовых «пузырей» на рынке жилья велики

На официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии опубликованы уведомления о разработке новых СП.

Уведомление о разработке проекта свода правил СП «Тепловая защита зданий. Основные положения», 2-я редакция, распространяется на проектирование тепловой защиты строящихся или реконструируемых жилых, общественных, производственных, сельскохозяйственных и складских зданий общей площадью более 50 кв. м, в которых необходимо поддерживать определенный температурно-влажностный режим.

Проект СП содержит следующие разделы:

• Область применения;

• Нормативные ссылки;

• Термины и определения;

• Общие положения;

• Тепловая защита зданий;

• Воздухопроницаемость ограждающих конструкций;

• Защита от переувлажнения ограждающих конструкций;

• Требования к расходу тепловой энергии на отопление и вентиляцию зданий.

В качестве приложений к СП разработаны:

• Расчет удельной характеристики расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию жилых и общественных зданий;

• Расчет приведенного сопротивления теплопередаче фрагмента теплозащитной оболочки здания или любой выделенной ограждающей конструкции;

• Расчет удельной теплозащитной характеристики здания.

При рассмотрении первой редакции свода правил поступило 11 замечаний и предложений, 7 из которых приняты и учтены во второй редакции.

Уведомление о разработке проекта свода правил СП «Нагрузки и воздействия. Основные положения» устанавливает основные нормативные положения и ключевые требования по назначению нагрузок, воздействий и их сочетаний, учитываемых при расчетах зданий и сооружений по предельным состояниям первой и второй групп, а также особым предельным состояниям, в соответствии с положениями ГОСТ 27751.

Разрабатываемый СП «Нагрузки и воздействия. Основные положения» должен применяться совместно с СП «Нагрузки и воздействия. Правила проектирования», который планируется представить в следующем году.

В СП приведена классификация нагрузок и воздействий в зависимости от продолжительности их действия (постоянные и временные), ответной реакции строительного объекта (статические и динамические), стадии (при возведении, изготовлении, хранении и перевозке, при эксплуатации).

Введена классификация особых нагрузок и воздействий (проектные — экстремальные климатические, ударные, взрывные, от веса пожарного автотранспорта, аварийные, сейсмические, волновые, ледовые, от цунами и т. д.).

Определены общие принципы учета расчетных сочетаний нагрузок и воздействий (основные и особые сочетания). Сформулированы общие требования к нагрузкам от веса людей, животных, оборудования, изделий, материалов, временных перегородок, транспортных средств, действующим на перекрытия, покрытия, лестницы зданий и сооружений и полы на грунтах.

Установлены общие принципы задания вертикальных и горизонтальных нагрузок, передаваемых на элементы несущих конструкций зданий и сооружений, а также требования к способам их приложения.

Регламентированы общие требования к определению нормативных значений нагрузок от веса конструкций и грунтов при различных расчетных ситуациях.

Приведены общие принципы определения нормативного значения снеговой нагрузки на горизонтальную проекцию покрытия и вероятностные критерии определения расчетного значения веса снегового покрова, а также общие требования по учету воздействий ветра на здания и сооружения.

Уведомление о разработке проекта свода правил СП «Каменные и армокаменные конструкции. Основные положения» распространяется на каменные и армокаменные конструкции вновь возводимых и реконструируемых зданий и сооружений различного назначения, эксплуатируемых в климатических условиях РФ.

Свод правил устанавливает основные нормативные положения и ключевые требования к их проектированию, а также к проектированию конструкций зданий и сооружений, возводимых с применением кладки из кирпича, камней и блоков.

Требования настоящего свода правил не распространяются на наружные стены, возводимые по технологии навесных вентилируемых фасадов с металлической подсистемой для крепления лицевого слоя кладки.

Принятые проектные и конструктивные решения каменных и армокаменных конструкций помимо расчетов при необходимости могут быть обоснованы данными экспериментальных исследований, в результате которых устанавливаются основные параметры строительных элементов из каменной кладки, такие как несущая способность, деформативность, жесткость соединений.

Основными характеристиками прочности кладки, которые учитывают при проектировании, являются:

• сопротивление сжатию в направлении, перпендикулярном горизонтальным растворным швам;

• сопротивление кладки срезу по перевязанному и неперевязанному сечениям;

• сопротивление кладки растяжению вдоль осей ортотропии (вертикальных и горизонтальных швов);

• сопротивление кладки главным растягивающим напряжениям, действующим в плоскости стены, по перевязанному и неперевязанному сечениям;

• сопротивление растяжению при изгибе из плоскости стены.

Основной прочностной характеристикой арматуры, которую учитывают при проектировании армокаменных конструкций, является сопротивление растяжению, принимаемое в зависимости от класса арматуры.

Основными характеристиками прочности связей, которые следует учитывать при проектировании многослойных стен, являются сопротивление растяжению материала связи и предельные осевые усилия в обоих анкерных узлах как при растяжении, так и при сжатии связи.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Росстандарт уведомил о пересмотре и изменении действующих СП

Изменения и новые дополнения сводов правил

Утверждены новые национальные стандарты, устанавливающие методы контроля отдельных строительных конструкций и скрытых работ

Как скорректированы индексы сметной стоимости строительства в III квартале 2024 года

Очередные уведомления о новых проектах СП

Опубликованы уведомления о новых проектах СП

Вышли уведомления о новых проектах сводов правил и изменениях действующих

Опубликованы уведомления о проектах изменений в сводах правил

Очередные уведомления о проектах новых изменений в СП

Проекты новых изменений в сводах правил

Проекты новых изменений в сводах правил на проектирование образовательных организаций и судов

Росстандарт проинформировал о разработке новых сводов правил

Изменения правил проектирования систем внутреннего тепло- и холодоснабжения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха

Изменения в действующих сводах правил и новые стандарты

Как изменятся правила проектирования для маломобильных групп населения

Минстрой разъяснил условия применения стандартов организации при разработке проектной документации