Уполномоченный при Президенте России по защите прав предпринимателей Борис Титов (на фото) совместно с экспертами от разных отраслей подготовил очередной ежегодный доклад Президенту Владимиру Путину о насущных вопросах, волнующих российский бизнес.

    

Фото: www.tass.ru

      

Доклад включает реестр системных проблем отечественного предпринимательства, не решаемых годами.

    

  

В разделе «Строительство» и ряде других указаны десятки отраслевых проблем, чью остроту в разы усилил текущий кризис, вызванный мартовским ослаблением рубля и снижением экономической активности на фоне борьбы с пандемией.

    

Фото: www.bn.ru

     

О недостатках проектного финансирования

Как сказано докладе, добросовестные застройщики, перешедшие на модель проектного финансирования с использованием счетов эскроу, столкнулись с рядом недостатков внедренного механизма.

Главные из этих недостатков таковы:

• эффективная ставка по проектному финансированию является плавающей, поскольку привязана к фактической скорости реализации, поэтому застройщики не могут прогнозировать рентабельность своих проектов;

     

Фото: www.twitter.com

    

• поскольку поэтапное раскрытие эскроу-счетов действующей моделью не предусмотрено, добросовестные девелоперы не имеют ресурсов для развития перспективных проектов (покупка земли, оформление проектной документации и т. д.);

• в силу того, что девелоперская компания-заемщик с каждым последующим кредитом и строительством нового объекта ухудшает такой показатель, как «закредитованность», каждый последующий кредит компания получает по более высокой ставке;

• действующая модель проектного финансирования не предусматривает финансирования строительства в рамках комплексной застройки социальных объектов (школы, детские сады, поликлиники и т. д.);

• банки, не имея соответствующих специалистов, рассматривают заявки на проектное финансирование более полугода, что зачастую неприемлемо для небольших девелоперских компаний, ведущих бизнес в регионах.

    

Фото:www.mirmonolita.ru

    

О появлении избыточного административного контроля

В докладе отмечается, что компании-застройщики, которые получили право достройки жилых объектов в соответствии с Постановлением Правительства №480, на практике столкнулись со значительным усилением контроля и надзора за строительной деятельностью.

Если раньше такие компании находились под контролем СРО и регионального Госстройнадзора, то теперь контрольно-надзорную деятельность осуществляют региональные органы Госстройнадзора, Роспотребнадзор, СРО и банковский сектор.

В результате функции контролеров дублируются и противоречат друг другу.

В то же время, отмечается в докладе, количество административных барьеров и коррупционных факторов на местах остается практически на прежнем уровне. Чиновники говорят об исчерпывающем перечне документов, указанных в ст. 51 ГрК РФ и необходимых для получения разрешения на строительство, но, чтобы подготовить эти документы, предприниматели тратят в среднем до двух лет.

«При этом указанный перечень документов не зависит от размеров объекта, его площади, этажности и т. д., а многие позиции являются явно избыточными», — подчеркивается в послании омбудсмена. 

    

Фото: www.cherlock.ru

     

Об увеличении риска уголовного преследования девелоперов

Из-за недостаточного переходного периода часть компаний-застройщиков (по экспертным оценкам, не менее 900 организаций, относящихся к категории крупных региональных застройщиков), не имеющих возможности привлекать финансирование по «старым правилам» в силу физической неготовности объектов, не смогла получить кредиты на достройку начатых объектов, информирует Президента автор доклада.

Борис Титов также обращает внимание главы государства на то, что, несмотря на поправки в действующее законодательство, снижающие требования к уполномоченным банкам, большинство таких «подвешенных» проектов столкнутся с уголовным преследованием.

Это будет сделано в соответствии с действующими ст. 200.3 УК РФ (привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве) и ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение).

    

Фото: www.barnaul-altai.ru

    

О монополизации государством рынка экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий

В докладе указано, что перечень объектов капитального строительства, по которым может осуществляться исключительно государственная экспертиза, постоянно расширяется за счет поправок в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ). Но при этом требование прохождения госэкспертизы для многих объектов явно завышено, а сама процедура занимает больше времени и финансовых затрат в отличие от негосударственной экспертизы.

    

Фото: www.club.ru

     

О неразвитости строительного комплекса в большинстве субъектов РФ

 Как девелоперский бизнес, так и отрасль по производству стройматериалов развиваются только на территории 12 российских городов (и связанных с ними агломераций) с численностью более 1 млн человек в каждом, отмечает в своем докладе бизнес-омбудсмен.

Строительный бизнес, работающий на всей остальной территории РФ (в рамках действующего законодательства и экономической политики, направленной на обеспечение экономического роста), практически не развивается.

По мнению авторов доклада, до сих пор остается вопрос к качеству статистической информации о вводе жилья в РФ.

    

Фото: www.o-trubah.ru

    

О финансовых потерях при подключении к сетям

«Предприниматели несут дополнительные необоснованные затраты при подключении объектов капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения. В обязанность застройщикам вменяется оплата работ, которые технологически не являются необходимыми для подключения объектов», — говорится в докладе.

При этом отмечается, что существующие методики расчета стоимости технологического присоединения «запутаны и непрозрачны, документы территориального планирования и планы развития инфраструктуры не синхронизируются, что создает благоприятную почву для злоупотреблений».

    

Фото: www.kazan.kp.ru

   

В итоге часто возникают ситуации, когда стоимость услуг по подключению существенно превышает стоимость строительства необходимой инфраструктуры самим застройщиком.

«Нередки случаи использования таких норм в конкурентной борьбе: на одного из предпринимателей возлагаются все затраты на подключение и модернизацию сети инженерно-технического обеспечения, а для другого фактически устанавливаются льготные тарифы», — констатируют авторы доклада.   

   

Фото: www.msk.mosreg.ru

    

О неэффективности действующих правил развития застроенных территорий (РЗТ)

При реализации проектов РЗТ застройщики несут высокие юридические риски, а также значительную финансовую нагрузку на ранних стадиях реализации проектов, говорится в докладе. Перечень приведенных в нем рисков таков:

• при реализации проектов РЗТ не установлена обязанность органов публичной власти предоставить земельный участок для строительства «стартового дома» в целях переселения жителей из сносимых ветхих или аварийных зданий;

• в настоящее время указанный механизм применяется только в отношении территорий, на которых расположены МКД, признанные аварийными, притом что большие территории во многих крупных городах заняты ветхими индивидуальными жилыми домами, садовыми домиками, бараками, гаражами и другими объектами;

• орган местного самоуправления вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на развитие застроенной территории в ряде случаев (ч. 9 ст. 46.2 ГрК РФ);

• при реализации процедуры развития застроенных территорий четко не установлено, когда застройщик вправе оплатить право на заключение договора о РЗТ на аукционе.

     

Фото: www.ki-news.ru

    

О болезненной для бизнеса ликвидации самостроев

В докладе обращается внимание Президента на то, что местные органы власти вопреки положениям федерального законодательства проводят незаконный снос объектов «самовольного строительства», вследствие чего предприниматели, владеющие такими объектами, несут огромные финансовые потери в виде вложенных инвестиций, так как компенсация в случае принудительного сноса, не предусматривается.

«Критерии признания объекта недвижимости самовольной постройкой в императивном порядке установлены ст. 222 УК РФ. На практике же местные органы исполнительной власти зачастую нарушают положения ст. 222 ГК РФ при определении критериев "самовольной постройки" и последующем принятии решения о сносе объекта», — отмечается в докладе.

Кроме того, Борис Титов указывает, что местными властями зачастую «игнорируется факт наличия свидетельства о праве собственности, а также вступившие в законную силу решения судов, согласно которым объекты не признаются самовольными постройками».

   

Фото: www.dreamstime.com

    

Полностью с текстом доклада Уполномоченного при Президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова можно ознакомиться здесь.

    

Фото: www.bagra.ru

    

   

   

  

   

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Возможно, нацпроект «Жилье и городская среда» придется корректировать

ЦБ: В апреле объем проектного финансирования вырос на 17% — почти до 318 млрд руб. на счетах эскроу

Минстрой: Президент прав — отрасль надо срочно дебюрократизировать

Правительство Минстрою: подготовить правовую и организационную базу для модернизации инженерных сетей

По мнению ЦБ, низкое качество строительной экспертизы является проблемой при переходе на счета эскроу: комментарий специалиста

Сергей Лукин: Предлагаю конкретные меры по обеспечению участков для жилищного строительства инженерной инфраструктурой

Борис Титов: Риски реформы строительной отрасли осложнят наращивание объемов ввода жилья

Застройщикам, вложившимся в РЗТ, государство компенсирует до четверти затрат

Безопасным для проживания самостроям дадут зеленый свет: комментарий эксперта

Борис Титов: С отменой долевого финансирования выйти на 120 млн кв. м жилья в год будет невозможно

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

Портал ЕРЗ.РФ обновил среднюю оценку новостроек в регионах и в целом по России. На 1 июля 2023 года в стране она составляет 26,07 балла по методологии ЕРЗ, увеличившись по сравнению с показателем на 1 апреля на 0,44 пункта.

   

Фото: www.novostroika77.ru

  

На 1 июля 2023 года Москва вышла на первое место и возглавила ТОП регионов по потребительским качествам новостроек.

Средняя оценка ЕРЗ.РФ столичных ЖК составляет 34,35 балла, увеличившись за квартал на 0,57 пункта.

    

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Москва уже достигала первого места в 2022 году, но в IV квартале ухудшила позиции и опустилась на третье место, уступив Астраханской и Свердловской областям.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

 

На 1 июля на втором месте находится Астраханская область (34,29 балла), на третьем — Свердловская область (33,65 балла), на четвертом – Удмуртская Республика (32,96 балла), на пятом — Тюменская область (32,17 балла).

Санкт-Петербург занимает восьмое место с оценкой 30,18 балла.

   

   

«Мы оцениваем новостройки, в которых есть квартиры в продаже от застройщика, используя более 130 параметров», — отметил, комментируя обновленные результаты исследования, руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото).

По его мнению, рост позиции Москвы обеспечен существенным улучшением потребительских качеств в блоках «клиентский сервис», «параметры застройки» и «энергоэффективность».

«Видим, что застройщики в столице все больше стремятся отвечать потребностям покупателей и добавляют новые интересные элементы в свои проекты», — резюмировал Кирилл Холопик.

   

Источник: ЕРЗ.РФ

 

В «Клиентском сервисе» максимально выросла оценка в показателях:

• «Наличие на сайте прайс-листа с ценами на квартиры» (+0,13 балла; а количество ЖК, на сайтах которых открыты цены, увеличилось на 20 — до 354);

• «Наличие на сайте планировок каждой квартиры» (+0,4 балла; в Москве таких ЖК — 388 из 414). По данному показателю Москва превосходит средние показатели по стране на 0,9 пункта (1,93 балла против 1,03 балла).

    

Источник: ЕРЗ.РФ

   

По показателю «Параметры застройки» средневзвешенная оценка по Москве, как и по России в целом, отрицательная:

• Москва: -1,32 балла;

• Россия: -0,63 балла.

При этом Москва за квартал повысила средний балл на 0,1 (рост с -1,42 до -1,32) против роста среднероссийского показателя всего на 0,03 балла.

   

Источник: ЕРЗ.РФ

    

Оценка энергоэффективности новостроек Москвы выросла за счет того, что за квартал доля проектов с классом энергоэффективности А выросла до 38,6% против 28,2% в целом по России.

  

Фото: пресс-служба ДОМ.РФ

 

СПРАВКА: МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

С 2020 года портал ЕРЗ.РФ исследовал более 5 тыс. ЖК, в которых на момент проведения оценки были квартиры в продаже от застройщиков (на 1 июля 2023 года — 4 400 ЖК в России и 414 в Москве).

ЖК оцениваются по 133 потребительским параметрам, объединенным в 17 групп. В их числе транспортная доступность, парковка, социальная инфраструктура, объекты спорта, дворовое пространство, безопасность, массовый отдых, вредные воздействия и неблагоприятное соседство, архитектура и фасады, входные группы и подъезды, лифты, инженерные системы, среда для маломобильных граждан, энергоэффективность, потребительские особенности дома и квартир, клиентский сервис, параметры застройки.

Исследование ЖК проводится дистанционно на основании информации, размещенной в проектных декларациях, на сайтах жилых комплексов, Яндекс.картах, публикациях в СМИ и социальных сетях и иных публичных источниках. Подробнее — по ссылке.

 

   

   

     

    

    

Другие публикации по теме:

Потребительские качества новостроек в Санкт-Петербурге превышают общероссийский уровень

Двор без машин и рост доли озелененной территории — основные тренды девелоперского продукта в Калининградской области

Озеленение дворов и ландшафтный дизайн — главный тренд девелоперского продукта в Республике Татарстан

Почти треть новостроек Нижегородской области обеспечены дворами без машин

Двор без машин и озелененная территория — основные тренды на рынке новостроек Самарской области

В России более 2,5 тыс. домов возводится с классом энергоэффективности А и выше

Опрос: три четверти респондентов, купивших квартиру от застройщика, обнаружили в ней недоделки

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными 

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Главный рейтинг новостроек России: что изменилось в оценке жилых комплексов

ТОП застройщиков по потребительским качествам ЖК на 1 июля 2021 года: средняя оценка участников растет