Курултай (Госсобрание) Башкорторстана принял закон, который, как ожидается, надежно защитит права пострадавших участников долевого строительства в республике. Таким образом, еще в одном регионе приняты законодательные меры помощи обманутым дольщикам.

Портал ЕРЗ неоднократно писал о региональном опыте решения этих проблем. Как правило, речь идет о предоставлении земельных участков без торгов тем девелоперам, которые обязуются достроить незавершенные объекты долевого строительства. Согласно ст. 396 п.2 пп.3 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков без торгов для жилищного строительства возможна только для реализации масштабных инвестиционных проектов (МаИП). Все, что требуется от властей региона –разработать и утвердить перечень критериев, согласно которым проекты достройки незавершенных (проблемных) объектов приравниваются к МаИП.

В настоящее время местные законы, стимулирующие девелоперов браться за недостроенные долевые объекты, приняты и успешно действуют в Удмуртии, Татарстане, Северной Осетии, Архангельской, Брянской, Ивановской, Ростовской, Новосибирской, Калининградской, Волгоградской, Ленинградской, Пензенской областях.

Теперь аналогичный закон принят и в Башкортостане. В документе, в частности, говорится: «Защита прав граждан, признанных пострадавшими, осуществляется в форме обеспечения жилыми помещениями в многоквартирном доме (многоквартирных домах), построенном (построенных) в рамках масштабного инвестиционного проекта, предусмотренного частью 2¹ статьи 12¹ Закона Республики Башкортостан от 5 января 2004 года № 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан».

Фактически этот закон гарантирует обманутым дольщикам получение жилья. Согласно принятому  документу, пострадавшим будут выделены квартиры в домах, которые строятся в рамках масштабных инвестиционных проектов.

Законодатели Башкорторстана предлагают участникам рынка следующую схему: застройщики получают в аренду или покупают земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, - без проведения торгов. Взамен застройщик обязан отдать обманутым дольщикам не менее 10% жилой площади. При этом речь идет о проектах общей площадью не менее 10 тыс.кв.м.

Инициатива башкортостанских властей интересна целым рядом особенностей. Обычно власть находит компанию, которая в расчете на какие-то преференции берется достроить проблемный объект. Здесь девелопер занимается исключительно своим проектом, и просто обязан отдать оговоренные 10% на решение проблем дольщиков, не входя с ними в контакт. По всей видимости, недостроенный объект будет впоследствии передан какому-то другому девелоперу за символическую сумму, и он будет распоряжаться достроенным домом по собственному усмотрению, опять-таки не имея дела с обманутыми дольщиками.

Второе, на что следует обратить внимание – в Башкортостане впервые используется новое федеральное законодательство, согласно которому одному застройщику нельзя иметь два разрешения на строительство. Эта коллизия как раз и решается путем предоставления квартир в завершенном доме.

В настоящее время в Республике Башкорторстан имеется 9 проблемных объектов  в городах Уфа, Нефтекамск и Стерлитамак. Всего же, по данным Госстроя республики, обманутыми дольщиками признано 3,5 тыс. человек. Также отмечается, что на 29 объектах в настоящее время строительство не ведется, и сохраняется опасность, что они добавятся к числу проблемных. 

Другие публикации по теме:

Какую льготу в Удмуртии получат инвесторы, достраивающие проблемные объекты

Максим Федорченко: Поправки в 214-ФЗ разрушают единственный эффективный механизм решения проблемы обманутых дольщиков

Губернаторы включаются в решение проблем обманутых дольщиков

Власти Ставрополья просят полномочий и бюджетных инвестиций для решения проблем дольщиков

Правительство направило в Госдуму для рассмотрения законопроект №633966-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он содержит ряд предложений, направленных на повышение эффективности использования земельных участков и объектов недвижимости.

Фото: www.edsro.center

По мнению инициаторов разработки законопроекта, его принятие позволит сократить количество объектов, эксплуатируемых без регистрации в ЕГРН, и не допустит владения постройкой без прав на земельный участок (ЗУ) под ней.

Также предполагается обязать застройщиков регистрировать права на помещения в многоквартирных домах (МКД) в течение 30 дней с момента передачи объекта.

Помимо этого документ предлагает:

• регистрировать ДДУ только в электронной форме;

• расширить перечень оснований для приостановления регистрации и кадастрового учета;

• расширить перечень кадастровых работ по подготовке технического плана, при которых кадастровый инженер может обратиться в Росреестр без доверенности;

• повысить эффективность государственного земельного надзора.

Для реализации заявленных изменений планируется принять следующие меры:

1. Сокращение количества зданий, помещений, эксплуатация которых осуществляется без регистрации в ЕГРН

Согласно документу, регистрацию в ЕГРН прав на здания и сооружения сделают обязательной. Девелопер должен будет поставить такие объекты на кадастровый учет и оформить права на них. Эксплуатировать объекты, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство, можно будет только после их регистрации. За несвоевременное оформление будет предусмотрена ответственность. Требование об обязательной регистрации не коснется «режимных» объектов.

Помимо этого при предоставлении земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) субъекты РФ смогут обязать застройщиков регистрировать частные дома в определенные сроки.

2. Недопущение владения зданием, сооружением, помещением без прав на земельный участок под ними

Собственник объекта (гражданин, юридическое лицо), если ему не предоставлен ЗУ, будет обязан приобрести его в собственность или аренду (исключение составят случаи, если право возникает в силу закона). Эксплуатировать здания, сооружения можно будет по целевому назначению и согласно разрешенному использованию участка, в границах которого они расположены.

3. Застройщиков обяжут регистрировать права на помещения в многоквартирных домах в течение 30 дней с момента передачи объекта

Законопроект предлагает обязать девелопера регистрировать права собственности на квартиру участника долевого строительства в 30-дневный срок.

Если объект строился без привлечения участников долевого строительства, то девелопер будет обязан зарегистрировать права на входящие в состав МКД помещения и машино-места не позднее 6 месяцев с даты постановки на кадастровый учет.

Заявить о регистрации прав на помещения в МКД можно будет только в электронной форме. Для этого застройщик будет должен заверить своей усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) сканкопию бумажного документа о передаче объекта дольщику, либо представить составленный в электронном виде документ, подписанный УКЭП сторон.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

4. Обеспечение регистрации ДДУ исключительно в электронной форме

Юридических лиц обяжут подавать документы в Росреестр в электронной форме. Исключение составят только сделки, одной из сторон которых является гражданин. Однако договор участия в долевом строительстве (ДДУ) будет регистрироваться исключительно в электронной форме независимо от заключающего его лица (физического или юридического). В бумажном варианте документы можно будет предоставить только в случае временной технической невозможности их подачи в электронной форме. Информация о таких неполадках будет размещаться на сайте Росреестра.

5. Расширение перечня оснований для приостановления регистрации и кадастрового учета

Согласно законопроекту, регистрацию прав на основании сделки с землей приостановят, если границы участка не установлены (не скоординированы). Также приостановят учет, регистрацию права на здания, сооружения, если они построены на таком ЗУ. Новое положение не распространят на регистрацию сервитута.

Межевания ЗУ при ликвидации объекта недвижимости не потребуется.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

6. Расширение перечня кадастровых работ по подготовке технического плана, при которых кадастровый инженер может обратиться в Росреестр без доверенности

Законопроект предлагает наделить кадастрового инженера полномочиями постановки на учет и регистрации права на те виды объектов, по которым органы власти не направляют документы самостоятельно. Сегодня инженер имеет право обратиться в Росреестр при выполнении работ по объектам, в отношении которых не требуется получение разрешений на строительство и ввод объекта.

Для заключения договора подряда, уполномочивающего кадастрового инженера на подачу документов в Росреестр, заказчику не придется оформлять электронную подпись. Документы можно будет представить в Росреестр в форме электронных файлов, заверенных УКЭП такого инженера.

7. Повышение эффективности государственного земельного надзора

Предлагаемые законопроектом новшества коснутся и процедуры надзорных мероприятий земельного контроля. Например, предписание смогут выдать при выявлении в ходе соответствующего наблюдения нарушений обязательных требований. В настоящее время это возможно только после оформления акта проведения контрольного мероприятия.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Минстрой: передать объект долевого строительства отдельно от других можно до конца текущего года

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

ЕРЗ.РФ: в среднем по России новостройки сдаются на 5,2 месяца позже, чем планировалось

Верховный Суд разъяснил, как применять ключевую ставку ЦБ при расчете за просрочку передачи объекта дольщику

Росреестр: в прошлом году москвичи получили рекордные 84 млн сведений из ЕГРН

В случае просрочки передачи объекта дольщику застройщики уникальных объектов будут выплачивать неустойку в ограниченном размере

Ограничен размер неустойки для застройщиков уникальных объектов при просрочке передачи объекта дольщику

В июле вернулся прежний порядок приемки новостроек