Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Банк России против форсированного роста объема ипотеки

На сайте ЦБ опубликована Аналитическая записка «Ипотека и доступность жилья». В ней регулятор ставит под сомнение целесообразность наращивание объема ипотеки в условиях отсутствия роста реальных доходов населения.

     

Фото: www.2pct.ru

   

Главные тезисы Аналитической записки «Ипотека и доступность жилья» таковы.

  

1. Зависимость ставки ипотеки от ключевой ставки

Банк России объясняет свою сдержанную политику по отношению к ключевой ставке. Причем это объяснение явно адресовано тем, кто считает, что через снижение ключевой ставки удастся повысить доступность ипотеки и объем ипотечных кредитов.

   

Цитаты:

• уровень ключевой ставки влияет на уровень процентной ставки по долгосрочным кредитам, включая ипотеку, лишь опосредованно. Соответственно, возможное снижение ключевой ставки не означает автоматического снижения ипотечных ставок в России;

• искусственное снижение ключевой ставки для стимулирования снижения процентных ставок в конкретном сегменте кредитного рынка может иметь значительные негативные среднесрочные последствия для ценовой и (или) финансовой стабильности. Более того, такое снижение ключевой ставки может привести и к росту долгосрочных ставок, если оно спровоцирует значительный рост инфляционных ожиданий.

   

Фото: www.cian.ru

   

2. Нужно ли в России повышать доступность ипотеки

Судя по материалам записки, Банк России явно сомневается в целесообразности форсировать рост ипотечного кредитования.

По мнению регулятора, форсированный рост ипотечного кредитования несет риск снижения доступности жилья.

   

Цитаты:

• первоначальный эффект повышения доступности ипотечного финансирования после снижения ставок в конечном счете может приводить к обратному эффекту: снижению ценовой доступности покупки жилья;

• в странах с более низкими ставками по ипотеке уровень доступности жилья, как правило, ниже, чем в России;

      

Фото: www.kursk-obl.mtk.ru

    

• вероятно, значительное снижение ставок по ипотеке вначале вызывает рост доступности финансирования покупки жилья (аннуитетные платежи значительно уменьшаются). Это приводит к росту спроса, причем как естественного (направленного на улучшение жилищных условий), так и инвестиционного. Увеличение спроса на рынке становится таким значительным, что вызывает опережающее рост доходов и инфляции повышение цен на жилье. Оно затрудняет накопление первоначального взноса на покупку жилья, что приводит к повышению кредитных рисков (растет доля ипотеки с низким первоначальным взносом) и в конечном счете к снижению доступности ипотеки. В итоге первоначальный эффект повышения доступности заемного финансирования на покупку жилья перекрывается снижением его ценовой доступности;

• расчеты показывают, что для выхода на целевые уровни национального проекта по жилью размер ипотечного рынка относительно ВВП должен вырасти более чем в 2 раза, до 15% к 2024 году. Такой значительный рост все же может спровоцировать существенное повышение уровня цен и привести к снижению доступности жилья из-за недостаточно быстрого роста доходов населения.

      

Фото: www.centr-mbk.ru

     

Банк России отмечает, что форсированный рост ипотечного кредитования несет риск макроэкономической устойчивости.

   

Цитаты:

• форсированный рост ипотечного кредитования может иметь негативные последствия для макроэкономической устойчивости. Как показали исследования, проведенные как по отдельным странам, так и по группам стран, более высокая долговая нагрузка частного сектора повышает вероятность возникновения кризисов;

• увеличение нового долга домохозяйств (к ВВП) на 1 п.п. в первые два года приводит к приросту ВВП на 0,1 процентного пункта. В более долгосрочной перспективе на горизонте 5–7 лет эффект становится отрицательным (-0,1 п.п. ВВП);

• избыточное накопление долга домохозяйств имеет большие негативные экономические и социальные последствия.

      

Фото: www.irkutsk.news

     

3. Что предлагается делать

Для повышения доступности жилья Банк России предлагает:

1) обеспечить рост доходов населения;

2) стимулировать снижение неравенства в распределении жилья среди домохозяйств;

3) снизить себестоимость строительства.

  

Цитаты:

• повысить доступность жилья можно и нужно за счет роста доходов населения;

• достижение целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда» по вводу жилья и использованию ипотечных кредитов для финансирования его покупок, которое при этом не вызовет значительного повышения долговой нагрузки населения (т.е. кредитных рисков), возможно при росте реальных доходов населения в среднем на 5% в год в 2020—2024 годах. Добиться такого устойчивого и значительного повышения уровня доходов населения можно только за счет ускорения потенциальных темпов роста экономики;

    

www.media.informpskov.ru

   

• более эффективное перераспределение жилья от тех, у кого излишки, к тем, у кого нехватка (в том числе через ипотеку), не создавая дополнительного спроса на первичном рынке;

• снижение себестоимости строительства, которое может сдержать рост цен на жилье или даже привести к их снижению. Себестоимость можно снизить, убрав несвязанные напрямую со строительством жилья затраты застройщиков. Например, снять обязательства по строительству социальной инфраструктуры (детские сады, школы), которые вменяются застройщикам при одобрении проектов. При этом строить необходимую инфраструктуру нужно, поэтому снижение этих затрат застройщиков (и в конечном счете покупателя жилья) должно будет компенсироваться увеличением соответствующих бюджетных расходов.

А вот что по поводу предлагаемых регулятором мер думают опрошенные порталом ЕРЗ.РФ представители российских девелоперских компаний.

     

  

Валентин ТАРАСОВ, руководитель службы заказчика Группы компаний Гарант БКЖС:

«Снижения ключевой ставки не нужно, нужно субсидирование ставки по ипотеке по аналогии с "Сельской ипотекой". Причем это можно делать именно в рамках поддержки регионов, там, где спрос еле теплится.

В частности, для увеличения реализации жилья на территории Брянской области в объеме 200 тысяч кв. м в год (по сравнению с 2015 годом падение ввода в 2019 году почти в два раза, и это с учетом огромного ввода ранее построенного ИЖС) для субсидирования ипотеки в размере 6% годовых (на первых 5 лет, самых сложных для домохозяйств в плане выплат, особенно молодых семей) необходимо к пятому году программы субсидирования нарастающим итогом порядка 2,2 млрд руб. в год (средняя цена продажи — 45 тыс. руб./кв. м, усредненный первоначальный взнос — 20%).

Экономический и социальный эффект в разы больше потраченных средств. Снижение себестоимости строительства — это чисто рыночная тема, и ЦБ не в состоянии на это повлиять. В настоящее время региональные строительные компании итак научились строить с минимальными расходами, зачастую уже идущими в ущерб качеству жилья и городской среды.

…А "Сельская ипотека", к сожалению, превратилась в профанацию и инструмент недобросовестной конкуренции застройщиков. Подавляющее число заявок поступают на жилье в ближнем пригороде городов (в частности, в Брянске это жилые комплексы в 200 м от городской черты), где возводятся микрорайоны и жилые комплексы, социальную и транспортную нагрузку которых несут муниципалитеты городских округов. Сама суть программы — поддержка развития сельского хозяйства — оказалась полностью девальвирована».

    

     

   

Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1:

«К сожалению, все, что инициировалось властями за последнее время с целью сделать жилье доступным, в реальности оборачивалось ростом цен на
квартиры. А этот рост, в свою очередь, пытались компенсировать за счет низких ипотечных ставок. Поэтому ипотечный пузырь, извините за тавтологию, это сегодня такая же реальность, как коронавирус или низкие цены на нефть. Они существуют.

В этих обстоятельствах озабоченность Банка России понятна, в отличие от предлагаемых мер. Например, не совсем понятно, как он собирается «стимулировать снижение неравенства в распределении жилья среди домохозяйств». Мне даже формулировка эта непонятна, хотя, надо сказать, и с остальными пунктами, прекрасно сформулированными («обеспечить рост доходов населения» и «снизить себестоимость жилья»), туману не меньше.

Строители, разумеется, полностью «за», но как это будет реализовываться в грядущей ситуации с падением доходов и увеличения количества безработных? Мне кажется, что в этих условиях самым разумным шагом на пути к доступному жилью стали бы ипотечные каникулы и разумные ставки по проектному финансированию».

   

 

   

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:

«Несмотря на планомерное снижение ипотечных ставок, темпы выдачи кредитов на покупку жилья в целом замедлились. Так, по итогам прошлого года было выдано на 13% меньше кредитов, чем в 2018 году (в денежном эквиваленте меньше на 5%). Цифры свидетельствуют о том, что комфортный размер ипотечной ставки не является единственным необходимым условием для того, чтобы люди приобретали жильё в ипотеку. Более важное значение для покупателей имеет ежемесячный ипотечный платеж, который зависит в первую очередь от стоимости жилья.

В сложившейся ситуации, когда себестоимость строительства продолжает расти (за счет инфляции, скачков курса валют, перехода на эскроу-счета), говорить о снижении рыночных цен не приходится. Маловероятным кажется и повышение уровня благосостояния населения. Напротив, в связи с распространением коронавируса (которое уже привело к закрытию части предприятий и сокращению рабочих мест), а также высокими инфляционными ожиданиями из-за падения цен на нефть и ослабления национальной валюты реальные доходы населения продолжат снижаться.

В сложившихся условиях единственной эффективной мерой может стать поддержка государства, в частности субсидирование ставок по проектному финансированию. При этом помощь застройщикам и населению не должна исключать дальнейшее снижение ставок по ипотеке. Заемщики традиционно демонстрируют высокую психологическую чувствительность к изменениям ставок и даже незначительное снижение на 0,5 п.п. может подтолкнуть некоторых клиентов оформить кредит».

       

  

  

Павел Юрочкин, исполнительный директор АО «Сибстройсервис»

Сохранение ключевой ставки на уровне 6,00% ЦБ РФ — это однозначно правильный шаг. Ситуация на мировом финансовом рынке и «коронакризис» не дают возможностей для долгосрочного планирования, и решение ЦБ РФ считаю наиболее правильным в текущих реалиях.

Одним из ключевых шагов для обеспечения роста ипотечного кредитования и сохранения темпов жилищного строительства вижу снижение себестоимости строительства. В этом вопросе важна поддержка Правительства РФ и банковского сектора.

Предлагаю при предъявлении требований к застройщикам использовать маркетинговый подход, который позволит сегментировать рынок по типу жилья. В текущих реалиях застройщикам выгоднее строить жилье класса комфорт, хотя спрос на эконом-сегмент достаточно высок. Население не готово покупать дорогие квартиры с большим, подчас избыточным, количеством квадратных метров.

На сегодня у застройщиков нет полноценного доступа к дешевым деньгам. Важно ускорить и упростить согласовательные процедуры для получения проектного финансирования по эскроу-счетам. А также пересмотреть условия не только для кредитов в рамках проектного финансирования, но и по иным действующим кредитам застройщика. Это даст мощный толчок развития строительной отрасли».

      

 

  

Вячеслав Приймак, руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК ИНГРАД:

«Говоря о том, какие еще способы повышения доступности жилья можно предложить Правительству РФ, следует подчеркнуть, что эта поддержка необходима в большей степени непосредственно нашим покупателям: новые льготные программы финансирования для покупки жилья и т.д. В связи с этим требуется снижение ключевой ставки либо запуск программ субсидирования ставки по ипотеке и по кредитам застройщиков.

В числе основных мер поддержки застройщиков можно назвать разрешение поэтапно раскрывать эскроу счета, возможное уменьшение налоговой нагрузки, а также удешевление доступа к инфраструктуре».

 

Фото: www.900igr.net

   

    

   

  

   

Другие публикации по теме:

Финансирование малого и среднего бизнеса на 500 млрд руб. и другие меры ЦБ по поддержке экономики, бизнеса и граждан

Эксперты и застройщики: ипотека может подорожать

Пострадавшим застройщикам субсидируют ставки по кредитам и временно отменят выплату штрафов за просрочку передачи объектов долевого строительства

Средняя ставка ИЖК для новостроек на фоне ослабления рубля выросла на 4 п.п. — до 8,73% годовых

ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 6% годовых (графики)

Сбербанк пока не планирует пересматривать ставки по ипотечным кредитам

Из-за ослабления рубля жилье и ипотека неизбежно подорожают, но существенного падения спроса не будет

За первые два месяца 2020 года число ипотечных сделок в Москве выросло на 15% — до 14,5 тыс. договоров

На фоне распространения коронавируса россияне активно берут ипотеку

Правительство готовит меры адаптации нацпроекта «Жилье и городская среда» к усложнившейся экономической ситуации

В Подмосковье больше не будут согласовывать апартаменты без социальной инфраструктуры

Вячеслав Володин: Практику возведения ЖК без сопутствующей транспортной и социальной инфраструктуры пора прекращать!

Росстат: реальные располагаемые доходы населения в 2019 году выросли на 0,8% (график)

+

ЕРЗ.РФ: средний платеж по ипотеке под залог ДДУ стабилен с 2016 года

Средневзвешенный размер платежа по выданным ипотечным кредитам для ДДУ в течение 8,5 лет с учетом инфляции колеблется в диапазоне от 27 тыс. руб. до 38 тыс. руб., составляя в среднем 34 тыс. руб. К такому выводу пришли аналитики портала ЕРЗ.РФ.

 

Согласно последним отчетным данным Банка России, в апреле 2024 года среднемесячный ипотечный платеж по ДДУ составил 33,5 тыс. руб., что с учетом инфляции на конец мая составляет 33,7 тыс. руб.

 

Источник: расчеты ЕРЗ.РФ на основе данных Банка России

 

С начала публикации Банком России статистики по ипотеке для ДДУ (2016 год) величина ежемесячного платежа с учетом инфляции стабильно колеблется вокруг цифры 34 тыс. руб.

При этом минимальный размер зафиксирован в марте 2022 года (26,8 тыс. руб. в сегодняшних ценах), а также в мае 2020 года (28 тыс. руб. в сегодняшних ценах).

Максимум наблюдался в мае 2019 года (38,2 тыс. руб. в сегодняшних ценах).

 

Фото: erzrf.ru

 

«Анализ данных Банка России показывает, что средневзвешенный размер платежа по ипотеке стабилен и не зависит ни от цены новостроек, ни от ставок ипотеки, — прокомментировал результаты исследования руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) и добавил: — Отсутствует также корреляция между размером ипотечного платежа и средней заработной платой».

 

Источник: расчеты ЕРЗ.РФ на основе данных Банка России, Домклик и Росстата

 

Корреляция размера ипотечного платежа в наибольшей степени наблюдается со среднедушевыми доходами населения, которые кроме заработной платы также включают в себя доходы от предпринимательской деятельности, пенсии, пособия и т. п.

 

Источник: расчеты ЕРЗ.РФ на основе данных Банка России и Росстата

 

В период с 2016-го по 2021 год соотношение ежемесячного платежа по ипотечным кредитам под залог ДДУ к среднедушевым денежным доходам населения колебалось вокруг 70% (мин. — 63%, макс. — 76%). Рост среднедушевых доходов населения, начавшийся в 2022 году, не привел к росту размера платежа по договорам ипотеки по ДДУ.

Такое отклонение в корреляции объясняется существенным ужесточением нормативов Банка России в отношении ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%) и слишком «закредитованных» заемщиков.

В результате в начале 2024 года соотношение размера средневзвешенного ипотечного платежа по ДДУ к среднедушевым доходам населения уменьшилось до 59%.

 

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

 

МЕТОДИКА РАСЧЕТА

Средний ежемесячный платеж по ДДУ рассчитан как периодический платеж для аннуитета при условии постоянства сумм платежей и постоянной процентной ставки на основании среднего размера, средневзвешенного срока и средневзвешенной ставки ИЖК под залог ДДУ, предоставленных в соответствующий месяц по данным ЦБ. Среднедушевые денежные доходы населения — по данным Росстата (файл для скачивания). Среднемесячная начисленная заработная плата — по данным Росстата (файл для скачивания). Все рассчитанные суммы переведены в сегодняшние цены путем деления на произведение индексов потребительских цен на товары и услуги за прошедшие месяцы, по данным Росстата (файл для скачивания, лист 1).

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

ЦБ: средний размер ипотечного жилищного кредита для долевого строительства в апреле составил 5,19 млн руб. (график)

Молодые семьи получат поддержку в накоплении первоначального взноса по ипотеке

Эксперты: в феврале средний первоначальный взнос по ипотеке вырос до 37,2%

Эксперт: банки снижают платежи по ипотеке в первый год кредита

Эксперты: с начала 2023 года средний ипотечный платеж в городах-миллионниках вырос почти вдвое

Эксперты: снижение платежеспособности населения начинает сказываться на выручке лидеров жилищного рынка

Эксперт: после отмены околонулевых ставок платежи по субсидируемой застройщиком ипотеке выросли более чем на 40%