На сайте ЦБ опубликована Аналитическая записка «Ипотека и доступность жилья». В ней регулятор ставит под сомнение целесообразность наращивание объема ипотеки в условиях отсутствия роста реальных доходов населения.

     

Фото: www.2pct.ru

   

Главные тезисы Аналитической записки «Ипотека и доступность жилья» таковы.

  

1. Зависимость ставки ипотеки от ключевой ставки

Банк России объясняет свою сдержанную политику по отношению к ключевой ставке. Причем это объяснение явно адресовано тем, кто считает, что через снижение ключевой ставки удастся повысить доступность ипотеки и объем ипотечных кредитов.

   

Цитаты:

• уровень ключевой ставки влияет на уровень процентной ставки по долгосрочным кредитам, включая ипотеку, лишь опосредованно. Соответственно, возможное снижение ключевой ставки не означает автоматического снижения ипотечных ставок в России;

• искусственное снижение ключевой ставки для стимулирования снижения процентных ставок в конкретном сегменте кредитного рынка может иметь значительные негативные среднесрочные последствия для ценовой и (или) финансовой стабильности. Более того, такое снижение ключевой ставки может привести и к росту долгосрочных ставок, если оно спровоцирует значительный рост инфляционных ожиданий.

   

Фото: www.cian.ru

   

2. Нужно ли в России повышать доступность ипотеки

Судя по материалам записки, Банк России явно сомневается в целесообразности форсировать рост ипотечного кредитования.

По мнению регулятора, форсированный рост ипотечного кредитования несет риск снижения доступности жилья.

   

Цитаты:

• первоначальный эффект повышения доступности ипотечного финансирования после снижения ставок в конечном счете может приводить к обратному эффекту: снижению ценовой доступности покупки жилья;

• в странах с более низкими ставками по ипотеке уровень доступности жилья, как правило, ниже, чем в России;

      

Фото: www.kursk-obl.mtk.ru

    

• вероятно, значительное снижение ставок по ипотеке вначале вызывает рост доступности финансирования покупки жилья (аннуитетные платежи значительно уменьшаются). Это приводит к росту спроса, причем как естественного (направленного на улучшение жилищных условий), так и инвестиционного. Увеличение спроса на рынке становится таким значительным, что вызывает опережающее рост доходов и инфляции повышение цен на жилье. Оно затрудняет накопление первоначального взноса на покупку жилья, что приводит к повышению кредитных рисков (растет доля ипотеки с низким первоначальным взносом) и в конечном счете к снижению доступности ипотеки. В итоге первоначальный эффект повышения доступности заемного финансирования на покупку жилья перекрывается снижением его ценовой доступности;

• расчеты показывают, что для выхода на целевые уровни национального проекта по жилью размер ипотечного рынка относительно ВВП должен вырасти более чем в 2 раза, до 15% к 2024 году. Такой значительный рост все же может спровоцировать существенное повышение уровня цен и привести к снижению доступности жилья из-за недостаточно быстрого роста доходов населения.

      

Фото: www.centr-mbk.ru

     

Банк России отмечает, что форсированный рост ипотечного кредитования несет риск макроэкономической устойчивости.

   

Цитаты:

• форсированный рост ипотечного кредитования может иметь негативные последствия для макроэкономической устойчивости. Как показали исследования, проведенные как по отдельным странам, так и по группам стран, более высокая долговая нагрузка частного сектора повышает вероятность возникновения кризисов;

• увеличение нового долга домохозяйств (к ВВП) на 1 п.п. в первые два года приводит к приросту ВВП на 0,1 процентного пункта. В более долгосрочной перспективе на горизонте 5–7 лет эффект становится отрицательным (-0,1 п.п. ВВП);

• избыточное накопление долга домохозяйств имеет большие негативные экономические и социальные последствия.

      

Фото: www.irkutsk.news

     

3. Что предлагается делать

Для повышения доступности жилья Банк России предлагает:

1) обеспечить рост доходов населения;

2) стимулировать снижение неравенства в распределении жилья среди домохозяйств;

3) снизить себестоимость строительства.

  

Цитаты:

• повысить доступность жилья можно и нужно за счет роста доходов населения;

• достижение целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда» по вводу жилья и использованию ипотечных кредитов для финансирования его покупок, которое при этом не вызовет значительного повышения долговой нагрузки населения (т.е. кредитных рисков), возможно при росте реальных доходов населения в среднем на 5% в год в 2020—2024 годах. Добиться такого устойчивого и значительного повышения уровня доходов населения можно только за счет ускорения потенциальных темпов роста экономики;

    

www.media.informpskov.ru

   

• более эффективное перераспределение жилья от тех, у кого излишки, к тем, у кого нехватка (в том числе через ипотеку), не создавая дополнительного спроса на первичном рынке;

• снижение себестоимости строительства, которое может сдержать рост цен на жилье или даже привести к их снижению. Себестоимость можно снизить, убрав несвязанные напрямую со строительством жилья затраты застройщиков. Например, снять обязательства по строительству социальной инфраструктуры (детские сады, школы), которые вменяются застройщикам при одобрении проектов. При этом строить необходимую инфраструктуру нужно, поэтому снижение этих затрат застройщиков (и в конечном счете покупателя жилья) должно будет компенсироваться увеличением соответствующих бюджетных расходов.

А вот что по поводу предлагаемых регулятором мер думают опрошенные порталом ЕРЗ.РФ представители российских девелоперских компаний.

     

  

Валентин ТАРАСОВ, руководитель службы заказчика Группы компаний Гарант БКЖС:

«Снижения ключевой ставки не нужно, нужно субсидирование ставки по ипотеке по аналогии с "Сельской ипотекой". Причем это можно делать именно в рамках поддержки регионов, там, где спрос еле теплится.

В частности, для увеличения реализации жилья на территории Брянской области в объеме 200 тысяч кв. м в год (по сравнению с 2015 годом падение ввода в 2019 году почти в два раза, и это с учетом огромного ввода ранее построенного ИЖС) для субсидирования ипотеки в размере 6% годовых (на первых 5 лет, самых сложных для домохозяйств в плане выплат, особенно молодых семей) необходимо к пятому году программы субсидирования нарастающим итогом порядка 2,2 млрд руб. в год (средняя цена продажи — 45 тыс. руб./кв. м, усредненный первоначальный взнос — 20%).

Экономический и социальный эффект в разы больше потраченных средств. Снижение себестоимости строительства — это чисто рыночная тема, и ЦБ не в состоянии на это повлиять. В настоящее время региональные строительные компании итак научились строить с минимальными расходами, зачастую уже идущими в ущерб качеству жилья и городской среды.

…А "Сельская ипотека", к сожалению, превратилась в профанацию и инструмент недобросовестной конкуренции застройщиков. Подавляющее число заявок поступают на жилье в ближнем пригороде городов (в частности, в Брянске это жилые комплексы в 200 м от городской черты), где возводятся микрорайоны и жилые комплексы, социальную и транспортную нагрузку которых несут муниципалитеты городских округов. Сама суть программы — поддержка развития сельского хозяйства — оказалась полностью девальвирована».

    

     

   

Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1:

«К сожалению, все, что инициировалось властями за последнее время с целью сделать жилье доступным, в реальности оборачивалось ростом цен на
квартиры. А этот рост, в свою очередь, пытались компенсировать за счет низких ипотечных ставок. Поэтому ипотечный пузырь, извините за тавтологию, это сегодня такая же реальность, как коронавирус или низкие цены на нефть. Они существуют.

В этих обстоятельствах озабоченность Банка России понятна, в отличие от предлагаемых мер. Например, не совсем понятно, как он собирается «стимулировать снижение неравенства в распределении жилья среди домохозяйств». Мне даже формулировка эта непонятна, хотя, надо сказать, и с остальными пунктами, прекрасно сформулированными («обеспечить рост доходов населения» и «снизить себестоимость жилья»), туману не меньше.

Строители, разумеется, полностью «за», но как это будет реализовываться в грядущей ситуации с падением доходов и увеличения количества безработных? Мне кажется, что в этих условиях самым разумным шагом на пути к доступному жилью стали бы ипотечные каникулы и разумные ставки по проектному финансированию».

   

 

   

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:

«Несмотря на планомерное снижение ипотечных ставок, темпы выдачи кредитов на покупку жилья в целом замедлились. Так, по итогам прошлого года было выдано на 13% меньше кредитов, чем в 2018 году (в денежном эквиваленте меньше на 5%). Цифры свидетельствуют о том, что комфортный размер ипотечной ставки не является единственным необходимым условием для того, чтобы люди приобретали жильё в ипотеку. Более важное значение для покупателей имеет ежемесячный ипотечный платеж, который зависит в первую очередь от стоимости жилья.

В сложившейся ситуации, когда себестоимость строительства продолжает расти (за счет инфляции, скачков курса валют, перехода на эскроу-счета), говорить о снижении рыночных цен не приходится. Маловероятным кажется и повышение уровня благосостояния населения. Напротив, в связи с распространением коронавируса (которое уже привело к закрытию части предприятий и сокращению рабочих мест), а также высокими инфляционными ожиданиями из-за падения цен на нефть и ослабления национальной валюты реальные доходы населения продолжат снижаться.

В сложившихся условиях единственной эффективной мерой может стать поддержка государства, в частности субсидирование ставок по проектному финансированию. При этом помощь застройщикам и населению не должна исключать дальнейшее снижение ставок по ипотеке. Заемщики традиционно демонстрируют высокую психологическую чувствительность к изменениям ставок и даже незначительное снижение на 0,5 п.п. может подтолкнуть некоторых клиентов оформить кредит».

       

  

  

Павел Юрочкин, исполнительный директор АО «Сибстройсервис»: 

Сохранение ключевой ставки на уровне 6,00% ЦБ РФ — это однозначно правильный шаг. Ситуация на мировом финансовом рынке и «коронакризис» не дают возможностей для долгосрочного планирования, и решение ЦБ РФ считаю наиболее правильным в текущих реалиях.

Одним из ключевых шагов для обеспечения роста ипотечного кредитования и сохранения темпов жилищного строительства вижу снижение себестоимости строительства. В этом вопросе важна поддержка Правительства РФ и банковского сектора.

Предлагаю при предъявлении требований к застройщикам использовать маркетинговый подход, который позволит сегментировать рынок по типу жилья. В текущих реалиях застройщикам выгоднее строить жилье класса комфорт, хотя спрос на эконом-сегмент достаточно высок. Население не готово покупать дорогие квартиры с большим, подчас избыточным, количеством квадратных метров.

На сегодня у застройщиков нет полноценного доступа к дешевым деньгам. Важно ускорить и упростить согласовательные процедуры для получения проектного финансирования по эскроу-счетам. А также пересмотреть условия не только для кредитов в рамках проектного финансирования, но и по иным действующим кредитам застройщика. Это даст мощный толчок развития строительной отрасли».

      

 

  

Вячеслав Приймак, руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК ИНГРАД:

«Говоря о том, какие еще способы повышения доступности жилья можно предложить Правительству РФ, следует подчеркнуть, что эта поддержка необходима в большей степени непосредственно нашим покупателям: новые льготные программы финансирования для покупки жилья и т.д. В связи с этим требуется снижение ключевой ставки либо запуск программ субсидирования ставки по ипотеке и по кредитам застройщиков.

В числе основных мер поддержки застройщиков можно назвать разрешение поэтапно раскрывать эскроу счета, возможное уменьшение налоговой нагрузки, а также удешевление доступа к инфраструктуре».

 

Фото: www.900igr.net

   

    

   

  

   

Другие публикации по теме:

Финансирование малого и среднего бизнеса на 500 млрд руб. и другие меры ЦБ по поддержке экономики, бизнеса и граждан

Эксперты и застройщики: ипотека может подорожать

Пострадавшим застройщикам субсидируют ставки по кредитам и временно отменят выплату штрафов за просрочку передачи объектов долевого строительства

Средняя ставка ИЖК для новостроек на фоне ослабления рубля выросла на 4 п.п. — до 8,73% годовых

ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 6% годовых (графики)

Сбербанк пока не планирует пересматривать ставки по ипотечным кредитам

Из-за ослабления рубля жилье и ипотека неизбежно подорожают, но существенного падения спроса не будет

За первые два месяца 2020 года число ипотечных сделок в Москве выросло на 15% — до 14,5 тыс. договоров

На фоне распространения коронавируса россияне активно берут ипотеку

Правительство готовит меры адаптации нацпроекта «Жилье и городская среда» к усложнившейся экономической ситуации

В Подмосковье больше не будут согласовывать апартаменты без социальной инфраструктуры

Вячеслав Володин: Практику возведения ЖК без сопутствующей транспортной и социальной инфраструктуры пора прекращать!

Росстат: реальные располагаемые доходы населения в 2019 году выросли на 0,8% (график)

Верховный Суд РФ определением №303-ЭС24-16745 от 05.02.2025 отменил решения нижестоящих судов, указав, что, несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, суд не принял мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

  

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

 

В суде рассматривался спор по иску администрации города Южно-Сахалинска (заявитель) к АО «Сахалин-Инжиниринг» (ответчик) об обязании в течение 60 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по устранению выявленных недостатков в построенном многоквартирном доме (МКД).

Согласно материалам дела, в марте 2017 года между заказчиком и ответчиком было заключено 12 муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартир). По условиям контрактов жилые помещения предназначались для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

По актам приема-передачи в марте 2017 года спорные квартиры приняты администрацией от общества без замечаний и возражений. При этом в актах указано, что квартиры переданы в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроены, отвечают санитарным и техническим требованиям, существовавшим на день подписания актов.

В связи с поступающими жалобами нанимателей приобретенных жилых помещений администрация обратилась в экспертную организацию по вопросу проведения строительно-технической экспертизы МКД. В результате проведенной внесудебной экспертизы было установлено, что качество выполненных строительно-монтажных работ и МКД не в полной мере соответствует проектной документации и требованиям технических регламентов в области безопасности строительства.

В экспертном заключении также указано, что МКД не отвечают требованиям безопасных для здоровья человека условий по таким показателям, как качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений, защита от шума в помещениях жилых зданий, микроклимат помещений, регулирование влажности на поверхности строительных конструкций. При этом все выявленные недостатки являлись устранимыми, и эксперт предложил выполнить мероприятия по их устранению.

Полагая, что ответчиком не исполнены гарантийные обязательства, предусмотренные контрактами, администрация обратилась в арбитражный суд.

 

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

 

При рассмотрении дела по ходатайству администрации была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручили другой экспертной организации.

Согласно заключению эксперта от июня 2021 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества, по отдельным показателям не соответствуют требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Эксперт также отметил, что имеется угроза здоровью для проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена, наличием плесневых образований. При этом уточнялось, что выявленные несоответствия не являются явными и не могли быть обнаружены без специальных познаний.

При рассмотрении дела по ходатайству общества была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению экспертов, представленному в суд в ноябре 2022 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД, соответствуют требованиям проектно-сметной документации, технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Жилые помещения являются безопасными для жизни и здоровья.

Эксперты также отметили, что имеются эксплуатационные недостатки жилых помещений, обусловленные их неправильным использованием. В частности, некорректная работа системы вентиляции в вентилируемых помещениях вызвана демонтажем вентиляторов принудительной вентиляции и заделкой вентиляционных отверстий нанимателями жилых помещений. Кроме того, имеется причинно-следственная связь между недостатком общего имущества МКД и недостатком жилых помещений: наличие локальных холодных участков конструкций в местах сопряжения, однако данный недостаток является эксплуатационным дефектом, вызванным естественной осадкой дома.

Таким образом, администрация, основываясь на выводах внесудебного экспертного заключения и заключения первоначальной судебной экспертизы, указывала на наличие строительных недостатков МКД. В свою очередь АО «Сахалин-Инжиниринг», руководствуясь выводами повторной судебной экспертизы, настаивало на эксплуатационном характере выявленных недостатков.

 

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори

 

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска администрации, суды учли заключение повторной судебной экспертизы, признав его надлежащим доказательством по делу, как и пояснения экспертов, проводивших экспертизы.

Отклоняя заключение первоначальной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел нарушений в процедуре ее проведения, не поставил под сомнение кандидатуру эксперта. При этом было указано, что заключение исполнено формально, является поверхностным, не содержит и не подтверждает обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Делая вывод о том, что выявленные недостатки возникли не по вине ответчика после передачи квартир, а в ходе длительной эксплуатации МКД, суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствовался заключением повторной экспертизы.

По мнению судов, в данном случае недостатки возникли не по вине ответчика, а в результате неправильной и длительной эксплуатации жилых помещений и мест общего пользования самими жильцами, а также ненадлежащего оказания услуг управляющей организацией по содержанию общедомового имущества, что нашло подтверждение в результате проведенных по делу экспертиз. Заключение первоначальной судебной экспертизы не принято судами как относимое и допустимое доказательство.

При этом суды отклонили ходатайство администрации о назначении повторной судебной экспертизы, поддержанное прокуратурой.

Верховный Суд РФ не согласился с решениями нижестоящих судов, указав, что при рассмотрении дела в отношении поставленных вопросов было получено два заключения экспертов (первоначальная и повторная судебные экспертизы), которые содержат явно противоположные выводы.

Основанием для назначения повторной экспертизы явилось то, что ранее проведенная по делу экспертиза, подтвердившая некачественное выполнение строительных работ, имела существенные недостатки, которые вызывали сомнения в обоснованности заключения эксперта и не позволяли с достоверностью считать его относимым и допустимым доказательством.

 

 

Отвергая первоначальное экспертное заключение как доказательство, суд первой инстанции не указал, какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения или свидетельствуют о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность и обоснованность заключения, то есть не мотивировал свое несогласие с ним.

Суду следовало учесть, что для проведения повторной экспертизы в распоряжение экспертов проектно-сметная документация на МКД не представлялась, обществом была представлена только исполнительная документация, касающаяся устройства системы вентиляции дома. При этом вывод о соответствии жилых помещений и общего имущества МКД проектно-сметной документации сделан экспертами исходя из наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также информации о техническом состоянии квартир.

Таким образом, в отсутствие проектно-сметной и исполнительной (за исключением устройства вентиляции) документации на МКД, необходимой для установления недостатков и причин их возникновения, выводы заключения повторной судебной экспертизы не могли быть положены в основу судебного решения, подчеркнули в Верховном Суде.

При этом было указано, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, проведенных в рамках данного дела, суд первой инстанции не принял предусмотренных процессуальным законодательством мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы в целях дальнейшей оценки представленных доказательств.

 

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

 

Кроме того, судами оставлено без внимания то обстоятельство, что в материалах дела имеется заключение судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в отношении МКД по уголовному делу. Данное уголовное дело находится в производстве следственного отдела по городу Южно-Сахалинску областного управления Следственного комитета РФ и возбуждено по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ, по факту ненадлежащего исполнения своих должностных обязанностей со стороны должностных лиц администрации, выразившихся в длительном неустранении выявленных многочисленных несоответствий санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам в жилых помещениях, предоставленных по договорам специализированного социального найма детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей.

Однако суды первой и апелляционной инстанций проигнорировали указанные обстоятельства и доказательства, не дали им надлежащей правовой оценки. Суд округа указанные нарушения не устранил.

Верховный Суд указал, что как продавец АО «Сахалин-Инжиниринг» обязано передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, и отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как застройщик общество гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, возможность эксплуатации объекта и несет ответственность за допущенные отступления от требований, предусмотренных технической документацией, строительными нормами и правилами. Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

   

Другие публикации по теме:

Верховный Cуд поддержал муниципалитет, отказавший застройщику в выдаче разрешения на строительство из-за отсутствия технических условий

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Верховный Суд: условия ДДУ, сокращающие гарантийный срок работ по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры, ничтожны

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ

Эксперт: самые дорогие недоделки — кривизна стен, проблемы с окнами и электрикой

Статьи КоАП об ответственности властей за требование неустановленных законом документов предложено уточнить 

Конституционный Суд обязал законодателя устранить неопределенность в вопросе продажи единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота

Мосгосэкспертизу уполномочили на проведение судебной строительно-технической экспертизы самостроев